W 2015 roku przeciętny wzrost sprzedaży na amerykańskim rynku nieruchomości w każdym miesiącu wynosił ok. 4,6%. Listopad był trzecim miesiącem minionego roku kiedy sprzedaż była niższa, niż w analogicznym miesiącu roku poprzedzającego. Jak wygląda podsumowanie całego roku na tym rynku mieszkań? 

Wg przedstawicieli agencji  RE/MAX  w ujęciu rok do roku za okres pierwszych 11 miesięcy 2015 r. wzrosła sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych o 4,6% w każdym miesiącu w stosunku do tego samego miesiąca roku poprzedzającego. Choć w ujęciu rok do roku w listopadzie 2015 r. nastąpiła redukcja sprzedaży średnio o 1,4% – to w 25 z 53 obszarach metropolitalnych odnotowano wzrost sprzedaży, w tym w trzech obszarach wzrosty były dwucyfrowe. Największe wzrosty odnotowano: Augusta, ME +24, 5% Boise, ID +12, 9% Providence, RI +10, 5%. Z kolei pomimo tego, że sprzedaż domów jak zwykle zmniejszyła się jesienią, a ten rok nie był wyjątkiem, to w ubiegłorocznym wrześniu poziom sprzedaży był znacznie wyższy niż w 2014 roku.

Średnia cena transakcyjna w listopadzie w porównaniu z październikiem 2015 r. zmniejszyła się o 0,5% i wyniosła 200,950 dolarów amerykańskich. Była ona równocześnie wyższa o 4,1% w porównaniu z listopadem poprzedniego roku (193,035 dolarów amerykańskich). W ujęciu rok do roku w zakresie wzrostów cen transakcji na rynku mieszkaniowym jest to 46. już miesiąc z kolei, gdzie ceny w porównaniu z analogicznym miesiącem roku ubiegłego są wyższe. Średni miesięczny wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych (rok do roku, miesiąc do miesiąca) to 7,2%.

Wzrosty cen wystąpiły w 47 z 53 analizowanych obszarach metropolitalnych, z czego w 6 są to procentowo dwucyfrowe zmiany. Największe wzrosty cen w stosunku do listopada 2014 r. obserwowane były w Des Moines, IA +15,1% Denver, CO +13,0% San Francisco, CA +12,5%.

Liczba dni na rynku dla wystawionych ofert nieruchomości sprzedanych w październiku 2015 r. wynosiła przeciętnie 65. W stosunku do analogicznego okresu poprzedzającego roku była ona niższa o 6 dni.

Nie tylko ostatnie miesiące roku przyniosły zmiany na amerykańskim rynku nieruchomości. W ujęciu średnim rok do roku za okres od stycznia do sierpnia w 2015 roku nastąpił przeciętny wzrost sprzedaży o 5,8% w każdym miesiącu w stosunku do miesiąca roku poprzedzającego. Liczba sprzedanych w lipcu 2015 nieruchomości mieszkaniowych była wyższa niż w jakimkolwiek innym lipcu począwszy od 2008 roku, jednak niższa niż w czerwcu 2015 roku. Liczba nieruchomości mieszkaniowych sprzedanych w sierpniu 2015 roku była wyższa o 5% w stosunku do tego samego miesiąca poprzedzającego roku, a o 27,6% w stosunku do sierpnia 2008 roku. Widzimy więc wyraźną tendencję wzrostową.

Wracając do końca roku – listopad 2015 roku był 32. miesiącem z rzędu, kiedy czas sprzedaży oferty wynosił 80 dni lub był krótszy. Najkrótszy czas obecności na rynku dla nieruchomości sprzedanych w październiku 2015 r. był w San Francisco i Denver, gdzie potrzeba było tylko 28 i 31 dni, aby oferta znalazła nabywcę. Liczba dni na rynku to liczba dni pomiędzy wprowadzeniem po raz pierwszy oferty sprzedaży nieruchomości do systemu MLS, a dniem podpisania umowy sprzedaży.

Liczba ofert nieruchomości wystawionych na rynku w listopadzie 2015 r. była mniejsza o 8,3% w stosunku do października 2015 r. i o 13,3% w stosunku do listopada roku poprzedzającego. Przeciętna miesięczna redukcja nieruchomości mieszkaniowych oferowanych na sprzedaż za 11 miesięcy tego roku w stosunku do roku poprzedniego wynosi 12,1%.

Wskaźnik czasu wyprzedaży (wszystkich ofert z rynku) to 5 miesięcy, wzrósł on w porównaniu z październikiem, kiedy wynosił 4,5 – podczas gdy 6 miesięcy oznacza równowagę pomiędzy sprzedającymi a kupującymi.

Przez cały 2015 rok mogliśmy obserwować bardzo duży popyt na nieruchomości mieszkaniowe. Z tego względu pomimo ograniczenia liczby ofert dostępnych na rynku amerykańskim, w poprzednim roku udało się sfinalizować dużą liczbę transakcji. Ta sytuacja jest w głównej mierze wynikiem poprawy gospodarczej oraz lepszej sytuacji na rynku pracy.

 Tylko co dziesiąte euro wydane na nieruchomości komercyjne w Polsce pochodzi od polskich kupców. Znajdujemy się pod tym względem w ogonie Europy, za Portugalią, Włochami, Hiszpanią, Holandią, Irlandią czy Czechami .

W 2014 roku Polska charakteryzowała się najmniejszym udziałem rodzimego kapitału na europejskim rynku transakcyjnym w zestawieniu przygotowanym przez Real Capital Analytics[2] i tendencja ta utrzymała się w zeszłym roku. Kapitał rodzimy dominuje na rynku transakcji w takich krajach jak np. Rosja, Dania, Czechy czy Wielka Brytania. Jak wskazują dane JLL, aktywność lokalnych funduszy na rynku polskim jest jednak w kolejnych latach coraz wyższa.

„Udział rodzimego kapitału w transakcjach inwestycyjnych w nieruchomości komercyjne w ostatnich latach rośnie. Przykładowo, w 2012 r. wyniósł 2,4%, w 2013 – 6,1%, w 2014 – 9,6%, a w 2015 roku kształtowała się na poziomie 9 – 10% i liczymy na umiarkowany wzrost w przyszłych latach. Co jednak ciekawe, na początku grudnia 2015 r. udział rodzimego kapitału w transakcjach kupna/sprzedaży na rynku biurowym kształtował się na rekordowym poziomie 7,5%”, komentuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych w JLL

Taki wynik zawdzięczamy między innymi rosnącej aktywności rodzimych funduszy, takich jak np. te utworzone i zarządzane przez REINO Partners,oraz dzięki rozwojowi rynku nieruchomości -przede wszystkim w dobrze rozwiniętych miastach poza Warszawą. Oferują one budynki wieloletnimi umowami najmu powierzchni, co gwarantuje długoterminowe przychody z czynszów i atrakcyjny zwrot z inwestycji. Przykładem są obiekty biurowe Skanska w Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu.

„Na rynku jest już oferta dostosowana do potrzeb rodzimych funduszy i spółek – obejmująca odpowiedni wolumen i zapewniająca stały i wieloletni dochód z najmu. Są też udokumentowane transakcje, które przynoszą realne zyski polskim inwestorom. Przykładem może być zakup naszych biurowców Kapelanka 42 w Krakowie i Malta House w Poznaniu przez fundusze zarządzane przez REINO. Fakt, że ten polski partnerwrócił do nas,aby w kolejnym roku zrealizować ze Skanskadrugą transakcję, jest dla nas bardzo dobrą informacją. Oznacza to, że klienci funduszu pozytywnie ocenili jego inwestycje”, komentujeAdrian Karczewicz, dyrektor ds. transakcji w Skanska Commercial Development Europe.

Polskie nieruchomości atrakcyjne dla zagranicznych inwestorów

 Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce w 2014 roku osiągnął 3,13 mld. EUR, a za 2015 roku spodziewany jest podobny wynik[3]. Popyt w 90% generowany jest przez kapitał zagraniczny.

„Rozwój ekonomiczny, duża skala rynku wewnętrznego oraz stabilizacja związana głównie z obecnością w Unii Europejskiej sprawiają, że inwestorzy zagraniczni postrzegają polski rynek nieruchomości jako jedenz najatrakcyjniejszych w całej Europie”, wskazuje Radosław Świątkowski, prezes zarządu REINO Partners.

Najbardziej aktywne są fundusze amerykańskie. W 2014 stanowiły największą grupę instytucji lokujących kapitał w polskie nieruchomości, aw pierwszej połowie 2015 roku odpowiadały już za 45% wszystkich transakcji zagranicznych. Fundusze niemieckie zrealizowały zaś 24% tego typu transakcji[4]. Zagranicznych inwestorów przyciągają dobre perspektywy wzrostu rynku najmu związanego m.in. z rozwojem sektora nowoczesnych usług dla biznesu, oczekiwany dalszy, wieloletni wzrost PKB powyżej 3% oraz wysoki poziom bezpieczeństwa naszego kraju.

„Także ostatnie wydarzenia na arenie międzynarodowej mogą sprawić, że w oczach zagranicznych firm, np. branży nowoczesnych usług dla biznesu Polska stanie się jeszcze bardziej atrakcyjna do lokowania centrów i rozbudowywania już obecnych. Brytyjskie MSZ wskazuje nasz kraj jako jedno z państw najmniej zagrożonych atakami terrorystycznymi w Europie. A jak wiadomo, za najemcami zwykle idą inwestorzy”, komentuje Adrian Karczewicz.

Polskie firmy walczą z barierami

Istnieje wiele czynników utrudniających polskim podmiotom działalność na rynku transakcji inwestycyjnych w nieruchomości. Największą barierą jest dla nich zebranie odpowiedniego kapitału.

„Rodzimym inwestorom, którzy z uwagi na uwarunkowania historyczne od początku zmian ustrojowych zmagali się z niedostatkiem kapitału, łatwiej nabyć dowolny pakiet akcji spółki publicznej lub mieszkanie czy lokal na wynajem niż biurowiec o wartości nie mniejszej niż kilkanaście milionów euro”, tłumaczy Radosław Świątkowski.

Przełomem mogło, ale nie stało się utworzenie Otwartych Funduszy Emerytalnych (OFE). Na świecie OFE zwyczajowoinwestują znaczącą część swoich portfeli w nieruchomości komercyjne przynoszące stały dochód (czego przykładem jest choćby aktywność niemieckich instytucji na polskim rynku). Polskie OFE tworzono jednak z udziałem kadr związanych wyłącznie z tradycyjnymi klasami aktywów, a inwestycje w nieruchomości zostały prawnie zabronione (bezpośrednie) lub znacząco ograniczone przez przepisy (choćby zakaz pobierania przez OFE opłat od kwot inwestowanych w inne fundusze).

REITy szansą dla polskich inwestorów

Ostatnie zmiany praktycznie odbierające OFE możliwość lokowania kapitału w obligacjach skarbowych sprawiły, że poszukują one możliwości inwestowania w inne instrumenty przynoszące stabilne zyski. Nieruchomości i fundusze dywidendowe posiadające w swoim portfelu obiekty komercyjne stanowią najlepszą alternatywę dla obligacji i doskonale bilansują ryzyko inwestycyjne.Także niedawny spadek stóp procentowych do historycznie najniższego poziomu stanowił ważny impuls dla inwestorów do zainteresowania się produktami inwestycyjnymi w obszarze nieruchomości – związanymi z wyższym ryzykiem niż lokaty czy obligacje, ale generującymi znacznie wyższy zysk.

„Wprawdzie w zeszłym roku wartość transakcji inwestycyjnych z udziałem polskiego kapitału wzrosła, to jednak nie spodziewamy się rewolucji w tym obszarze. Jedną z barier dla ekspansji polskiego kapitału jest kwestia legislacyjna i ograniczenia ustawodawcze, w myśl których fundusz emerytalny może inwestować w nieruchomości tylko w ograniczonym wymiarze”,mówi Sławomir Jędrzejewski.

Ważnym impulsem dla rynku może być powstanie polskich spółek lub funduszy typu REIT(Real Estate Investment Trust). Są to podmioty, które poprzez zwolnienie z podatku CIT – analogicznie do funduszy inwestycyjnych zamkniętych – zachęcają do długoterminowych inwestycji, a poprzez możliwość działania w formie spółki akcyjnej powoływanej na czas nieokreślony, eliminują wiele wad funduszy zamkniętych tworzonych pod TFI.

„Spółki i fundusze typu REIT w USA i Holandii zostały wprowadzone już w latach 60.XX wieku. Obecnie są stosowane w ponad 20 krajach, miedzy innymi takich jak USA, Holandia, Kanada, Belgia, Francja, Bułgaria, Izrael, Niemcy i Wielka Brytania. Są postrzegane jako efektywna forma finansowania i zarządzania nieruchomościami oraz atrakcyjny i bezpieczny instrument inwestycyjny. W Polsce, dopiero trwa dyskusja przed ich wprowadzeniem”, wyjaśnia Adrian Karczewicz.„Tego typu podmioty mają na celu pobudzenie rynku nieruchomości i sprawdzają się w tym zakresie w wielu krajach. Zainteresowanie budynkami komercyjnymi jest ograniczone przez konieczność odprowadzania podatku dochodowego przez osoby i instytucje prowadzące działalność na rynku nieruchomości oraz posiadające udziały w funduszach. REITy pozwalają uniknąć podwójnego opodatkowania”, dodaje.

Spółki i fundusze typu REIT mogą być realną drogą otwierającą inwestowanie w nieruchomości nie tyle dla zagranicznych i dużych graczy, którzy bez przeszkód korzystają z doskonale sprawdzonych rozwiązań w innych jurysdykcjach, ale główniedla polskich firm, instytucji i zwykłych obywateli.„Wprowadzenie polskich REIT pomoże wyrównać szanse polskim inwestorom i stworzy realną szansę na aktywizację akcjonariatu obywatelskiego w jednym z kluczowym obszarów gospodarki– mówi Izabela Olszewska, dyrektor zarządzająca ds. rozwoju na GPW. „Wierzymy w to, że wprowadzenie polskiego REIT-a wpłynie korzystnie na rynek nieruchomości komercyjnych poprzez pobudzenie na nim rodzimego kapitału. Na rozwiązaniu tym może zyskać także cała polska gospodarka, gdyż REIT-y przyczynią się do powstania nowych miejsc pracy. Jako platforma obrotu chcemy umożliwić wszystkim kategoriom inwestorów lokowanie kapitału w spółki dywidendowe, jakimi będą REIT-y. Dzięki temu będą mogli czerpać korzyści z dynamicznie rozwijającego się rynku wynajmu nieruchomości komercyjnych w Polsce. REIT-y, jako instrumenty inwestycyjne o horyzoncie średnio- i długoterminowym będą mogły być również wykorzystywane do oszczędzania na emeryturę”, tłumaczy.

„Tylko notowane na giełdzie spółki dywidendowe, inwestujące wyłącznie w przynoszące stały dochód nieruchomości komercyjne, są w stanie przy znaczącym udziale wartościowym oddać polskie nieruchomości w ręce polskich inwestorów. Byłoby towielką korzyścią dla polskiej giełdy, oszczędności Polaków i długoterminowej stabilizacji gospodarczej, a także systemu emerytalnego, gdyż polski REIT to jedno z najlepszych i najbardziej naturalnych pomysłów na tzw. trzeci filar”, podsumowuje Radosław Świątkowski.

informacja prasowa – Linkleaders

źródła

^[1]Real Capital Analytics 2014

[3]Cushman&Wakefield, 2015

[4] DTZ Investment Market Update, europaproperty.com, August 2015