Ziemia pod mieszkaniówkę, duże sklepy, czy zakłady przemysłowe znów jest na oku inwestorów. Deweloperzy zainteresowani programem państwowym Mieszkanie dla Młodych szukają dobrych gruntów pod rozpoczęcie budów, ale popyt nakręcają nie tylko oni. Tereny pod inwestycje, aktywizację gospodarczą obecnie znów mają wzięcie.

Koniunkturę w dużej mierze napędzają firmy deweloperskie. Po okresie zastoju i spowolnienia na rynku, związanego też z dużą nadpodażą nowych mieszkań, obecnie ziemia pod budowę znów zaczęła mieć znaczenie. Firmy sprzedały nadwyżki mieszkaniowe, a do tego mają nowy bodziec do inwestowania w postaci programu Mieszkanie dla Młodych. Obserwatorzy rynku już mówią o zwiększonym wolumenie transakcji kupna terenów pod budowę. Obserwuje się także wzrost cen, który jednak na razie wynika w dużej mierze z tego, że stawki wzrosły po wcześniejszych spadkach – w latach 2009 – 2012.

Poprawa popytu na rynku terenów pod inwestycje była obserwowana już w ubiegłym roku. Firmy deweloperskie interesują się często nawet stosunkowo gorszej jakości terenami, które są niżej wyceniane, za to pozwalają tanio budować i spełnić wymogi cenowe MDM.

Jednak to nie tylko deweloperzy nakręcają koniunkturę, bowiem nadal nie gaśnie popyt na ziemię pod biura, czy obiekty handlowe. Wg szacunków wartość transakcji w tym roku może wynieść nawet ponad miliard – półtora miliarda złotych. Stawki za ziemię pod inwestycję mogą w tym roku wzrosnąć nawet o około 10 procent.

W WGN średnio w ostatnim półroczu za metr kwadratowy terenu pod aktywizację gospodarczą trzeba było płacić około 160 zł.

Tradycyjnie, najwyższe wyceny zyskują grunty dobrze zlokalizowane, przy głównych szlakach komunikacyjnych, oraz w niedalekiej odległości od wielkich miast. Przykład to jedna z najdroższych obecnie w WGN – 11 hektarowa działka w Straszynie, w województwie pomorskim (gmina Pruszcz Gdański, około 12 km od Gdańska). Teren leży tuż przy drodze ekspresowej S6. Zgodnie z planem zagospodarowania może być przeznaczony na usługi, centra handlowe i zabudowę mieszkaniową. Za 11 hektarów oferent życzy sobie 33 mln zł. Cena w tym przypadku z racji dogodnej, atrakcyjnej lokalizacji jest wyższa od przeciętnej i wynosi 300 zł/ m kw.

Inny przykład potwierdzający, że szczególną wartość mają grunty przy dużych metropoliach, jest 6 hektarowa działka pod Warszawą. Podobnie jak we wcześniejszym przykładzie, teren daje możliwość zabudowy usługowej i mieszkaniowej oraz dla przemysłu. Cena w tym przypadku wynosi 24 mln zł, czyli 400 zł/ m kw.

Jeśli chodzi o grunty budowlane, wielorodzinne – tutaj stawki w WGN również są bardzo mocno zróżnicowane, w zależności od lokalizacji. Rekordy cenowe biją najbardziej atrakcyjne grunty. Dla przykładu – za działkę w gminie Rewal, tuż nad morzem, z wydanymi warunkami zabudowy (obiekt turystyczno – rekreacyjny) trzeba zapłacić aż 1000 zł od metra.

Bardzo wysokie ceny dotyczą oczywiście również dużych miast. Za atrakcyjny grunt w samym centrum Wrocławia, blisko Rynku i Starego Miasta oferent oczekuje 700 zł od metra kwadratowego.

Oczywiście nie są to tereny, które interesowałyby deweloperów chcących budować pod MDM, ale przegląd ogłoszeń pokazuje, że nawet na rogatkach dużych miast o tanią ziemię będzie trudno. We Wrocławskiej Leśnicy sprzedający oczekuje za grunt 250 zł od metra, w gminie Kobierzyce, tuż pod Wrocławiem jest to 450 zł/ m kw.

Jedno jest pewne – w najbliższym czasie popyt na grunty pod inwestycje będzie rosnąć, a tym samym należy się spodziewać wzrostu cen. Zainteresowanie nowymi terenami dotyczy też inwestycji biurowych i handlowych, a także w segmencie logistycznym. Obserwatorzy mówią nawet już o „efekcie Amazon” czyli wzmożonym popycie na magazyny, po tym jak amerykański koncern wynajął obiekty pod Wrocławiem i Poznaniem. Aż 26 procent wszystkich umów najmu dotyczyło właśnie Amazon, a cała wynajęta powierzchnia w zeszłym roku to ponad 1,26 mln m kw. Uczestnicy branży spodziewają się dalszego wzrostu popytu na tego typu obiekty w tym roku, a tym samym wzrostu podaży, co z kolei przełoży się na dalsze zainteresowanie atrakcyjnie położonymi, dobrze skomunikowanymi terenami inwestycyjnymi.

Tradycyjnie już, jeśli chodzi o segment magazynowy, w Polsce liczy się kilka obszarów: oczywiście rejon Warszawy, Poznań, oraz Górny i Dolny Śląsk. Tu wyceny, zwłaszcza przy wielkich aglomeracjach, oraz drogach ekspresowych i autostradach – są największe. Podobnie zresztą ma się sprawa w przypadku inwestycji biurowych, handlowych i mieszkaniowych. Stawki w obrębie dużych miast, bądź bezpośrednio przy nich są często nawet kilkanaście razy wyższe od cen przeciętnych.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN