Czy opłaca się inwestować w nieruchomość komercyjną z przeznaczeniem na handel i usługi? To pytanie na pewno stawia sobie wielu inwestorów. Rynek sprzedaży i kupna budynków handlowych jest wąskim, ale bardzo ciekawym segmentem całego rynku nieruchomości. Kupno takiego obiektu w celach inwestycyjnych często wiąże się z późniejszym wynajmem powierzchni. Czy takie transakcje się opłacają? Sprawdziliśmy średnie cenowe dla najważniejszych lokalizacji w Polsce. W dużych miastach rozpiętość stawek sięga od 1,5 mln do nawet 13 mln zł, za nowy wielopiętrowy budynek.
Wśród ofert WGN obecnie 256 dotyczy całych budynków handlowo – usługowych, wystawionych na sprzedaż. Wolumen w tym segmencie nie jest więc mały. Średnia cenowa metra kwadratowego tego typu nieruchomości wynosi w WGN, w skali całego kraju, 3 tysiące złotych za metr kwadratowy.
Kto może być kupcem takich nieruchomości? Na pewno podmioty i osoby zainteresowane bądź zyskami z najmu, ewentualnej późniejszej odsprzedaży, bądź sieci i placówki handlowe, które szukają nowych, atrakcyjnych lokalizacji dla swoich punktów.
Czy opłaca się zainwestować w budynek handlowo – usługowy? Rynek najmu tego typu powierzchni uważany jest przez ekspertów za jedną ze stabilniejszych form inwestowania, mimo, że mającą charakter długoterminowy. Szacuje się, że jeśli inwestycja jest trafiona, można liczyć na roczną stopę zwrotu na poziomie około 8 – 10 proc., co oznacza, że koszt kupna lokalu zwróciłby się w ciągu 10 – 12 lat. Oczywiście nie oznacza to, że tego typu nieruchomości nie są opatrzone ryzykiem. Kupujący budynki z przeznaczeniem na wynajem musi pamiętać, że kluczową kwestią jest lokalizacja. Jeśli np. sklep ma znaleźć najemców, musi być położony np. przy dużych ciągach komunikacyjnych, bądź w miejscu, gdzie brakuje obiektów handlowych. Takie lokalizacje gwarantują, że klientów będzie sporo. Ważne jest też, by np. witryny budynku były umiejscowione od strony ulicy i by powierzchnie handlowe były zlokalizowane na parterze. To wszystko również przyciąga klientów przyszłego najemcy.
Za inwestowaniem w nieruchomości handlowo – usługowe na wynajem przemawia też choćby wieloletnia umowa najmu. Standardem jest podpisywanie umów na przynajmniej 5 lat, co odróżnia ten rynek np. od rynku wynajmu mieszkań, gdzie dominują umowy podpisywane na rok.
Ile trzeba wyłożyć na kupno budynku handlowo – usługowego? Jak już mówiliśmy – średnia cenowa w WGN wynosi 3000 zł, ale stawki są bardzo mocno zróżnicowane w zależności od standardu, lokalizacji i powierzchni. Jak łatwo się domyślić – najwyższe ceny zyskują budynki w dużych miastach, w szczególności w centralnych lokalizacjach, przy głównych ulicach handlowych itp.
Przykładowo – we Wrocławiu średnie stawki w tym segmencie wynoszą 5 tys. zł za metr i też są zróżnicowane. Za 371 – metrowy budynek handlowy przy ulicy Piłsudskiego, która jest jedną z głównych arterii miasta, inwestor życzy sobie 6200 zł od metra. By kupić całość, trzeba wyłożyć 2,3 mln zł.
7000 zł od metra – to z kolei cena ofertowa innej nieruchomości wystawionej do sprzedaży, w dzielnicy Fabryczna. Tam do kupienia jest cały zakład przetwórstwa spożywczego, zajmujący się produkcją gotowych dań. Oferta może dotyczyć klientów zainteresowanych taką działalnością, przewiduje sprzedaż z maszynami i pełnym wyposażeniem.
Ten przykład, a także kilka innych potwierdza pewną prawidłowość – oprócz dobrej lokalizacji, wyższe ceny uzyskują też nieruchomości „specjalistyczne”, przystosowane do określonej działalności, wystawione na sprzedaż z pełnym wyposażeniem itp.
W Kwidzynie do kupienia jest cała, działająca stacja benzynowa, położona 500 metrów od centrum miasta. Oferent oczekuje 690 tys. zł. Stawka za metr kwadratowy w tym przypadku wynosi 8800 zł za metr kwadratowy.
Wyższe ceny od średniej krajowej za budynki handlowo – usługowe, jak już mówiliśmy, dotyczą przede wszystkim dużych miast. W Krakowie metr kwadratowy średnio kosztuje 6 tys. zł. Ceny za tego typu obiekty zaczynają się od 1,1 mln, a sięgają 3,5 mln zł.
Najwyższe stawki zyskują budynki stosunkowo nowe, które mogą być przeznaczone na działalność różnego typu. 6800 zł za metr oczekuje oferent, który wystawił na sprzedaż 240 metrowy obiekt z 2007 roku w dzielnicy Krowodrza. Budynek może pełnić zarówno funkcję usługowo – biurową, jak i mieszkalną. Z kolei mniejsze wyceny zyskują obiekty stare, popeerelowskie, typu pawilon, zwłaszcza duże powierzchniowo. Dla przykładu; wystawiony na sprzedaż 1000 – metrowy pawilon z lat 70. jest do kupienia za 3500 zł od metra.
Wysokie wyceny dotyczą również nieruchomości nad morzem. W Gdańsku średnia cenowa obecnie w WGN, wynosi blisko 9 tys. zł, w Gdyni – około 6 tys. Za naprawdę dobrą lokalizację sprzedający życzą sobie cen dużo wyższych od rynkowych. W centrum Gdańska – Wrzeszcza, 50 metrów kwadratowych lokalu po zakładzie fryzjerskim wyceniono na 12 tys. zł od metra. Oferent przekonuje, że z racji centralnego położenia jest to świetna inwestycja z przeznaczeniem na sklep, placówkę bankową itp.
Wśród ofert zdarzają się też nowe budynki handlowo – usługowe. I tak np. w Katowicach za blisko 2000 m kw. powierzchni użytkowej obiektu klasy A postawionego w 2010 roku, wyposażony w windę i klimatyzację oferent chce 13 mln zł.
Co ważne – na cenę może mieć wpływ też to, czy budynek ma już najemców. Oferta, w której wynajęta jest już cześć obiektu, może być postrzegana jako pewniejsza i bardziej atrakcyjna. Tak jest w tym przypadku, gdzie część handlową na parterze wynajmuje znana sieć spożywcza.
Podsumowując: przegląd ofert z rynku budynków handlowo – usługowych potwierdza, że jest to ciekawy i różnorodny segment rynku, który coraz bardziej zyskuje na znaczeniu. Tego typu nieruchomości w WGN przybywa. Stanowią one atrakcyjną i perspektywiczną alternatywę dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi.
Marcin Moneta / Analityk WGN
