Nie zwalnia akcja kredytowa. Polacy dostrzegają zalety nieruchomości jako inwestycji. Do zakupów zachęcają rekordowo niskie stopy procentowe, wysoka zyskowność najmu i stabilne ceny mieszkań. Prawdopodobnie w tym roku liczba nowo udzielonych kredytów będzie najwyższa od 6 lat.

Tego spodziewają się analitycy Amron – Sarfin, którzy podsumowali II kw. 2017 na rynku kredytów hipotecznych. Wyniki badanego okresu potwierdzają, że akcja kredytowa jest mocno rozpędzona. Od kwietnia do końca czerwca 2017, co prawda delikatnie spadła liczba umów zawartych, względem wcześniejszego kwartału (było ich 49827 tys., co stanowi spadek o 0,82 proc.), wzrosła natomiast wartość podpisanych umów, która wyniosła ponad 11,6 mld zł i była wyższa o 6,14 proc. względem wyników z wcześniejszego kwartału. We wstępie do raportu podkreślono, że bankowcy w związku ze świetnymi wynikami akcji kredytowej spodziewają się na koniec roku wyniku 200 tys. udzielonych kredytów hipotecznych o łącznej wartości przekraczającej 40 mld zł. Będzie to najlepszy wynik od 2012 roku.

Oczywiście świetne dane w zakresie kredytów to pokłosie koniunktury na mieszkania. Od około 2,5 roku deweloperzy mają hossę. Mieszkania sprzedają się bardzo dobrze. Pobijane są kolejne rekordy w tym zakresie. W zeszłym roku na głównych rynkach nabywców znalazło ponad 60 tys. lokali, co stanowi wynik o ponad 20 proc. lepszy niż rok wcześniej.

Koniunktura wynika z kilku czynników – przede wszystkim są to rekordowo niskie stopy procentowe, wysoka rentowność najmu i stabilne ceny mieszkań. Kupujący w większym zakresie dostrzegają inwestycyjne walory nieruchomości, zwłaszcza że inne formy lokowania kapitału okazują się obecnie zupełnie nieopłacalne – np. lokaty bankowe. Stąd rośnie też udział zakupów gotówkowych, wynikających z faktu, że część klientów wyciąga kapitał z innych instrumentów i lokuje w nieruchomości.

Zdecydowanie mniej istotny wpływ na rynek ma natomiast program MDM. Potwierdzenie tego stanu rzeczy znajdziemy właśnie w wynikach II kw. 2017. W tym okresie udział MDM w akcji kredytowej był minimalny z racji wykorzystania środków z puli na ten rok i pierwszej transzy z roku przyszłego, a jednak wyniki okazały się tak samo dobre, jak w I kw. 2017.

Koszt kredytu, wysokość, wskaźnik LTV

Ile płacimy obecnie za kredyt mieszkaniowy? Oczywiście z racji rekordowo niskich stóp procentowych, oprocentowanie również jest niskie, co skłania do zakupów. Natomiast powoli, ale jednak rosną marże kredytów. Z raportu Amron – Sarfin wynika, że średnia marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) od początku 2016 roku systematycznie wrasta. W II kwartale 2017 roku wyniosła 2,22%, czyli o 0,08 p.p. więcej w porównaniu do marca 2017 roku. Jak podkreślono w raporcie – stopa referencyjna NBP została utrzymana na poziomie 1,50%, WIBOR 3M pozostał na poziomie 1,73%, a przeciętne oprocentowanie modelowego kredytu hipotecznego na koniec II kwartału 2017 roku wyniosło 3,90%, co oznacza wzrost o 0,06 p.p. w porównaniu stanu z końca I kwartału br.

W II kw. 2017 wartość przeciętnego kredytu hipotecznego zaciągniętego przez klientów wynosiła 234 546 zł, i wzrosła nominalnie względem wcześniejszego kwartału o ponad 15,5 tys. zł, czyli 7,8 proc.

Mimo poprawy ogólnej kondycji finansowej gospodarstw domowych (wzrost zarobków, 500 plus) nadal w zdecydowanej większości kredytujemy się na najdłuższe możliwe okresy, dominuje też najniższy możliwy udział wkładu własnego, a więc do 20 proc.

Jeśli chodzi o okres kredytowania – w II kwartale 2017 roku udział najpopularniejszych kredytów mieszkaniowych o okresie zapadalności od 25 do 35 lat w ogólnej strukturze nowo udzielonych kredytów wyniósł 62,74%, co oznacza spadek o 0,83 p.p. Co do wkładu własnego – blisko połowa wszystkich przyznanych kredytów miała wkład nie większy niż 20 proc.

Marcin Moneta – komercja24.pl

W pierwszym półroczu deweloperzy  dostarczyli 707 000 mkw. nowej powierzchni magazynowej oraz odnotowano rekordowy popyt, który wyniósł 1 786 000 mkw. – jak podaje międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield w raporcie: „MARKETBEAT Rynek magazynowy w polsce I połowa 2017 roku”.

Na koniec czerwca 2017 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły blisko 11,8 mln mkw. Najwięcej spośród 707 000 mkw. nowej podaży powstało w regionie Bydgoszczy-Torunia (113 000 mkw.), Poznania (112 000 mkw.) i Polski Centralnej (91 000 mkw.). W budowie pozostaje 1 665 000 mkw., z czego 77% zabezpieczone jest już umowami najmu. Prawie połowa powierzchni (ok. 800 000 mkw.) powstaje w ramach inwestycji typu BTS (Build-to-Suit). Najwyższa aktywność deweloperska utrzymuje się w okolicach Warszawy (ok. 375 000 mkw.), w Szczecinie (293 000 mkw.) i na Górnym Śląsku (282 000 mkw.).

Eksperci podkreślają, że pomimo znaczącej wielkości nowej podaży, na koniec czerwca 2017 roku stopa pustostanów osiągnęła poziom 5,4% (634 000 mkw.). Nieznaczne wzrosty odnotowano w regionie Poznania (8,3%) i Wrocławia (7,3%), natomiast po raz kolejny uległy one obniżeniu w Warszawie (6,9%) i jej okolicach (5,7%).

W pierwszej połowie roku popyt na powierzchnie magazynowe osiągnął rekordowe 1 786 000 mkw. Największy wolumen transakcji odnotowano w regionie Polski Centralnej (423 000 mkw.), Górnego Śląska (414 000 mkw.) oraz w regionie warszawskim (367 000 mkw., w tym 333 000 mkw. w okolicach).

– Rekordowe wyniki rynku magazynowego w Polsce to między innymi wynik rosnącego popytu branży e-commerce. Polska dla tego segmentu jest niezwykle atrakcyjną lokalizacją z uwagi na położenie geograficzne, dobrą kondycję rynku pracy, duży wewnętrzy rynek zbytu o rosnącej konsumpcji oraz niskie koszty najmu – powiedziała Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce przekroczyły 9,6 mln m kw. na koniec czerwca 2017 r. – wynika z najnowszego raportu Knight Frank, który naświetla sytuację na największych rynkach biurowych. W Warszawie i sześciu głównych rynkach regionalnych zasoby biurowe po I półroczu zbliżyły się już do 9 mln m kw., podczas gdy w budowie pozostawało 1,6 mln m kw. Eksperci Knight Frank komentują sytuację w największych miastach.

Elżbieta Czerpak, Dyrektor Działu Badań Rynku Knight Frank:
„Dobra sytuacja gospodarcza Polski i warunki sprzyjające otwieraniu nowych biznesów znajdują odzwierciedlenie w kondycji rynku nieruchomości biurowych. W I połowie 2017 roku było to widoczne m.in. w niesłabnącym popycie na powierzchnię biurową w całym kraju i rosnącej aktywności deweloperów na niemal wszystkich kluczowych rynkach biurowych. W Polsce, w największych miastach, buduje się obecnie ponad 1,6 mln m kw. powierzchni biurowej, z czego prawie 600.000 m kw. zostanie oddane do użytku już w II półroczu 2017 roku.”

Dobry adres, ciekawe rozwiązania architektoniczne, techniczne, czy ekologiczne w biurowcu to za mało by obiekt był konkurencyjny na dzisiejszym rynku. Firmy nie przyciągną najlepszych pracowników, jeśli młodzi ludzie w miejscu pracy nie będą mogli czuć się tak dobrze, jak w domu i nie będą chcieli chętnie w nim pozostawać także poza godzinami pracy. Dlatego, obok parametrów technicznych i oferowanych udogodnień ważna jest realna funkcjonalność budynków, w tym również tzw. czynniki miękkie.

Najemcy oczekują w obrębie obiektu rozwiniętej oferty gastronomicznej i usługowej, a także sportowo-rekreacyjnej. Chętniej decydują się na wynajem w budynkach, w których można dobrze zjeść, spotkać się, czy zrelaksować. Najlepiej też, jeśli pracownicy mogą na terenie kompleksu załatwić drobne sprawy i zrobić podstawowe zakupy.

Biurowiec miejscem spotkań

Odpowiednio zaprojektowany obiekt musi stwarzać dobre warunki do spotkań, nie tylko biznesowych, ale także tych odbywających się w mniej oficjalnej atmosferze. Stąd deweloperzy chętnie lokują teraz w biurowcach dobre kluby fitness i ekskluzywne lokale gastronomiczne, które niejednokrotnie stają się wizytówkami budynków. Obok stref konferencyjnych i przestrzeni coworkingowych, w prestiżowych obiektach biurowych coraz liczniej aranżowane są wysokiej klasy restauracje, renomowane kawiarnie i siłownie, a nawet luksusowe night kluby.

O rosnącej roli gastronomii w kompleksach biurowych mówi Hubert Biarda, Senior Leasing Consultant w firmie doradczej Walter Herz. – Właściciele restauracji, kawiarni i klubów to grupa najemców, która coraz mocniej zaznacza swoją obecność w segmencie biurowym. Gastronomia ma już znaczący udział w generowaniu popytu na powierzchnię na rynku warszawskim – informuje Hubert Biarda.

Restauracja w biurowcu wyzwaniem aranżacyjnym

– Po operatorach fitness, którzy dziś już standardowo lokują kolejne kluby w budynkach biurowych, przyszedł czas na ekskluzywne lokale gastronomiczne. Teraz wyraźnie widać znacznie większe niż kilka lat temu zainteresowanie właścicieli renomowanych placówek gastronomicznych lokalizacjami w biurowcach. Atrakcyjne obiekty w lokalizacjach high-streetowych zapewniają stałą ilość klientów wewnątrz samego budynku, a także dużą liczbę gości z zewnątrz – wyjaśnia przedstawiciel Walter Herz.

Hubert Biarda przyznaje jednak, że zaaranżowanie restauracji, czy klubu w biurowcu jest dużym wyzwaniem, przede wszystkim technicznym. – W przypadku gastronomii wymagane jest zapewnienie odpowiedniej ilości nawiewanego i wywiewanego powietrza, doprowadzenia do lokalu określonego zasilania, zapewniającego możliwość podłączenia specjalistycznych urządzeń, których montaż wymaga także często przewiertów przez strop. Istotna jest również uprzednia kontrola możliwości uzyskania zgody na sprzedaż alkoholu, czy dokonanie wcześniejszej analizy pod kątem odbioru przez Sanepid – wymienia ekspert Walter Herz.

Zaznacza, że nie we wszystkich budynkach możliwe jest przygotowanie odpowiedniej powierzchni pod gastronomię, a cały proces aranżacji wymaga dużego zaangażowania i współpracy z różnymi specjalistami.

Lunch z widokiem miasta z lotu ptaka

Specjalista zauważa, że branża gastronomiczna wykazuje duże zainteresowanie, nie tylko lokalami usytuowanymi na parterze, ale również powierzchniami położonymi na najwyższych piętrach w budynkach z uwagi na panoramiczne widoki, jakie zapewniają.

Doradca Walter Herz wspomina pierwszy w Polsce roof-top bar – The View z tarasem widokowym i panoramą 360 stopni na odkrytym dachu położonym na wysokości 122 metrów, który został otwarty w warszawskim budynku Spektrum Tower. – Doradzaliśmy przy wynajmie powierzchni pod ten jeden z najpopularniejszych dziś w Warszawie klubów, który usytuowany jest na dwóch poziomach na powierzchni około 1000 mkw. Projekt wymagał rozwiązania wielu technicznych łamigłówek i zdobycia licznych pozwoleń, zważywszy na to, że wcześniej była tam płyta lądowiska – mówi Hubert Biarda.

Także lokale certyfikowane przez Michelina

Przykładem udanej symbiozy budynku biurowego z luksusową gastronomią zdaniem specjalisty jest także restauracja Fat Buddha Restaurant and Lounge, mieszcząca się w zabytkowej kamienicy biurowej przy ulicy Mazowieckiej 2/4 w Warszawie. – To kolejna spektakularna realizacja, w przypadku której mieliśmy okazję zarządzać kompleksowym procesem wdrożenia. Aranżacja dwupoziomowej restauracji, zajmującej powierzchnię około 800 mkw., wymagała sprawnego planowania, przygotowania i koordynacji prac wielu podwykonawców – tłumaczy przedstawiciel Walter Herz.

Wśród ciekawych przykładów mariażu gastronomii i segmentu nieruchomości biurowych w Warszawie Hubert Biarda wymienia m.in.: The Place Food&Events, STIXX Bar & Grill i Wabu Sushi Bar & Japanese Tapas w Warsaw Spire, Der Elephant w biurowcu przy Placu Bankowym, posiadająca gwiazdkę Michelina Senses Restaurant w budynku Senator i Halę Koszyki.

Autor: Walter Herz