Koniec ze stabilizacją cen na rynku nieruchomości. Stawki w minionym roku szły wyraźniej w górę i wiele wskazuje na to, że ta tendencja utrzyma się również i w ciągu obecnych 12 miesięcy. Wśród miast regionalnych, gdzie mieszkania najbardziej podrożały jest Wrocław. Tu aż o 10 proc. zdrożały nieruchomości z rynku wtórnego.

Stabilizację cen mieliśmy kilka lat, po tym jak nieruchomości zaczęły odrabiać straty, po pęknięciu bańki cenowej. Ostatnie dwa lata to jednak okres świetnej koniunktury, rekordowy na wszystkich płaszczyznach – poza cenami. Te ciągle nie wróciły do szczytu z górki z lat 2006 – 2008. W każdym razie świetna sprzedaż, pomimo braku „dopalacza” w postaci MDM, sprawia, że deweloperzy testują wyższy poziom cen. Dotychczas duże wzrosty były hamowane przez odpowiednio wysoką podaż, ale ta zaczyna nie nadążać za popytem. Dlatego nieruchomości mieszkaniowe znów zaczęły dynamicznie drożeć.

Z danych NBP wynika, że w III kw. 2017 na rynku pierwotnym rok do roku najwyżej poszły w górę mieszkania w Szczecinie – aż o 12 proc. O ponad 8 proc. zdrożały nieruchomości w Krakowie i Gdańsku. To duże wzrosty biorąc pod uwagę, że wcześniej ceny zmieniały się o około 100 zł rocznie.

Na rynku wtórnym 11 – procentowy wzrost cen odnotowała Łódź, natomiast po 10 – procent podrożały mieszkania używane w Gdańsku i Wrocławiu. W tym tekście sprawdzimy aktualną sytuację w tym segmencie w stolicy Dolnego Śląska. Wg NBP, który publikuje dane o lokalnych średnich cenowych z miast wojewódzkich, w III kw. 2017 (ostatnie dane) za metr kwadratowy mieszkania używanego na sprzedaż we Wrocławiu płaciło się blisko 5800 zł. To wzrost o 10 proc. w stosunku do III kw. 2016, gdy metr kwadratowy kosztował 5300 zł/mkw.

Jeśli chodzi o mieszkania nowe na sprzedaż – te podrożały mniej, ale jednak również można mówić o istotnym wzroście. W III kw. 2017 przeciętnie stawka za nowe mieszkanie wynosiła blisko 6500, co stanowi o niecałe 5 proc. więcej niż rok wcześniej. W dłuższej perspektywie widać jednak wyraźniejszy wzrost cen. W III kw. 2013 średnio metr kwadratowy nowego mieszkania we Wrocławiu kosztował wg NBP niecałe 5500 zł. To oznacza, że w ciągu 4 lat ceny poszły w górę już o 18 procent.

Rozpiętość cenowa i lokalizacje

Ceny za drogie mieszkania o podwyższonym standardzie w dobrych lokalizacjach (centrum i rejony wokół centrum, skoncentrowane przy Odrze, dalsze osiedla o willowym charakterze – np. Biskupin, Zacisze, Karłowice, Oporów) wynoszą około 7 – 9 tys. zł/mkw. Za apartamenty w samym centrum, na zabytkowym Starym Mieście, trzeba płacić już kilkanaście tysięcy za metr.

Podwyższone stawki generalnie spotykamy w promieniu 2 – 3 km od ścisłego centrum oraz w dzielnicy Krzyki, choć wiele zależy od typu budownictwa i stanu budynku. Z tego powodu mieszkania w zrujnowanych kamienicach na Śródmieściu, mimo dobrej lokalizacji, mogą być tanie.

Nieco obniżone ceny dotyczą blokowisk z wielkiej płyty – tu rząd cenowy na rynku wtórnym wynosi około 5000 – 5500 zł/mkw. Mowa o takich osiedlach jak Gądów, Nowy Dwór, Popowice. Nieco tańszy jest natomiast Kozanów i Różanka.

Najtańsze lokalizacje mieszkaniowe to peryferyjne dzielnice, gdzie można spotkać oferty od około 4000 zł/mkw. Wymienimy tu m.in. Leśnicę, Psie Pole, Księże, Brochów. Warto zaznaczyć, że atrakcyjnie przedstawia się tu również oferta deweloperska. Stąd tzw. peryferie mogą być świetnym rozwiązaniem dla osób szukających nowego, za to dość taniego i w niezłym standardzie mieszkania. Z danych WGN wynika, że takie nieruchomości znajdziemy choćby w Leśnicy. Pamiętajmy, że miasto szybko się rozbudowuje, więc za kilka, kilkanaście lat wspomniane rejony nie będą już miały charakteru peryferii, ich wygląd i pozostałe cechy mocno się zmienią. Prawdopodobny będzie też wzrost cen mieszkań w lokalizacjach, które dzisiaj się mocno rozbudowują.

Marcin Moneta – komercja24

Miasto wojewódzkie Szczecin, dotychczas postrzegane jako „drugoligowy” rynek nieruchomości, szybko goni największe i najsilniejsze ośrodki. Szczecin zanotował już bezprecedensowy wzrost popularności i inwestycji w segmencie nieruchomości komercyjnych, teraz wiele wskazuje na to, że tą samą drogą zmierza rynek mieszkaniowy. W ciągu 12 miesięcy to właśnie w Szczecinie najbardziej w Polsce podrożały mieszkania z rynku pierwotnego – aż o 12 proc!

Od kilku lat Szczecin wymienia się jako dynamicznie rozwijającą się lokalizację w segmencie nieruchomości komercyjnych – zwłaszcza magazynowych. Duża liczba nowych inwestycji – prężny rozwój. Wszystko to można powiedzieć w kontekście stolicy województwa zachodniopomorskiego. Na pewno z inwestycyjnego punktu widzenia zaletą jest świetna lokalizacja i poprawa warunków komunikacyjnych i infrastruktury drogowej. Droga S3 zapewnia dobre połączenie z południem kraju – oprócz tego na wyciągnięcie ręki są Niemcy a drogą morską lub lotniczą – Skandynawia. To walory nie do przecenienia.

Zjawiskiem częstym na rynku nieruchomości jest korelacja wzrostu segmentu komercyjnego z mieszkaniowym. Rozwój tego pierwszego podąża za tym drugim. Czy z takim zjawiskiem mamy obecnie do czynienia w Szczecinie? Być może – w każdym razie to tutaj najbardziej podrożały mieszkania wśród wszystkich miast wojewódzkich w kraju.

Takie dane dostarcza NBP. Chodzi o okres od III kw. 2016 do III kw. 2017. W tym czasie wg banku centralnego średnia cen mieszkań nowych w Szczecinie wzrosła aż o 12 proc. Obecnie średnie stawki w stolicy województwa zachodniopomorskiego wynoszą blisko 5400 zł/mkw. W III kw. 2016 było to 4800 zł za metr kwadratowy. Należy tutaj dodać, że choć miej to jednak również całkiem nieźle podrożał szczeciński rynek wtórny. W analizowanym okresie poszedł w górę o blisko 6 proc. (z 4062/mkw. do 4318/mkw.)- co jest również dobrym wynikiem.

Co prawda średnie stawki w Szczecinie są znacznie niższe niż w wiodących ośrodkach, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Gdańsk (tylko w tych miastach wojewódzkich średnie ceny przekraczają 6000 zł), ale po wzrostach Szczecin plasuje się tuż za tymi metropoliami i ma najwyższe ceny spośród pozostałych miast regionalnych.

Co cechuje szczeciński rynek mieszkaniowy? Z danych WGN wynika, że przede wszystkim całkiem nieźle rozwinięty segment nieruchomości z wyższej półki. Ceny mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów są właściwie na poziomie takich rynków jak Wrocław czy Kraków.

Górny pułap cen osiąga nawet 10 tys. zł/mkw. Do najpopularniejszych lokalizacji należą centrum i lewobrzeżne rejony miasta – takie jak m.in. Pogodno, Niebuszewo, Warszewo. Taniej jest w prawobrzeżnej części miasta, w kamienicach o gorszym stanie m.in. na Śródmieściu, i na niektórych blokowiskach.

Można podać kilka przykładowych ofert: za 70 – metrowy apartament zlokalizowany w 15 – piętrowym budynku z 2009 roku, między Warszewem i Osiedlem Książąt Pomorskich, należy zapłacić 700 tys. zł. W dzielnicy Warszewo 70 – metrowy apartament w budynku z 2013 roku wyceniono na 679 tys. zł, co daje stawkę wynoszącą niecałe 10 tys. zł/mkw. Mieszkanie o podwyższonym standardzie w nowym budownictwie w lokalizacji Pogodno to koszt ponad 8000 zł/mkw.

Jeśli chodzi o „zwykłe” mieszkania, segmencie popularnym – te odpowiadają średnim cenowym czyli około 5000 – 5500 zł/mkw. Takie nieruchomości znajdziemy m.in. w lokalizacji Niebuszewo, także Gumieńce, Warszewo, Śródmieście.

Do lokalizacji najtańszych należy raczej prawobrzeżna część miasta i nieruchomości w starszych kamienicach (nieremontowanych) oraz na blokowiskach. Najniższe ceny w Szczecinie zaczynają się od około 2200 – 2500 zł/mkw. na rynku wtórnym. Na pierwotnym jest to od około 3800 – 4200 zł za metr kwadratowy.

Paweł Kanturski –  komercja24