W pierwszym półroczu 2016 r. rynek nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wzrósł do ponad 13,5 mln m kw. powierzchni najmu. Nadal obserwowany jest wyraźny trend otwierania centrów i parków handlowych w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców oraz rozwój sektora centrów wyprzedażowych w aglomeracjach od 200 do 400 tys. mieszkańców.

Tak wynika z najnowszego raportu Cushman and Wakefield – Property Times: Wzrost konkurencji na rynku wymusza szybką reakcję, podsumowującego pierwszą połowę 2016 r. na rynku powierzchni handlowych w Polsce.

Łączny wolumen zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce na koniec I poł. 2016 r. osiągnął 13,53 mln m kw. Największą grupę stanowią centra handlowe – 73% rynku (409 obiektów, 9,83 mln m kw.), następnie wolnostojące magazyny handlowe – 18% (255 obiektów, 2,43 mln m kw.), parki handlowe – 7,5% (63 obiekty, ok. 1 mln m kw.) oraz centra wyprzedażowe – 1,5% (13 obiektów, 218 tys. m kw.).

Jednym z najważniejszych trendów pozostaje rosnący udział w całości zasobów centrów handlowych zlokalizowanych w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. W segmencie centrów handlowych już ok. 17% powierzchni tego formatu znajduje się w takich miastach, podczas gdy jeszcze 5 lat temu było to 12%, a 10 lat temu zaledwie 7%.

W pierwszym półroczu odnotowano niską podaż nowoczesnej powierzchni handlowej, wynoszącą zaledwie 121 000 m kw., na którą złożyły się:

• trzy centra handlowe – Galeria Glogovia w Głogowie – 21,5 tys. m kw., centrum Karuzela we Wrześni – 12 tys. m kw. oraz Galeria Avangarda w Bartoszycach – 6 tys. m kw.;
• rozbudowy istniejących centrów handlowych (Atrium Promenada w Warszawie oraz Auchan w Gdańsku);
• rozbudowy parków handlowych (np. Leroy Merlin w parku handlowym przy Galerii Sudeckiej w Jeleniej Górze, Leroy Merlin w Futura Park we Wrocławiu);
• wolnostojące magazyny handlowe – w sumie 44 tys. m kw.

Obecnie w budowie jest 690 tys. m kw. z planowanymi datami otwarcia do końca 2017 roku. Aż 57% tej  podaży będzie rezultatem otwarcia dużych centrów handlowych np. Posnania w Poznaniu, Galeria Północna w Warszawie czy Forum Gdańsk w Gdańsku.

W grupie ośmiu głównych aglomeracji wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostaje stabilny (ok. 3%). Wśród głównych polskich metropolii najniższy współczynnik pustostanów obserwujemy w Warszawie oraz w Szczecinie (po ok. 2%), natomiast na konkurencyjnych rynkach Poznania i Łodzi wynosi on ok. 4-6%.

Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie pozostają stabilne. Najwyższe stawki utrzymują się w najpopularniejszych centrach handlowych w Warszawie (130 – 140 euro za m kw. za miesiąc dla lokali tzw. prime), w pozostałych wiodących obiektach w stolicy czynsze wahają się od 80 do 110 euro za m kw. za miesiąc. Poza Warszawą w głównych aglomeracjach stawki czynszu „prime” utrzymują się na poziomie 45 – 55 euro za m kw. za miesiąc, zaś w miastach regionalnych (200 – 400 tys. mieszkańców) 33 – 40 euro za m kw. za miesiąc.

– Biorąc pod uwagę wzrost konkurencji na rynku oraz wysoką planowaną podaż, spodziewamy się dalszego różnicowania poziomu czynszu pomiędzy obiektami wiodącymi a tymi o pozycji drugorzędnej. Silna presja na stawki czynszów dotyczy zwłaszcza obiektów mniej popularnych oraz obecnie budowanych, gdzie najemcy oczekują od właścicieli np. partycypacji w kosztach aranżacji powierzchni bądź zwolnienia z czynszu w początkowym okresie działalności – komentuje Patrycja Dzikowska, Associate Director, Dział Doradztwa i Analiz Rynkowych Cushman & Wakefield.

Drugi kwartał 2016 roku przynosi dobre dane z rynku kredytowego. Zarówno wartość jak i liczba udzielonych kredytów wzrosły. Wszystko to przy trwającej hossie u deweloperów. Polacy chętnie kupują mieszkania.

Utrzymująca się hossa na rynku może wynikać z kilku czynników – stabilnych cen nieruchomości, chęci skorzystania z kończącego się programu MDM i ciągle niskiego oprocentowania kredytów. Wg REAS deweloperzy znów pobili kolejny sprzedażowy rekord. W II kwartale 2016 r. na 6 rynkach o największej skali obrotów (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) wprowadzili do oferty 17,7 tys. nowych mieszkań, sprzedając w tym czasie blisko 15,1 tys. lokali. Dla porównania – w IV kw. 2015 sprzedaż wyniosła 14,4 tys. mieszkań. Wolumen transakcji jest też rekordowy w skali roku – blisko 58 tys. sprzedanych lokali na największych rynkach.

Firmy deweloperskie nadal budują na potęgę. W II kw. 2016 odnotowano istotny wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę –o 33% w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 17% w porównaniu do II kwartału 2015 roku. Liczba rozpoczętych budów wzrosła odpowiednio o 52% i 7%. Co prawda liczba 36 211 lokali oddanych do użytkowania w II kwartale 2016 roku oznaczała spadek o 3% w ujęciu kwartalnym, jednak w relacji do II kwartału 2015 roku był to wzrost o 12%. Ciągle jednak mimo dużego popytu, ceny mieszkań pozostają stabilne. Co prawda na niektórych lokalnych rynkach stawki wzrosły (maks. o 150 zł/ mkw.) to na innych mniej więcej o tyle spadły.

Popyt na mieszkania przekłada się na wzrosty akcji kredytowej. Wg raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich za II kw. 2016 w analizowanym okresie banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 10,6 mld zł, co oznacza odpowiednio wzrost o 9,80% i 12,45% w odniesieniu do poprzedniego kwartału. Jeśli chodzi o porównanie kwartałów rok do roku (II kw. 2015 – II kw. 2016) liczba udzielonych kredytów wzrosła o 5,62%, natomiast ich wartość o 5,46%.  Lepsze są też całościowe wyniki pierwszego półrocza –  5,84% wyższe niż rok wcześniej gdy chodzi o liczbę nowo udzielonych  kredytów oraz o 5,27% gdy chodzi o ich wartość.

Dla kredytobiorców dobrą informacją jest fakt, że koszty kredytów nie wzrosły. Marże kredytowe w II kw. poszły do góry tylko minimalnie – wg Amron Sarfin o 0,02 p.p. Przy minimalnym wzroście wskaźnika WIBOR 3M (z 1,67 proc. w marcu do 1,69 proc. w kwietniu) średnie oprocentowanie kredytów wyniosło na koniec II kw. 3, 76 %.

Złą wiadomością natomiast jest fakt, że maleje dostępność mieszkań dla gospodarstw domowych. Mówi o tym Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3, który pokazuje możliwość kupna mieszkania na kredyt (i utrzymania się płacąc raty) dla 3 osobowej rodziny (dorośli starsze dziecko). Wartość indeksu co prawda jeszcze niedawno była na rekordowym poziomie, ale zmniejszyła się w II kw. o ponad 7 pkt. Na wynik ten przede wszystkim wpływ miał spadek dochodu rozporządzalnego modelowej rodziny – o 2, 58 proc.  Dochód rozporządzalny stanowi  różnicę pomiędzy dochodem dla rodziny i wysokością raty kredytowej, lub wartością minimum socjalnego.

Jak zadłużają się Polacy?

Na rynku kredytowym bezapelacyjnie dominuje Warszawa. Odsetek z całej puli dla Warszawy wynosi aż ponad 43 proc. i wzrósł w II kw. o ponad 2 p.p. Jeśli chodzi o procentowy udział wartości przyznanych kredytów, na kolejnych trzech miejscach uplasowały się: aglomeracja katowicka (ponad 8 %), Wrocław (5,27 %) i Kraków (5 %).

Przeciętny kredytobiorca w II kw. 2016 zadłużał się na kwotę nieco ponad 214 tys. zł.  Ponad 98,5 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych stanowiły te, przyznane w złotówce. Polacy ciągle najchętniej zadłużają się na maksymalny możliwy okres. Udział kredytów na 25 – 35 lat w całej puli wynosił ponad 62 proc., natomiast warto odnotować, że spadł on w porównaniu do wcześniejszego kwartału o 2,26 p.p.

Powoli, ale jednak wyraźnie spada też odsetek kredytów przyznawanych z minimalnym wkładem własnym. To oczywiście efekt rekomendacji S KNF. Choć najczęściej udzielane są kredyty z wkładem mniejszym niż 20 proc. (w II kw. 2016 było ich 42,65 % z całej puli) to jednak ich udział sukcesywnie się zmniejsza – o ponad 4 proc. w stosunku do wcześniejszego kwartału.

Co dalej?

Niestety obecna rozpędzona akcja kredytowa może nie potrwać długo, a wraz z nią może skończyć się hossa w branży deweloperskiej. Banki zapowiadają dalsze zaostrzenie polityki kredytowej. To reakcja na nowe obciążenia – m.in. ustawę spreadową. Przypomnijmy też, że ku końcowi zmierza program MDM, który w dużej mierze kreuje obecny popyt,  a od przyszłego roku minimalny wkład własny wyniesie już 20 proc. wartości nieruchomości.

Marcin Moneta – komercja24

W Polsce funkcjonuje 13 centrów wyprzedażowych o łącznej powierzchni 209 500 mkw., a kilka innych, ciekawych projektów jest w przygotowaniu. O ile główne aglomeracje mają już swoje outlety, to na wielu mniejszych rynkach nadal brakuje centrów wyprzedażowych z prawdziwego zdarzenia. Są to miasta oferujące wystarczająco dużą bazę potencjalnych klientów, aby obiekt tego typu odniósł sukces. Zapotrzebowanie na taki format zakupowy jest m.in. w Bydgoszczy czy Rzeszowie. Dodatkowo, dobre wyniki sprzedażowe i wysoki poziom wynajęcia zachęcają inwestorów do rozbudowywania obiektów już istniejących.

Podobny, ale inny

Możliwość kupienia produktów ulubionych marek w bardzo atrakcyjnych cenach sprawia, że Polacy chętnie odwiedzają centra wyprzedażowe. Marki wiodące w swoich branżach oferują specjalnie linie produktowe, dostępne tylko w takich obiektach. Rozwój tego formatu oznacza też nowe wyzwania dla zarządców nieruchomości handlowych. Outlet rządzi się bowiem innymi prawami niż regularne centrum handlowe i strategia zarządcza powinna tę specyfikę uwzględnić, jeśli obiekt ma odnieść sukces. Dlatego też tak istotne jest, aby firma zarządzająca danym obiektem miała doświadczenie właśnie w tym obszarze rynku i rozumiała zasady funkcjonowania centrów wyprzedażowych.

Outlet to centrum ukierunkowane głównie na ofertę modową, co oznacza m.in., że inaczej rozkłada się w nim ruch i odwiedzalność. Ilość funkcji dodatkowych jest zazwyczaj zredukowana, często nie ma operatora spożywczego. To jednak ulega zmianie i obecnie w niektórych centrach wyprzedażowych funkcjonuje supermarket, drogeria, elementy rozrywkowe czy wzbogacona strefa typu food court. Do centrów wyprzedażowych jedzie się zwykle w weekend, tym bardziej, że są one zazwyczaj zlokalizowane na obrzeżach miast. Zakupy robi się częściej z konkretną listą/zamiarem. Oznacza to, że o ile mniej osób odwiedza centrum wyprzedażowe niż regularną galerię handlową, to współczynnik konwersji (liczby transakcji na tle liczby odwiedzających) może być wyższy.

Promocje, zniżki, okazje – i jeszcze więcej promocji

Istotną część czasu zarządca spędza na planowaniu i nadzorowaniu strategii promocji zakupowych. Regularnecentra handlowe działają według pewnych schematów – zgodnie z harmonogramem wyprzedaży letnich, zimowych czy np. akcji niektórych marek dotyczących zniżek z okazji połowy danego sezonu. W centrum wyprzedażowym produkty na co dzień przecenione są o 30-70%, a w niektórych sytuacjach nawet bardziej. Ważne jest, aby promocje w obiekcie typu outlet nie były niższe niż w regularnym centrum handlowym w trakcie wyprzedaży.

Dbałość o politykę cenową jest jednym z najważniejszych obowiązków zarządcy. Kluczem są analizy wewnętrzne w poszczególnych sklepach i weryfikacja obniżek i oznaczeń cenowych produktów. W trakcie takiego audytu porównuje się ceny wybranych towarów z ich cenami w regularnych centrach handlowych. Konkurencyjność cenowa stanowi najważniejszy wabik dla klientów centrów wyprzedażowych, a wiarygodność obniżek komunikowanych przez poszczególnych najemców, jak i całe centrum, buduje lojalność klientów traktujących outlet jako miejsce przemyślanych zakupów i wydawanych w zaplanowany sposób pieniędzy.

Pańskie oko konia tuczy – czyli bliska współpraca z najemcami

Czynsze w centrach wyprzedażowych są relatywnie niższe niż w regularnych galeriach handlowych. Dlatego poziom czynszu od obrotów nabiera szczególnego znaczenia. W związku z tym rolą zarządcy staje się szerokie merytoryczne wsparcie (również szkoleniowe czy w zakresie planowania sklepu) najemców i podsuwanie rozwiązań, które zwiększą sprzedaż. Przy wejściach do sklepów instaluje się kamery liczące, aby badać ilość wejść do danego sklepu vs odwiedzalność w całym obiekcie. Wylicza się również konwersję analizując paragony i wolumen sprzedanych produktów. Zbieranie tak szczegółowych danych, nie tylko dotyczących generowanych obrotów, umożliwia zarządcy ocenę kondycji najemcy, a w rezultacie zaproponowanie pewnych rozwiązań, jeśli sprzedaż idzie poniżej oczekiwań. Dokładna analiza wskaźników pozwala stwierdzić nie tyle czy oferta sklepu jest dobra, ale czy np. sam lokal nie zachęca do odwiedzin. W tej sytuacji być może warto zmienić coś w sposobie aranżacji witryny, aby skłonić więcej osób do wejścia. Zarządca pracuje blisko z najemcą i wspólnie ustalają strategie sprzedaży czy wsparcie merytoryczne dla zespołów sprzedażowych.

Co ciekawe, zespoły zarządców centrów wyprzedażowych są niejednokrotnie większe niż w galeriach handlowych, właśnie ze względu na szeroki kontakt z najemcami i dużą liczbą generowanych analiz i raportów.

Marketing – liczy się styl

Bardzo ważne jest, aby klient odwiedzający outlet czuł się w nim jak w najlepszym centrum handlowym, a nie miał wrażenia, że kupuje w dyskoncie. Zwłaszcza, że na dotarcie do centrum wyprzedażowego poświęca zwykle więcej czasu niż do „zwykłej” destynacji zakupowej. Centra wyprzedażowe również stawiają na dobrze przemyślane kampanie marketingowe. Jednak charakter tych kampanii różni się od komunikacji prowadzonej przez regularne centra handlowe – w związku ze specyfiką działania outletów oferujących niekiedy starsze kolekcje, a nie modowe nowinki. W outletach akcentuje się nie podążanie za chwilową modą, ale istotę wypracowania własnego, niepowtarzalnego stylu. Stawia się na kreowanie mody na odwiedzanie centrów wyprzedażowych oraz smart shopping – inteligentne, przemyślane zakupy. Organizuje się konkretne dni zniżkowe, specjalne wydarzenia na święta, noce zakupów etc. Wszystko zależy od konkretnej strategii, trendów i potrzeb zgłaszanych podczas badań focusowych i ankiet przeprowadzanych wśród klientów centrum. Szczególną uwagę poświęca się przyciągnięciu klientów w dni powszednie. W związku z częstą lokalizacją na obrzeżach miast, w przypadku ograniczonego transportu publicznego klientom zapewnia się specjalne linie autobusowe.

Kwestie standardowe w niestandardowym ujęciu

Zarządca we współpracy z facility managerem nadzoruje kwestie codziennego funkcjonowania centrum wyprzedażowego, takie jak ochrona, sprzątanie, logistyka obiektu czy szeroko pojęta dbałość o aranżację i stan techniczny. Standard takich usług nie odbiega od tego, jaki znajdziemy w centrach handlowych w myśl zasady, że klient nie powinien czuć różnicy w jakości obsługi i otoczenia w galerii handlowej vs outlet.

Profesjonalny zarządca zna i rozumie specyfikę funkcjonowania centrów wyprzedażowych. Prowadzi działania, których celem jest dbałość o kieszeń i satysfakcję klienta, a w rezultacie – budowanie jego lojalności. Zaangażowanie firmy zarządczej z wieloletnim doświadczeniem to jeden z kluczowych warunków sukcesu obiektu na danym rynku.

źródło: JLL,  Autor: Marcin Kopczyk, Konsultant w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL

Poznański rynek centrów handlowych liczy obecnie 20 obiektów o łącznej powierzchni najmu 614 tys. mkw. Aktualnie w budowie znajduje się ok. 100 tys. mkw. powierzchni handlowej, a kolejne 20 tys. na zaawansowanym etapie planowania do 2018 r., w ramach rozbudów i modernizacji istniejących centrów handlowych. Współczynnik pustostanów wynosi 5,8 proc. – wynika z publikacji Colliers International „Centra handlowe w aglomeracjach II poł. 2016 r.| Poznań”

Pierwszym centrum handlowym, jakie powstało w Poznaniu była Panorama (1993), w ostatnich latach znacząco zmodernizowana. Z kolei największym obiektem handlowym w regionie jest obecnie Poznań City Center o całkowitej powierzchni najmu 58 tys. mkw. i ponad 150 sklepach, punktach usługowych i gastronomicznych. Trwa modernizacja jednego z najstarszych centrów handlowych w aglomeracji – ETC Swarzędz.

Poznań oczekuje na otwarcie największego obiektu handlowego w regionie – CH Posnania o powierzchni blisko 100 tys. mkw. GLA. Na rynku widoczne są już pierwsze skutki wzrostu konkurencji – na koniec czerwca br. średni współczynnik pustostanów wzrósł o 1,8 punktu procentowego w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego.

W poznańskich centrach handlowych znajduje się ok. 1568 lokali, co oznacza, ze jeden sklep/punkt usługowy lub gastronomiczny obsługuje średnio 525 osób. Największa grupę najemców stanowią sieci z sektorów: moda (26%), usługi (12%) oraz zdrowie i uroda (9 proc.). Najwyższe miesięczne czynsze na rynku poznańskim za mkw. utrzymują się na poziomie 43-45 EUR za mkw. za lokal na potrzeby mody.