Trudno nadążyć za trendami. Zwłaszcza, gdy proces powstawania budynku – począwszy od stworzenia projektu skończywszy na jego realizacji – trwa kilka lat. Rynek biurowy stara się jednak nadążać za zmieniającymi się trendami i stylem pracy, oferując rozwiązania dostosowane do potrzeb najemców.

Pogoń za elastycznością

W czasach automatyzacji, cyfryzacji oraz szybko zachodzących zmian gospodarczych, przedsiębiorstwa starają się unikać długoterminowych zobowiązań. Coraz więcej firm funkcjonuje w oparciu o określone projekty, zmienia się więc charakter pracy, a to powoduje zmiany w podejściu do zatrudnienia. Firmy, które nie mogą przewidzieć, ile osób będą zatrudniać za rok, czy za 5 lat, niechętnie podejmują 5-cio czy 10-cioletnie zobowiązania dotyczące tradycyjnego najmu biura. Może się bowiem okazać, że centrala firmy zdecyduje się na umieszczenie jednego ze swoich zespołów w Warszawie albo krakowski oddział wygra przetarg na ogromny projekt wymagający dodatkowego zatrudnienia 60 osób od zaraz. Potrzeba elastyczności urosła do takich rozmiarów, że eksperci ds. rynku nieruchomości komercyjnych mierzą się z podobnymi wyzwaniami na co dzień. Jednym z rozwiązań mogą być w tym przypadku zapisy kontraktowe, takie jak możliwość ekspansji czy redukcji powierzchni. Nadal trzeba się jednak liczyć z czasem niezbędnym na realizację takich zapisów i wykończenie powierzchni, a przy obecnej sytuacji na rynku budowlanym, wykończona powierzchnia zostanie dostarczona najwcześniej po kilku miesiącach.

Dla najemców, którzy nie mają tyle czasu, dobrym rozwiązaniem mogą być biura serwisowane i powierzchnie coworkingowe, których rozwój w ostatnim czasie w Polsce bardzo przyśpieszył. Tylko w 2018 roku w Warszawie oddano do użytku prawie 40 tys. mkw. nowych powierzchni coworkingowych. Operatorzy oferują najemcom rozwiązania krótkoterminowe, dając nieograniczone możliwości elastyczności – w przypadku zmiany zapotrzebowania, można dostosować wielkość biura lub liczbę biurek, z miesiąca na miesiąc przedłużyć lub z wypowiedzieć umowę, czy z godziny na godzinę zarezerwować dodatkowe sale konferencyjne. Mamy tu do czynienia z wykończonym i umeblowanym biurem, a dostępność takiego rozwiązania pozwala na szybkie podejmowanie decyzji. W tym przypadku, od momentu zidentyfikowania potrzeby najemcy do momentu wprowadzenia się na powierzchnię, mija zaledwie kilka dni.

Walka o talent

Sytuacja na rynku pracy zmieniła się na korzyść pracowników. Obecnie warunki dyktują pracownicy, z których większość stanowią Millennialsi. Aby sprostać ich oczekiwaniom, firmy zmuszone są do budowania odpowiedniej kultury organizacji. Według raportu Deloitte dot. Millennialsów, jednymi z najważniejszych czynników przy wyborze pracodawcy są pozytywna kultura organizacyjna oraz elastyczność miejsca i czasu pracy. To właśnie odpowiednie biuro ma znaczenie dla tworzenia tej kultury i elastycznego miejsca pracy. W rezultacie, w procesy poszukiwania powierzchni biurowej powinien być angażowany zespół HR. Aby wyjść naprzeciw rosnącym oczekiwaniom pracowników wobec miejsca pracy, rośnie jakość oferowana najemcom przez deweloperów. To oni prześcigają się, aby uzyskać przewagę konkurencyjną wprowadzając nowe rozwiązania ekologiczne i technologiczne oraz wszelkie inicjatywy wpływające na szeroko pojęty „wellbeing”.  Certyfikowanie typu LEED i BREEAM wprowadzono 20 lat temu, dlatego dziś trudno nadal nazywać to rozwiązanie trendem. Nowym modnym certyfikatem jest WELL, oceniający wpływ budynku i biura na zdrowie i samopoczucie użytkownika poprzez monitorowanie jakości wyposażenia i wykończenia powierzchni, ale przed wszystkim powietrza, temperatury i wilgotności.

Dla niektórych certyfikacja nie jest jednak wystarczająca, więc deweloperzy idą krok dalej. Niezwykle atrakcyjnym udogodnieniem są aplikacje budynkowe. To koncept, który w wielu krajach jest już nieodzowną częścią budynku biurowego, w Polsce dopiero się rozwija. Dobrymi przykładami są narzędzia typu spaceOS lub Connected by Skanska.  Aplikacje łączą w sobie różne funkcje – zastępują kartę wejściową, informują o wydarzeniach w budynku, atrakcjach i menu lunchowym. To również wirtualna recepcja służąca do rejestracji gości, jednocześnie informująca o przyjściu osoby odwiedzającej. Synchronizując aplikację z systemem zarządzania parkingiem można wskazać gościom miejsce parkingowe, z którego mogą skorzystać. Aplikacje są na tyle elastyczne, że najemca sam decyduje o jej funkcjonalności, mogąc połączyć ją z systemem rezerwacji sal konferencyjnych lub monitorując wykorzystanie powierzchni biurowej w celu poprawy efektywności.

Czy rynek biurowy nie prześcignął zmian mentalności?

Wprowadzanie zmian do biura jest procesem długotrwałym, wymagającym zmiany w myśleniu pracowników. Moda na tworzenie „open space’ów” musiała na dobre się rozgościć, aby realna funkcjonalność tego rozwiązania mogła zostać oceniona. Rozwiązanie „one size fits all” idzie do lamusa, najemca chce otrzymać w pełni spersonalizowane rozwiązanie. Dlatego rośnie rola specjalistów zajmujących się strategią środowiska pracy. Dzięki ich obecności w procesie poszukiwania biura można zbadać nawyki pracowników, monitorować efektywność wykorzystania powierzchni i stworzyć koncepcję biura, dostosowanego do zmieniającego się stylu pracy. Rozwiązania przestrzenne muszą iść w parze z kulturą organizacyjną firmy. Jak ma się sprawdzić „agile workplace” w organizacji, w której manager z zegarkiem sprawdza ile godzin pracownik siedzi przy biurku? Rozwój technologii umożliwia przecież pracę z dowolnego miejsca, a pracownik oczekuje od pracodawcy elastyczności i przyzwolenia na pracę zdalną. Biorąc pod uwagę urlopy, choroby i inne absencje, zajętość biurek w typowej organizacji wynosi średnio około 50-80%. Idea „open space” nigdy nie brała pod uwagę tego problemu, natomiast tworząc środowisko pracy „agile” można zredukować niską zajętość biurek czy zlikwidować problem związany z nieustannym brakiem sal konferencyjnych na spotkania ad hoc. Dlatego wprowadzany jest „desk sharing” i współczynnik 0,7-0,9 biurka na pracownika, przy adekwatnym wzroście liczby alternatywnych miejsc pracy, właśnie takich jak sale spotkań ad hoc, czy miejsca do pracy w ciszy. Możemy w ten sposób zoptymalizować wynajmowaną powierzchnię oraz zaprojektować elastyczne biuro bez przypisanych miejsc pracy. Umożliwia to łatwiejszą adaptację w razie zmian zespołowych i pojawienia się dodatkowych prac projektowych. To może być właśnie jeden trend, za którym rynek biurowy nadąży szybciej, niż wymagana zmiana kultury organizacji i mentalności pracowników.

Autorem raportu jest Aleksandra Chojnacka, Negocjator w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield.

Zasoby krakowskiego rynku biurowego wzrosły w ciągu roku o ponad 15% i na koniec pierwszego kwartału 2019 r. wyniosły ponad 1,3 mln mkw. Według raportu „Occupier economics: Rynek biurowy w Krakowie Q1 2019” firmy doradczej Cresa, rynek biurowy w stolicy Małopolski w dalszym ciągu przyciąga kolejnych najemców, a zważywszy na potencjał ekonomiczny i kulturalny tego miasta, trend ten w najbliższym czasie nie ulegnie zmianie.

– Warto zauważyć, że firmy dotychczas zlokalizowane na obrzeżach miasta przenoszą swoje siedziby bliżej centrum, co w połączeniu z łatwiejszym dostępem do komunikacji miejskiej i bogatszą ofertą usługowo-rozrywkową, pozwala im zwiększyć swoją atrakcyjność w oczach obecnych i przyszłych pracowników – mówi Artur Sutor, Dyrektor działu reprezentacji najemców biurowych w firmie Cresa Polska. – Jednocześnie rośnie zainteresowanie biurami elastycznymi, o czym świadczy między innymi ekspansja polskiej firmy Rise, która jest już obecna w trzech krakowskich kompleksach biurowych. Ponadto powierzchnia coworkingowa oferowana przez Business Link w budynku High Five cieszy się dużym zainteresowaniem – dodaje ekspert.

Wskaźnik pustostanów w Krakowie na koniec marca osiągnął poziom 10,1%, czyli był o 1,5 p.p. wyższy w porównaniu z poprzednim kwartałem. Czynsze wywoławcze wahają się między 12-15,5 EUR/mkw./mc w centrum, a 9,5-14 EUR/mkw./mc poza centrum.

Na początku tego roku do użytku oddano sześć nowych projektów o łącznej powierzchni ponad 46.000 mkw. Pod względem nowej podaży najbardziej dynamicznie rozwijają się dzielnice południowe i południowo-wschodnie, gdzie w niedługiej przyszłości powstanie m.in. Klimeckiego Office – kolejny budynek firmy Cavatina. W tej okolicy realizowane są również kolejne etapy inwestycji takich jak Bonarka for Business, Wadowicka 3 oraz Zabłocie Business Park.

W pierwszym kwartale 2019 roku wolumen transakcji najmu wyniósł 56.100 mkw., co stanowiło 35% rocznej średniej z lat 2013-2018. Największą transakcją pierwszego kwartału w Krakowie, a także w Polsce była renegocjacja umowy najmu przez firmę Akamai Technologies na 11,200 mkw. w Centrum Biurowym Vinci (w transakcji firmę Akamai reprezentowała firma Cresa).

– Wysoka podaż nowej powierzchni biurowej nie przełożyła się na dobry wynik absorpcji, która wyniosła zaledwie 21.900 mkw. i była o blisko 37% niższa od średniej kwartalnej z ostatnich 3 lat. Nie jest to jednak sygnał odwrócenia koniunktury, a jedynie chwilowa korekta, gdyż wskaźnik ten należy rozpatrywać w dłuższej perspektywie czasowej. Suma krocząca absorpcji z ostatnich czterech kwartałów wyniosła 144.600 mkw., co jest wciąż wynikiem o ponad 10% wyższym niż średnia porównywalnych wartości z lat 2016 – 2018 – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.

Autorem raportu jest Artur Sutor, Dyrektor działu reprezentacji najemców biurowych w firmie Cresa Polska.

W I kw. 2019 roku na rynku pojawiły się 22 nowe projekty, dzięki czemu całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły do 16,3 mln mkw. Całkowity popyt wyniósł 944 tys. mkw., z czego 74% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje, a pozostałe 26% przypadło na renegocjacje. Łącznie na rynku magazynowym zawarto 154 umowy najmu o średniej wielkości 6 130 mkw.

„Jedną z istotnych branż napędzających popyt na powierzchnie magazynową pozostaje e-commerce. Zarówno duże międzynarodowe platformy internetowe, jak i czołowi gracze z rynku retail, a także operatorzy logistyczni, których usługi są w Polsce coraz bardziej popularne, cyklicznie zgłaszają zapotrzebowanie na nowe powierzchnie we wszystkich regionach. Warto wskazać, że e-commerce i wymagania związane ze specyfiką handlu internetowego redefiniują pojęcie magazynu i stawiają przed deweloperami nowe wymagania. Temat ten zostanie poruszony w pionierskim raporcie C&W dotyczącym powierzchni magazynowych dla e-commerce, który zostanie opublikowany już 12 czerwca” – powiedział Damian Kołata, Associate w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Mimo wysokiej podaży wskaźnik powierzchni niewynajętej nieznacznie wzrósł o 1 pp. w ujęciu rocznym i na koniec marca 2019 roku wyniósł 5,7%. Najwyższą wartość wskaźnika odnotowano na rynku Warszawa-miasto (11,6% czyli 89 tys. mkw.) oraz w Poznaniu (8,8% czyli 175 tys. mkw.). Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, o czym świadczy 2,14 mln mkw. powierzchni magazynowej realizowanej obecnie w 72 projektach. Cztery rynki wyróżniają się pod względem skali nowych inwestycji. Są to: Górny Śląsk (568 tys. mkw., 13 projektów), Centralna Polska (454 tys. mkw., 10 projektów), Wrocław (221 tys. mkw., 8 projektów) oraz Warszawa-okolice (197 tys. mkw., 9 projektów).

W I kwartale 2019 roku czynsze na większości rynków magazynowych w Polsce pozostały na niezmienionym poziomie lub wzrosły nieznacznie. Ze względu na wysoki popyt i wzrost cen gruntów w niektórych lokalizacjach, deweloperzy wykazują mniejszą skłonność do negocjacji cen czynszów. W efekcie zmniejszyła się różnica pomiędzy stawkami bazowymi a efektywnymi uwzględniającymi niższy zakres zachęt finansowych, oferowanych najemcom. Najwyższe stawki czynszów bazowych niezmiennie dotyczą niewielkich powierzchni magazynowych typu SBU (small business unit) na rynku Warszawa-miasto i wynoszą od 4,35 do 5,25 EUR/mkw./miesiąc. W przypadku powierzchni typu „big box” czynsze bazowe kształtują się na poziomie 2,40-3,70 EUR/mkw./miesiąc.

„Wzrost zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej o 17% w okresie ostatnich 12 miesięcy oraz ponad 2,1 miliony mkw. pozostające w budowie świadczą o kontynuacji dynamicznego rozwoju rynku logistycznego w Polsce. Region Warszawy i okolic, Polska Centralna czy też Górny Śląsk nadal przyciągają największą uwagę najemców i deweloperów, przy czym warto zauważyć znaczący wzrost aktywności na rynku wrocławskim, gdzie prognozowany wolumen podaży w całym 2019 roku może przekroczyć 300 tys. mkw. Równolegle rozwijają się mniejsze rynki regionalne jak np. Kielce, Rzeszów i Lublin w Polsce Wschodniej, gdzie odnotowano rekordowy wolumen inwestycji w budowie (166 tys. mkw.). Zainteresowaniem najemców cieszą się też Trójmiasto, Szczecin czy region województwa lubuskiego, które pełnią coraz ważniejszą rolę jako ośrodki dystrybucji na kraje Europy Zachodniej i Skandynawię.

Pomimo wzrostu czynszów, odnotowanego w minionych 12 miesiącach, polski rynek magazynowy pozostaje najbardziej konkurencyjnym w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Najwyższe czynsze bazowe za powierzchnie typu „big box” są tu wciąż niższe niż w Czechach (4,25 EUR/mkw./miesiąc), Słowacji (3,90 EUR/mkw./miesiąc), na Węgrzech (4,50 EUR/mkw./miesiąc) czy w Rumunii (4,10 EUR/mkw./miesiąc). Różnica w poziomie czynszów efektywnych jest również wyraźna i tu konkurencyjność Polski, jako lokalizacji magazynowej czy produkcyjnej, zaznacza się jeszcze mocnej” – powiedziała Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.

Autorami raportu są eksperci z firmy Cushman & Wakefield.