Wśród tysięcy ofert sprzedaży bądź wynajmu nieruchomości, czasem zdarzają się obiekty nietypowe – które zwracają naszą uwagę, np. funkcją, wyglądem, parametrami technicznymi. Stanowią one margines rynkowy, mimo to warto się nimi zainteresować. Rzeczywistość pokazuje, że takie nieruchomości po dostosowaniu, mogą z powodzeniem funkcjonować z nowym przeznaczeniem, a ich dawne funkcje dodają im atrakcyjności.

Bywa tak, że z czasem nowinki stają się trendem. Jeszcze 15 – 20 lat temu mało który inwestor myślał o wykorzystaniu dawnych budynków przemysłowych, wojskowych, infrastrukturalnych. Dziś nie jest to już nic dziwnego. W obiektach po dawnych browarach, fabrykach, dworcach kolejowych, koszarach itp. powstają np. mieszkania typu lofty, hotele, obiekty handlowe. Dla deweloperów kupno takich nieruchomości niejednokrotnie daje szansę wejścia w dobrą lokalizację. Widać to choćby po zainteresowaniu infrastrukturą kolejową – położoną często w centrach miast. Dawne budynki stacyjne i nie tylko są więc adaptowane do nowych celów. To samo z zabytkami przemysłu. Te funkcjonują w nowym przeznaczeniu, a dawna funkcja może być wykorzystana marketingowo.

W Europie Zachodniej spotyka się np. kościoły przerobione na puby, a nawet sklepy. W miejscowości Bournemouth w Wielkiej Brytanii dawny kościół Metodystów dziś funkcjonuje jako… hipermarket Tesco. W irlandzkim Dublinie tamtejszy kościół pod wezwaniem św. Marii przerobiono na… klub. Elementy sakralne, m.in. wielkie zabytkowe organy stanowią element wystroju. Podobne wykorzystanie dawnych świątyń spotyka się np. w Holandii, we Włoszech.

U nas laicyzacja nie postąpiła tak daleko. Opuszczone kościoły, przeznaczone na sprzedaż to naprawdę wielka rzadkość, choć czasem spotyka się i takie oferty. Niedawno w WGN pojawiła się oferta sprzedania byłego kościoła ewangelickiego w Wałbrzychu. Za 820 mkw. budynku wraz z działką (0,4 ha) oferent oczekiwał 500 tys. złotych, co daje nieco ponad 600 zł za metr kwadratowy. W Połajewie, około 50 km od Poznania, opuszczony kościół ewangelicki, który pełnił wcześniej m.in. funkcję magazynu i silosu, sprzedano za 175 tys. zł.

Gros nieruchomości, które określilibyśmy mianem ciekawostki, to jednak budynki o przeznaczeniu gospodarczym, przemysłowym, infrastrukturalnym Pozornie możliwości wykorzystania ich wydają się nieduże, bądź nawet zerowe. W praktyce jednak możliwości zastosowania nowych funkcji jest sporo.

Przykład: w Wolsztynie, w Wielkopolsce do kupienia jest 100 – letnia wieża ciśnień. Nieruchomość z 1908 roku, liczy 4 kondygnacje, w sumie 31 metrów wysokości i 250 mkw. powierzchni. Cena ofertowa wynosi 1,5 mln zł. Obiekt o niebanalnym kształcie i architekturze po dostosowaniu mógłby pełnić np. funkcję restauracji albo hotelu. Znane są już w Polsce przykłady takich adaptacji – m.in. we Wrocławiu, Olsztynie, Płocku, Giżycku, Kielcach. Takie obiekty sprawdzają się pod np. restauracje z tarasami widokowymi, kawiarnie, miejsca noclegowe. Czasem wykorzystanie dawnych wież może zadziwiać – np. w Kielcach pełni ona rolę nowoczesnej, sztucznej ścianki wspinaczkowej – dodajmy najwyższej na świecie.

Sporo ofert to np. dawne spichlerze i młyny. Takie nieruchomości z powodzeniem sprawdzają się pod zabudowę hotelową, czy apartamentową. Przykładów adaptacji jest mnóstwo A jakie ceny na rynku wtórnym? Te najczęściej nie są wygórowane dlatego, że budynki – często ponad 100 – letnie – zazwyczaj przedstawiają ogólnie zły stan techniczny, poza tym chętnych nie jest wielu. Inwestor może kupić tego typu nieruchomości nawet za kilkaset tysięcy złotych, czyli równowartość ceny przeciętnego mieszkania. Problem w tym, że nakłady na późniejszą renowację i dostosowanie mogą być wielokrotnie większe – zwłaszcza jeśli obiekt znajduje się pod opieką konserwatora.

Przykładowe oferty:

– Dom z młynem z lat 20′ ubiegłego wieku – w cenie niecałych 350 tys. zł. Taka nieruchomość znajduje niedaleko Cieszyna na Śląsku. Budynek ma 480 mkw.

– historyczny budynku (z 1910 roku) kaszarni i młyna żytniego w Stargardzie Szczecińskim. Wysoka pięciokondygnacyjna nieruchomość ma 2720 mkw. powierzchni. Cena ofertowa to 1,3 mln zł.

Czy warto podjąć się dostosowania dawnych obiektów do nowych celów? Udane przykłady zdają się wskazywać na odpowiedź twierdzącą. Liczy się ciekawy pomysł i realistyczna ocena kosztów. Udane adaptacje mogą się później przełożyć na inwestycyjny sukces.

Marcin Moneta – komercja24

Aż 210 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej wynajęły w pierwszym półroczu 2017 firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Stanowi to 60% ogólnego popytu poza stolicą. Według prognoz ABSL, zatrudnienie w centrach usług w Polsce stale rośnie i w 2020 r. może osiągnąć około 300 000 osób. To wzmocni zapotrzebowanie na biura. O inwestorów będą coraz aktywniej walczyć również mniejsze miasta.

„Sektor usług dla biznesu rokrocznie wynajmuje w Polsce coraz więcej biur. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy na ośmiu największych rynkach regionalnych poza stolicą wynajęto ponad 187 000 mkw., a uwzględniając także mniejsze ośrodki – 210 000 mkw. Najwięcej – prawie 66 000 mkw. przypado na Kraków. Z kolei, rekordowy w skali kraju udział sektora w popycie odnotowała Łódź, gdzie niemal 80% zapotrzebowania na biura wygenerowały firmy BPO/SSC. Największe umowy najmu podpisały takie firmy jak ATOS – 21 700 mkw. w Business Park Kraszewskiego w Bydgoszczy, Brown Brothers Harriman – 14 700 mkw. w krakowskim Orange Office Park, czy Capgemini – 13 100 mkw. w Business Garden we Wrocławiu, wymienia Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Nowe umowy najmu oraz regularne przedłużenia i ekspansje obrazują skalę rozwoju sektora usług biznesowych w polskich miastach regionalnych. Kraków od lat znajduje się w pierwszej dziesiątce zestawienia Tholons Top 100 Outsourcing Destinations. W tym roku stolica Małopolski awansowała o jedno oczko na ósme miejsce, wyprzedzając Warszawę, Wrocław, ale i wiele globalnych lokalizacji. Polska jest dziś najbardziej rozwiniętym rynkiem BPO/SSC/ITO w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Firma doradcza JLL podsumowała I półrocze 2017 na rynku biurowym
w Trójmieście.

„Trójmiasto to czwarty co do wielkości rynek biurowy w Polsce i zarazem czwarta największa lokalizacja pod względem inwestycji z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Przedstawiciele tej branży są głównym generatorem popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe w regionie i tylko w ubiegłym roku odpowiadali za 65% całego zapotrzebowania na trójmiejskie biura. Tak wysoki wynik jest zasługą przede wszystkim firm z kapitałem amerykańskim i polskim, a także podmiotów z krajów nordyckich i Niemiec, które są głównymi inwestorami z sektora usług w Trójmieście. Łącznie 120 zlokalizowanych tam centrów biznesowych zatrudnia już ponad 19 000 osób, czyli o 15% więcej niż w roku ubiegłym. Dwucyfrowy wzrost zatrudnienia to dobry prognostyk zarówno dla branży usług, jak i deweloperów”, informuje Marcin Faleńczyk, kierujący pracami trójmiejskiego biura JLL.

Popyt

Popyt w Trójmieście nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. W I półroczu tego roku wynajęto 73 800 mkw., z czego największe transakcje to odnowienie najmu przez Energa Group na 15 100 mkw.; odnowienie i ekspansja Amazon (łącznie na 7 100 mkw.) w Olivia Business Centre; jak również przednajem Swarovski (6 100 mkw.) w

Podaż

W ciągu ostatnich siedmiu lat Trójmiasto podwoiło zasoby powierzchni biurowej osiągając w I półroczu poziom 645 500 mkw. Kolejne 150 300 mkw. pozostaje w budowie. Z  prognoz wynika, że w II połowie 2017 roku na trójmiejski rynek biurowy może trafić nawet ponad 90 000 mkw.  Do największych biurowców w budowie należą: Olivia Star, Alchemia III Argon oraz Olivia Seven.

Obecnie wskaźnik pustostanów kształtuje się na poziomie 7,8%, co przekłada się na około 50 000 mkw. dostępnej powierzchni biurowej. Warto zauważyć, że jest to znaczący spadek w porównaniu z końcem 2016 r. związany z szybką absorpcją nowo oddawanych projektów. Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Trójmieście wahają się od 12,75 do 14 euro za mkw. miesięcznie.