Rząd zamyka furtkę, która do tej pory pozwalała drastycznie zmniejszać wysokość podatku od nieruchomości. Z wadliwych przepisów z 1991 roku korzystali głównie właściciele dużych nieruchomości komercyjnych, którzy mogli tak optymalizować podatek od części wspólnej obiektu, że w praktyce prawie go nie płacili.

Wszystko dlatego, że zmienione już przepisy z 1991 r., przyjmowały błędną zasadę obliczania udziału poszczególnych współwłaścicieli w części wspólnej budynku. Przyjęto, że oblicza się go dzieląc powierzchnię użytkową wyodrębnionego lokalu przez powierzchnię użytkową całej nieruchomości.

Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku – brzmiał przepis z ustawy o podatkach lokalnych, z 1991 roku.

Zła metoda wyliczania udziału w części wspólnej dawała możliwość drastycznego zaniżenia wysokości daniny. Można to zobrazować na przykładzie. Załóżmy, że dwie spółki są współwłaścicielami centrum handlowego o powierzchni użytkowej 20 tys. mkw. Chcąc zaoszczędzić na podatku każda z tych spółek wydziela sobie na własność po małym lokalu – spółka A 50 mkw., spółka B – 100 mkw.

Zgodnie z przepisami z 1991 roku firma A zapłaci więc tylko podatek od 0,25 proc. części wspólnej (iloraz 50 mkw./20 tys. mkw.), natomiast firma B tylko od 0,5 proc. Obie drastycznie więc zaniżą wysokość daniny – płacąc od znikomej części, podczas gdy ogromna większość obiektu pozostanie nieopodatkowana.

Taką samą optymalizację (choć już bez tak wielkich oszczędności) mogą zrobić również współwłaściciele innych, mniejszych nieruchomości – np. mieszkaniowych.

Załóżmy, że dwie rodziny Ai B wybudowały wspólnie dom o powierzchni 200 mkw. Następnie każda z nich wydzieliła sobie w tym domu osobne, 60 metrowe mieszkanie. Pozostała powierzchnia – 80 mkw. stanowi część wspólną. Zgodnie z przepisami z 1991 roku każda z tych rodzin zapłaci więc tylko za 30 proc. części wspólnej (60 mkw./200 mkw.) co oznacza, że 40 proc. powierzchni w ogóle nie będzie opodatkowane.

Jak już wspomnieliśmy, z furtki pozwalającej drastycznie obniżać podatek od nieruchomości korzystały do tej pory głównie firmy posiadające duże obiekty – obniżając w skrajnych przypadkach – jak pokazaliśmy na przykładzie – wysokość daniny nawet o 99 proc. – czyli praktycznie w ogóle nie płacąc podatku. Obecnie taki stan rzeczy nie będzie już możliwy.

Od stycznia 2016 r. zmieni się zasada wyliczania udziału w części wspólnej. Ustawodawca zlikwidował dotychczasowy przepis, a w jego miejsce wprowadził nowy o brzmieniu:

„(…)jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali, ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.”

Co to oznacza? Udział w części wspólnej będzie obecnie wyliczany poprzez iloraz wielkości wyodrębnionego lokalu do wielkości wszystkich wyodrębnionych lokali, niebędących częścią wspólną.

By lepiej to zobrazować przywołajmy jeszcze raz przykład z centrum handlowym. Obiekt ma 20 tys. mkw. Jeden ze współwłaścicieli posiada w nim własny, wyodrębniony lokal o powierzchni 50 mkw.a drugi – o powierzchni 100 mkw. Całość wyodrębnionych lokali ma więc 150 mkw.

Zgodnie z nową zasadą współwłaściciel A zapłaci od 1/3 powierzchni wspólnej (50 mkw./150 mkw.), a drugi od 2/3 (100 mkw./150 mkw.). W ten sposób cała nieruchomość będzie opodatkowana, a optymalizacja przestanie być możliwa.

Ten stan rzeczy z pewnością będzie oznaczał większe obciążenia podatkowe dla podmiotów i osób fizycznych, które do tej pory korzystały z tej furtki. Z kolei gminy dostaną zastrzyk pieniędzy z podatku, który do tej pory traciły.

Marcin Moneta – komercja24