Miniony rok był najgorszy jeśli chodzi o liczbę i wartość udzielonych kredytów hipotecznych od 9 lat i nic nie wskazuje na to, by w tym wyniki miały się poprawić. Takie wnioski płyną z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich – za IV kw. 2014.

Wszystkie dotychczasowe „stymulanty” rynku zawodzą. Jak napisano w raporcie:  zarówno liczba (174 tys.) kredytów udzielonych w roku 2014, jak i ich wartość (36,8 mld zł)  zamknęły się wynikiem słabszym nawet od tego uzyskanego w kryzysowym roku 2009 (189 tys. kredytów na łączną kwotę 39 mld zł).  Niskie oprocentowanie kredytów złotowych i atrakcyjne ceny nieruchomości, nie były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania hipotecznego.

Ostatni kwartał minionego roku zamknął się wynikami gorszymi zarówno wobec wcześniejszego kwartału jak i tego samego okresu roku 2013. Na niewiele zdała się też perspektywa wycofania z rynku kredytów na 95 proc. wartości nieruchomości.

Zawarto niecałe 43 tys. umów kredytowych , czyli o 1,5 proc. mniej w porównaniu do wcześniejszego kwartału. Wartość zawartych umów wyniosła 9,1 mld zł, co również było wynikiem gorszym (o 0,77 proc.). W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (IV kw. 2014 r./ IV kw. 2013 r.), wartość udzielonych kredytów spadła o 9,61%, natomiast  ich liczba o 5,33%.

Jednym z ciekawszych aspektów sprawy, jest rażąca dysproporcja w ocenie minionych 12 miesięcy ze strony banków i deweloperów. Podczas gdy ci pierwsi mówią o fatalnym roku, ci drudzy twierdzą, że był to najlepszy rok od wielu lat, a nowe mieszkania dawno nie sprzedawały się tak dobrze.

Skąd ta rażąca rozbieżność? Wg ZBP może ona wynikać z faktu, że popyt w dużej mierze ratowali inwestorzy, którzy kupowali mieszkania za gotówkę, bądź ci którzy wycofali środki z lokat i innych instrumentów. Klienci tego typu byli raczej klientami inwestycyjnymi, którzy wykorzystywali okazję na rynku (ciągle trwa stabilizacja cenowa). Niewielki wpływ na rynek miał natomiast program MDM. W minionym roku nie wykorzystano nawet połowy dostępnych środków.

Statystyczny kredytobiorca pod koniec 2014 zadłużał się na 25 do 35 lat (63 proc. kredytów udzielonych)  na średnio 206 tys. zł . Najchętniej braliśmy kredyty w wysokości od 100 do 200 tys. zł (34 proc.) oraz od 200 do 300 tys. (22 proc.). Kredyty powyżej 500 tys. zł stanowiły zaledwie 5 proc. udzielonych, a te powyżej miliona złotych – 0,5 proc.

Co prawda wielu kredytobiorców wykorzystało jeszcze okazję, by skorzystać z finansowania na 95 proc. wartości nieruchomości, ale „szturmu na banki” nie odnotowano. Od października  do grudnia 2014 roku nastąpił wzrost (o 1,77 p.p.) nowo udzielonych kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80%. Kredyty te stanowiły 48,90% wszystkich udzielonych w badanym kwartale. W tym samym okresie nastąpił spadek udziału kredytów o wskaźniku LtV na poziomie  od 50 do 80% – również o 1,77 p.p.

Co ciekawe – obok złych danych z rynku kredytowego mamy równolegle informacje, które wskazują na to, że „statystyczną  rodzinę” stać dziś dużo bardziej na mieszkanie. Mówi o tym Indeks Dostępności Mieszkaniowej, który pokazuje kwartalne zmiany w dostępności mieszkania dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i dziecka starszego.

Dzięki najniższemu w historii oprocentowaniu kredytów (realne na koniec 2014 wyniosło 5 proc.), nieznacznemu spadkowi cen mieszkań, wzrostowi dochodów o około 4 proc. wobec wcześniejszego kwartału i spadkowi kosztów utrzymania – indeks był na najwyższym poziomie od 2006 roku – wzrósł wobec wcześniejszego kwartału aż o 13,75 proc.

Związek Banków Polskich niestety nie jest optymistą co do sytuacji na rynku kredytowym w 2015 roku. Jak napisano we wstępie do raportu – bez wyraźnego ożywienia gospodarczego nic nie wskazuje na to, by wyniki miały znacząco odbiegać od ubiegłorocznych. Dalsze cięcia stóp procentowych wydają się nieskuteczne, podobnie jak uatrakcyjnienie MDM. Do tego 10 proc. wkład własny pozbawi wielu potencjalnych kredytobiorców dostępu do finansowania.

Marcin Moneta/WGN