Pierwszy nowoczesny budynek biurowy na warszawskim Służewcu powstał równo 25 lat temu, podaje firma doradcza Savills w najnowszym raporcie @Służewiec. Region ten stał się symbolem biznesowego rozwoju stolicy, a określenie „Mordor” weszło do języka potocznego. Dziś potencjał największego zagłębia biurowego w Polsce dostrzegli również deweloperzy nieruchomości mieszkaniowych oraz hotelowych. Czy zmiany na Służewcu uczynią go lepszym miejscem do życia?

Pierwsze zapiski na temat Służewca pochodzą z XIV wieku. Do stolicy Polski obszar ten przyłączony został dopiero w 1938 r. W 1951 r. podjęto decyzję o stworzeniu w Warszawie dzielnicy przemysłowej. Na jej potrzeby wydzielono 250 hektarów pól uprawnych na Służewcu, co zapoczątkowało urbanizację tego regionu. Po przemianach ustrojowych Służewiec potrzebował zaledwie trzech lat, by na jego terenie powstał Curtis Plaza. Boom na rynku nieruchomości biurowych nadszedł dopiero później, a jego apogeum osiągnięte zostało w latach 2008-2009.

„Służewiec to historia polskiego rynku nieruchomości w pigułce. Gdy równo 25 lat temu przy ul. Wołoskiej do użytku oddany został pierwszy nowoczesny budynek biurowy, nikt jeszcze nie przypuszczał, że wokół niego powstanie największe zagłębie biznesowe w Polsce. Służewiec przechodzi obecnie metamorfozę. Z dynamicznie rozwijającego się obszaru biurowego staje się miejscem do życia” – mówi Tomasz Buras, Dyrektor Zarządzający Savills Polska.

Według raportu @Służewiec, genezą zmian na Służewcu była konieczność poradzenia sobie z konsekwencjami wysokiej aktywności deweloperów biurowych, za którą nie nadążał rozwój infrastruktury transportowej. Już zakończone modernizacje, m.in. dodatkowy tor do zawracania tramwajów przy stacji Metro Wierzbno, jak i trwające prace, w tym poszerzenie ul. Marynarskiej, są jednak szansą na poprawę komfortu dojazdu do okolicznych budynków.

Nieruchomości biurowe

Służewiec to największa podstrefa biurowa w Warszawie. Zasoby biurowe Służewca wynoszą ponad 1 mln m kw. na co składa się powierzchnia w 77 budynkach. Aktywność deweloperów w tym segmencie w ostatnich latach zmniejszyła się. Obecnie w trakcie budowy znajduje się jedynie 73 100 m kw. powierzchni biurowej, a największym powstającym obiektem jest D48 firmy Penta Investments. Dokładnie pięć lat temu popyt na powierzchnie biurowe na Służewcu osiągnął najwyższy wynik w historii. W ciągu zaledwie 12 miesięcy wynajęto wówczas blisko 200 000 m kw. Pomimo, że od 2007 roku, za wyjątkiem 2009 roku, roczny wolumen aktywności najemców na Służewcu wynosił co najmniej 100 000 m kw. to podaż przekraczała realne potrzeby najemców. Spowodowało to wzrost współczynnika pustostanów z 6% zarejestrowanych w 2011 r. do blisko 20% na początku 2016 r. Od stycznia ubiegłego roku wskaźnik ten jednak zaczął się znowu powoli obniżać i na koniec marca 2017 r. wynosił 18,9%.

„Pomimo wyzwań, jakim czoła musi stawić ten region Mokotowa, popyt na powierzchnie biurowe na Służewcu utrzymuje się na wysokim poziomie. Od 2016 r. stopa pustostanów maleje i przewidujemy, że tendencja ta ma szansę być kontynuowana. Korzystnie na rywalizację Służewca z nowym obszarem biznesowym na bliskiej Woli wpłynie zakończenie remontów dróg oraz utrzymanie się konkurencyjnych stawek czynszowych. Jednym z kluczy do sukcesu okazać się może aktywne zarządzanie budynkami biurowymi, m.in. adaptowanie przestrzeni wokół biurowców oraz organizowanie różnego rodzaju inicjatyw, które pozwolą zatrzymać obecnych najemców i pozyskać nowych” – mówi Wioleta Wojtczak, Associate z działu Badań i Analiz, Savills.

Przyszłość Służewca

Zmiany, jakie zachodzą obecnie na Służewcu rodzą pytania o to, jak będzie wyglądać jego przyszłość. Eksperci Savills opracowali trzy scenariusze przedstawiające potencjalne drogi rozwoju tej części stolicy. Wariant najbardziej optymistyczny i niestety najmniej prawdopodobny, zakłada powstanie mokotowskiego Central Parku, budowę dwóch odnóg pierwszej linii metra, a także powszechniejszą współpracę inwestorów z administracją publiczną w ramach projektów partnerstwa publiczno-prywatnego. Z kolei wizja przyszłości, której należałoby uniknąć obejmuje przerwanie w wyniku problemów z finansowaniem zmian infrastrukturalnych, zamknięcie się powstających osiedli na świat zewnętrzny oraz potrzebę zmian funkcji budynków biurowych, które musiałby zostać zaadoptowane np. na hotele pracownicze czy akademiki.

Na scenariusz najbardziej prawdopodobny według firmy Savills składa się lepsza przepustowość dróg, dzięki zakończeniu trwających obecnie remontów, popularyzacja alternatywnych firm dojazdów do pracy, w formie podwożenia się do pracy (tzw. carpooling) i korzystania z samochodów na wynajem (tzw. carsharing) oraz pozytywne zmiany na rynku nieruchomości. „Rosnący popyt na nieruchomości mieszkaniowe może spowodować wzrost ich cen, co skłoni część deweloperów do budowy inwestycji mieszkaniowych na działkach zabezpieczonych z myślą o projektach biurowych. Da to podstawę do rozwoju lokali handlowo-usługowych zlokalizowanych na parterach budynków. Z kolei mniejsza liczba realizowanych inwestycji biurowych wpłynie na stopniowe wchłanianie dostępnych powierzchni i zmniejszenie stopy pustostanów w tym segmencie rynku” – prognozuje Wioleta Wojtczak, Associate z działu Badań i Analiz, Savills.

Kredyty mieszkaniowe idą jak świeże bułeczki. Tak wynika z danych bankowców za pierwszy kwartał tego roku. Klienci kredytują się, by jeszcze skorzystać z programu MDM, ale wysoka koniunktura to nie tylko zasługa dopłat. Inwestycje w nieruchomości cieszą się obecnie sporą popularnością.

Dlaczego? Przede wszystkim są postrzegane aktualnie jako zyskowniejsze, niż np. depozyty. Te ostatnie, w obliczu niskiego oprocentowania i wysokiej inflacji stały się ostatnio właściwie zupełnie nieopłacalne. Trzymanie pieniędzy w banku nie procentuje. Z kolei rynek nieruchomości pod wynajem kusi atrakcyjnymi stopami zwrotu – szacowanymi dla takich miast jak Warszawa, Wrocław, Kraków – na poziomie około 5 proc. rocznie.

Wysoka koniunktura przekłada się na popyt i świetną sprzedaż u deweloperów. Ci biją w tym zakresie kolejne rekordy. Zakupy mieszkaniowe nie są jednak wyłącznie finansowane kredytem. Rośnie udział transakcji gotówkowych, co jest potwierdzeniem tego, że inwestorzy wycofują środki z innych mniej atrakcyjnych instrumentów, by ulokować je w nieruchomości.

Specyfikę obecnej koniunktury stanowi jednak fakt, że mimo rosnącego popytu ceny mieszkań nie rosną dynamicznie. W zasadzie trwa stabilizacja cenowa. W I kw. 2017 spośród badanych rynków istotny wzrost zanotowano tylko w Warszawie – o 139 zł, do poziomu 7659 zł. Wynika to z kilku czynników, które różnią obecną hossę, od tej z lat 2006 – 2008. Przede wszystkim duży popyt jest zrównoważony odpowiednio dużą podażą. Deweloperzy biją rekordy w tym zakresie.

Jak podkreślono w raporcie Amron – Sarfin: „w stosunku do I kwartału 2016 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła aż o ponad 42%, liczba rozpoczętych budów o prawie 29%, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania – o 8%. Zapobiega to wzrostowi cen na rynku pierwotnym. Inaczej niż 10 lat temu, klienci nie kupują już „dziur w ziemi”. Duże zapotrzebowanie szybko znajduje ujście w dostępnej ofercie, co stabilizuje ceny.

Swoje robi też program MDM. Wiele firm deweloperskich dostosowuje ceny do wymogów MDM i niejednokrotnie niskich limitów cenowych programu. Kolejna sprawa to bankowa rekomendacja S, która nakazuje udzielać kredytów w walucie, w której się zarabia. Na rynku nie ma już finansowania na 110 proc., na okres dłuższy niż 30 lat itp. Krótko mówiąc – nie ma dobrej „gleby” do wzrostu bańki cenowej.

Hossa w kredytach i mieszkaniówce wynika obecnie także z ogólnej poprawy warunków makroekonomicznych. Mamy nadal rekordowo niskie stopy procentowe, poprawiają się zarobki, notowane jest rekordowo niskie bezrobocie, rośnie optymizm u konsumentów – wszystko to ma przełożenie na rynek mieszkaniowy i kredytowy.

Eksperci zaznaczają jednak, że w najbliższym czasie popyt na mieszkania może nieco osłabnąć – przede wszystkim ze względu na nadchodzącą podwyżkę stóp procentowych. Trudniej o kredyt będzie też w związku z nową ustawą o kredycie mieszkaniowym, która zacznie obowiązywać od końca lipca, a która nakłada na banki szereg nowych obowiązków. Oczywiście nie bez znaczenia jest już finiszujący program MDM. Generalnie jednak eksperci podkreślają, że nie ma podstaw do obaw o mocniejsze uderzenie w popyt na rynku nieruchomości.

Akcja kredytowa w I kw. 2017

Z najnowszego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że w I kw. 2017 odnotowano skokowy wzrost względem wcześniejszego kwartału – zarówno pod względem liczby nowoudzielonych kredytów, jak i ich wartości.

Banki przyznały ponad 50 tys. nowych kredytów, co stanowi skok ilościowy o blisko 20 proc., natomiast wartość była wyższa o 12,58% i wyniosła 11,010 mld zł. Obecnie w bankach znajduje się blisko 2 mln 100 tys. czynnych umów kredytów mieszkaniowych, a stan zadłużenia Polaków z tego tytułu wynosi ponad 390 mld zł.

Przeciętny kredyt mieszkaniowy w analizowanym okresie wyniósł 217 tys. zł. Najpopularniejsze są kredyty w wysokości od 100 do 200 tys. zł. W I kw. 2017 stanowiły one blisko 37 proc. całej puli.

Jeśli chodzi o wkład własny – dane Amron Sarfin pokazują, że wzrost minimalnego wymaganego wkładu do 20 proc., ma w dużej mierze charakter fikcyjny. Większość banków ma w swojej ofercie kredyty z niższym wkładem, co potwierdza, że wymóg 20 proc. nie będzie miał dużego przełożenia na rynek.

W I kw. 2017 kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80 proc. ( a więc z wkładem mniejszym niż 20 proc.) było blisko 45 proc. Co prawda nie stanowią one już większości, jak jeszcze kilka lat temu, ale zdecydowanie dominują w portfelach banków.

Paweł Kanturski  – komercja24.pl