Część firm budowlanych wciąż jeszcze boryka się ze skutkami „boomu” sprzed kilku lat, inne zaczynają popadać w kłopoty, związane z zahamowaniem inwestycji i spadkiem zamówień, widocznym od kilku miesięcy, jeszcze inne radzą sobie całkiem dobrze, dzięki dużemu popytowi na rynku mieszkaniowym. Sytuacja jest więc zróżnicowana, bo i w skład branży wchodzą różnorodne sektory. Statystycznie całość wygląda niepokojąco. Od połowy 2015 r. produkcja budowlano-montażowa liczona rok do roku spada, a skala tej tendencji coraz bardziej się powiększa. W sierpniu wartość produkcji była niższa niż przed rokiem aż o 20,5 proc., notując największy od trzech lat spadek. W niektórych dziedzinach, szczególnie w przypadku robót inżynieryjnych i budownictwie infrastrukturalnym oraz przemysłowym, można mówić wręcz o załamaniu. Nie brakuje firm, których przychody w drugim kwartale były o 30-40 proc. niższe niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Warto zaś podkreślić, że dzieje się to w czasie, gdy gospodarka rozwija się w przyzwoitym, a w porównaniu z większością krajów europejskich, bardzo wysokim tempie, rynek pracy jest w kondycji najlepszej od ćwierć wieku, a stopy procentowe pozostają od dłuższego czasu na rekordowo niskim poziomie. Część z tych „sukcesów” stanowi zresztą dla sektora budowlanego poważne obciążenie, a z części nie mają sposobności skorzystać. Mowa o rosnących kosztach zatrudnienia oraz trudnościach ze zdobyciem pracowników oraz wciąż restrykcyjnej polityce kredytowej banków, wobec branży, nadal ocenianej, jako charakteryzującej się podwyższonym ryzykiem. O bankowe finansowanie nie jest więc łatwo, a jeśli już uda się je uzyskać, to z pewnością na warunkach dalekich od preferencyjnych. Wyśrubowane marże niwelują wpływ niskich stóp procentowych, a wymagane zabezpieczenia i konieczność spełnienia dodatkowych warunków, eliminuje bądź poważnie utrudnia korzystanie z kredytu.

W pewnym sensie mamy do czynienia ze zjawiskami podobnymi, jak w latach 2008-2010, czyli tuż po globalnym kryzysie na rynkach finansowych, gdy firmy deweloperskie i budowlane zostały odcięte od finansowania bankowego, a w czasie rodzącego się ożywienia inwestycyjnego, by przetrwać, zmuszone były do uczestniczenia w wyniszczającej wojnie cenowej. Konkurując w ten sposób o kontrakty i zlecenia, ponownie wpadały w kłopoty, skutkujące falą mniej i bardziej spektakularnych upadłości.

Doświadczenia z tamtych lat dają podstawę do rozegrania zbliżającej się poprawy koniunktury w budownictwie w znacznie bardziej korzystny sposób. Do tego także potrzebne jest zapewnienie odpowiedniego finansowania i to już na wczesnym etapie przystępowania do realizacji nowych kontraktów. Dotyczy to w szczególności przetargów w formule „projektuj i buduj”, charakteryzujących się wyższą czasochłonnością i kosztami, leżącymi po stornie wykonawcy. W zakresie finansowania, warto pamiętać, że we wspomnianym trudnym pokryzysowym okresie, wiele firm deweloperskich i zajmujących się budownictwem, było w stanie funkcjonować i rozwijać się dzięki raczkującemu jeszcze wówczas rynkowi obligacji korporacyjnych, na którym kapitału użyczają inwestorzy, kupując papiery dłużne firm. Wiele przedsiębiorstw z tej formy korzysta z powodzeniem do dziś. Deweloperzy stanowią na obecnie znacznie bardziej już rozwiniętym rynku obligacji, jedną z najbardziej licznych grup emitentów tych papierów. Biorąc pod uwagę tylko papiery aktualnie notowane na giełdowym rynku Catalyst, deweloperzy pozyskali tą drogą prawie 4,5 mld zł, przy średnim oprocentowaniu na poziomie nieco powyżej 5 proc. W tym gronie znajdują się zarówno duże podmioty, emitujące obligacje o wartości kilkuset milionów złotych, jak i niewielkie firmy, realizujące projekty w skali kilku milionów złotych. Rynek ten wciąż otwarty jest na oferty przedsiębiorców z branży budowlanej, którzy do tej pory korzystają z tej formy w znacznie mniejszym zakresie. Cały rynek obligacji firm wart jest obecnie około 66 mld zł, konkurując w coraz bardziej zauważalny sposób z finansowaniem bankowym, a jednocześnie stanowiąc jego istotne uzupełnienie.

Piotr Dziura
Członek Zarządu Gerda Broker

Firma Colliers International przyjrzała się atrakcyjności inwestycyjnej krajów europejskich na rynku nieruchomości komercyjnych. Eksperci z Colliers porównali podstawowe dane europejskich rynków nieruchomości komercyjnych, kategoryzując kraje pod względem strategii wobec inwestorów, podejścia do ryzyka oraz ich dążenia do stabilności, wzrostu lub uzyskania wysokich stóp zwrotu.

Colliers wskazał kraje nordyckie, Holandię oraz rynki rozwinięte tzw. Tier 1 – tuż obok wybranych krajów Europy Środkowo-Wschodniej – jako miejsca najbardziej sprzyjające inwestycjom w nieruchomości komercyjne w roku 2017.

Na większości europejskich rynków nieruchomości komercyjnych obserwuje się aktywność charakterystyczną dla późnego etapu cyklu koniunkturalnego, a jednak globalne fundusze w dalszym ciągu rozszerzają zakres inwestycji w nieruchomości do szacowanej kwoty 4,9 bilionów USD w 2016*. Według Colliers, w obliczu rosnącej rywalizacji o produkt inwestycyjny, inwestorzy nie mogą dalej wstrzymywać się z decyzjami biznesowymi, jak to miało miejsce w pierwszej połowie 2016 roku.

Raport Colliers zatytułowany European Investment Market Outlook: A Matter of Perspective wskazuje trzy typy inwestorów: unikający ryzyka, nastawieni na stabilność i wzrost oraz poszukujący wysokich zwrotów z inwestycji. Dla każdego z nich rekomenduje się kraj do inwestowania wskazany w rankingu.

„Połączenie stabilności politycznej, przejrzystości działań biznesowych i stałych wartości stóp zwrotu w krajach nordyckich oraz Holandii plasuje je obecnie na szczycie krzywej wzrostu wartości inwestycji w roku 2017. Płynne rynki Tier 1, tj. Niemcy, Wielka Brytania i Francja, są tuż za nimi”, powiedział Damian Harrington, szef ds. badań rynku w regionie EMEA w Colliers International.

Dla inwestora unikającego ryzyka, gdzie transparentność i płynność mają kluczowe znaczenie, rynki nordyckie plasują się na czele rankingów jako bastiony stabilności w Europie. Szwajcaria, Holandia i Austria również znajdują się w pierwszej siódemce krajów – wszystkie wyprzedzają rynki Tier 1, tj. Niemcy, Wielką Brytanię i Francję, przed którymi jeszcze miesiące lub nawet lata perturbacji politycznych.

Niskie ryzyko ma jednak swoją cenę. Istnieje wyraźna odwrotna zależność w cenach nieruchomości, biorąc pod uwagę średni ważony poziom rentowności, w odniesieniu do ryzyka kraju. Pod względem ważonych zysków całego sektora Finlandia, Holandia i Belgia wykazują największą równowagę pomiędzy ryzykiem, a poziomem stóp zwrotu spośród wszystkich państw europejskich. Z kolei w Hiszpanii i we Włoszech ceny wydają się nieco zawyżone, zwłaszcza w tym drugim kraju, który stoi w obliczu nadchodzącego referendum i zmaga się ze znaczącym ryzykiem nieściągalnych należności w bankach.

W przypadku inwestorów z większym apetytem na ryzyko, akceptujących mniejszą płynność, ale oczekujących wyższych stóp zwrotu, zrozumiałe jest inwestowanie na kluczowych mniejszych rynkach tzw. Tier 2, co w rezultacie wpływa na ożywienie aktywności na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, zarówno na tych podstawowych jak i pozostałych. Bułgaria prowadzi wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej z punktu widzenia stóp zwrotu, a zaraz za nią plasują się Słowacja, Chorwacja i rynki bałtyckie. Tuż za nimi znajdują się Belgia, Holandia, Czechy, Finlandia i Dania, oferujące zdrowe połączenie wartości stóp zwrotu i płynności rynku.

„

Dodatkowe informacje:

* Dane pochodzą z badania Preqin na temat aktywów alternatywnych „Preqin Investor Outlook: Alternative Assets”.

Ranking krajów: Pozycja ogólna

Choć liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem w Polsce jest nadal stosunkowo niska (niecałe 5 proc. wszystkich zasobów mieszkaniowych¹), to warto zauważyć, że na przestrzeni ostatnich kilku lat zwiększyła się dwukrotnie² – podkreśla Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży w Skanska Residential Development Poland. 

Podkreśla, że  według danych Fundacji Habitat for Humanity, w ciągu nadchodzących 10 lat ponad 30 proc. mieszkań powinno być przeznaczonych na wynajem na warunkach korzystniejszych niż dotychczas³.

” Wiele wskazuje na to, że Polska podąży za nurtem europejskim i z roku na rok mieszkań udostępnianych najemcom będzie przybywać. Ceny mieszkań na polskim rynku nie zmieniają się radykalnie, czego nie można powiedzieć o cenach akcji czy obcych walut, jest to więc bezpieczna inwestycja.

Tę szansę dostrzegli także zagraniczni inwestorzy, którzy coraz częściej lokują kapitał w stolicy, wykupując pod wynajem całe kompleksy mieszkaniowe. Do tej pory ten sektor był zdominowany przez prywatnych właścicieli, którzy pokrywają 75 proc. potrzeb rynku⁴. W przyszłości ma się to zmienić. Jak podkreślają eksperci firmy REAS, nieruchomości przeznaczone pod wynajem są postrzegane jako aktywa niskiego ryzyka, a dzięki stabilnej gospodarce i dobrym wynikom tego sektora rynku, Polska stała się interesującym punktem na mapie dla tego typu inwestorów⁵. W ciągu najbliższych lat w Polsce przybędzie takich projektów mieszkaniowych, które powstały wyłącznie z myślą o wynajmie:”.