Rynek inwestycji w pierwszym kwartale łapał oddech po bardzo intensywnej końcówce roku. Z 732 mln euro zainwestowanych w nieruchomości na polskim rynku, ponad 70% przypadało na biura – wynika z danych firmy doradczej Knight Frank.

Krzysztof Cipiur, Associate Director w Dziale Rynków Kapitałowych Knight Frank, podsumowuje:

„Po intensywnej końcówce i znaczącej ilości transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych w ostatnich miesiącach 2018 roku, w pierwszym kwartale 2019 roku mieliśmy stosunkowo mniej zamknięć transakcji. Patrząc jednak na liczbę transakcji w toku możemy spodziewać się wyjątkowo intensywnego roku. Najbardziej pożądanymi aktywami pozostają projekty biurowe, zarówno w Warszawie jak i w miastach regionalnych. Dużym zainteresowaniem inwestorów wciąż cieszą się największe polskie miasta takie jak Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice czy Gdańsk.

W pierwszym kwartale tego roku sfinalizowano transakcje biurowe na ponad 526 mln euro, z czego aż 40% to akwizycje w miastach regionalnych. Największe transakcje minionego kwartału to m.in. przejęcie krakowskich biurowców .BIG, K1 i Rondo BP odpowiednio przez Credit Suisse, FLE GmbH i Globalworth, ponadto nowego właściciela zyskały takie obiekty jak Argon i Arkoński BP w Gdańsku. W Warszawie sfinalizowano transakcje na 320 mln EUR, w tym przejęcie między innymi części Browarów Warszawskich przez GLL, biurowca Atrium IBC przez Strabag RE czy zakup Graffit na Mokotowie przez Zeus Capital Management.

Z kolei transakcje zawarte w sektorze handlowym w pierwszych trzech miesiącach osiągnęły wartość bliską 34 mln EUR, co było bardzo niskim wynikiem w porównaniu do analogicznych okresów w poprzednich latach. Z uwagi na ograniczoną ofertę dobrze zlokalizowanych obiektów handlowych na sprzedaż, wolumen transakcji w tym sektorze pozostanie na niskim poziomie w porównaniu do lat ubiegłych.

Początek roku to także kilka sfinalizowanych transakcji na rynku magazynowym na łączną kwotę 82 mln euro. Nowego właściciela zyskało 5 obiektów logistycznych, m.in. 7R Park Czechowice i Hillwood Warsaw i zakupione przez CBRE GI. Prognozuje się, że dobra kondycja rynku magazynowego przełoży się na wzrost aktywności inwestorów w tym sektorze, a roczny wolumen przejęć będzie porównywalny z odnotowanymi w poprzednich latach. W tym roku rynek magazynowy napędzany będzie przez e-commerce. Nadal widoczne jest bardzo duże zainteresowanie inwestorów każdym typem produktów: BTS, logistyka miejska, big boxy czy większe portfele logistyczne. Deweloperzy także wierzą w polską gospodarkę oraz koniunkturę w bieżącym roku. Odzwierciedlają to projekty coraz częściej budowane na zasadach spekulacyjnych.

Biorąc pod uwagę dobrą koniunkturę gospodarczą Polski, pozytywne nastroje inwestorów oraz liczbę przejęć w trakcie negocjacji, spodziewany jest dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej w segmencie nieruchomości komercyjnych. Dla przypomnienia, rok 2018 zakończył się najwyższym w historii wolumenem transakcji inwestycyjnych w Polsce, sięgającym ponad 7,2 mld euro.

Uwzględniając dalszy rozwój rynku, stopy kapitalizacji za najlepsze obiekty biurowe zlokalizowane na rynkach regionalnych pozostają na poziomie 5,75%-6,75% z tendencją do kompresji, z kolei w Warszawie stopy kapitalizacji prime oscylowały wokół 4,50%- 5,00%. Spadły również stopy kapitalizacji za nieruchomości handlowe, które w minionym roku wyceniane były nieco powyżej 4%, a najlepsze produkty magazynowe, zabezpieczone długimi umowami najmu nieznacznie przekraczały poziom 5%.”

Autorem raportu jest Krzysztof Cipiur, Associate Director w Dziale Rynków Kapitałowych Knight Frank.

W Polsce przybywać będzie hoteli butikowych, powstawać będą także hotele z ograniczoną liczbą usług, zaspokajające potrzeby osób przyjeżdżających na krótki pobyt, a dużych miastach realizowane będą kolejne inwestycje typu mixed-use – mówi Andrzej Szymczyk, Associate Director Hospitality Department w Walter Herz .   

Andrzej Szymczyk dołączył do zespołu Walter Herz w marcu tego roku. Odpowiada za wzmacnianie relacji i rozwój linii biznesowej firmy związanej z sektorem nieruchomości hotelowych w Polsce oraz nadzorowanie projektów i badań związanych z tym segmentem rynku. Specjalista może się pochwalić ponad 15 letnim doświadczeniem w pracy na rynku nieruchomości hotelowych, które zdobył w USA, na Wyspach Brytyjskich i w Polce, pracując m.in. dla największych sieci hotelowych oraz firm świadczących usługi dla tego sektora. Andrzej Szymczyk podzielił się swoimi spostrzeżeniami, dotyczącymi specyfiki i możliwości wzrostu rynku hotelowego w naszym kraju.

W których regionach jest największy potencjał dla rozwoju inwestycji hotelowych?

– Każdy region ma swoją specyfikę popytu na usługi hotelowe, zarówno pod względem turystycznym, jak i biznesowym. Wiele miast rozwija się bardzo dynamicznie, budując nową infrastrukturę. Spośród głównych aglomeracji w kraju największy potencjał rozwoju ma Gdańsk, Łódź i Wrocław. Gdańsk z terenami postoczniowymi, bliskością morza i doskonałymi połączeniami komunikacyjnymi jest atrakcyjny dla turystyki i biznesu przez cały rok.

Łódź wolno zrzuca odium brzydkiego i zapomnianego kaczątka, stając się perłą w potencjalnie najlepszej lokalizacji biznesowej w Polsce. Przecięcie najważniejszych szlaków komunikacyjnych, sąsiedztwo planowanego Centralnego Portu Komunikacyjnego i szeroki dostęp do terenów inwestycyjnych to czynniki składające się na dobry biznes hotelowy, szczególnie w kontekście kongresowo-konferencyjnym i wystawienniczym.

Wrocław, mimo sporej bazy hotelowej, wciąż ma potencjał na dalszy rozwój, który będzie zapewniał zwrot z inwestycji w obiekty noclegowe. Rozwój rynku biznesowego w mieście, nieduża odległość od rynków zagranicznych oraz atrakcyjność turystyczna stolicy Dolnego Śląska nadal będą czynnikami pomocnymi w uzyskaniu przez inwestorów satysfakcjonujących wyników.

Czy w Warszawie jest jeszcze miejsce na nowe hotele? Jakich obiektów brakuje?

– Uważam, że w Warszawie jest wciąż miejsce na nowe hotele, ale muszą to być przemyślane inwestycje. Wnikliwa, gruntowna analiza rynkowa i studium wykonalności wskazują najlepszy rodzaj obiektu i model jego funkcjonowania w danej lokalizacji i otoczeniu rynkowym. W jednej lokalizacji będzie brakowało hoteli ekonomicznych, które zapewniają podstawowe usługi. Kilka kilometrów dalej może być miejsce na ciekawy hotel lifestylowy, który przyciągnie określoną grupę podróżujących. W Warszawie wciąż brakuje luksusowego hotelu z prawdziwego zdarzenia i w każdym aspekcie jego funkcjonowania. Ceny nieruchomości w mieście są jednak często nieadekwatne do nakładów, jakie trzeba przeznaczyć na tego typu hotel, co sprawia że opłacalność takiej inwestycji może być niższa od oczekiwanej przez inwestorów.

Czy tempo rozwoju rynku hotelowego w naszym kraju jest adekwatne do potrzeb?

– Rynek hotelowy w Polsce rozwija się w sposób nierównomierny, często bez głębszej analizy lokalnych potrzeb. Baza noclegowa w takich miejscach, jak Warszawa, czy Kołobrzeg rośnie szybko i sprawnie, choć z pewnością podział na lokalizacje i kategorie hoteli mógłby być lepszy. W innych lokalizacjach miejskich, jak na przykład dawne miasta wojewódzkie widać powstające nowe inwestycje, ale wciąż jest miejsce na kolejne, które zaspokoją zarówno potrzeby rynku, jak i inwestorów. Problem stanowi najczęściej dostępność gruntów w dobrych lokalizacjach i cenie na tyle rozsądnej, by projekty hotelowe miały sensowną stopę zwrotu z inwestycji.

Jakie są zasadnicze różnice w sposobie działania rynków hotelowych w Wielkiej Brytanii czy USA i rynku hotelowego w Polsce?

– Polski rynek hotelowy jest relatywnie młodym rynkiem, ponieważ jego prawdziwe początki przypadają na lata 90. ubiegłego wieku. W porównaniu do rynku brytyjskiego, czy amerykańskiego wciąż uczymy się rzemiosła hotelowego, zarówno od strony inwestycyjnej, jak i operacyjnej. Widoczną różnicą jest to, że w krajach zachodnich normą jest korzystanie z usług doradczych, ponieważ branża jest na tyle specyficzna, że nie można nauczyć się jej z przysłowiowej książki. Znajomość i zrozumienie procesów zachodzących na rynku hotelowym jest gwarancją sukcesu przedsięwzięć w tym segmencie i ta wiedza potrzebna jest od początku realizacji inwestycji.

W Wielkiej Brytanii, czy USA duży nacisk kładzie się również na pracowników i rozwój zespołu, który traktowany jest jak inwestycja, a nie koszt. W Polsce niestety wciąż jest wiele przypadków, gdzie pracownik jest złem koniecznym, ponieważ właścicielowi wydaje się, że zbyt wiele kosztuje.

Co jest przysłowiową piętą achillesową naszego hotelarstwa? Jakie aspekty związane z funkcjonowaniem hoteli w Polsce należałoby poprawić?

– Niewiedza inwestorów, brak zrozumienia specyfiki branży i niechęć do zasięgania opinii osób z doświadczeniem na różnych rynkach hotelowych. Niewiedza przejawia się w tworzeniu koncepcji i prowadzeniu inwestycji w sposób oderwany od rzeczywistych potrzeb rynkowych. Skutkuje to często brakiem rentowności projektów, co prowadzi do frustracji, bo inwestycja nie przynosi spodziewanych wyników.

Obiekty hotelowe z kilkunastoma, czy kilkudziesięcioma pokojami mają szansę odnieść sukces jedynie w niektórych lokalizacjach i to pod warunkiem doskonałego przygotowania całego projektu biznesowego. Zarówno koszt inwestycji, jak i stałe koszty operacyjne sprawiają bowiem, że ważnym aspektem koncepcji jest wielkość hotelu. Duże hotele konferencyjne mogą osiągać ponadprzeciętne wyniki finansowe dzięki ekonomii skali, ale jest to także uwarunkowane wieloma różnymi czynnikami. Dlatego tak ważne jest zaufanie dobrym doradcom, którzy spojrzą na inwestycję od strony praktycznej, dostarczając niezbędnej wiedzy, by odpowiednio przygotować inwestycję pod każdym względem.

Jakie czynniki powinny być szczególnie wnikliwie rozpatrywane w trakcie przygotowań do realizacji projektów hotelowych? 

– Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Od niej zależy wszystko: popyt na usługi hotelowe, możliwość zapewnienia określonej liczby odpowiednio wyszkolonych pracowników, dostęp do niezbędnych rozwiązań technologicznych, różnorodna i ciekawa oferta hotelu, itp. Stworzenie hotelu z 500 pokojami pośrodku niczego, sprzedawanego w systemie condo z gwarantowaną stopą zwrotu, kiedy wsparciem inwestycji są tylko dobre chęci nie może przynieść dobrych rezultatów. Projekt musi być naprawdę drobiazgowo przemyślany.

Czym różni się proces doradztwa inwestycyjnego w segmencie hotelowym i biurowym?

– Segment biurowy wydaje się być mniej skomplikowany od hotelowego, jeśli chodzi o liczbę potencjalnie oferowanych produktów i usług, z których płynie strumień przychodów. Hotel nie jest budynkiem, w którym powierzchnia wynajęta jest kilku dużym firmom na kilka lat. „Najemców”, czyli gości hotelowych może być nawet kilka lub kilkaset tysięcy rocznie. Każdy zjawia się w innym terminie, z innymi potrzebami i trzeba mu zaoferować inne warunki. To sprawia, że organizacja związana z prowadzeniem takiego przedsiębiorstwa jest kompletnie różna niż w przypadku rynku biurowego. Zarządzanie w segmencie hotelowym wymaga zrozumienia większej ilości procesów zachodzących na terenie obiektu.

Jakie trendy daje się zauważyć na polskim rynku hotelowym? Co jest jeszcze przed nami, jeśli chodzi o tendencje światowe?

– W Polsce prawdopodobnie będzie przybywać hoteli butikowych, które pomimo mniejszej liczby pokoi będą generowały odpowiednie zwroty inwestycyjne z uwagi na profil gości. Będą również powstawać hotele z ograniczoną liczbą usług, zaspokajające potrzeby osób, które potrzebują jedynie krótkiego pobytu. W dużych miastach realizowane będą kolejne inwestycje typu mixed-use, łączące funkcje biurowe, hotelowe i handlowo-usługowe. Jest to pewien sposób dywersyfikacji inwestycji i ryzyka z nią związanego, umożliwiający elastyczne podejście do prowadzenia biznesu, pozwalające na przykład na zmianę liczby pokojów w zależności od przyszłych potrzeb.

Wypowiedzi udzielił Andrzej Szymczyk, Associate Director Hospitality Department w Walter Herz.

Nieruchomości, w których możliwy jest turystyczny, krótkoterminowy najem, stały się w ciągu ostatnich kilku lat bardzo atrakcyjną formą lokowania kapitału. Dotyczy to mieszkań zlokalizowanych w kurortach lub centrach dużych miast. Do upowszechnienia się tej formy komercjalizacji nieruchomości przyczyniły się – między innymi – portale rezerwacyjne typu Booking.com czy Airbnb, które dzięki globalnemu zasięgowi oraz umożliwieniu gościom natychmiastowej i bezpiecznej rezerwacji online, wyznaczyły nowe kierunki rozwoju rynku turystycznego poza tradycyjnymi hotelami czy pensjonatami. Coraz częściej z takiej formy noclegów korzystają również podróżujący biznesowo – menedżerowie średniego i wyższego szczebla, zmęczeni częstymi pobytami w hotelach, szukają wyciszenia w przytulnych apartamentach mieszkalnych, oferujących wysoki standard w „udomowionych”, przyjaznych warunkach.

Patrząc na powyższe z perspektywy inwestora, łatwo zauważyć, że apartamenty przeznaczone na wynajem krótkoterminowy stają się bardziej dochodowe niż lokale zorientowane na tradycyjny, długoterminowy wynajem. Inwestycja w apartament przeznaczony do wynajmu wakacyjnego – o ile zarządzanie swoją nieruchomością powierzy się profesjonalnym podmiotom wyspecjalizowanym w najmie krótkoterminowym – jest też dużo bardziej bezpieczna i zupełnie bezproblemowa. Właściciel nie jest obciążony bieżącymi działaniami operacyjnymi związanymi z wynajmem. Unika zagrożeń związanych ze stosunkiem najmu długoterminowego – jego lokal jest na bieżąco sprzątany i doglądany, co pozwala kontrolować jego stan techniczny i zmniejsza koszt amortyzacji. Nie jest związany trudną do wypowiedzenia umową najmu długoterminowego, chroniącą przede wszystkim prawa lokatora – nawet nieuczciwego. Ponadto, inwestor może sam skorzystać z pobytu w swoim lokalu, co w przypadku apartamentów zlokalizowanych w kurortach daje możliwość połączenia przyjemnego z pożytecznym – lokal zarabia oraz umożliwia spędzenie urlopu bez ponoszenia dodatkowych kosztów.

O korzyściach z takiego rozwiązania przekonuje się coraz więcej inwestorów, którzy doceniają najnowszy na rynku model biznesowy. Szukają oni ciekawych nieruchomości, dzięki którym będą zarabiać, nie angażując swojego czasu i energii w obsługę inwestycji. Popyt na mieszkania nie maleje, a po ubiegłorocznych wzrostach, możemy spodziewać się co najwyżej lekkiej korekty cen – rynek stabilizuje się, ale nadal na wysokim poziomie. Już dziś co czwarte mieszkanie w Polsce jest kupowane na wynajem, zaś największym, nieustającym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości wakacyjne. Sezon wakacyjny nad Bałtykiem i w polskich górach systematycznie się wydłuża – Polacy podróżują już nie tylko w szczycie sezonu urlopowego czy w trakcie wakacji i ferii szkolnych. Spędzanie urlopów i przedłużonych weekendów w polskich kurortach stało się modne, zaś ich specyfika i koloryt cieszą się nieustającym zainteresowaniem. Konkurencyjne ceny dla turystów z zagranicy czynią z nadbałtyckich kurortów cel podróży Niemców i Skandynawów, a polskie góry są coraz bardziej popularne wśród zamożnych turystów zza wschodniej granicy. Firmy zarządzające najmem krótkoterminowym potrafią wykorzystać ten trend, maksymalizując obłożenia lokali również poza „tradycyjnym” sezonem – dane rynkowe pokazują, że średnia rentowność najmu netto w największych miastach Polski to 5,5%, zaś dla apartamentów wakacyjnych wynosi 7%.

Szczególnie wysoką rentownością cechują się miejscowości nadmorskie. Tu powstają inwestycje realizowane przez deweloperów z przeznaczeniem na wynajem wakacyjny. Zawiązywane w nich wspólnoty mieszkaniowe nie będą ograniczać najmu krótkoterminowego, a wręcz przeciwnie – w stricte inwestycyjnych budynkach administrowanie nieruchomością odbywa się we współpracy z operatorem najmu, a efekt synergii w tej dziedzinie pozwala na optymalizację procesów i kosztów dla właściciela apartamentu. Ponadto, stawka VAT 23%, z którą coraz częściej sprzedawane są lokale nad morzem, z punktu widzenia inwestora-przedsiębiorcy, czyni cenę zakupu bardziej atrakcyjną.

Na każdym etapie inwestowania w nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy warto współpracować z profesjonalistami, którzy pomogą wybrać apartament w rekomendowanej lokalizacji i długofalowo, rzetelnie nim zarządzać. Na rynku widać już wyraźną specjalizację zespołów, które zajmują się takimi procesami – zakres obowiązków za jakie odpowiedzialność bierze na siebie podmiot zarządzający jest zbyt szeroki, aby mógł być w pełni realizowany przez jedną osobę. Specjalizacji w tej branży nie sposób uniknąć – efektywna jest tylko profesjonalna usługa, a ta wymaga delegacji zadań i pracy całego zespołu i struktury. Ktoś inny dba o kontakt i relacje z gośćmi, a marketing i promocja ofert to już zadanie działu o wysokich kompetencjach w zakresie realizacji strategii online. Inwestor jednoosobowo nie jest w stanie być równie skuteczny, co profesjonalny operator. Poza wszystkim płynną obsługę większej liczby nieruchomości zapewniają wyłącznie dedykowane narzędzia technologiczne, dostępne i opłacalne tylko dla wyspecjalizowanych podmiotów. Dopiero efektywność pracy całego zespołu gwarantuje skuteczność działań w zakresie sprzedaży, w konsekwencji optymalizację czasu pracy, kosztów oraz innych składowych procesu. Współpraca z operatorem to dla inwestora korzyści w każdym aspekcie – zaoszczędza czas, maksymalizuje zyski i zapewnia sobie bezpieczeństwo. Pozwala też na zbudowanie portfela nieruchomości i obsługę wielu z nich równocześnie oraz równie efektywnie.

Alternatywą dla mieszkań zorientowanych na wynajem długoterminowy i lokali przeznaczonych do krótkoterminowego wynajmu turystycznego mogą być lokale komercyjne takie, jak biurowce, magazyny czy lokale handlowe. W tym przypadku inwestor musi prowadzić działalność gospodarczą. Inne – bardziej skomplikowane – są reguły rządzące tym rynkiem. Co najważniejsze – dla początkującego inwestora barierą może być koszt takiej nieruchomości, który może być kilkukrotnie wyższy od inwestycji w mieszkanie. Dużo łatwiej jest kupić apartament wakacyjny, którego cena jest bardziej przystępna i zdecydowanie łatwiej jest go korzystnie zbyć.

Zdecydowanie TAK! Dotychczas taka forma inwestowania dostępna była tylko dla największych graczy takich, jak sieci hotelowe czy fundusze inwestycyjne. Rosnący popyt na usługi turystyczne w polskich kurortach oraz sytuacja na rynku finansowym, mobilizująca indywidualnych inwestorów do lokowania oszczędności i nadwyżek w nieruchomości, postawiły przed deweloperami nowe zadanie – dostarczenia gotowego produktu inwestycyjnego, jakim jest wykończony „pod klucz”, często umeblowany, na życzenie kompletnie wyposażony lokal, który od momentu przekazania właścicielowi, zaczyna dla niego zarabiać. Widząc te potrzeby, deweloperzy już na etapie planowania i sprzedaży inwestycji posiłkują się sprawdzonym operatorem najmu krótkoterminowego. Łącząc to z umacniającym się trendem atrakcyjniejszego i korzystniejszego cenowo w stosunku do tradycyjnego pokoju hotelowego krótkoterminowego wynajmu apartamentów wakacyjnych, możemy pokusić się o stwierdzenie, że operatorzy są niezbędną częścią rynku nieruchomości inwestycyjnych i nieodzownym składnikiem procesu. Szczególnie dla indywidualnego inwestora, chcącego pozostać przy swoim dotychczasowym zajęciu i stylu życia, a inwestycję w apartament na wynajem móc zaliczyć do rentownych i bezproblemowych.

Autorką raportu jest Klaudia Sapała, General Manager Rent like home Zachodniopomorskie, Lloyd Group.