Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała raport „MARKETBEAT – Polski rynek handlowy – I kw. 2019 r.”

Na koniec I kw. 2019 roku zasoby powierzchni handlowej wyniosły 14,7 mln. mkw.,
W I kw. 2019 roku oddano do użytku pięć nowych projektów o łącznej powierzchni ponad 40 000 mkw. Szacuje się, że w 2019 roku Polacy wydadzą na zakupy internetowe o 12% więcej niż w ubiegłym roku.
W związku z nasyceniem powierzchnią handlową głównych rynków regionalnych, zarówno inwestorzy jak i deweloperzy zwracają się w stronę mniejszych miast. Według danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield prawie 50% tegorocznej podaży zostanie dostarczone w miastach o populacji nieprzekraczającej 400 000 mieszkańców, a 21% – w miastach o populacji poniżej 50 000 mieszkańców.

W związku z rosnącą konkurencją i dojrzewaniem rynku nieruchomości handlowych w Polsce będziemy obserwować coraz większą polaryzację. Możemy się spodziewać radykalnych zmian dotyczących przekształcania funkcji gorzej prosperujących projektów handlowych na przykład w funkcję biurową lub mieszkalną.

– Wziąwszy pod uwagę fakt, że obecnie aż 49% Polaków korzysta z zakupów online i że tegoroczna wartość rynku e-commerce w Polsce wyniesie ponad 55 mld zł, można się spodziewać kolejnych zmian w istniejącej infrastrukturze handlowej i wprowadzenia nowych rozwiązań technologicznych, zarówno przez deweloperów i zarządców, jak i same marki. Wśród innowacji należy wymienić sieć dyskontową Lidl, która w I kw. 2019 roku wprowadziła na rynek aplikację mobilną i otworzyła sklep internetowy. Na ewolucji rynku skorzystają przede wszystkim klienci, dla których najważniejszy staje się już nie sam produkt, ale tzw. customer experience. – powiedziała Małgorzata Dziubińska, Associate Director w dziale Doradztwa i Badań Rynkowych, Cushman & Wakefield

Za nami bardzo udany I kw. na rynku nieruchomości magazynowych – popyt brutto przekroczył 800 000 mkw., na rynek trafiło ponad 620 000 mkw. nowej powierzchni, a w budowie pozostawało około 2 miliony mkw.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce na koniec I kwartału 2019 r.

Popyt
Popyt brutto – nieuwzględniający umów krótkoterminowych – osiągnął ponad 800 000 mkw. i był trzecim najwyższym wynikiem dla I kwartału w historii rynku.

„Intensywny rozwój sektora powierzchni magazynowych w Polsce nadal napędzany jest przede wszystkim przez nowe umowy najmu oraz ekspansje, na które przypadło ponad 580 000 mkw. Tak dobre rezultaty pozwalają patrzeć na nadchodzące miesiące z uzasadnioną dozą optymizmu” – powiedział Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Europie Środkowo – Wschodniej.

Najbardziej aktywnym segmentem najemców byli ponownie operatorzy logistyczni, którzy odpowiadali za 55% udziału w popycie netto (ok. 320 000 mkw.). Z kolei na sektory lekkiej produkcji i motoryzacji przypadło łącznie ponad 87 000 mkw., a sektor spożywczy dzięki jednej wyjątkowo dużej umowie wygenerował 14% zapotrzebowania na powierzchnię magazynową.

„W I kwartale uwaga najemców skupiona była głównie na pięciu największych rynkach, gdzie widocznym liderem był Wrocław z popytem netto na poziomie ok. 190 000 mkw. Łącznie rynki magazynowe przy największych polskich aglomeracjach odpowiadały za ponad 90% nowego popytu. Niższą aktywność niż w poprzednich kwartałach odnotowano w lokalizacjach wschodzących, jednak deweloperzy zabezpieczają tam kolejne grunty pod przyszłe projekty, co prawdopodobnie przełoży się na wyższą aktywność najemców w dłuższej perspektywie” – powiedział Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Podaż
Obserwowane od kilku kwartałów znakomite wyniki po stronie popytowej mają odzwierciedlenie w wysokiej aktywności deweloperskiej.

„W pierwszym kwartale zasoby magazynowe urosły o przeszło 620 000 mkw., co jest wynikiem dwukrotnie większym w porównaniu z analogicznym okresem 2018 roku. Całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęła poziom 16,3 miliona mkw.” – dodaje Maciej Kotowski, Konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Nowa powierzchnia pojawiła się na prawie wszystkich badanych rynkach, ale to Olsztyn, gdzie ukończono halę dla Zalando o powierzchni ponad 120 000 mkw., zdobył pozycję lidera. Drugi najwyższy wynik osiągnęły Wrocław oraz Polska Centralna – na każdym z tych rynków oddano do użytku ponad 90 000 mkw.

„Na koniec I kwartału tego roku w budowie pozostawało około 2 mln mkw., z czego 80% przypadało na największe rynki. Warto podkreślić, że zasoby gruntów, które mogą być dość szybko zabudowane są szacowane na około 800 ha, a większość z nich znajduje się w pobliżu lub sąsiedztwie istniejących już parków magazynowych. Co więcej, deweloperzy posiadają dodatkowo zabezpieczone działki, które gwarantują stosunkowo krótki czas przeprowadzenia inwestycji – grunty te powinny pozwolić na budowę kolejnych 3,4 mln mkw. powierzchni magazynowej” – podsumowuje Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Europie Środkowo – Wschodniej.

Pustostany i czynsze
Stosunkowo wysoki udział powierzchni budowanej spekulacyjnie obserwowany w 2018 roku nie spowodował widocznego wzrostu współczynnika pustostanów – średnia dla Polski osiągnęła 5.7% (5.3% w 2018 r.). Z drugiej strony, ponad 100 000 mkw. oddanych do użytku w Polsce Centralnej doprowadziło do wzrostu pustostanów do poziomu 7,5% w tej lokalizacji, co stanowi jeden z najwyższych wskaźników wakatów w Polsce. Udział niewynajętej powierzchni przekroczył próg 7% również w Poznaniu, Trójmieście, Warszawie Miasto oraz w Białymstoku. Dostępnej powierzchni nie oferowały natomiast Lublin oraz Lubuskie.

W pierwszym kwartale tego roku najemcy w sektorze magazynów w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie, Opolu oraz w Lubuskiem mogli obserwować rosnące stawki czynszów – nawet do 3,7 euro/mkw./miesiąc (Warszawa Okolice). Niezmiennie, najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie czynsze bazowe wahają się pomiędzy 4,3 a 5,2 euro/mkw./miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki wynajmu oferowane są w podmiejskich magazynach typu big-box w Polsce Centralnej (2,6 – 3,2 euro/mkw./miesiąc).

Krótkoterminowy wynajem mieszkań cieszy się coraz większym zainteresowaniem. Zarówno z perspektywy poszukujących noclegu, jak i właścicieli nieruchomości. Dla pierwszych jest to szansa na tańsze zakwaterowanie w porównaniu do nocowania w hotelu, dla drugich, na zarabianie przez cały rok i możliwość częstego dostępu do swojej nieruchomości. Turyści decydują się na wynajem krótkoterminowy również ze względu na większą wygodę. Jeśli mają swobodny dostęp do całego mieszkania, mogą bez ograniczeń korzystać z kuchni, a także elastycznie ustalać rytm dnia, to taka propozycja dla wielu osób jest znacznie korzystniejsza w porównaniu do hotelowego pokoju.

Mało tego. Właściciele nieruchomości, którzy wynajmują swoje mieszkania np. studentom, dzięki najmowi krótkoterminowemu zwiększają zyski w czasie letnich wakacji na uczelniach. Mogą bowiem wynająć lokum turyście. Taka mieszana formuła najmu szczególnie popularna jest w dużych nadmorskich miastach. Zwiększa się wtedy roczny przychód, a co za tym idzie rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem.

Szybki rozwój rynku najmu krótkoterminowego przyczynia się też do rozwoju firm, które na zlecenie zarządzają lokalami właścicieli. Inwestor, który ma kilka, kilkanaście nieruchomości, nie musi wówczas indywidualnie zajmować się lokalami. Wszystkie obowiązki przejmuje od niego operator. Począwszy od przygotowania oferty apartamentu, przez obsługę gości, sprzątanie, rozliczanie mediów, na naprawach w mieszkaniu skończywszy.

Jakie nieruchomości wynajmuje się najłatwiej?
Przez lata największym zainteresowaniem przy najmie długoterminowym cieszyły się najmniejsze mieszkania, przede wszystkim kawalerki. Właścicielom zależało bowiem na tym, aby pozyskać jednego, dwóch lokatorów i podpisać z nimi umowę na jak najdłuższy czas. Byli w stanie zająć się takim mieszkaniem samodzielnie.

Mieszkania o dużych metrażach wynajmować było znacznie trudniej, chyba że przerobiono je na osobne pokoje i jako takie wynajmowano. Gdy na rynku pojawiły się serwisy typu AirBnB i Booking.com, całkowicie zmieniło to krajobraz rynku najmu nieruchomości.

Modę na zarabianie w ten sposób wykorzystali przede wszystkim właściciele mieszkań w dużych miastach, a także apartamentów wakacyjnych w kurortach. Korzystają z nich bowiem przede wszystkim turyści. Zarówno przyjeżdzający w celach wypoczynkowych, jak i biznesowych. Model ten rozwijał się przez lata przede wszystkim w krajach zachodniej Europy i USA. To, co dla turystów było atrakcyjną alternatywą – mogli bowiem wynająć lokum znacznie taniej niż w hotelu – dla właścicieli nieruchomości stało się źródłem większych dochodów. W Niemczech, gdzie rozwinięta jest kultura mieszkania nawet przez całe życie w wynajmowanym mieszkaniu, zamiast kupowania go na własność, spowodowało to znaczący wzrost cen najmu. Z perspektywy właściciela nieruchomości, przyczyniło się to do wyższej rentowności. Ponadto, na zdecydowanie większe zyski mogą liczyć ci właściciele, którzy zamiast podpisywać umowy na długi czas, decydują się „obsługiwać” turystów.

Najem krótkoterminowy w Polsce
Polski rynek wciąż jest jeszcze bardzo świeży, jeśli chodzi o ten segment. Rozwija się jednak wyjątkowo dynamicznie. Coraz większa rzesza właścicieli nieruchomości decyduje się też na współpracę z firmami zajmującymi się profesjonalną obsługą najmu krótkoterminowego. Szczególnie, że tylko wtedy inwestycja w mieszkanie na wynajem może być bezobsługowa i nie wymagać dużej dyspozycyjności. Dodatkowo, dzięki takiej współpracy, posiadając tylko jedno mieszkanie na wynajem, można czerpać korzyści z najmu krótkoterminowego, a nie trzeba zakładać i prowadzić działalności gospodarczej. Korzyści ze współpracy może być jeszcze więcej, jeśli pojawią się regulacje, o których coraz częściej mówi się w mediach.

Jedna z propozycji ma narzucić obowiązek rejestrowania obiektów, które wynajmowane są na krótki termin. Samorządy miałyby tworzyć specjalne katalogi takich apartamentów. Ma to pomóc wyeliminować szarą strefę i zapewnić wszystkim równe reguły gry pod kątem podatkowym.

Zmiany, o których się mówi i które pozytywnie mogłyby wpłynąć na rynek to:
1. Pojawienie się w prawie pojęcia najmu krótkoterminowego i precyzyjne określenie zasad, na jakich powinien być rozliczany.
2. Obowiązek rejestracji mieszkania, które jest wynajmowane krótkoterminowo.
3. Obowiązek zapewnienia określonego minimalnego standardu wyposażenia mieszkania.

Zdecydowanie łatwiej będzie sprostać takim wymaganiom profesjonalnym firmom, obsługującym apartamenty na wynajem na dużą skalę, niż pojedynczym właścicielom, robiącym to po raz pierwszy. I to właśnie powoduje, że już dziś warto się na współpracę z taką firmą zdecydować. Szczególnie, że jest o co walczyć. Przy odpowiedniej lokalizacji, dobrym przygotowaniu mieszkania i dobrym zarządzaniu, można zarobić znacznie więcej niż na tradycyjnym najmie długoterminowym.

Bartłomiej Barwicz
CEO Rent like home
Lloyd Group