Ograniczone możliwości absorpcji nowej powierzchni handlowej
Pierwszy kwartał br. nie przyniósł ożywienia na rynku nowoczesnych obiektów handlowych. Jak wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland, w ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku oddano do użytku jedynie ok. 50 000 m kw. nowej powierzchni najmu. Potwierdza to utrzymujący się od dłuższego czasu spadek tempa wzrostu sektora handlowego w Polsce. Systematycznie rośnie natomiast znaczenie małych miast o wielkości populacji poniżej 100 tys. mieszkańców, w których obecnie realizowane jest ok. 40% nowej podaży.

Na koniec marca 2019 roku zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosły 14,68 miliona m kw. Blisko ¾ tej powierzchni przypada na 435 obiektów działających w formacie tradycyjnych centrów handlowych. Największym z otwartych w I kwartale tego roku obiektów jest gliwickie centrum wyprzedażowe Silesia Outlet, będące szesnastym tego typu obiektem w Polsce. Po zrealizowaniu drugiej fazy projektu i oddaniu do użytku dalszych 8 000 m kw., stanie się on największym centrum wyprzedażowym w konurbacji górnośląskiej. Innym ważnym wydarzeniem na rynku było uruchomienie w warszawskim centrum handlowym Blue City nowoczesnego kina Helios, składającego się z ośmiu sal kinowych, w tym trzech o podwyższonym standardzie.

„Oddanie do użytku kina Helios w Warszawie wpisuje się w trend poszerzania oferty rozrywkowej w obiektach handlowych. Nabiera on szczególnego znaczenia w kontekście ograniczenia handlu w niedziele oraz stanowi odpowiedź na zmieniające się potrzeby i oczekiwania klientów. W niedziele, w które handel jest ograniczony, urozmaicona oferta rozrywkowa i gastronomiczna mają na celu przyciągnąć odwiedzających, a w pozostałe dni tygodnia wydłużyć czas ich wizyty w obiekcie. Zauważmy, że nawet obiekty o dominującej pozycji rynkowej, starają się wykreować nowe atrakcje dla całych rodzin. Świetnym przykładem jest zapełniony dziećmi nowoczesny plac zabaw przed warszawską Arkadią” – powiedziała Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych z BNP Paribas Real Estate Poland.

Rozwój rynku nowoczesnego handlu widoczny jest najwyraźniej w segmencie małych miast do 100 000 mieszkańców, gdzie największą popularnością cieszą się małe parki i centra handlowe (o wielkości od 5000 do 10 000 m kw.). Potwierdzeniem tego trendu są otwarte w I kw. br. HopStop w Siedlcach i Galeria Hosso w Drawsku Pomorskim, a także kolejny sklep w ramach ogólnokrajowej sieci Agata Meble (10 000 m kw.) w wolnostojącym budynku w Opolu.

O znaczeniu rynkowym małych miast świadczy wysoki poziom realizowanej tam obecnie nowej podaży. Z powierzchni będącej obecnie na etapie budowy ok. 40% przypada właśnie na małe rynki. Wg ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland jeszcze dekadę temu zasoby usytuowane w miastach o liczbie mieszkańców do 100 tysięcy stanowiły tylko ok. 9% całego rynku. Obecnie ich udział został podwojony i nadal będzie rósł m.in. dzięki aktualnie powstającym tam projektom, jak np. Color Park w Nowym Targu z pierwszym i jedynym w regionie czterosalowym kinem pod szyldem Cinema 3D, Galeria Chełm w Chełmie czy usytuowana w centrum Nysy Galeria Dekada.

Od dłuższego czasu na rynku handlowym mamy do czynienia z ograniczeniem podaży nowej powierzchni handlowej. W dwóch poprzednich latach (2017 i 2018) przyrost zasobów w skali roku wynosił ok. 450 000 m kw., co stanowi wyraźne wyhamowanie w porównaniu z tempem wzrostu sektora nowoczesnej powierzchni handlowej w latach 2007 – 2016, kiedy to przybywało średnio po 700 000 m kw. nowych zasobów rocznie. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland uważają, że trend ten utrzyma się również w kolejnych latach. Na koniec marca br. w trakcie budowy było ok. 440 000 m kw. powierzchni najmu, z czego ok. 334 000 m kw. przewidziane jest do otwarcia w kolejnych trzech kwartałach 2019 roku. Oznacza to, że wolumen nowej powierzchni najmu oddanej do użytku w całym 2019 r. nie przekroczy poziomu 400 000 m kw. Spadek tempa wzrostu podaży nowej powierzchni handlowej wynika w dużej mierze z braku dużych projektów handlowych.

Pomimo wyraźnego ograniczenia tempa wzrostu zasobów, Polska jest wciąż atrakcyjnym rynkiem dla nowych marek, zarówno polskich jak i zagranicznych. Funkcjonujące od zeszłego roku ograniczenie handlu w niedziele w dużym stopniu jest rekompensowane przez stały wzrost sprzedaży detalicznej, rosnącą siłę nabywczą konsumentów oraz generalnie dobrą kondycję sektora nowoczesnego handlu. Z zagranicznych premier w I kw. br. warto odnotować debiut niemieckiej sieci MyShoes, wchodzącej w skład Grupy Deichmann. Na miejsce swojego debiutu wybrała ona dominujące centra handlowe na głównych rynkach. Z kolei rosnąca popularność produktów typu „eco” skłoniła markę Carrefour do otwierania nowych placówek o nazwie „Carrefour Bio” o powierzchni sprzedaży nie przekraczającej 200 m kw.

Stawki czynszu stabilne w obiektach wiodących. Silna presja w obiektach gorszej klasy.
Stawki czynszu typu “prime” w najwyższej klasy centrach handlowych działających na głównych rynkach są stabilne i utrzymują się w przedziale 110€ – 130€ / m kw. / m-c w Warszawie i pomiędzy 45€ a 60€ m kw. / m-c w pozostałych dużych miastach. Właściciele obiektów o gorszej kondycji rynkowej borykają się z rosnącą presją najemców na obniżanie stawek czynszu i podnoszenie kwoty przeznaczanej na wyposażenie lokali do wymagań najemców, co zazwyczaj argumentowane jest zakazem handlu w niedziele, mającym wpływ na spadek obrotów. Obecna sytuacja sprzyja pogłębianiu się różnic w poziomie pustostanów pomiędzy obiektami handlowymi o ugruntowanej pozycji rynkowej, a tymi gorszej klasy. Jak twierdzą eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland, rosnący poziom konkurencji może jeszcze nasilić presję najemców na stawki czynszu oraz inne komponenty finansowe umowy najmu.

Autorką raportu jest Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych z BNP Paribas Real Estate Poland.

W I kwartale roku wynajęto ponad 140 000 mkw., natomiast w budowie pozostaje ok. 750 000 mkw. powierzchni. Aktywność najemców będzie rosła, a rynek już teraz czeka na oddanie spektakularnych projektów biurowych.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym na koniec I kwartału 2019 r.

Jak wynika z danych JLL, w I kwartale do użytku oddano ponad 20 000 mkw. w trzech budynkach, z czego największym był Spark B, zrealizowany przez Skanska Property Poland. Z kolei do największych biurowców przewidzianych do otwarcia w tym roku należą Mennica Legacy (Golub GetHouse) oraz Chmielna 89 (Cavatina). Rynek czekają dynamiczne zmiany w nadchodzących latach.

„Jesteśmy świadkami transformacji biznesowej panoramy Warszawy, w głównej mierze dzięki budowie licznych wież biurowych. Obecnie w realizacji znajduje się ok. 750 000 mkw. biur, które zostaną ukończone do 2021 roku. Dwiema najbardziej spektakularnymi realizowanymi inwestycjami są The Warsaw Hub, wielofunkcyjny projekt, który cieszy się ogromnym zainteresowaniem najemców, oraz Varso Place, którego wieża biurowa będzie najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej.” – powiedział Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, JLL.

Innymi projektami, które powstają w centrum stolicy są także, m.in. Generation Park, Skyliner czy Warsaw Unit.

„Od dłuższego czasu obserwujemy silną koncentrację projektów budowanych w centralnych strefach Warszawy, co w średniej perspektywie może doprowadzić do braku nowego produktu na rynku poza centrum. Dlatego tym ważniejsze są planowane zmiany infrastrukturalne, które mają na celu poprawę komunikacji pomiędzy poszczególnymi częściami miasta, co może doprowadzić do wykreowania nowych adresów biurowych w stolicy. Przykładowo – taką szansę stwarza planowana budowa tramwaju z Dworca Zachodniego na Wilanów.” – powiedział Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

2019 rok będzie wyjątkowy dla operatorów przestrzeni elastycznych. Część z nich już w I kwartale zdecydowała się rozszerzyć skalę swojej obecności na stołecznym rynku. Przykładem może być Spaces w Centrum Marszałkowska czy New Work w Wola Retro. Co więcej, około 50 000 mkw. nowej powierzchni elastycznej jest już potwierdzone do otwarcia w 2019 r., a wolumen ten może być jeszcze większy. W kontekście nowych operatorów na rynku, swoją pierwszą lokalizację może otworzyć UMA Workspace, pod warunkiem ukończenia przed końcem roku budynku Chmielna 89.

Od stycznia do końca marca 2019 r. zapotrzebowanie na biura w Warszawie osiągnęło ponad 140 000 mkw., z czego za jedną trzecią popytu odpowiadały firmy z sektora IT, usług oraz sektora publicznego. Jednym z najważniejszych wydarzeń w tym czasie było ogłoszenie decyzji o konsolidacji i relokacji operacji mBanku, który docelowo zajmie ok. 40 000 mkw., dzięki czemu będzie to jedna z rekordowych umów w historii polskiego rynku biurowego. Na uwagę zasługuje także rosnąca aktywność sektora publicznego. Aktywność najemców w Warszawie nabiera rozpędu, a w kolejnych miesiącach można spodziewać się szeregu znaczących transakcji.

„Patrząc na poszczególne strefy biurowe, największą popularnością w I kw. tego roku cieszył się Mokotów, gdzie wynajęto 41 000 mkw. Pierwsze trzy miesiące tego roku potwierdziły mocną kondycję tej części biurowej Warszawy i mimo słabszej passy ostatnich lat pokazują duży potencjał do dalszego rozwoju w przyszłości.” – podsumowuje Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, JLL

Współczynnik pustostanów pozostaje na niskim poziomie 9,1% (6,3% w strefach centralnych i 11,0% poza nimi). Jest to skutek silnego zapotrzebowania na biura w stolicy, przez co duże firmy muszą rozważać opcje przednajmu, aby zabezpieczyć interesujące je powierzchnie. Poziom pustostanów spadł 1,7 pp rok do roku, a największy spadek zanotowała strefa Żwirki i Wigury (9,6 pp r-d-r). W 2019 r. przewiduje się dalszy spadek wakatu.

Najwyższe czynsze transakcyjne wzrosły w centralnych częściach Warszawy ze względu na wysoki popyt, niski wskaźnik pustostanów oraz rosnące koszty budowy. W szerokim centrum czynsze dla najlepszych nieruchomości wynoszą od 17€ do 24€/m²/miesiąc, a poza nim od 11€ do 15€/ m²/miesiąc.

Autorem raportu są specjaliście firmy JLL.

Po rekordowym 2018 roku rynek nieruchomości biurowych w Warszawie łapie oddech w oczekiwaniu na kolejne spektakularne transakcje i ukończenie nowych budynków wieżowych. W pierwszym kwartale 2019 roku stolica wzbogaciła się o trzy budynki biurowe a kolejne 775 000 m kw. nowej powierzchni pozostaje w budowie, podaje firma doradcza Savills.

W okresie od początku stycznia do końca marca 2019 r. w Warszawie wynajęto ponad 140 100 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największą transakcją najmu było nowe biuro Wirtualnej Polski (7000 m kw.), które mieścić się będzie w kompleksie Business Garden.

Z opublikowanego przez Savills najnowszego raportu Market in Minutes wynika, że na koniec pierwszego kwartału 2019 r. w Warszawie było już blisko 5,5 mln m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, w tym 20 200 m kw. oddanych do użytkowania w pierwszych trzech miesiącach roku. Największym obiektem dostarczonym na rynek w tym czasie był budynek B kompleksu Spark (15 700 m kw.), którego deweloperem jest Skanska Property Poland.

Na koniec marca 2019 r. w budowie pozostawało ok. 775 000 m kw. powierzchni biurowej, w tym wysokościowce takie jak Mennica Legacy Tower, Skyliner, Varso Place, The Warsaw Hub i Warsaw Unit, a także budynek wieżowy w ramach kompleksu Generation Park. Jedynym spośród wymienionych obiektów, który ukończony zostanie jeszcze w tym roku będzie Mennica Legacy Tower. Łącznie do końca 2019 r. w Warszawie przybędzie 237 000 m kw. nowej powierzchni, z czego ok. 66% jest już wynajęte bądź zarezerwowane poprzez popisanie listu intencyjnego lub umowy przednajmu.

Zgodnie z danymi Savills, średnia stopa pustostanów dla Warszawy pod koniec marca 2019 r. wyniosła 9,1%, co oznacza nieznaczny wzrost w porównaniu z końcem 2018 r. (o 0,4 pp.). Najwięcej niewynajętej powierzchni biurowej (16,3%) znajduje się na Mokotowie, a najniższy współczynnik (4,6%) przypada na strefę zachodnią.

„Jak wynika z naszych analiz, na koniec marca 2019 r. czynsze nominalne za najlepsze powierzchnie biurowe w centralnych lokalizacjach, ze względu na ograniczoną nową podaż, nieznacznie wzrosły. Niemniej jednak w krótkoterminowej perspektywie spodziewamy się stabilizacji poziomu czynszów, wraz z jednoczesnym dalszym ograniczaniem pakietu zachęt oferowanych potencjalnym najemcom, m.in. z powodu kosztów prac budowlanych i wykończeniowych, które znacząco wzrosły w zeszłym roku. W dłuższej perspektywie czynsze za najlepsze lokalizacje mogą wykazywać potencjał wzrostowy” – powiedział Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills.

W Centralnym Obszarze Biznesu oraz w Centrum czynsze nominalne kształtują się na poziomie od 21,00 do 25,50 euro/m kw./miesiąc za powierzchnie na najwyższych piętrach wieżowców. W najlepszych budynkach zlokalizowanych w granicach Służewca wahają się od 13,00 do 14,75 euro/m kw./miesiąc.

„Wysoki poziom zabezpieczenia umowami najmu powierzchni w budowie, wynoszący prawie 50%, pokazuje, że warszawski rynek biurowy niezmiennie pozostaje niezwykle atrakcyjny i jest na nim miejsce na kolejne projekty. Obecnie znajdujemy się w okresie przejściowym, pomiędzy rekordowym pod względem popytu zeszłym rokiem, a najbliższymi kwartałami, które przyniosą znaczący wzrost podaży. Liczba dużych transakcji w toku, w tym spodziewana w najbliższym czasie finalizacja spektakularnej umowy najmu podpisanej przez mBank na powierzchnię w Mennica Legacy Tower, pokazuje jednak, że o nowe biuro wcale nie musi być teraz dużo łatwiej, niż ostatnio. W tej chwili powinniśmy mieć do czynienia ze stabilizacją, bez znaczących odchyleń w kierunku rynku najemcy lub wynajmującego, z wyjątkiem najlepszych lokalizacji, w których właściciele nieruchomości mogą mieć nieco silniejszą pozycję negocjacyjną” – podsumowuje Daniel Czarnecki z Savills.

Autorem raportu jest Savills.