Na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce odnotowano rekord wszech czasów –  wolumen transakcji inwestycyjnych przekroczył w 2018 r. 7,2 miliarda euro. Ponad 100 zrealizowanych transakcji przełożyło się na blisko 45-procentowy wzrost ich wartości rok do roku – podała firma doradcza Savills.

Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2018 r. na poziomie ponad 7,2 mld euro to o 2,2 mld euro więcej od wyniku osiągniętego w 2017 r. (5,0 mld euro). Zgodnie z danymi firmy Savills, najwyższe w historii wolumeny transakcji odnotowano również w każdym z głównych sektorów rynku nieruchomości komercyjnych. W 2018 r. w nieruchomości biurowe zainwestowano 2,75 mld euro, a w nieruchomości handlowe 2,5 mld euro. Imponujący wzrost odnotowano w przypadku nieruchomości magazynowych i przemysłowych (1,84 mld euro). Na nieruchomości hotelowe przypadło blisko 120 mln euro.

„Inwestorów przyciągają przede wszystkim bardzo silne podstawy do dalszego, długoterminowego wzrostu sektora logistycznego. Dużym atutem nieruchomości magazynowych i przemysłowych jest fakt, że są one bardzo zróżnicowaną klasą aktywów. Sektor oferuje atrakcyjne produkty zarówno dla funduszy typu core, jak i dla inwestorów oportunistycznych, jak również możliwość przeprowadzania transakcji portfelowych na dużą skalę” – mówi John Palmer, dyrektor zespołu doradztwa inwestycyjnego w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Savills.

W 2018 r. zrealizowano transakcje, których stopa zwrotu w sektorze biurowym szacowana jest na ok. 4,70% – 4,75%, a w sektorze handlowym nawet nieco powyżej 4%. W przypadku najlepszych powierzchni magazynowo-przemysłowych stopy kapitalizacji zbliżyły się do poziomu 5,15%.

Zgodnie z prognozami Savills dobra kondycja rynku inwestycyjnego w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce utrzyma się w 2019 r. m.in. dzięki wzrostowi PKB, wysokiemu poziomowi konsumpcji, a także rekordowo niskiej stopie bezrobocia oraz inwestycjom publicznym. Wysoka aktywność inwestorów spodziewana jest przede wszystkim w sektorze nieruchomości biurowych i magazynowo-przemysłowych. Stopy kapitalizacji powinny utrzymać się na obecnym poziomie.

Stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości typu condo jest na tyle atrakcyjna, że w dalszym ciągu decyduje się na nie wielu inwestorów indywidualnych. Należy jednak uważać, ponieważ nie wszystkie inwestycje typu condo zapewnią zysk.

Condo-inwestycji na polskim rynku stale przybywa. Wielu inwestorów właśnie w tego typu nieruchomościach postanawia ulokować swój kapitał, by go pomnażać. Condo-nieruchomości wydają się mieć wiele zalet – to względnie pewna, mało absorbująca inwestora i nieznacznie ryzykowna metoda oszczędzania i pomnażania kapitału.

Condo-apartament na własność?
Na czym polega inwestycja w nieruchomość typu condo? Deweloper poszukuje inwestorów, którzy będą chętni, aby ulokować swoje pieniądze w jego inwestycję komercyjną. Najbardziej popularnym rodzajem nieruchomości typu condo są condo-hotele, w których inwestor może wykupić na własność pokój hotelowy lub apartament dla VIP-ów. Niejednokrotnie jest to jednak kupowanie tzw. dziury w ziemi, ponieważ deweloper musi zebrać  środki finansowe od co najmniej kilku inwestorów, aby ruszyć z inwestycją.
Inwestor, który podpisze z deweloperem umowę, stanie się właścicielem pokoju hotelowego i będzie czerpał zyski finansowe z jego najmu. W przypadku nieruchomości typu condo w miejscowościach turystycznych, największych zysków można spodziewać się w okresie wakacyjnym. Deweloperzy w swoich ofertach mówią o średnio 6-7 % stopie zwrotu. Zdarzają się jednak inwestycje, w których deweloper zapewnia nawet 10 % zwrotu z inwestycji w skali roku.
Dla inwestora jest to o tyle korzystna lokata kapitału, że poza przekazaniem pieniędzy, nie musi on w gruncie rzeczy nadzorować inwestycji. Nad procesem wynajmu pokoju hotelowego w jego imieniu będzie czuwała obsługa hotelu. Dodatkowo zajmie się ona utrzymaniem condo-pokoju w czystości i dobrym stanie technicznym. Nad kalendarzem dostępności pokoju i procesem jego wynajmu również będą czuwali pracownicy hotelowi.
W teorii zatem inwestorowi nie pozostaje nic innego, jak czerpać zyski z inwestycji.
Dodatkową zaletą tego typu inwestycji jest fakt, że właściciel condo-pokoju również może z niego korzystać. Zazwyczaj inwestorowi przysługuje określona ilość czasu w roku na własne użytkowanie apartamentu, np. 3 tygodnie.

Czysty zysk z inwestycji – czy oby na pewno?
O ile inwestycja w condo-apartament rzeczywiście może być bardzo dobrym pomysłem, o tyle każdorazowo inwestor, który chce skorzystać z takiej oferty inwestycyjnej, powinien ją gruntownie prześwietlić. Dotyczy to zwłaszcza deweloperów, którzy oferują bardzo wysokie stopy zwrotu – te na poziomie nawet 10 % w skali roku. Należy bowiem zdawać sobie sprawę, że wyliczenia opłacalności inwestycji dokonywane są często na podstawie pełnego, całorocznego obłożenia hotelu, co jest bardzo mało prawdopodobnym scenariuszem.
Należy też wziąć pod uwagę fakt, że jest to rodzaj inwestycji długoterminowej – w pierwszej kolejności możemy liczyć na zwrot zainwestowanych pieniędzy, który rozłożony będzie na lata. Dopiero po około 15 latach możemy zacząć liczyć pierwsze zarobki.

Nie wszystkie inwestycje typu condo ujrzą światło dzienne
Jak pisałam wcześniej, przed podjęciem decyzji o ulokowaniu swoich środków finansowych w konkretny condohotel lub inną condo-nieruchomość, należy dokładnie prześwietlić dewelopera. Warto sprawdzić, czy ma on już na swoim koncie inne inwestycje tego typu, które zostały ukończone. Warto też przyjrzeć się rzeczywistej rentowności tych hoteli.
Niestety, o ile nie są to przypadki bardzo często, to jednak zdarzają się sytuacje, kiedy inwestor indywidualny traci na inwestycji w condo-apartament.
Taka sytuacja wydarzyła się we Władysławowie, gdzie condohotel „4 Kolory” nie został ukończony. Deweloper przedstawiał inwestycję jako bardzo lukratywną. Miała ona zostać oddana do użytku w 2011 roku. Kiedy oczywiste stało się, że inwestycja nie zostanie ukończona, inwestorzy zaczęli wysyłać skargi do Komisji Nadzoru Finansowego oraz Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – UOKiK. Deweloper ogłosił w 2014 roku upadłość. Inwestorzy zostali z dziurą w ziemi i sądzą się teraz, by odzyskać swoje pieniądze.
Przedstawienie powyższej historii ma na celu uświadomienie inwestorom, jak ważne jest staranne prześwietlenie dewelopera przed podpisaniem z nim umowy.

Brak konieczności czuwania nad inwestycją a także jej stabilność oraz małe ryzyko sprawiają, że przyciąga ona duża liczbę inwestorów. Wyraźne zainteresowanie przekłada się na powstawanie kolejnych, coraz to bardziej prestiżowych inwestycji typu condo.
Wiele inwestycji typu condo działa z powodzeniem, jest to dobry sposób pomnażania kapitału, jednak nie należy podejmować decyzji o wejściu w inwestycję wyłącznie na podstawie zapewnień dewelopera.

Magdalena Paluch
Redaktor Naczelna portalu komercja24.pl

„Współpraca pośrednika z deweloperem jest nie tylko możliwa, ale wręcz rekomendowana” – zaznacza ekspertka rynku czuwająca nad inwestycją VillaNova w Poznaniu.

Aby współpraca była płynna, obie strony muszą poświęcić czas na dopracowanie modelu współpracy. Deweloperzy i pośrednicy powinni poznać wzajemne cele, działania, strategie i filozofie. Ważną rolę gra również charakter produktu, czyli nieruchomości.
Kluczowe zdaje się być również wzajemne zaufanie oraz wypracowanie wspólnego tempa pracy.

„Bez zaufania żadna umowa na wyłączność nie przesądzi o sukcesie” – podsumowuje ekspertka.

Mimo pojawiających się obaw, rynek nieruchomości najpewniej pozostanie w 2019 r. jednym z najbardziej atrakcyjnych obszarów lokowania kapitału, a zyski z najmu utrzymają przewagę nad innymi formami inwestowania – prognozuje prezes firmy deweloperskiej PVI, Jakub Nieckarz.

Ostatnie miesiące 2018 r. potwierdziły obserwowane od kilku kwartałów – coraz bardziej wyraźne – sygnały wytracania impetu przez trwający od kliku lat boom na rynku nieruchomości. Głównym przejawem tego zjawiska jest mniejsza niż w rekordowym pod tym względem 2017 r. liczba sprzedanych mieszkań, przy jednocześnie narastającej dynamice wzrostu ich cen. Choć część ekspertów sugeruje, że to właśnie rosnące ceny doprowadziły do obniżenia się popytu, wiele wskazuje na to, że liczba chętnych do kupowania mieszkań wcale jednak nie maleje. Wyjaśnienie spowolnienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest zgoła inne – spadek sprzedaży wynika z ograniczeń leżących po stronie podaży, ponieważ mieszkań pojawiających się na rynku jest mniej, nich chętnych do ich zakupu – mówi Jakub Nieckarz.

W dalszej części prognozy prezes PVI zauważa, że warunki makroekonomiczne, takie jak koniunktura gospodarcza, sytuacja na rynku pracy, w tym szybko rosnące wynagrodzenia, czy rekordowo niskie stopy procentowe i perspektywa ich utrzymania przez dłuższy czas, zdecydowanie sprzyjają kupującym mieszkania na własne potrzeby. Z kolei sytuacja na rynkach finansowych skłania posiadaczy oszczędności do lokowania ich w nieruchomości, głównie z przeznaczeniem na wynajem. Mimo spodziewanego osłabienia tempa wzrostu gospodarczego, te czynniki będą podtrzymywały zainteresowanie ze strony nabywców. Problemy deweloperów z ograniczonymi mocami produkcyjnymi oraz rosnącymi kosztami będą zaś sprzyjać utrzymywaniu się wzrostowej tendencji cen mieszkań, choć prawdopodobnie jej dynamika będzie mniejsza niż w 2018 r.