Wyniki najnowszego badania RICS, Poland Commercial Property Monitor, za I kw. 2019 r. wskazują na najlepsze jak dotąd prognozy wzrostu najmu i zainteresowania inwestorów zagranicznych dla nieruchomości przemysłowych w Polsce.

Według badania wzrost aktywności deweloperskiej z minionych lat nadal wywiera presję wzrostową na dostępność nowej powierzchni na rynku nieruchomości komercyjnych.

Mimo, że wskaźnik popytu ze strony najemców wciąż wykazuje względnie stałą tendencję wzrostową, dane za I kwartał sugerują, że wzrost ten jest niewystarczający, aby dotrzymać tempa wzrostowi podaży.

W rezultacie wskaźnik sentymentu najemców jest tylko nieznacznie pozytywny i wynosi +10 (w porównaniu do odnotowanego w poprzednim kwartale +18), co stanowi najdelikatniejszy odczyt w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy. Deklarowane w ankiecie liczby ukazują znaczne różnice w zakresie poszczególnych sektorów. Popyt na powierzchnie handlowe utrzymuje się aktualnie na względnie stałym poziomie, podczas gdy zapytania najemców o powierzchnię przemysłową gwałtownie rosną.

Dwunastomiesięczne prognozy najmu pozostają na najwyższym poziomie dla najlepszych nieruchomości przemysłowych i magazynowych, podczas gdy oczekiwania wobec najlepszych nieruchomości biurowych pozostają umiarkowanie pozytywne (mimo obniżki wskaźnika sentymentu względem IV kwartału). Pozostałe kategorie aktywów charakteryzują się raczej jednolitą perspektywą, z wyjątkiem drugorzędnych nieruchomości handlowo-usługowych, które charakteryzują się spadkiem czynszów.

Od strony inwestycji sektor przemysłowy przyciąga znaczny wzrost zapytań ze strony międzynarodowych nabywców, a +78% (saldo netto) respondentów odnotowuje ich wzrost (najsilniejszy odczyt od czasu wprowadzenia tej serii wskaźników w 2014 r.). Wzrost zainteresowania inwestorów wykazał również sektor biurowy, podczas gdy w sektorze nieruchomości handlowych zapytania inwestycyjne pozostały na zasadniczo płaskim poziomie.

W ciągu najbliższych dwunastu miesięcy przewiduje się wzrost wartości kapitałowych w sektorze nieruchomości przemysłowych o prawie 7%, podczas gdy prognozy dla nieruchomości biurowych wskazują na wzrost o 5%. Drugorzędne nieruchomości handlowe pozostaje jedyną kategorią charakteryzującą się ujemnymi prognozami dla 12 nadchodzących miesięcy; respondenci przewidują jednocześnie, że tendencja spadkowa utrzyma się w średnim okresie.

Piotr Kaszyński FRICS, Partner Zarządzający, Cresa Polska:

„Najnowsze wyniki ankiety RICS potwierdzają procesy zachodzące na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce oraz jego dużą atrakcyjność zarówno dla najemców, jak i inwestorów kapitałowych.

Sektor magazynowo-produkcyjny nadal stanowi jedną z głównych sił napędowych rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju. W ostatnich trzech latach zasoby powierzchni magazynowo-produkcyjnej rosły w średniorocznym tempie blisko 18% i dotychczasowa dynamika wzrostu powinna się utrzymać w średnioterminowym horyzoncie czasowym. O wysokim popycie ze strony najemców świadczą wyniki za I kw. 2019 r., w którym wynajęto łącznie 967 500 mkw., co stanowiło ponad 28% średniego rocznego wolumenu transakcji najmu z ostatnich pięciu lat. Jednocześnie niski wskaźnik pustostanów, oscylujący od ponad roku wokół 5% (5,3% na koniec I kw. 2019 r.), jest potwierdzeniem równowagi pomiędzy popytem i podażą. Aktualna sytuacja na rynku zachęca inwestorów do lokowania kapitału w wynajętych nieruchomościach magazynowo-produkcyjnych. W 2018 r. zainwestowali oni w tym sektorze 1,85 mld euro, czyli blisko 26% całkowitego ubiegłorocznego wolumenu, który osiągnął rekordowy poziom 7,2 mld euro.

Dobre warunki ekonomiczne w ostatnich latach przekładają się również na wyniki polskiego rynku nieruchomości biurowych. W ciągu roku zasoby w tym segmencie powiększyły się o blisko 9% i na koniec I kw. 2019 r. wyniosły 10,67 mln mkw., z czego 51% przypada na rynek stołeczny. Pod względem wolumenu zawartych transakcji najmu biur pierwszy kwartał bieżącego roku był nieznacznie słabszy w porównaniu z ostatnimi dwoma latami (popyt w pierwszym kwartale wyniósł 18,3% wartości odnotowanej w 2018 r.). Biorąc jednak pod uwagę transakcje w toku, zainteresowanie najemców utrzymuje się na wysokim poziomie.

Na rynku nieruchomości handlowo-usługowych odnotowujemy nieznaczne spowolnienie. Po gwałtownym wzroście, sieci handlowe stawiają na optymalizację sklepów i dopasowywanie oferty do potrzeb klientów i zmieniającego się otoczenia biznesowego – w szczególności w kontekście wyzwań związanych z rozwojem sprzedaży internetowej. Pomimo stabilnego poziomu popytu, zasoby rynku powierzchni handlowej w Polsce cały czas rosną (obecnie wynoszą ponad 14,8 mln mkw. GLA, a w bieżącym roku powiększą się o kolejne 400 tys. mkw. GLA). Rośnie jednocześnie znaczenie małych obiektów handlowych, zwłaszcza lokalnych centrów handlowych typu convenience do 20 tys. mkw. GLA – stanowią one dwie trzecie podaży planowanej na najbliższe lata. Ponadto wzrost konkurencyjności na rynku handlowym wymusza wprowadzanie zmian jakościowych – stąd rosnąca popularność modernizacji, przebudów oraz nowych konceptów i formatów, które pozwolą przyciągnąć jak największą liczbę klientów.

Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyglądają bardzo obiecująco, a szanse przeważają nad potencjalnymi zagrożeniami zewnętrznymi. Sporym wyzwaniem dla deweloperów będą jednak w najbliższym czasie rosnące koszty realizacji inwestycji. Może to spowodować przesunięcie w czasie realizacji niektórych projektów, szczególnie w lokalizacjach, gdzie trudno będzie zapewnić rentowność inwestycji poprzez podniesienie stawek czynszowych, uwzględniając, że przestrzeń do kompresji stóp kapitalizacji na rynku inwestycyjnym powoli się kurczy. Obecnie stopy kapitalizacji dla najlepszych budynków biurowych w Warszawie wynoszą 4,75%, a w miastach regionalnych oscylują w przedziale od 5,7% w Krakowie do 8,25% w Szczecinie. W przypadku obiektów magazynowych najlepsze stopy kapitalizacji mogą osiągnąć 6,5%, przy czym w wyjątkowych przypadkach schodzą poniżej tej wartości”.

Interesujące zmiany na największych rynkach magazynowych w Polsce: Polska Centralna dogania pod względem całkowitej podaży Górny Śląsk, Dolny Śląsk wkrótce przebije Poznań.

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w kraju zbliżają się do 16,5 mln, a deweloperzy nie zwalniają tempa – na koniec marca w całym kraju budowano 2 mln. mkw. powierzchni magazynowej. Stabilny, choć niższy w porównaniu do I kw. 2018 r. popyt, w miesiącach styczeń – marzec br. na poziomie 878 tys. mkw., utrzymuje rynek w bardzo dobrej formie, a rozwój infrastruktury otwiera go na nowe lokalizacje – to główne wnioski płynące z najnowszego raportu „Rynek magazynowy w 1 kwartale 2019 r.” przygotowanego przez firmę doradczą AXI IMMO.

Popyt: Polska Centralna obecnymi najemcami stoi, nowe umowy królują we Wrocławiu
W I kwartale 2019 r. podpisano umowy na najem 878 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Wynik ten jest o 24% niższy niż w rekordowym I kwartale 2018 r., mimo to za sprawą rozwoju e-commerce i nowym inwestycjom należy do najwyższych podsumowań kwartalnych w ostatniej dekadzie. Nowe umowy najmu i ekspansje stanowiły 67% popytu w badanych miesiącach.

Najwięcej powierzchni magazynowej w okresie styczeń – marzec 2019 r. wynajęte zostało w regionie Warszawy – 232,2 tys. mkw. Doskonały rezultat – 222,5 tys. mkw. wynajętej powierzchni odnotował rynek Polski Centralnej, jednak należy zaznaczyć, iż w 70% został on wygenerowany przez umowy przedłużające najem klientów obecnych w regionie. Za to warty podkreślenia jest wysoki wynik Dolnego Śląska – podpisano tam kontrakty na najem 181,4 tys. mkw. z bardzo wysokim, sięgającym 94% udziałem nowych umów i ekspansji. – wyjaśnia Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

W całym kraju w strukturze popytu dominują operatorzy logistyczni (46%), sieci handlowe (21%), e-commerce (19%) i klienci z sektora motoryzacyjnego (9,5%). Rynek niezmiennie pozostaje pod silnym wpływem e-handlu, który nie tylko generuje popyt, ale wpływa również na dywersyfikację formatów nieruchomości wybieranych przez najemców, w tym wzrost zainteresowania miejskimi magazynami obsługującymi logistykę ostatniej mili.

Podaż: Podaż stolicy przekroczyła 4 mln mkw., Polska Centralna dogania Górny Śląsk, a rozpędzony Wrocław wkrótce zdystansuje Poznań
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec I kw. 2019 r. wyniosła 16,5 mln mkw. Od stycznia do końca marca br. oddanych do użytkowania zostało 585,8 tys. mkw., co oznacza wzrost o 86% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (314 tys. mkw.). Największym rynkiem pozostaje region Warszawy (ponad 4 mln mkw.). Jak podają eksperci AXI IMMO w czołówce lokalizacji magazynowych w minionym kwartale zaobserwowano interesującą zmianę:

Dzięki wysokiej aktywności deweloperów na rynku Polski Centralnej w minionych kwartałach całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Łodzi i okolicach przekroczyły 2,7 mln i tym samym bardzo zbliżyły się do podaży Górnego Śląska wynoszącej 2,75 mln. W minionych miesiącach sporo nowych inwestycji, bo 101,8 tys. mkw. oddano również na Dolnym Śląsku, a kolejne 275 tys. mkw. znajduje się w budowie – przewidujemy, że w najbliższych kwartałach łączne zasoby tego rynku będą wyższe od podaży Poznania. – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Pod względem nowej podaży w miesiącach styczeń – marzec 2019 prym wiodła Polska Centralna (26% podaży kraju). Szczególną uwagę w raporcie AXI IMMO przykuwają dane dotyczące wolumenu oddanej do użytkowania powierzchni na rynkach Polski Wschodniej, na które przypadło w okresie od stycznia do marca 20,1% nowej podaży (120,4 tys. mkw.) Analitycy AXI IMMO wyraźnie zaznaczają jednak w raporcie, że dotyczy on w całości ukończenia budowy centrum logistycznego Zalando Lounge pod Olsztynkiem. Znaczny udział w nowej podaży kraju, na poziomie 17,4% odnotował Dolny Śląsk.

Zgodnie za raportem AXI IMMO na koniec marca 2019 w całym kraju w budowie było 2 mln. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej w budowie pozostaje na terenie Górnego Śląska (560 tys. mkw.) i Polski Centralnej (530 tys. mkw.).

Wskaźnik pustostanów: Projekty spekulacyjne i relokacje dużych klientów szczególnie zauważalne w Poznaniu i Polsce Centralnej
W I kwartale 2019 roku średni współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4,7%, co oznacza zmianę o 0,5 p. proc. w porównaniu do pustostanu na koniec 2018 r. – czytamy w raporcie AXI IMMO. Największe wzrosty wskaźników pustostanów w przeciągu minionego kwartału odnotowano w Polsce Centralnej (z 5,3% do 7,2%). Z kolei najwięcej wolnej powierzchni dostępnej od zaraz znajduje się w Poznaniu – stanowi ona 8,7% zasobów regionu.
Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej w Poznaniu jest konsekwencją relokacji dużych klientów oraz oddania w ciągu ostatnich kilku kwartałów kolejnych powierzchni spekulacyjnych. W najbliższych kwartałach podobnego zjawiska spodziewamy się również w Polsce Centralnej – wyjaśnia Anna Głowacz z AXI IMMO.
Stawki czynszów: Dalsze wzrosty. Koszty budowy i rynek inwestycyjny zmniejszą możliwości negocjacyjne najemców
Jak czytamy w raporcie AXI IMMO, większość lokalizacji magazynowych w minionym kwartale wpisała się w delikatny trend wzrostowy w zakresie stawek czynszów. Największe wzrosty czynszów w porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku odnotowano na rynkach Wrocławia i Trójmiasta, jednak stawki w tych regionach wciąż nie odstają od średniej rynkowej (odpowiednio 2.7 – 2.9 euro/mkw. oraz 2.6 – 2.9 euro/mkw.). W I kw. 2019 najatrakcyjniejsze stawki efektywne najemcy mogli uzyskać w okolicach Warszawy i Poznania (2,1 – 2,5 euro/mkw.).
Najemcy, którym kończą się umowy najmu podpisane 3-5 lat temu muszą mieć na uwadze, że w aktualnych warunkach rynkowych stawki czynszu porównywalne do tych z bieżącej umowy, zwłaszcza w nowych projektach, będą trudne do uzyskania. Ze względu na wzrost kosztów budowy oraz zainteresowanie produktami magazynowymi wśród uczestników rynku inwestycyjnego zmniejszyła się elastyczność w zakresie ustalania stawek bazowych za wynajem powierzchni magazynowych.
Prognozy: Stabilizacja i bezpieczny optymizm
W raporcie podsumowującym I kwartał na rynku nieruchomości magazynowych eksperci AXI IMMO zwracają uwagę, że rok 2019 będzie okresem spowolnienia gospodarczego dla krajów europejskich, co w pewnym stopniu może odbić się na kondycji rynku nieruchomości magazynowych. Zauważają jednak, iż prognozy co do wzrostu PKB Polski w 2019 i 2020 r. są pozytywne (na poziomie odpowiednio 4,2% i 3,6%), a to w połączeniu z wysokim udziałem inwestycji związanych z rozwojem sektora e-commerce w kraju daje stabilną perspektywę dla sektora.

Ze względu na niską dostępność pracowników, w głównych hubach logistycznych kraju zarówno deweloperzy, jak i najemcy będą poszukiwać nowych, atrakcyjnych pod względem infrastruktury drogowej oraz rynku pracy lokalizacji. Przykładem są planowane projekty w takich miejscowościach jak Olsztyn, Rzeszów czy Świebodzin.
W zakresie dostępności powierzchni magazynowej duże zmiany zauważalne będą zwłaszcza w Centralnej Polsce, gdzie powstaje wiele wielkometrażowych inwestycji i planowane są relokacje dużych najemców. W większości lokalizacji w kraju wiodący będzie trend stabilizacji lub dalszego wzrostu stawek czynszowych w nadchodzących kwartałach.

W nadchodzących miesiącach na rynku inwestycyjnym zainteresowanie produktami magazynowymi będzie się utrzymywało na dotychczasowym, relatywnie wysokim poziomie. Lokując swój kapitał inwestorzy wciąż koncentrować się będą na obiektach typu prime i dobrze wynajętych inwestycjach w miastach.

W badaniu przeprowadzonym przez RICS wśród blisko 4 tys. przedstawicieli branży nieruchomości na świecie 38% respondentów stwierdziło, że zagrożenia związane ze zmianami klimatu nie są dla nich ważne bądź istotne.

Kwestie odpowiedzialnego inwestowania oraz wpływu nieruchomości, technologii i infrastruktury na przyszłość naszej planety to tematy przewodnie tegorocznego szczytu RICS ‘World Built Environment Forum’, który odbył się w Nowym Jorku (13-14 maja 2019).

Marcene Mitchell, Senior Manager ds. Climate Business z International Finance Corporation (grupa Banku Światowego):
„Rozmaite wyzwania, z którymi w XXI wieku muszą się zmagać ludzie oraz miasta wymagają wspólnych, międzynarodowych i innowacyjnych działań. Podczas tegorocznego szczytu ‘World Built Environment Forum’ RICS liderzy sektorów związanych z nieruchomościami oraz środowiskiem naturalnym spotkali się, aby zastanowić się wspólnie nad kluczową rolą jaką pełnimy w tej łamigłówce. Jestem dumna z tego, że mogłam uczestniczyć w tak ważnym wydarzeniu”.

Simon Rubinsohn, główny analityk ekonomiczny RICS:
„Choć zagrożenia związane ze zmianami klimatu i odporność na te zmiany środowiska naturalnego mają dla inwestorów coraz większe znaczenie, przeprowadzone przez nas badanie pokazuje, że musi jeszcze upłynąć trochę czasu zanim kwestie te będą traktowane jako powszechne kryteria inwestycyjne. Niemała część respondentów z całego świata, a dokładnie 38% z nich, twierdzi bowiem, że omawiana kwestia „nie jest ważna” lub „nie ma znaczenia” w ich bieżącej działalności inwestycyjnej. Niemniej jednak coraz częstsze przekonanie o tym, że budynki o wysokiej wydajności energetycznej stanowią atrakcyjną inwestycję sugeruje, że istnieje solidny fundament, na którym można budować świadomość istoty postępu w zakresie zrównoważonego rozwoju”.

Podczas zakończonego właśnie szczytu ‘World Built Environment Forum 2019’ RICS omówiony został m.in. rosnący wpływ zmian klimatu na częstotliwość i intensywność skrajnych zjawisk pogodowych. Ed Walter, globalny CEO oraz Billy Grayson, dyrektor wykonawczy ds. zrównoważonego rozwoju i wydajności gospodarki instytutu Urban Land przedstawili wyniki najnowszych badań na temat tego, jakie miejsce w strategiach inwestycyjnych przygotowywanych przez menedżerów zarządzających inwestycjami zajmują zagrożenia klimatyczne.

Parag Khanna z kolei, w przemówieniu inaugurującym Szczyt RICS, stwierdził:
„Miasta krajów rozwiniętych i rozwijających się pełnią coraz większą rolę w zakresie ogólnego zdrowia, bogactwa i szczęścia mieszkańców planety. W tym kluczowym historycznie momencie zachodzi paląca potrzeba innowacyjnego, ambitnego, kompleksowego podejścia do takich kwestii, jak szybki wzrost liczby osób migrujących oraz zmian klimatycznych – w tym zakresie istotną rolę mają do odegrania zarówno sektor prywatny, jak i publiczny. Bardzo cieszę się z szansy uczestniczenia w tej istotnej dla przyszłości naszego świata dyskusji”.