Transakcje kupna nieruchomości zabytkowych powinny być przeprowadzane ze szczególną uwagą kupujących. Należy pamiętać, że jeśli obiekt tego typu jest wpisany do rejestru zabytków, prawo pierwokupu ma gmina.

Segment nieruchomości zabytkowych sukcesywnie w naszym kraju zyskuje na znaczeniu. Świadczy o tym liczba inwestycji w restaurowanie takich obiektów i dostosowywanie ich do nowych – komercyjnych celów.

Właściciel takiej nieruchomości – jeśli jest w rejestrze zabytków – musi się liczyć z szeregiem obowiązków. Wszelkie zmiany, przebudowy itp. musi konsultować z konserwatorem. Czasem wymogi konserwatorskie są bardzo wyśrubowane i dotyczą np. użycia odpowiednich materiałów – charakterystycznych dla epoki – co podnosi koszty. Oczywiście bez zgody i wiedzy konserwatora pod żadnym pozorem nie możemy takiego obiektu wyburzyć, czy przebudować.

W przypadku transakcji – prawo pierwokupu posiada samorząd. Oznacza to, że zanim kupno dojdzie do skutku, może się na nie zdecydować gmina i wtedy pierwotna transakcja będzie nieważna.

Kupujący powinien przede wszystkim zapoznać się z zapisami w księdze wieczystej. Wiedza na temat ewentualnego prawa pierwokupu nieruchomości, jest w jego żywotnym interesie. Jeśli ma je gmina, a np. nie zostanie ona powiadomiona o planowanej transakcji – ta będzie nieważna.

Prawo pierwokupu jest prawem niezbywalnym – odnosi się tylko do transakcji sprzedaży – nie obejmuje innych rodzajów transakcji na rynku nieruchomości związanych z przeniesieniem własności, takich jak darowizna, wniesienie do spółki, czy spadek.

Oprócz nieruchomości zabytkowych gminom przysługuje także prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży: (1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego; (2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę; (3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Należy zaznaczyć, że prawo pierwokupu może mieć też miejsce, tylko w sytuacji formalnego jego ujawnienia w księdze wieczystej. Obowiązek ten spoczywa na gminie. To ona powinna jeśli chce, złożyć odpowiedni wniosek, tak by pierwokup został zaznaczony w dziale III księgi wieczystej.

Jak przebiega procedura sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu?

Wszystko powinno się zacząć od uzyskania odpisu z księgi wieczystej, celem sprawdzenia, czy jest ono ujawnione. Następnie – jeśli jest – transakcja sprzedaży odbywa się oczywiście w formie notarialnej i ma charakter warunkowy.

Oznacza to, że dojdzie ona ostatecznie do skutku dopiero wtedy, gdy z możliwości kupna nie skorzysta gmina. O warunkowej transakcji i prawie pierwokupu ma obowiązek poinformować samorządowców notariusz, który umowę przygotowywał.

Gmina od momentu powiadomienia ma miesiąc na podjęcie decyzji. Przez ten czas powinna złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. W takiej sytuacji zobowiązuje się do zapłacenia zbywcy ceny ustalonej w pierwotnej – warunkowej – transakcji sprzedaży. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu, równoznaczne jest z umową nabycia nieruchomości i gmina powinna złożyć je w formie aktu notarialnego. Jeśli tak się stanie, pierwotna transakcja oczywiście nie dojdzie do skutku.

Gdy samorząd zrezygnuje z kupna, wtedy sprzedający może wrócić do transakcji z wcześniejszym kontrahentem.

Marcin Moneta – blog komercja24