Kupiłeś mieszkanie 10 lat temu? Dziś możesz mieć problem ze sprzedażą, tak by nie stracić. Wszystko dlatego, że kupowałeś swoją nieruchomość na tzw. górce cenowej. Od tamtego czasu ceny mieszkań mocno „zjechały”. Na rynku wtórnym nawet o 20 proc.

Problem głębokiej przeceny na rynku mieszkaniowym dotyczy głównie osób, które kupowały w latach 2007 – 2008, czyli w czasie wywindowanych cen nieruchomości. Na rynku mieszkaniowym powstała bańka cenowa. Klienci w obawie, że mieszkania nadal będą szybko drożeć, przyspieszali decyzje o zakupie, w efekcie czego spirala się nakręcała. Wysoki popyt spotkał znacznie niższą podaż, co sprzyjało szybkiemu wzrostowi cen. W tamtym okresie popularne było kupowanie tzw. dziur w ziemi, czyli mieszkań na wstępnym etapie inwestycji.

Bańka cenowa, która urosła – nie bez winy pośredników mieszkaniowych i kredytowych – na tym rynku, następnie pękła około 2009 roku i mieszkania zaczęły bardzo szybko tanieć. Obecnie, co prawda również mamy okres prosperity na rynku mieszkaniowym. Nieruchomości świetnie się sprzedają, ale ceny nie rosną, głównie dlatego, że duży popyt jest zrównoważony odpowiednio wysoką podażą. Dzięki temu klienci mogą szybko znaleźć satysfakcjonującą ich ofertę. Od kilku lat zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym trwa stabilizacja cenowa. Z badania Eurostatu wynika, że Polska jest obecnie na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.

To zła wiadomość dla posiadaczy mieszkań kupowanych w okresie wywindowanych cen, którzy chcieliby dziś sprzedać swoje nieruchomości i na tym zarobić. Mogą mieć z tym problem, podobnie jak ze sprzedażą tak, by spłacić resztę zobowiązania kredytowego. Takie osoby, jeśli chcą w jakiś sposób uciec od konieczności spłacania nieruchomości, są skazane na wynajem. Na szczęście dobra koniunktura na rynku najmu, gwarantuje klientów, natomiast niskie stopy procentowe ciągle pozwalają pokrywać raty kredytu przychodami z najmu.

Skala przeceny na rynku mieszkaniowym

O ile staniały mieszkania względem górki cenowej? Wg Amron – Sarfin w najgorszej sytuacji są osoby, które kupowały swoje nieruchomości w 2008 roku. Ich mieszkania ciągle są przeciętnie o około 14 proc. mniej warte. Pokazuje to poniższy wykres z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich.

Wykres 1 Wskaźnik zmian wartości nieruchomości przyjmowanych jako zabezpieczenie hipoteczne w latach 2007 – 2016

Z zestawienia średnich cen mieszkań NBP wynika jednak, że skala przeceny jest nawet większa i sięga 20 proc.

Przykładowo: w Krakowie na rynku wtórnym w I kw. 2007 mieszkania kosztowały średnio 7300 zł/mkw. Była to najwyższa zanotowana wartość. Obecnie średnie ceny wynoszą 6000 zł/mkw., a więc ciągle są niższe o blisko 18 proc. Na krakowskim rynku pierwotnym najwięcej za nowe mieszkania płaciło się w III kw. 2007, gdy średnio kosztowały niecałe 8100 zł/mkw. Obecny poziom cen to niecałe 6400 zł. Nowe nieruchomości są więc tańsze aż o blisko 21 proc.

W Warszawie szczyt górki cenowej na rynku pierwotnym przypadał na II kw. 2008 roku, kiedy nowe mieszkania średnio (ceny transakcyjne) kosztowały 8600 zł/mkw. Obecnie średnie ceny mieszkań nowych na stołecznym rynku wynoszą 7562 zł/mkw. Oznacza to, że ciągle są o 12 proc. niższe niż 10 lat temu.

Z kolei na warszawskim rynku wtórnym spadki po pęknięciu bańki cenowej były jeszcze większe. Wg NBP najwyższą wartość uzyskały ceny mieszkań używanych w Warszawie, w III kw. 2007. Wtedy kosztowały przeciętnie 9137 zł/mkw. Dziś stawki przeciętne wynoszą 7300 zł/mkw., a więc nadal są o 20 proc. niższe od wartości uzyskanej w szczycie górki cenowej.

Co dalej z cenami mieszkań? Tak jak już powiedzieliśmy – na razie niewiele wskazuje, że w krótkim okresie miałyby one rosnąć. Mimo wszystko perspektywy dla rynku wydają się dobre, więc z czasem nieruchomości z pewnością będą mocniej zyskiwać. Utrzymuje się dobra koniunktura na rynku najmu, co sprzyja zakupom inwestycyjnym. Poza tym wpływ na ogólną sytuację rynkową ma wzrost zarobków klientów oraz niskie koszty kredytowania. Niestety niewykluczone również, że jeszcze w tym roku w obliczu wysokiej inflacji, dojdzie do podwyżki stóp procentowych.

Marcin Moneta – komercja24