freedigitalphotos.net by Danilo Rizzuti

O ile dane GUS za III kwartał 2014 wskazują, że deweloperzy są „w gazie” i pozytywnie oceniają sytuację na rynku oraz stabilność odbicia w sprzedaży mieszkań, o tyle inwestorzy indywidualni już dużo mniej optymistycznie podchodzą do rozpoczynania nowych budów. Słabe dane w tym zakresie korespondują ze spadkiem cen domów jednorodzinnych. Polacy praktycznie też nie korzystają z możliwości dofinansowania budowy domu w ramach MDM.

Jak podał GUS w okresie styczeń-wrzesień 2014 r. oddano do użytkowania 100138 mieszkań, tj. o 1,9% mniej w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto – wzrosła o 17 proc. do 114569. (te dane wskazują jednak, że zrównała się ona z wynikiem za 2012, bowiem przed rokiem odnotowano spadek o 16,2 proc.). Z kolei liczba wydanych pozwoleń na budowę rok do roku wzrosła o niecałe 15 proc. (120254), jednak w analogicznym okresie 2013 notowano spadek o ponad 18 proc.

Obecne wyniki wskazują więc na „powrót” do sytuacji z 2012 roku. Wyraźnie widzimy poprawę po stronie budownictwa deweloperskiego. Firmy deweloperskie od stycznia do września 2014 oddały 39130 mieszkań, o 4,1% więcej niż w analogicznym okresie 2013 r. Potężny wzrost dotyczy liczby wydanych pozwoleń na budowę, co świadczy o pozytywnej ocenie sytuacji rynkowej. W budownictwie deweloperskim było ich więcej o blisko 42 proc. – (58673). Podobnie wzrosła liczba rozpoczętych budów. Obecnie deweloperzy stawiają ponad 50 tysięcy mieszkań, co jest wynikiem o blisko 40 proc. lepszym niż rok temu, kiedy z kolei notowano spadek o ponad 20 proc.).

O ile jednak wieje optymizmem po stronie deweloperskiej, o tyle dane w zakresie budownictwa indywidualnego są dużo gorsze. Inwestorzy indywidualni przez 9 miesięcy oddali do użytkowania 55525 mieszkań, tj. o 6,4% mniej niż przed rokiem. Odnotowano też spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę, o blisko 1 proc. ( 58937 mieszkań). Nieznacznie wzrosła liczba rozpoczętych budów (ponad 61 tys. mieszkań), o 3,7 proc. w stosunku do ubiegłego roku, kiedy notowano spadek o blisko 12 proc.
Co prawda nieznacznie poprawiła się liczba budów (choć jest niższa niż w 2012 roku), to jednak słabe wyniki odnośnie pozwoleń na budowę wskazują, że nastroje wśród inwestorów indywidualnych nie są dobre, a przecież dotyczy to okresu tanich kredytów (najniższe w historii stopy procentowe), niskich cen materiałów budowlanych i robocizny. Można więc powiedzieć, że wyraźnie widoczne pogorszenie sytuacji w zakresie budownictwa indywidualnego w 2013 roku trwa nadal.
Żadną zachętą do rozpoczynania nowych budów nie jest – przynajmniej na razie – nie jest program MDM. Przypomnijmy, że osoby budujące dom na własną rękę mogą – w ramach programu – uzyskać zwrot części wydatków na zakup materiałów budowlanych (zwrot części zapłaconego podatku VAT).
Niestety są to sytuacje marginalne. W praktyce ta forma dofinansowania pozostaje martwa. Podobnie zresztą jak zakup domu w MDM od dewelopera. Gros dopłat dotyczy kupna mieszkań.

Słabszy okres w budownictwie indywidualnym znajduje swoje potwierdzenie w cenach domów. Te sukcesywnie spadają. Wynika to z jednak słabego popytu (wskazują na to dane odnośnie kredytów hipotecznych) i dużej podaży, zwłaszcza na rynku wtórnym. Szacuje się, że w tym roku domy mogą stanieć o kolejne 5 – 7 procent.

W WGN w ciągu pół roku przeciętne ceny domów na rynku pierwotnym spadły o około 100 zł za metr kwadratowy. Obecnie średnio wynoszą około 2900 zł/ mkw. Jeśli chodzi o rynek wtórny, tutaj spadki są większe i wynoszą 200 – 300 zł na metrze. Średnio za dom z rynku wtórnego płaci się około 2600 zł/ mkw.

W dużych miastach średnie cenowe są o wiele wyższe, niż w skali kraju. W Warszawie przeciętnie metr kwadratowy domu kosztuje około 6400 zł, we Wrocławiu 4600 zł, w Krakowie 4700 zł, w Gdańsku 4500 zł a w Poznaniu około 4000 zł/ mkw.

Z czego wynika osłabienie budownictwa indywidualnego? Ciężko jednoznacznie na to pytanie odpowiedzieć. Wydaje się, że jest ono powiązane z większą wstrzemięźliwością i niechęcią do ryzyka. Należy pamiętać, że to ciągle inwestorzy indywidualni budują w Polsce najwięcej – (55,4%) w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania w okresie styczeń – wrzesień 2014, jednak jeśli zastój w tym segmencie będzie trwał, może dojść do ciekawej sytuacji kiedy to budownictwo deweloperskie „prześcignie” to indywidualne.

Dział analiz WGN