biurowiec DOKP w Katowicach,  Jan Mehlich, Wikipedia

Ciągle utrzymująca się wysoka podaż nowych biurowców i tym samym powierzchni biurowych klasy A, sprawia, że właściciele biurowców starszych muszą ostro konkurować o najemców, modernizować obiekty bądź szukać inwestorów, gotowych je kupić w celu przebudowy, lub wyburzenia pod nowe inwestycje.

Koniunktura w tym segmencie nieruchomości komercyjnych ciągle się utrzymuje. Z ostatniego raportu Cushmann and Wakefield „Maretbeat Poland jesień 2014”, wynika, że choćby w Warszawie realizowana jest obecnie rekordowa liczba nowych projektów biurowych. Duża podaż dotyczy też największych rynków regionalnych.

W pierwszej połowie 2014 r. na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zawarto transakcje o łącznej wartości ok. 1,4 mld EUR, tj. o ponad 27% więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Szczególnie wysoką aktywność odnotowano w sektorze biurowym, na który przypadło 51,5% wolumenu transakcji.

Zauważalne jest też poszukiwanie przez deweloperów dobrych terenów inwestycyjnych w miastach. Ceny takich gruntów mogą sięgać nawet powyżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy w Warszawie i powyżej 5 w największych miastach wojewódzkich (Kraków, Wrocław, Trójmiasto). Niejednokrotnie zdarza się, że inwestorzy są gotowi kupować grunty ze stojącymi tam obiektami, czasem nawet działającymi i w niezłym stanie technicznym, które są następnie wyburzane pod przyszłe inwestycje.

Duża podaż nowych powierzchni pociąga za sobą oczywiście presję na spadek czynszów najmu i wzrost wskaźnika pustostanów, który wg niektórych opinii może sięgnąć w Warszawie nawet 20 procent.

W związku z nasilającą się konkurencją tym bardziej w trudnej sytuacji są właściciele biurowców starszych, mniej atrakcyjnych i mniej nowoczesnych. Są skazane albo na – często kosztowną – modernizację, albo drastyczne obniżki czynszów i perspektywę utraty najemców, albo na sprzedaż.

Z punktu widzenia inwestorów, mogą być to atrakcyjne nieruchomości komercyjne, często położone w bardzo dobrych lokalizacjach, które jednak postrzegane są przez najemców jako obiekty nienowoczesne. Mowa tu już o biurowcach 10 letnich, klasyfikowanych najczęściej jako obiekty klasy B.

Projektów przebudowy tego typu nieruchomości jest coraz więcej – można tu wskazać choćby sztandarową inwestycję na placu Trzech Krzyży w Warszawie, czyli biurowiec Ethos – przebudowany Holland Park – obiekt postawiony w 1998 roku.  Jak widać – nieruchomości z przełomu wieków uznawane są już za przestarzałe. Nowy biurowiec Ethos ma spełniać wymogi certyfikacji BREEAM, na poziomie Excellent.

Ile kosztują starsze biurowce wystawione na sprzedaż?

Wiele zależy oczywiście od potencjału inwestycyjnego, czyli lokalizacji. Na podstawie ofert WGN można powiedzieć, że za obiekty biurowo – handlowe z lat 90. położone w ścisłym centrum Wrocławia, przy głównych ciągach komunikacyjnych oferenci życzą sobie około 6000 zł za metr kwadratowy. Podobne stawki za dobre lokalizacje starszych budynków biurowych oraz handlowo – usługowych (5000 – 6000 zł/mkw.) dotyczą także Krakowa i Trójmiasta. Ceny ofertowe małych obiektów (300 – 400 mkw.) tego typu przekraczają 2 mln zł.  Z kolei stawka w granicach 1800 – 2500 zł/ mkw. to przeciętna cena ofertowa sprzedaży budynków biurowych z okresu PRL.

Do tego typu obiektów przyciągają inwestorów dobre lokalizacje. Przykład to biurowiec Dyrekcji Okręgowej Kolei Państwowych (17 tys. mkw.), w Katowicach tuż obok Spodka, który PKP wystawiła na sprzedaż w zeszłym roku. Obiekt pochodzi z 1974 roku. Cena wywoławcza wynosiła 15 mln zł, jednak udało się go zbyć za ponad 30 mln. Nowy właściciel TDJ Estate zamierza go wyburzyć i postawić nową nieruchomość komercyjną. Cena metra kwadratowego wyniosła 1700 zł, co nie odbiega od stawek za atrakcyjne tereny inwestycyjne w centrach miast.

Ceny najmu starszych obiektów biurowych przeciętnie, nawet w dobrych lokalizacjach wielkomiejskich, wynoszą około 40 – 50 zł za metr kwadratowy. Te jeszcze z czasów PRL są wyceniane na 20 – 30 zł od metra.

Warto zaznaczyć, że przytoczony tu wiek 10 lat, jako wyznacznik „archaiczności” nie jest zawsze obowiązujący. Nie wszystkie obiekty tracą wartość i atrakcyjność.  Warunkiem jest doskonała lokalizacja, prestiż, niebanalna architektura, rozpoznawalność i spełnienie wymogów nowoczesności. Przykład z ostatnich dni to oczywiście biurowiec Metropolitan z 2003 roku (w 2013 roku certyfikowany w systemie BREEAM)  z pl. Piłsudskiego w Warszawie został sprzedany ostatnio za bagatela 800 mln zł….