W ostatnich dwóch latach rynek nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce zdecydowanie przyśpieszył. W 2017 i 2018 roku przybyło tyle nowej powierzchni, co w przeciągu siedmiu poprzednich lat, podaje firma doradcza Savills. Minione 12 miesięcy było drugim najlepszym okresem w historii rynku, z drugimi co do wielkości wskaźnikami popytu i podaży nowej powierzchni. Deweloperzy i najemcy ponownie coraz przychylniej zaczynają patrzeć na Górny Śląsk.

„2018 rok był niezwykle udany dla rynku powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce. Od lat rozwija się on z resztą niezwykle dynamicznie, gdyż już piąty rok z rzędu utrzymane zostało kilkunastoprocentowe tempo wzrostu. Wysoki wzrost zasobów sprawił, że w zeszłym roku znacząco przekroczyliśmy próg 15 mln m kw. nowoczesnej powierzchni logistycznej dostępnej w Polsce” – mówi Wojciech Zoń, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych, Savills.

Jak wynika z raportu „Market in Minutes – Rynek magazynowy w Polsce” w 2018 r. dostarczono ponad 2,2 mln m kw. nowej powierzchni magazynowo-przemysłowej, co jest drugim najwyższym wynikiem w historii, jedynie o ok. 140 000 m kw. ustępującym rekordowemu wynikowi z 2017 roku. Zdecydowanie najwięcej magazynów oddano do użytkowania w Polsce Centralnej (ponad 790 000 m kw.), która odpowiadała za 36% nowej podaży w 2018 r. W tym regionie powstał również największy obiekt minionych 12 miesięcy – Central European Logistics Hub, którego deweloperem jest firma Panattoni. Dużo nowej powierzchni pojawiło się także na Górnym Śląsku (blisko 280 000 m kw.) i w Warszawie (ponad 230 000 m kw.). Stolica i jej okolice w dalszym ciągu pozostaje największym regionem magazynowym w kraju, z zasobami przekraczającymi 3,9 mln m kw.

Aktywność deweloperów utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Zgodnie z danymi Savills na koniec grudnia 2018 r. w budowie pozostawało ponad 1,9 mln m kw., czyli o 36% więcej niż przed rokiem.

Znaczne wzrosty cen gruntów inwestycyjnych, materiałów budowlanych oraz kosztów pracy stanowią dziś jedne z większych wyzwań branży nieruchomości. Aby zoptymalizować wydatki, deweloperzy tworzą wewnątrz swoich struktur własne firmy wykonawcze, do których poszukują specjalistów potrafiących zarządzać budżetem i dobrze znających branżę budowlaną. Krzysztof Butyński, managing consultant w dziale Property & Construction w firmie rekrutacyjnej Michael Page komentuje ten trend w branży nieruchomości.

Z naszych obserwacji wynika, że tylko w ciągu ostatniego roku koszty inwestycji budowlanych w Polsce wzrosły o około 30 – 35 proc. Wpływ na to mają m.in. droższe ceny gruntów, deficyt pracowników w branży budowlanej, a także znaczny wzrost cen materiałów budowlanych, co istotnie podnosi koszty wykonawcze – mówi ekspert.

W celu optymalizacji wydatków, firmy deweloperskie zaczęły więc tworzyć własne spółki budowlane wewnątrz swoich struktur, które poza redukcją budżetów dają im również większy wpływ i kontrolę nad terminowością i przebiegiem prac inwestycyjnych. Wdrożenie takiego rozwiązania pozwala deweloperom obniżyć koszty inwestycji nawet o kilkadziesiąt procent. Wobec takiej sytuacji, nie dziwi zatem fakt, że na rynku nieruchomości szczególnie pożądani są specjaliści od optymalizacji finansów.

Jednymi z pierwszych pracowników zatrudnianych przez deweloperów do wewnętrznych spółek budowlanych są cost managerowie, czyli osoby, które zarządzają budżetem inwestycji. Do niedawna takie stanowisko funkcjonowało głównie po stronie generalnych wykonawców i firm konsultingowych.

Od osób na tym stanowisku firmy oczekują wykształcenia inżynieryjnego, szerokiej znajomość branży budowlanej i kontaktów z podwykonawcami oraz praktycznego doświadczenia zdobytego przy realizacji projektów. Do obowiązków takiej osoby należy m.in. estymacja kosztów inwestycji, współpraca z kierownikami projektu i inżynierami budowy, organizacja i rozstrzyganie przetargów, optymalizacja kosztów i finalne rozliczanie inwestycji. W związku z większym zapotrzebowaniem na tego typu specjalistów, w tym roku zauważalny jest znaczny wzrost wynagrodzeń oferowanych osobom na tym stanowisku. Obecnie, pensje cost managerów oscylują wokół 13-15 tys. zł brutto miesięcznie. Choć są o ok. 20-30 proc. większe niż jeszcze rok temu, to jednak możemy zauważyć, że pod względem poziomu wynagrodzeń oferowanych tego typu specjalistom, rynek wkroczył w fazę stabilizacji.

Komentarza eksperckiego udzielił Krzysztof Butyński, managing consultant w Michael Page odpowiadający za rekrutację na rynku nieruchomości i w budownictwie.

Wynajem krótkoterminowy cieszy się coraz większym zainteresowaniem podróżujących osób z całego świata. Takie rozwiązanie jest nierzadko tańszą opcją niż hotel i oferuje bardzo dobre warunki mieszkaniowe. Nie może więc dziwić fakt, że skoro jest popyt musi być też podaż  – mówi Mariusz Łubiński, Prezes firmy Adamus.

Jednak warto przy tym pamiętać, że osoby wynajmujące mieszkanie na krótki czas pobytu w danym miejscu mogą być skrajnie różne. Od spokojnych turystów nastawionych jedynie na zwiedzanie okolicznych zabytków, poprzez osoby chcące poznać imprezowy klimat i nocne życie miasta, aż po takie, które imprezę potrafią przenieść do zajmowanego lokalu.

Prawdziwym testem siły zarządzających jest próba odnalezienia kompromisu pomiędzy oczekiwaniami mieszkańców i inwestorów, odnalezienie tzw. „złotego środka”. Starają się jak mogą pogodzić wymagania wszystkich grup interesu i przeciwdziałać eskalacji sąsiedzkich konfliktów. Ze środków doraźnych jakie mogą być wykorzystane są to m.in. montaż monitoringu obejmującego wszystkie części wspólne, który pozwala ustalić ew. sprawcę zdarzenia i obarczyć go kosztami naprawy czy implementacja platformy elektronicznej do głosowania nad ustawami, które poprawiają komunikację na linii zarządca-wspólnota i pomagają – podsumowuje Łubiński.

Porty w Szczecinie i Świnoujściu, podobnie jak porty w województwie pomorskim, odnotowują imponujące wzrosty przeładunków, ustanawiając przy tym kolejne rekordy. W 2018 roku przeładunki wzrosły w nich o 12,5% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Szczecin – dzięki swojej lokalizacji – przyciąga inwestorów ze Skandynawii i Europy Zachodniej, którzy otwierają tam swoje oddziały – mówi Jakub Dudkiewicz, doradca w dziale powierzchni magazynowych i produkcyjnych firmy doradczej Cresa Polska.

Z uwagi na atrakcyjne ceny gruntów oraz bliskość Niemiec, firmy Amazon i Zalando zdecydowały się na ulokowanie centrów logistycznych w okolicach stolicy Pomorza Zachodniego. Województwo zachodniopomorskie jest również atrakcyjne dla firm planujących budowę zakładów produkcyjnych. Zdecydowały się na nie między innymi LM Wind Power, Dancoal, Pilkington IGP czy Crown Packaging.

Ze względu na swoje położenie Szczecin jest bardzo atrakcyjną lokalizacją dla firm planujących prowadzenie dystrybucji nie tylko w Polsce zachodniej, ale również na rynkach niemieckim i skandynawskim. Zespół portowy Świnoujście-Szczecin ma również podstawowe znaczenie dla tranzytu do Czech i na Słowację.

Szczecin jest doskonale skomunikowany dzięki rozbudowanej sieci połączeń kolejowych oraz lotniczych dostępnych z Portu Lotniczego Szczecin-Goleniów, który obecnie wykorzystuje swoją przepustowość jedynie w ok. 60 proc. Na lotnisku w Goleniowe powstanie także niedługo nowoczesny terminal towarowy, którego budowa ma rozpocząć się już w tym roku, pozwolenie na budowę zostało wydane w styczniu 2019 r. Inwestycja ta zostanie zrealizowana we współpracy z firmą deweloperską Waimea Holding S.A., specjalizującą się w budowie hal magazynowych.

W regionie szczecińskim nadal dostępne są grunty inwestycyjne pod nowe obiekty magazynowe i produkcyjne. Powstają także specjalne strefy inwestycji takie jak Goleniowski Park Przemysłowy, Stargardzki Park Przemysłowy czy Park Przemysłowy Nowoczesnych Technologii w Stargardzie, gdzie zaplanowano budowę nowoczesnego centrum logistycznego o powierzchni 80 tys. mkw.

Wspieranie rozwoju regionu przez władze samorządowe, realizowane inwestycje publiczne takie jak rozbudowa trasy S10 i S3 oraz modernizacja portów morskich i rozbudowa lotniska z terminalem towarowym to główne czynniki, które będą zachęcać do lokowania centrów logistycznych w tej części kraju. Prócz wymienionej firmy Waimea, potencjał rynku dostrzegło Panattoni Europe, 7R S.A. czy Exeter. Szczecin na swoją pierwszą inwestycję w sektorze powierzchni magazynowych wybrała również firma J.W. Construction, która planuje park o pow. ok. 80 tys. mkw.

Świetne położenie województwa zachodniopomorskiego wiąże się także z silną konkurencją o pracowników. Giganci branży e-commerce nie tylko wybudowali na Pomorzu Zachodnim wielkometrażowe centra logistyczne, ale stworzyli również setki dodatkowych miejsc pracy. Szukający zatrudnienia w sektorze magazynowo-logistycznym znajdują się w bardzo dogodnej pozycji, mogąc wybierać pomiędzy pracą na rynkach polskim i niemieckim. Do nowo otwartych magazynów i przedsiębiorstw przenoszą się głównie zachęceni lepszymi warunkami pracy – podkreśla ekspert Cresa Polska..

Firmy, które decydują się zainwestować w okolicach Szczecina i zbudować tu swoje zakłady produkcyjne czy centra logistyczne, dynamicznie dostosowują się do sytuacji. Część z nich oferuje lepsze warunki pracy, by przyciągnąć do siebie przeszkolonych już pracowników od konkurencji. Inni decydują się zatrudnić mieszkańców powiatów odległych od Szczecina, gdzie bezrobocie pozostaje dość wysokie.

Pozostałe miasta województwa zachodniopomorskiego są wielokrotnie mniejsze od Szczecina, który ma nad nimi przewagę ze względu na atrakcyjną lokalizację, rozbudowane połączenia komunikacyjne i infrastrukturę logistyczną. Mimo to kilka z nich stopniowo się rozwija.

Na przeciążeniu dużych portów w regionie zachodniopomorskim zyskuje między innymi Kołobrzeg, który z roku na rok odnotowuje dwucyfrowy wzrost przeładunków. Z kolei Nowogard, Wolin, Police i Stargard znajdują się w takiej odległości od Szczecina i lotniska Szczecin-Goleniów, że warto w nich lokować magazyny. Aktualnie miasta te oferują głównie obiekty klasy B, ale w najbliższych pięciu latach ich oferta znacznie się poszerzy i unowocześni. W budowie jest między innymi Waimea Logistic Park Stargard.

Wszystkie te lokalizacje mają szansę stać się w przyszłości niewielkimi ośrodkami centrów magazynowych. Przedsiębiorcy będą jednak musieli uwzględnić rosnące szybciej niż w innych częściach kraju stawki godzinowe pracowników i stopniowe upodabnianie się rynku szczecińskiego do standardów w innych dużych miastach Polski.

Firmy skandynawskie oraz działające w branży e-commerce nie mają wątpliwości, że warto inwestować w województwie zachodniopomorskim. Taką opcję mogą także rozważyć dyrektorzy polskich firm chcących eksportować na północ i zachód Europy – podsumowuje ekspert Cresa Polska.

Kraje regionu CEE sfinalizowały transakcje nieruchomościowe o wartości 13,23 mld euro. Na Polskę przypadło aż 7,2 mld euro – to najlepszy wynik w historii tego rynku.

Według JLL, wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej w 2018 r. przekroczyła 13,2 mld euro. Polska z rezultatem 7,2 mld euro pobiła swój rekord z 2006 r. (5,05 mld euro). Na kolejnych miejscach uplasowały się Czechy (ponad 2,5 mld euro), Węgry (ponad 1,85 mld euro), Rumunia (ok. 900 mln euro) i Słowacja (ok. 820 mln euro).

Polska prowadzi w regionie notując aż 2,2 mld wzrostu w porównaniu z 2017
Inwestycje na polskim rynku nieruchomości komercyjnych rosły już czwarty rok z rzędu, kończąc 2018 wynikiem 7,2 mld euro. To prawie o 2,2 mld euro wyższy rezultat niż w do tej pory najlepszym 2006 r.

„Ubiegły rok był dla Polski wyjątkowy pod wieloma względami. W większości klas aktywów zaobserwowano wyraźną kompresję stóp kapitalizacji. W ciągu roku zawarto prawie 100 transakcji, w tym największą sprzedaż portfela nieruchomości handlowych w historii polskiego rynku na kwotę ok. miliarda euro. Mieliśmy też do czynienia z największą liczbą – siedmiu – transakcji portfelowych zawartych w ciągu jednego roku w sektorze nieruchomości magazynowych. Transakcje o wartości aż 2,75 mld euro zawarto w sektorze biurowym, 2,47 mld euro – w handlowym, a 1,84 mld euro – na rynku magazynowym. Po raz pierwszy od kilku lat w Polsce nieruchomości biurowe osiągnęły lepsze wyniki pod względem wartości niż handlowe, stając się produktami inwestycyjnymi pierwszego wyboru” – powiedział Tomasz Trzósło, Dyrektor Zarządzający JLL w Polsce.

Ponadto, w sektorze nieruchomości hotelowych właścicieli zmieniły aktywa o wartości 120 mln euro.
Nieruchomości handlowe z największą transakcją w historii polskiego rynku
Łączna wartość transakcji na polskim rynku handlowym sięgnęła w ubiegłym roku 2,47 mld euro. Największą transakcją była sprzedaż portfela 28 nieruchomości handlowych ARES / AXA / Apollo Rida do Chariot Top Group na łączną kwotę około 1 mld euro. Inne kluczowe transakcje to: sprzedaż Wars Sawa Junior w Warszawie przez PFCEE (fundusz zarządzany przez CBRE Global Investors) do Atrium European Real Estate za 301,5 mln euro i Galerii Katowickiej przez Meyer Bergman do EPF za nieujawnioną kwotę.
Stopy kapitalizacji dla obiektów handlowych typu “prime” plasują się na poziomie 4,9%, dla aktywów przy głównych ulicach handlowych wynoszą 4%, a parków handlowych 6,8%.
W sektorze biurowym, po raz drugi w historii wartość transakcji inwestycyjnych przekroczyła 2 mld, sięgając aż 2,75 mld euro. To o 20% lepszy wynik niż w do tej pory rekordowym 2006 roku.