Rewitalizacje w polskich miastach, realizowane przez samorządy ale także prywatnych inwestorów, coraz częściej ożywiają zaniedbane miejskie tereny. Na ten cel z pieniędzy publicznych w latach 2014-2020 wydanych zostanie ponad 25 mld zł. Udział w nadawaniu budynkom nowego życia mają też deweloperzy. Jak wynika z raportu Inicjatywy Drugie Życie Budynków, inwestycje realizowane już dziś przez prywatne spółki to blisko 7 mld zł.

Temat rewitalizacji jest wielowątkowy. Z jednej strony istnieją programy rewitalizacyjne realizowane przez miasta w oparciu o funkcjonującą od 2015 roku ustawę. To działania skupione nie tylko na odnowie zaniedbanych budynków, ale przede wszystkim na planowaniu i realizacji działań społecznych, biznesowych, które mają pomóc ożywić zaniedbaną część miasta. Najbardziej zaawansowane działania prowadzą w tym zakresie Łódź i Warszawa. W sumie na działania rewitalizacyjne w latach 2014-2020 z pieniędzy publicznych wydanych zostanie ponad 25 mld zł, z czego aż 22 mld zł pochodzić będzie ze środków UE.

Nadawanie historycznym budynkom drugiego życia od niedawna coraz mocniej interesuje też dużych i mniejszych deweloperów. Brak atrakcyjnych gruntów i „moda” na nieruchomości z historią spowodowały, że firmy prywatne chętnie podejmują się odnowienia zabytkowych obiektów. Jak wynika z Raportu: Rewitalizacje i modernizacje w Polsce opracowanego przez Inicjatywę Drugie Życie Budynków w chwili obecnej biorąc pod uwagę tylko 29 dużych projektów rewitalizacyjnych, które już teraz są realizowane spółki prywatne zamierzają zainwestować 7 mld zł. Najbardziej spektakularne projekty nadawania budynkom drugiego życia powstają w Warszawie, Łodzi, Wrocławiu. Większość z nich to wielofunkcyjne kompleksy typu mixed use, gdzie funkcje biznesowe splatają się z przestrzenią do spędzania wolnego czasu lub strefą mieszkaniową.

Czyszczenie cegieł

Projekty rewitalizacji są dużo większym wyzwaniem niż budynki stawiane od podstaw. Przede wszystkim z uwagi na konieczność maksymalnego zachowania i odtworzenia części zabytkowych. Im budynek jest starszy tym jego odnowienie i przystosowanie do aktualnych funkcji i wymagań jest trudniejsze. Jak spory bywa to trud dla inwestora pokazuje choćby przykład rewitalizacji, którą przeprowadziła Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna (ŁSSE). W latach 2011-2013 ŁSSE przywróciła do życia zaniedbaną fabrykę Ludwika Grohmana z 1889 r. Wyczyszczonych zostało 11 tys. cegieł,
a kolejnych 64 tys. trzeba było wymienić ze względu na ich zły stan techniczny. Nadbudowano kondygnację w dwóch fragmentach budynku oraz dobudowano nową część, zgodnie z planami częściowo zrealizowanego projektu budowy kotłowni z 1938 roku. Koszt modernizacji wyniósł ponad 20 mln zł. Dzięki tym działaniom powstała przestrzeń biznesowa, która oferuje nowe funkcje centrum biurowo-konferencyjnego o łącznej powierzchni ponad 4 tys. mkw. Oprócz biur w zmodernizowanej fabryce znajduje się sala konferencyjna dla 250 osób, w której odbywa się wiele ważnych wydarzeń o charakterze biznesowym i kulturalnym.

– Jako jedyna strefa w Polsce, mamy w celach swojego ustanowienia wpisane wspieranie rewitalizacji zabytkowych obiektów poprzemysłowych. O rewitalizacji myślimy zatem kompleksowo, w wielu jej wymiarach: społecznym, gospodarczym i przestrzennym – przyznaje Marek Michalik, prezes ŁSSE. Obecnie w Strefie działa ponad 200 firm, a jej wkład w rozwój gospodarczy pozwolił pomóc zniwelować negatywne skutki transformacji ustrojowej w Polsce, w szczególności bezrobocia, które dwadzieścia lat temu dotykało w Łodzi 100 tys. osób.

Ponad 900 nieruchomości czeka na „drugie życie”

Budynków niemieszkalnych, które można odnowić, lub nadać im zupełnie inne funkcje, jest w polskich centrach miast wiele. Jak wynika z wyliczeń Inicjatywy Drugie Życie Budynków dzięki 9 największym podmiotom, które oferują na sprzedaż budynki należące dziś lub w przeszłości do skarbu państwa, nową szansę na funkcjonowanie może dostać aż 900 nieruchomości. Najwięcej takich obiektów wystawionych jest na sprzedaż przez Nieruchomości Orange (320 nieruchomości). To budynki dawnej Telekomunikacji Polskiej, zlokalizowane często w ścisłych centrach miast, przy głównych ulicach uczęszczanych przez mieszkańców lub turystów. – Większość może zostać zmodernizowana i wykorzystana w celach komercyjnych, jak też przeznaczona dla potencjalnych prywatnych nabywców. A kreatywność spółek deweloperskich, co już widzimy po realizacjach przeprowadzanych na naszych już sprzedanych obiektach, przynosi naprawę interesujące rezultaty. Dawne centrale telefoniczne zmieniają się w lofty, akademiki, nowoczesną powierzchnię biurową, przestrzenie handlowe – wyjaśnia Małgorzata Stochmal, kierownik projektu, Nieruchomości Orange Polska. Jak podkreśla, budynki i działki są na tyle atrakcyjne, że konieczność czasowego utrzymania urządzeń technicznych Orange w części nieruchomości, nie stanowi dziś dla inwestorów problemu.

Najbliższe lata niezależnie od liczby stawianych nowych biurowców, centrów handlowych i hoteli niewątpliwie należeć będą też do budynków z historią w tle. Ich odnawianie jest konieczne z punktu widzenia poprawy jakości życia w miastach, ale też coraz bardziej intratne biznesowo.

informacja prasowa – Drugie Życie Budynków

Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce w ostatnich latach skoncentrował się na ofercie biur pod wynajem. Inwestycje, które pozwalają na zakup powierzchni w standardzie klasy A indywidualnym przedsiębiorcom można policzyć dziś na palcach jednej ręki. Tymczasem coraz więcej firm rozważa zakup własnego lokalu. Czy moda na biura na własność ma szansę wrócić nad Wisłę?

Marcin Trzciński z wrocławskiego biura Income Property podkreśla, że sytuacja jest szczególnie widoczna na dużych rynkach regionalnych, jak Wrocław, Gdańsk czy Poznań.

We Wrocławiu, gdzie działamy na co dzień znajdziemy dziś nie więcej niż 10 inwestycji, w których możliwy jest zakup indywidualnych  lokali w standardzie klasy A. Jeśli przyjrzymy im się bliżej, zobaczymy, że większość z nich usytuowana jest raczej na obrzeżach miasta. Centralne lokalizacje to często budynki poddane gruntownej rewitalizacji, a co za tym idzie odpowiednio droższe.

Marcin Trzciński, Income Property:
– Modernizacja? Tak, ale nie do najwyższych standardów. Presja na długoterminowy wynajem to efekt zachodzących w ostatnich latach zmian rynkowych i dostosowywania biznesu do nowych warunków. Duzi deweloperzy preferują inwestycje, które wraz z umowami najmu można później łatwo odsprzedać funduszom inwestycyjnym. Rzadko zdarza się również, aby właściciele starszych obiektów decydowali się na ich modernizację do standardów klasy A. Te budynki celują w inną grupę docelową – firmy mniejsze, dla których wyznacznikiem jest głównie cena lub takie, których siedziba nie musi spełniać funkcji reprezentacyjnej.

Dla kogo więc biuro na własność?

Marcin Antczak, inwestor powstającego we Wrocławiu biurowca SQ Business Center,  który oferuje sprzedaż biur indywidualnym przedsiębiorcom, zwraca uwagę na specyfikę klienta, który jest zainteresowany taką formułą : – Własne biuro to rozwiązanie szczególnie istotne dla firm prowadzących prestiżową działalność, obsługującą klientów w formule stałej, długoletniej współpracy np. dla kancelarii prawnych.  W tym wypadku kluczowy jest dobry, niezmienny adres, łatwość dojazdu z każdego zakątku miasta, czy możliwość wygospodarowania miejsc parkingowych dla klientów.

Zakup własnego lokalu biurowego to także droga wybierana przez firmy stawiające na indywidualizm i pragnące wyróżnić się na rynku. Dowolna, nieskrępowana możliwość aranżacji przestrzeni to atut, którego nie zagwarantuje żadna umowa najmu.

Marcin Antczak, FB ANTCZAK: –  Czy zawsze potrzebujemy najwyższego standardu?
Wszystko zależy od charakteru prowadzonej działalności. Jeśli jednak firma osiągnęła pewien stopień rozwoju – jej biuro jest często odwiedzane przez klientów, powiększa się zespół pracowników – zakupiona powierzchnia powinna spełniać kilka zasadniczych funkcji.

Przedsiębiorcy kierują się głównie względami wizerunkowymi, jak i zachowaniem odpowiedniej relacji jakości do ceny. Dbają o to, by biuro stanowiło wizytówkę firmy i było dobrze odbierane przez odwiedzających ją klientów. W ostatnich latach dużą wagę przykładają także do wpływu miejsca na jakość pracy i komfort pracowników.

Na pierwszy rzut oka ciężko jest ocenić funkcjonalność biura i jego wpływ na efektywność pracowników. Dlatego już na etapie wyboru obiektu warto zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów:

LOKALIZACJA – Centrum miasta jest wygodnym rozwiązaniem dla tych, którzy dużo czasu spędzają na spotkaniach, a sprawne przemieszczanie się między różnymi lokalizacjami klientów jest dla nich priorytetem.

SPOSÓB ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENI – Układ typu open space sprzyja bezpośredniej komunikacji, pracy zespołowej i powstawaniu kreatywnych pomysłów. Nie sprawdza się jednak w każdym przypadku. Tam, gdzie wymagane jest duże skupienie, zdecydowanie lepiej funkcjonują kilkuosobowe pokoje lub pojedyncze gabinety.

OŚWIETLENIE I WENTYLACJA – Dostęp do naturalnego światła słonecznego zapewnią nie tylko duże przeszklone powierzchnie, ale także brak wysokich zabudowań w sąsiedztwie.

DOSTĘPNOŚĆ DODATKOWYCH USŁUG –  W przerwie lunchowej można skorzystać z siłowni czy fryzjera, a biznesowe spotkanie odbyć w sąsiadującej restauracji.  W każdej pracy bardzo ważna jest komunikacja. Duże lobby, czy wewnętrzne biurowe patio ułatwia spotkania pracowników oraz integrację różnorodnych firm dzielących wspólną przestrzeń. Starsze z dostępnych dziś na rynku projektów posiadają już narzucone rozwiązania i cechują się niedoborem wielu elementów istotnych z punktu widzenia przedsiębiorcy. Najdotkliwszym jest chociażby brak własnego parkingu – co zmusza zarówno pracowników, jak i klientów do korzystania z coraz trudniej dostępnych przestrzeni miejskich.

Inną niedogodnością jest brak wind oraz systemu kontroli dostępu – kluczowego dla niektórych firm z punktu widzenia bezpieczeństwa pracowników i danych.  Brak podniesionej podłogi, która daje możliwość dowolnego układu/podziału pomieszczeń i dowolnej ich aranżacji to, także ważny aspekt dla przyszłych użytkowników. Kolejnym bywa brak sufitów podwieszanych, a tym samym  systemu klimatyzacji , który często ma zastępować zamontowana na ścianie    jednostka klimatyzacyjna.
Zakup biura lub lokalu usługowego w nowoczesnym biurowcu to dla wielu przedsiębiorców także forma lokaty zgromadzonego kapitału.

Co ważne obiekty biurowe klasy A, które mogą poszczycić się dobrą lokalizacją, to gwarancja łatwego wyjścia z inwestycji i duże prawdopodobieństwo wzrostu wartości nieruchomości w kolejnych latach.  Nie bez znaczenia jest też łatwość obsługi, za którą zwykle odpowiedzialna jest zewnętrzna agencja.

Konflikty sąsiedzkie dotyczące sposobu użytkowania i zarządu wspólną częścią nieruchomości bywają prawdziwą zmorą dla lokatorów. Nasilają się często w budynkach wielofunkcyjnych, gdzie oprócz lokali mieszkalnych znajdują się biura czy obiekty handlowe. W takich warunkach nawet wspólny parking może łatwo stać się zarzewiem sporu.

Dlatego warto jasno określić zasady regulujące używanie wspólnych części nieruchomości przez współwłaścicieli. Znajdziemy je najczęściej w umowie sprzedaży lokalu, ujawniane są też w księdze wieczystej. Jednak badanie ksiąg wieczystych to często za mało, by pozna zasady zarządu częścią wspólną nieruchomości, a postanowienia aktów notarialnych w tej kwestii nie są ostateczne.

Deweloper kontra współwłaściciele

Ostatnio ciekawe rozstrzygnięcie w tej kwestii zapadło na tle sporu pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a deweloperem o posiadanie miejsc parkingowych (wyrok SA w Warszawie z 10 lipca 2017 r., sygn. akt VI ACa 490/16). Deweloper w 2005 r. wzniósł budynek mieszkalno-usługowo-biurowo-handlowy, w którym urządzono parking, a następnie wyodrębniał i sprzedawał kolejne lokalne mieszkalne. Oczywiście prawo własności obejmowało udział w nieruchomości wspólnej, ponadto przy sprzedaży mieszkań kupujący byli informowani o przysługującym deweloperowi wyłącznym i niepodzielnym prawie do korzystania z parkingu oraz o przepisach kodeksu cywilnego odnoszących się do skutków czynności prawnych dotyczących zarządu nieruchomością wspólną i mających zastosowanie do nabywcy udziału (art. 199 i 221 k.c.). Oznaczało to właściwie nieograniczoną możliwość dysponowania miejscami parkingowymi przez dewelopera. Jednocześnie, będąc właścicielem niewyodrębnionego samodzielnego lokalu mieszkalnego, stał się on członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Konflikt rozpoczął się w momencie, gdy właściciel budynku wynajął największy z lokali użytkowych agencjom państwowym, jednocześnie zezwalając na korzystanie przez nie z 39 miejsc parkingowych. Zostały one szybko zajęte przez pracowników i interesantów urzędów państwowych.

W lipcu 2010 r. właściciele lokali – członkowie wspólnoty mieszkaniowej – podjęli uchwałę, w której zdecydowali o zmianie przeznaczenia nieruchomości wspólnej. Mieszkańcy postanowili zlikwidować dotychczasowe miejsca parkingowe i utworzyć nowe, przeznaczone na wynajem przez wspólnotę. W uchwale upoważniono jej zarząd do określenia cennika wynajmu oraz zawierania umów w tym zakresie. Deweloper wniósł powództwo o uchylenie tej uchwały, jednak sądy wszystkich instancji stwierdziły, że skutecznie zmieniła ona sposób zarządzania częścią wspólną nieruchomości.

Czy uchwałą wspólnoty można zmienić umowę?

Deweloper swoje prawo do zarządzania parkingiem wywodził z zapisów pierwszej umowy sprzedaży lokalu określającej jednocześnie sposób używania części wspólnej nieruchomości. Zasady te zostały ujawnione w księdze wieczystej, co pozwoliło deweloperowi korzysta z miejsc postojowych z wyłączeniem pozostałych właścicieli. Jednak sądy rozpatrujące tę sprawę stanęły na stanowisku, że współwłaściciele mogą zmienić sposób używania nieruchomości wspólnej podejmując uchwałę w trybie ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt. 4 tej ustawy zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i do jej dokonania potrzeba wyrażenia zgody przez właścicieli w formie uchwały, co miało miejsce w omawianej sprawie. Ustawa nie wymaga, by uchwała była jednomyślna, stąd nawet uprzywilejowany w jakiś sposób współwłaściciel może zostać przegłosowany przez swoich sąsiadów. W tej sprawie sądy uznały, że uchwała o zmianie sposobu używania części nieruchomości wspólnej spowodowała utratę mocy wcześniejszej umowy podziału nieruchomości.

Co bardzo ważne z praktycznego punktu widzenia, w księdze wieczystej nadal widniał jednak wpis określający sposób korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z zasadami określonymi w akcie notarialnym. Cieszył się on domniemaniami wynikającymi z wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pomimo tego Sąd Apelacyjny nie podzielił zapatrywań skarżącego i wskazał, że domniemanie to ma charakter wzruszalny. To oznacza, że w procesie mogą zostać przedstawione dowody na poparcie tezy o nieobowiązywaniu określonego w umowie sposobu korzystania z nieruchomości. Jednocześnie sąd przyjął, że obalenie tego domniemania w ww. sprawie może nastąpić bez wytaczania powództwa o ustalenie niezgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W takiej sytuacji obalenie domniemania wiary publicznej ksiąg wieczystych nie będzie miało skutków wobec osób trzecich, a jedynie dla stron postępowania.

Praktyczne konsekwencje

Przede wszystkim Sąd Apelacyjny stwierdził, że uchwałą wspólnoty mieszkaniowej można zmienić sposób zarządu nieruchomością wspólną określony w notarialnej umowie sprzedaży. Dla kupujących mieszkania oznacza to, że aby poznać sposób zarządzania wspólnymi częściami danej nieruchomości nie wystarczy samo badanie ksiąg wieczystych, a konieczne jest zapoznanie się z działalnością uchwałodawczą danej wspólnoty. Wyrok ten stanowi także ważny sygnał dla deweloperów, którzy wraz ze sprzedażą i wyodrębnianiem kolejnych lokali mieszkalnych tracą swoją uprzywilejowaną pozycję na rzecz powstającej wspólnoty mieszkaniowej.

autor – Jacek Kosiński, Partner zarządzający w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni