Popyt na nieruchomości magazynowe i przemysłowe w pierwszym kwartale 2019 r., pomimo odnotowania spadku rdr., niemal dwukrotnie przekroczył podaż nowej powierzchni, podaje firma doradcza Savills. Na mapie logistycznej Polski pojawiają się nowe lokalizacje, które są odpowiedzią na niskie bezrobocie na głównych rykach. Na znaczeniu zyskują również obiekty przeznaczone pod logistykę miejską.

„Po raz pierwszy w historii najwięcej powierzchni magazynowej i przemysłowej oddano poza głównymi rynkami. Stało się tak za sprawą dwóch projektów: BTS dla Zalando w Olsztynku (120 500 m kw.) oraz Panattoni Park Kielce (22 200 m kw.). Dopiero za nimi uplasował się Wrocław, gdzie w pierwszym kwartale przybyło niespełna 95 000 m kw. Nowe lokalizacje, które mają szanse rozwijać się w najbliższym czasie to również Bolesławiec, Gorzów Wielkopolski, Radom, Świebodzin, Słubice czy Zielona Góra. Coraz więcej buduje się także projektów przeznaczonych pod logistykę miejską. Na koniec marca w trakcie realizacji znajdowało się blisko 65 000 m kw. powierzchni tego typu, czyli o ponad 1/3 więcej niż trzy miesiące wcześniej” – mówi Kamil Szymański, dyrektor w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills.

Jak wynika z raportu „Market in Minutes – Rynek magazynowy w Polsce” w pierwszym kwartale 2019 r. popyt na nieruchomości magazynowe i przemysłowe niemal dwukrotnie przewyższył podaż nowej powierzchni. W ciągu trzech pierwszych miesięcy roku na rynek dostarczono ponad 505 000 m kw. nowej powierzchni (o 28% więcej, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku), a wynajęto ponad 965 000 m kw. (21% mniej niż przed rokiem). Najsilniejszy popyt odnotowano w Warszawie (prawie 285 000 m kw., wzrost o 35%).

Zgodnie z danymi Savills na koniec marca 2019 r. Polska dysponowała 16,2 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej. Największym rynkiem magazynowym pozostaje Warszawa i okolice (4 mln m kw.). Na drugim miejscu jest Górny Śląsk (2,62 mln m kw.), do którego jednak bardzo szybko zbliża się Polska Centralna (2,60 mln m kw.). Po pierwszym kwartale w budowie znajdowało się kolejne 2,1 mln m kw. (13% więcej, niż przed rokiem), z czego zdecydowana większość powinna zostać oddana do użytku do końca roku. Ponad 60% powierzchni w budowie jest już zabezpieczone umowami najmu.

Stopa pustostanów w pierwszym kwartale wzrosła nieznacznie (0,7 pkt. proc. rdr.) i na koniec marca 2019 r. wyniosła 5,5%. Czynsze bazowe ustabilizowały się na poziomie od 2,7 euro do 4,2 euro za m kw. na miesiąc w przypadku wielkopowierzchniowych obiektów, sięgając 5,35 euro za m kw. na miesiąc w mniejszych modułach zlokalizowanych na terenie Warszawy.

„Rynek nieruchomości magazynowych jest nadal na fali. Pomimo utrzymującej się ogromnej dynamiki, rozwija się on w sposób zdrowy i zrównoważony. Dane za pierwszy kwartał potwierdzają, że nowe inwestycje znajdują najemców, a stopa pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie. Stawki czynszowe, po wzrostach odnotowanych w zeszłym roku ustabilizowały się, co powinno stanowić czynnik zachęcający najemców do inwestowania w ekspansje i przenoszenia się do obiektów w lepszych lokalizacjach i o wyższym standardzie” – podsumowuje Kamil Szymański z Savills.

Autorem raportu jest Kamil Szymański, ekspert z firmy Savills.

Warszawa wciąż stanowi główny kierunek inwestycyjny w Polsce w kategorii nieruchomości biurowych. Raporty branżowe donoszą o ogromnym rozwoju rynku, wskazując na przyrost nowoczesnej powierzchni biurowej w nowopowstających inwestycjach. Nie sposób jednak dokładnie oszacować ilości biur powstających w kamienicach i mieszkaniach, na które decyduje się wiele przedsiębiorstw. Jakie są blaski i cienie każdego z powyższych rozwiązań? A może wcale nie musimy wybierać? Na te pytania odpowiadają eksperci Forbis Group.

Z klimatem w najlepszej lokalizacji
Pierwsze skojarzenie z biurem w starej kamienicy? Klimat. Jest to bez wątpienia jeden z głównych atutów pracy w „budynku z historią”. Właśnie dlatego często decydują się na nie firmy, których działalność związana jest z kreacją – agencje kreatywne, reklamowe czy PR, pracownie architektoniczne. Nie jest to jednak regułą. Na biura w zabytkowych obiektach mieszkaniowych stawiają różnego rodzaju małe i średnie firmy, skupiające się na aspekcie finansowym takiego rozwiązania.
Decydującymi zaletami są także nieskomplikowane umowy najmu, niskie kaucje i możliwość wynajmu na czas nieokreślony z opcją wypowiedzenia bez żadnych kar umownych

– mówi Mateusz Laskowski, członek zarządu Forbis Group.

Kolejnym atutem jest zazwyczaj dogodna lokalizacja biura. Wiele starych kamienic mieści się w najatrakcyjniejszych punktach miasta – np. w ścisłym centrum lub na Starym Mieście, na którym brak nowoczesnych wieżowców biurowych.
Kamienica nie dla każdego?
Zmorą firm wynajmujących powierzchnie biurowe w kamienicach jest często parkowanie. Miejsc jest zazwyczaj niewiele i są one zarezerwowane dla mieszkańców kamienicy. Rekompensatą bywa wspomniana wyżej lokalizacja, co często wiąże się z możliwością dogodnego dojazdu komunikacją miejską. Rozwiązanie takie powinny jednak przemyśleć firmy, których pracownicy często przemieszczają się na spotkania, dużą część dnia spędzają w terenie i korzystają z samochodów służbowych. Inne minusy wynajmowania biura w kamienicy to często brak klimatyzacji oraz brak ochrony i nadzoru nad budynkiem.
Wadą jest często także niższy standard samego budynku i problem z organizacją remontu. Warto zwrócić uwagę na to, że mieszkanie w kamienicy nie daje możliwości zmiany układu pomieszczeń pod własne preferencje. W obliczu rozwijających się trendów i koncepcji typu Agile Workplace czy Flexible Working, brak elastyczności przestrzeni może być istotnym argumentem przeciw takiemu rozwiązaniu

– zauważa ekspert Forbis Group.

Biurowiec – elastycznie i bezpiecznie
Bez wątpienia wynajem biura w nowoczesnym wieżowcu niesie ze sobą ogrom plusów. Do największych należą nie tylko bezpieczne umowy bez możliwości wypowiedzenia jej z dnia na dzień, a także możliwość zaaranżowania przestrzeni biurowej zgodnie ze swoimi preferencjami.
Dla pierwszych najemców często pojawia się nawet szansa na konsultacje z projektantem inwestycji i zmiana rozmieszczenia pomieszczeń czy określenie ich wielkości. Duże firmy decydując się na długi okres najmu mają także szansę wynegocjować atrakcyjny okres bezpłatnego najmu – tzw. „rent free”

– mówi Mateusz Laskowski.

Kolejnym plusem jest przestrzeń dla pracowników, możliwość stworzenia openspace’u czy dużych sal konferencyjnych z dobrą akustyką i sprzętem audio. Dodatkowo biurowce dysponują całodobową ochroną, monitoringiem, recepcją, serwisem, sprzątaniem i organizacją napraw poza godzinami pracy. Wiele przedsiębiorstw ceni sobie także posiadanie firmowych sąsiadów, z których usług mogą korzystać od ręki.
Wyzwania finansowe
Oczywiście w każdym rozwiązaniu można znaleźć minusy. Do głównych wad wynajmu biura w biurowcu można zaliczyć bardzo wysokie opłaty gwarancyjne (kaucje), które często wynoszą nie mniej niż trzymiesięczny czynsz z doliczonymi kosztami eksploatacyjnymi i opłatami za miejsca parkingowe. Dla niektórych firm wyzwaniem finansowym mogą się także okazać umowy, który podpisywane są na dłuższe okresy – to często min. 3 lub 5 lat. W związku z karami za zerwanie umów, bywa, że firma decydująca się na wynajem przestrzeni w biurowcu musi wykazywać stabilność finansową.

Nowocześnie i z klimatem
Jak widać zarówno klimatyczne kamienice, jak i nowoczesne budynki mają rozmaite zalety oraz wady i oba rozwiązania znajdują swoich zwolenników. Decyzja o tym, gdzie ulokować biuro nie jest łatwa. Niezdecydowani powinni przyjrzeć się jeszcze jednej możliwości – miejscom, które w niezwykły sposób łączą ze sobą niepowtarzalny klimat historycznych budynków z funkcjonalnością biurowców XXI wieku.
Idealnymi przykładami takich przestrzeni jest warszawska Hala Koszyki czy Centrum Praskie Koneser, gdzie jako Forbis Group mieliśmy przyjemność współtworzyć przestrzenie biurowe. Przy takich projektach architekci przykładają ogromną wagę do zachowania atmosfery i charakteru okolicy. W połączeniu z nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi powstaje biuro z niepowtarzalnym klimatem skrojone na miarę nowoczesnej firmy

– podsumowuje Mateusz Laskowski.

Autorem raportu jest Mateusz Laskowski, ekspert z Forbis Group.

Wielkopolska to dziś jeden z trzech najszybciej rozwijających się polskich regionów. Według najnowszych danych Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju wskaźnik PKB na mieszkańca przekroczył 76% średniej w UE i jest zaliczany do trzech najwyższych w Polsce.

Z kolei bezrobocie w Poznaniu i regionie od lat należy do najniższych w kraju. W ślad za tym rozwija się także rynek nieruchomości, również tych luksusowych. To dobry czas dla PVI, które specjalizuje się w podobnych inwestycjach.

– To nie tylko statystyka, widzimy, jak szybko miasto się zmienia. Jak dzięki swojej otwartości i swemu potencjałowi przyciąga młodych, ambitnych i zamożnych. W ślad za tym przybywa również inwestycji w przemysł i lokowane są nowe centra usług wspólnych. To z kolei pozwala na planowanie inwestycji w nieruchomości z odpowiednią perspektywą – podkreśla Jakub Nieckarz z PVI. – Systematycznie rośnie grono wymagających klientów, którzy mają bardzo dokładnie sprecyzowane oczekiwania i szukają oryginalnych nieruchomości w dobrych lokalizacjach. Także tych luksusowych – dodaje.

W opiniotwórczym raporcie CBR, w którym oceniane są miasta m.in. z Europy, Poznań znalazł się wśród 10 miast zaklasyfikowanych do kategorii Growth Clusters, czyli wśród metropolii z największym potencjałem. Dziś trudno znaleźć dzielnice, w których nie byłyby prowadzone inwestycje budowlane, zarówno mieszkaniowe, jak i usługowe. Dynamicznie rozwijają się Winiary, Winogrady i Podolany. Zmiany zachodzą także w centrum metropolii.

W październiku 2018 r. agencja Fitch potwierdziła rating Poznania na poziomie A−. PVI kieruje swoją ofertę do szukających mieszkania lub lokalu użytkowego w centrum miasta – tam gdzie „wszystko jest blisko”. Dodatkowym atutem jest położenie w sąsiedztwie planowanego nowego centrum Poznania, na pl. Kolegiackim. _ Ta inwestycja znacząco odmieni starą część miasta, która zyska na atrakcyjności i znaczeniu, a nasz budynek został tak zaprojektowany, aby uzupełnić istniejący krajobraz i jego dotychczasowy charakter – przekonuje J. Nieckarz.

Analitycy portalu RynekPierwotny.pl w opublikowanym w maju tego roku raporcie kwartalnym wskazują właśnie na rosnące zainteresowanie droższymi mieszkaniami.
– Rynek się zmienia i dostosowuje do otoczenia ekonomicznego, w tym także do zamożności mieszkańców. W Poznaniu w I kw. 2019 r. sprzedano o 36% mieszkań więcej niż w poprzednim kwartale, a w Łodzi – która też jest w naszym portfelu inwestycyjnym – o 26% więcej. Naszym zdaniem coraz bardziej doceniane jest to, co dobre i odbiegające od rozwiązań standardowych. Dla deweloperów, podobnie jak dla inwestorów zaangażowanych na rynku nieruchomości, Poznań należy do miast z przyszłością – podsumowuje J. Nieckarz.

Pyt.: Wyceny nieruchomości często uważa się za wystandaryzowany i ujednolicony „towar” na rynku usług doradczych. Czy słusznie?

Arkadiusz Bielecki, Dyrektor Działu Wycen firmy Cresa Polska: Do pewnego stopnia tak. Na przykład, wyceny bankowe czy księgowe często stanowią „ostatni brakujący element” w procedurach pozyskiwania finansowania lub zamykania ksiąg finansowych i wyceny takie spełniają niejako funkcje formalne. Wycena w tym przypadku potwierdza (w mniejszym lub większym stopniu), to co strony zawarły w aplikacji kredytowej lub wartość nieruchomości z poprzedniego okresu sprawozdawczego.

W innych sytuacjach, operat szacunkowy może być jednak kluczowym elementem całego procesu – chociażby w negocjacjach pomiędzy stronami, postępowaniach arbitrażowych i sądowych, a także przy ustalaniu opłat za użytkowanie wieczyste gruntu, odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, wycenach na potrzeby podatkowe itd. Innymi słowy, w tych wszystkich przypadkach, w których stawką są realne pieniądze, a klienci mogą zwiększyć swoje przychody lub obniżyć koszty (zobowiązania) dzięki dobrze wykonanej przez rzeczoznawcę pracy. Mam na myśli realny pieniądz – nie w operacie szacunkowym, lecz na rachunku bankowym klienta. Często mówimy wówczas o „wycenach transakcyjnych”.

 Pyt.: Co Pan rozumie przez „konkretne pieniądze”?

Odp.: Załóżmy na przykład, że wartość danego aktywa wynosi 10 mln euro, wówczas różnica rzędu 2-3% (tj. 200-300 tys. euro w kategoriach nominalnych) wydaje się nieduża i nieistotna z perspektywy wyceny na potrzeby bilansowe. Jednak jeżeli taką samą kwotę mielibyśmy zaoszczędzić (niższe koszty) lub otrzymać na konto (wyższe przychody) dzięki niższej rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste lub uzyskaniu wyższej ceny przy sprzedaży nieruchomości pod rozbudowę drogi publicznej, to wtedy różnica ta staje się naprawdę istotna i materialna. To realne pieniądze i realna wartość dla klienta wynikająca z odpowiednio przygotowanego i nie zakwestionowanego operatu szacunkowego.

 Pyt.: Czym charakteryzują się „wyceny transakcyjne”?

Odp.: Krótko mówiąc, operat szacunkowy tego rodzaju powinien obronić się sam w obliczu mocnych argumentów drugiej strony transakcji. Z tego względu jego kluczowe elementy to spójność, logiczność, szczegółowe obliczenia i odniesienia do rynku w całym dokumencie i w jak najszerszym możliwym zakresie. Dla przykładu, nie można takiej wyceny opierać na sformułowaniach typu „z doświadczenia rzeczoznawcy wynika, iż…”, ponieważ prawnik drugiej strony będzie miał ułatwione zadanie przy podważaniu naszej wyceny.

W przypadku trudnych „wycen transakcyjnych” klienci naprawdę słuchają rzeczoznawcy – interesuje ich nie tylko ostateczna wartość, lecz także zastosowana metodologia. Jeśli chodzi o wyceny bankowe lub księgowe, to klienci korporacyjni zwykle znają przybliżoną wartość danego aktywa, zanim rzeczoznawca jeszcze rozpocznie pracę, jako że zazwyczaj dysponują już operatami szacunkowymi sporządzonymi kilka miesięcy czy rok wcześniej, a nasz operat będzie jednym z kilku innych posiadanych przez klienta. Przygotowując „wycenę transakcyjną” w powołanych już powyżej przykładowych „celach szczególnych”, rzeczoznawca jest zobowiązany do przestrzegania określonych przepisów prawa – dlatego wartość nieruchomości, jak i zastosowane podejście nie są tak oczywiste dla klienta. W takich sytuacjach klienci zazwyczaj czytają operaty szacunkowe bardzo dokładnie.

I co nie mniej ważne, przy angażowaniu się w tego rodzaju projekty wycen należy dokładnie zbadać kwestię konfliktu interesów (wcześniejsze lub potencjalne powiązania rzeczoznawcy z klientami), a kluczowe znaczenie ma tu zachowanie poufności. „Wyceny transakcyjne” są zwykle ściśle poufne, zwłaszcza jeżeli mają być wykorzystane w postępowaniach sądowych lub arbitrażowych. Ze względu na poufność, o sporządzanej wycenie powinno wiedzieć tylko kilka osób z firmy rzeczoznawcy (sam rzeczoznawca, dyrektor działu wycen i szef firmy). W związku z tym rzeczoznawcy zajmujący się takimi zleceniami powinni stworzyć „zespół w ramach zespołu”, działający odrębnie od pozostałych rzeczoznawców.

Pyt.: Wygląda na to, że przygotowanie takiej wyceny to długi proces?

Odp.: Tak. Trzeba ją najpierw sporządzić, a następnie obronić i wspierać klienta na kolejnych etapach, gdy operat szacunkowy przedstawiany jest w sądzie, organom administracji rządowej/samorządowej lub partnerom w trakcie negocjacji. Rzeczoznawca ma wówczas ogromną szansę wykazania się swoim profesjonalizmem. Zapewniam, że „grillowanie” rzeczoznawcy przez bank, nawet ten najbardziej wymagający, to zaledwie 10 procent tego, co robią prawnicy drugiej strony lub organy administracji, gdy operat szacunkowy uzasadniający stanowisko naszego klienta jest sprzeczny z ich stanowiskiem.

Najważniejsze to sprawić, aby odbiorcy operatu, tj. podmioty reprezentujące rozbieżny interes od interesu naszego klienta, zaakceptowały sporządzony dokument i miały ograniczone możliwości jego kwestionowania, dzięki odpowiedniemu uzasadnieniu założeń zawartych w operacie. Samo oszacowanie wartości to tylko pierwszy krok. Następny, ważniejszy, to przekonanie drugiej strony, że operat szacunkowy jest wiarygodny i rzetelny.

 Pyt.. Czy to znaczy, że jako rzeczoznawcy występujecie w roli adwokata klienta?

Odp.: Niezupełnie. Obrona stanowiska klienta w granicach prawa, w każdej sytuacji jest obowiązkiem prawnika. Natomiast zadaniem rzeczoznawcy jest sporządzenie profesjonalnej i rynkowo uzasadnionej opinii na temat wartości. Oczywiście taka opinia często jest zgodna ze stanowiskiem i interesem klienta, a czasami jest z nimi sprzeczna. Nie zawsze i nie w każdej sytuacji opracowanie, które sporządzamy jako profesjonaliści będzie popierało stanowisko i oczekiwania klienta. W tym ostatnim przypadku sporządzanie wyceny kończymy zazwyczaj już na samym początku, tj. gdy dysponujemy wstępnymi wartościami, które rozmijają się z wyobrażeniami i oczekiwaniami klienta.

 Pyt.: Czy jest zapotrzebowanie na tego typu „niestandardowe operaty szacunkowe”?

Odp.: Tak, i moim zdaniem będzie rosło wraz z dojrzewaniem rynku. Jeden z dużych deweloperów powiedział mi ostatnio, że skończyły się już czasy łatwego pozyskiwania terenów inwestycyjnych i realizacji projektów, ponieważ rynek stał się bardziej dojrzały i bardziej wymagający. Nie widzę powodów, dla których w takiej sytuacji rynkowej wyceny nie miałyby być bardziej skomplikowane i wymagające. A mówiąc dokładniej, przy prostych i powtarzalnych wycenach zastosowanie w nieodległej przyszłości znajdą z pewnością rozwiązania technologiczne. Rzeczoznawca będzie potrzebny do sporządzania trudnych wycen, z którymi nie poradzą sobie maszyny i zautomatyzowane modele wycen.

Mogę powiedzieć z 90-procentową pewnością, że jeżeli klient ma w portfelu około 10 nieruchomości, to „wycena transakcyjna” albo będzie mu potrzebna w kolejnych 12 miesiącach, albo była potrzebna w poprzednich 12 miesiącach.

 Pyt.: Co się zmieniło w Waszym zawodzie w ostatnich 10-15 latach pod względem technologii?

Odp.: Ogólnie mówiąc, dostęp do informacji jest obecnie znacznie łatwiejszy. On-line możemy przeglądać księgi wieczyste, sprawdzać oficjalne mapy terenów i plany zagospodarowania przestrzennego, a w niektórych regionach Polski uzyskać także dostęp do informacji o transakcjach rynkowych. Metody i techniki wyceny w zasadzie się nie zmieniły.

 Pyt.: Czy w ostatnim czasie sporządzaliście takie „wyceny transakcyjne”?

Odp.: Tak, poza standardowymi wycenami nieruchomości komercyjnych, niedawno w Cresa przygotowaliśmy kilka operatów szacunkowych w celu obniżenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Pomogliśmy także klientowi, któremu zaoferowano bardzo niskie odszkodowanie za przymusowy wykup gruntu pod Południową Obwodnicę Warszawy. Doradzaliśmy przy oszacowaniu wysokości opłaty za ustanowienie służebności drogowej oraz przy wycenie gruntów sąsiadujących z centrami handlowymi, przewidzianych do nabycia od władz lokalnych.

 Pyt.: Te „specjalistyczne wyceny” chyba bardzo Pana pasjonują?

Odp.: Tak, to prawda. Po prawie 20 latach zajmowania się wycenami czynsze i stopy kapitalizacji nie są już tak ekscytujące, nawet gdy stopy kapitalizacji dla biurowców w Warszawie mają „4 z przodu”. Bardziej skomplikowane i niestandardowe zlecenia pozwalają poszerzyć posiadaną wiedzę oraz dają znacznie więcej satysfakcji, gdy nasz klient i nasza wycena wygrywają w postępowaniach administracyjnych czy sporach sądowych. Wówczas po kilku miesiącach lub nawet latach można sobie powiedzieć: „Tak, to była dobra robota”.