Zgodnie z wynikami najnowszego raportu RICS “Poland Commercial Property Monitor”, badającego nastroje na rynku najmu i inwestycji, wzrost zapytań ze strony zagranicznych inwestorów w III kw. uległ osłabieniu wykazując najwolniejszy jak dotąd kwartalny wzrost od początku 2013 roku.

Wyniki najnowszego raportu RICS sugerują stały wzrost popytu najemców zarówno w sektorze biurowym jak i przemysłowym. Inaczej kształtuje się sytuacja na rynku nieruchomości handlowych, na którym odnotowano spadek popytu ze strony wynajmujących powierzchnie (pierwszy kwartalny spadek od 2015 roku).

Jednocześnie po raz kolejny gwałtownie wzrosła dostępność powierzchni do wynajęcia, przy czym najbardziej spektakularny wzrost miał miejsce w sektorze nieruchomości biurowych. Wzrost podaży skłonił właścicieli do zwiększenia wartości pakietów zachęt w ramach kierowanej do potencjalnych najemców oferty.

Jednym z pytań stawianych uczestnikom ankiety było pytanie o zwiększoną obecność firm zainteresowanych przeniesieniem aktywności z Wielkiej Brytanii w odpowiedzi na głosowanie w sprawie Brexitu. W Polsce tego typu zapytania odnotowało już 38% respondentów. Co więcej, znaczące 71% biorących udział w badaniu, oczekuje wzrostu liczby firm zainteresowanych relokacją biznesu z Wielkiej Brytanii w nadchodzących dwóch latach.

Nadpodaż wolnej powierzchni utrzymuje w ryzach 12-miesięczne założenia dotyczące wzrostu wartości czynszów choć respondenci nie są aż tak pesymistyczni co do ogólnych perspektyw dla rynku jak w II kw. br.

Wskaźnik nastrojów najemców (kompleksowy wskaźnik pomiaru ogólnej dynamiki na rynku najmu) pozostaje marginalnie negatywny ale polepszył się do -6 w stosunku do -9 w II kw.

Nastroje na rynku inwestycyjnym

Zgodnie z wynikami najnowszego raportu RICS wzrost zapytań ze strony inwestorów wyhamował w badanym okresie wykazując najwolniejszy kwartalny wzrost od początku 2013 roku. Podczas gdy w sektorach biurowych i przemysłowym wskaźnik popytu ze strony inwestorów zagranicznych wykazał skromny wzrost, w sektorze nieruchomości handlowych odnotował spadek.

Podaż nieruchomości dla celów inwestycyjnych wzrosła w najostrzejszym jak dotąd kwartalnym tempie od czasów wprowadzenia serii w 2014 roku.

Respondenci oczekują szeroko idącego zastoju w zakresie wzrostu wartości kapitałowych wszystkich rodzajów nieruchomości w nadchodzących 12 miesiącach. Przewidywane marginalne zyski w sektorach najlepszych nieruchomości równoważone będą niewielkimi spadkami wartości drugorzędnych aktywów.

Wskaźnik nastrojów inwestorów obniżył się do -1 w III kw. z +4 w poprzednim. Po raz pierwszy od 2013 roku nie został odnotowany pozytywny odczyt. Tym niemniej, wskaźnik pozostaje stabilny z relatywnie małymi zmianami w ogólnej dynamice rynku w badanym kwartale.

Paweł Welo MRICS, Dyrektor Departamentu Zarządzania Portfelami Nieruchomości, PKO TFI:

„Polski rynek nieruchomości komercyjnych jest w trendzie stabilizacji ale i też pewnego rodzaju wyczekiwania zwłaszcza w obszarze inwestycyjnym. Na rynku deweloperskim panuje bardzo duża konkurencja praktycznie we wszystkich sektorach. Deweloperzy prześcigają się w pomysłach aby zachęcić najemców do wynajęcia powierzchni właśnie w ich budynku.

Można powiedzieć, że rynek najmu nieruchomości komercyjnych jest obecnie rynkiem najemcy. To oni dyktują warunki najmu. Inwestorzy natomiast bardzo wybiórczo dokonują swoich inwestycji. Nie mamy kolejek inwestorów ustawiających się do przetargu przy sprzedaży danej nieruchomości, konkursów ofert itp. Inwestorzy raczej dokonują selektywnego wyboru interesujących ich nieruchomości i składają oferty zakupu w transakcjach typu „off-market”. Oczywiście należy pamiętać, że najlepsze projekty cieszą się zainteresowaniem nawet kilku inwestorów ale nie jest to sytuacja, z którą mieliśmy do czynienia np. w roku 2006, kiedy łączna wartość wszystkich transakcji wyniosła blisko 5 mld EURO!

Choć aktualne roczne obroty na rynku nieruchomości komercyjnych są na wysokim poziomie (ok. 4 Md EUR) najwyższe w regionie (Europa Środkowa), to należy pamiętać o tym, że mamy obecnie na rynku dużo więcej produktów inwestycyjnych niż w 2006 r. Przez ostanie 10 lat nastąpiło praktycznie podwojenie dostępnej nowoczesnej powierzchni najmu w sektorze biurowym i handlowym, a zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wzrosły czterokrotnie!

Część międzynarodowych graczy na rynku inwestycyjnym przyjęła strategię wyczekiwania na moment, w którym sytuacja polityczna Polski ustabilizuje się, a nowe regulacje dotyczące podatków i danin zostaną ostatecznie określone. W tym czasie realizując zakupy w innych krajach europejskich.

Polska jest atrakcyjnym rynkiem inwestycyjnym, ze stopami zwrotu/kapitalizacji dla najlepszych obiektów inwestycyjnych znacząco wyższymi od tych na rynkach Europy Zachodniej, a Europa właśnie jest obecnie w obszarze dużego zainteresowania funduszy inwestycyjnych; nieruchomości dają zarobić dużo więcej (średnio około 3%) niż np. inwestycje w 10-letnie obligacje skarbowe.

Kwestia wzmacniania integracji Polski z krajami Unii Europejskiej jest kluczowa dla wzrostu zainteresowania inwestycyjnego naszym rynkiem.

Kolejnym elementem mogącym mieć znaczący wpływ na rozwój polskiego rynku nieruchomości komercyjnych może być wprowadzenie regulacji prawno-podatkowej dającej możliwości tworzenia efektywnych podatkowo struktur inwestycyjnych typu REIT w Polsce. Regulacja ta pozwoliłaby na tworzenie rodzimych wehikułów inwestycyjnych rejestrowanych na terenie Polski. Projekt takiej ustawy („O spółkach rynku wynajmu nieruchomości”) został już przygotowany i trafił do opiniowania środowisk związanych z rynkiem nieruchomości i rynkiem kapitałowym. Nowa regulacja dotycząca polskich REIT-ów powinna przyczynić się także do umożliwienia przeciętnemu Kowalskiemu inwestowania w nieruchomości komercyjne, których jednostkowa wartość często przekracza kilka lub kilkadziesiąt mln EURO.

Stan gotówki i depozytów krótkoterminowych polskich gospodarstw domowych wynosi obecnie dużo ponad 100 mld EURO, a część tych środków przeznaczonych na inwestycje w nieruchomości może znacząco zmienić inwestycyjny obraz polskiego rynku nieruchomości, gdzie dotychczasowym głównym graczem były podmioty zagraniczne, a udział rodzimych inwestorów wynosił zaledwie kilka procent.

Należy oczekiwać, że boom inwestycyjny na rynku nieruchomości w Polsce jest jeszcze przed nami, a sporo w tym zakresie będzie zależało od: dalszej integracji Polski z krajami UE; sytuacji na światowych rynkach kapitałowych; przejrzystości i stabilności regulacji podatkowych; wprowadzenia w życie regulacji w zakresie funkcjonowania „spółek rynku wynajmu nieruchomości”, tzw. polskich REIT-ów”.

Na koniec września 2016 r. łączne zasoby powierzchni magazynowych w Polsce wynosiły 10,92 mln m kw. Wg twórców raportu Cushman & Wakefield „Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce – III kwartał 2016” aktywność najemców i deweloperów w tym sektorze utrzyma się na wysokim poziomie.

Zasoby rynku magazynowego w Polsce rosną w szybkim tempie – od początku 2016 roku powiększyły się o 1 milion m kw. W trzecim kwartale 2016 roku deweloperzy oddali do użytku łącznie ok. 350 tys. m kw. powierzchni magazynowej, czyli o ok. 8% mniej niż w III kw. 2015 roku (383 tys. m kw.). Największy wzrost zasobów odnotowano w regionie Górnego Śląska (86 tys. m kw.), w okolicach Warszawy (61 tys. m kw.), w Poznaniu (47 tys. m kw.), Krakowie (46 tys. m kw.), Trójmieście i Wrocławiu (po 40 tys. m kw.).

W trzecim kwartale podpisano umowy najmu na rekordową wielkość 896 tys. m kw. powierzchni magazynowej, nieznacznie ponad rekordowy poziom popytu z IV kw. 2013 roku (890 tys. m kw.). W porównaniu do III kw. 2015 roku wolumen transakcji wzrósł o 60% (344 tys. m kw.). Najemcy byli najaktywniejsi w regionie Górnego Śląska (212 tys. m kw.), okolicach Warszawy (194 tys. m kw.) i w Polsce Centralnej (105 tys. m kw.). Wśród mniejszych rynków regionalnych wyróżniał się Szczecin z rekordowym popytem na poziomie 150 tys. m kw. wynajętej powierzchni magazynowej (130 tys. m kw. wynajęła firma Zalando), a także Trójmiasto (31 tys. m kw.) oraz Kraków (25 tys. m kw.).

– W trzecim kwartale bieżącego roku odnotowaliśmy rekordowy popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową i logistyczną w Polsce. Największy w tym udział mają firmy z sektora handlowego, logistycznego i motoryzacyjnego, ale to przede wszystkim rozwój handlu internetowego zachęca deweloperów do realizacji bardzo dużych obiektów magazynowych. Przewidujemy, że ten trend się utrzyma, ponieważ sektor e-commerce nadal szybko się rozwija – powiedział Tom Listowski, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.

Według najnowszego raportu At a Glance. Rynek powierzchni przemysłowych i magazynowych w Polsce Q3 2016 opracowanego przez ekspertów z BNP Paribas Real Estate Poland,polski rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych osiągnął całkowitą podaż na poziomie 11 milionów m kw.

W trzecim kwartale 2016 roku oddano do użytku rekordową ilość powierzchni magazynowych o wielkości całkowitej sięgającej 455 450 m kw., a w trakcie budowy jest kolejne 1 227 000 m kw. Stanowi to wzrost o 19,3% w stosunku do poprzedniego kwartału.

Ukończenie rekordowo dużej ilości nowych projektów, nie spowodowało jednak drastycznego skoku stopy pustostanów, która wynosi obecnie średnio 6,6% (5,3% na koniec drugiego kwartału).

Rynkiem o najwyższym wskaźniku powierzchni niewynajętych pozostaje klaster Warszawa I (9,8%), na drugim miejscu znajduje się Region Poznania (8,3%), a w pierwszej trójce znalazł się jeszcze Region Krakowa z wynikiem 8,2%. Tabelę zamyka Szczecin, który nie posiada żadnych pustostanów.

W III kw. wynajęto około  1 miliona m kw. powierzchni. Padł również rekord pod względem wielkości najmu w historii rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce. Na mocy podpisanej umowy firma Zalando wynajęła 130,000 m kw. w obiekcie typu BTS zrealizowanym przez Goodmann.

– Jednym ze sposobów ograniczenia udziału niewynajętych powierzchni  w projektach magazynowych jest realizacja projektów typu „build-to-suit” (BTS), czyli w pełni dopasowana do konkretnego najemcy. Wśród 10 największych kompleksów w trakcie realizacji, aż 5 stanowi tego typu projekty. W ciągu ostatnich 3 miesięcy zawarto umowy na realizację 8 obiektów BTS, każdy o powierzchni przekraczającej 10 000 m kw.- podkreśla Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, BNP Paribas Real Estate, Europa Środkowo-Wschodnia.