W Polsce już od kilku dobrych lat przewiduje się tryumfalny powrót do łask ulic handlowych. Tymczasem, kiedy lokalizacja high street wygrywa już z galerią rywalizację o najemcę, częściej mamy do czynienia z nową restauracją, niż ekskluzywnym butikiem znanej marki. O tym, jak zmienia się postrzeganie ulic handlowych, barierach ich rozwoju oraz potencjale, jaki drzemie w projektach mixed-use, rozmawiamy z Moniką Hryniewicz i Michałem Stysiem – szefową działu najmu oraz prezesem firmy OPG Property Professionals.

Polski rynek powierzchni handlowych dojrzewa, co owocuje dywersyfikacją i rozwojem dostępnych formatów. Czy tradycyjne galerie i ulice handlowe stanowią dziś dla siebie wzajemną konkurencję?

Monika Hryniewicz: Podczas gdy na Oxford Street w Londynie czy paryskim Avenue des Champs Elysées znajdziemy głównie sklepy z odzieżą i akcesoriami, w Polsce ulice należą raczej do branży gastronomicznej. W samej Warszawie restauracje, bary i kawiarnie stanowią około 30% wszystkich najemców w lokalizacjach high street – to dwukrotnie wyższy odsetek, niż w rodzimych centrach handlowych. Na pierwszy plan wybija się ulica Nowy Świat, która powoli uchodzi za najdłuższą restaurację w Europie. Spośród wszystkich znajdujących się tam biznesów, co drugi najemca prowadzi lokal gastronomiczny. Operatorzy z sektora modowego, stanowiący dominującą kategorię zakupową w tradycyjnych galeriach w Polsce, do ulic handlowych podchodzą jeszcze dość ostrożnie…

Skąd owa ostrożność?

Monika Hryniewicz: Sporą rolę odgrywają nawyki zakupowe Polaków, w dużej mierze wykształcone tuż po transformacji ustrojowej, kiedy to centra handlowe wyrastały jedno po drugim. Marki modowe zazwyczaj czują się bezpieczniej w miejscach, w których klienci mogą załatwić kilka spraw jednocześnie, bo sprzyja to też spontanicznym decyzjom zakupowym. Często oczekujemy pełnej oferty, najlepiej pod jednym dachem – także w sensie dosłownym, ponieważ do galerii, w odróżnieniu od ulicy handlowej, możemy się wybrać bez względu na panującą danego dnia pogodę. Co więcej, znajdujący się często tuż obok wielkopowierzchniowy parking umożliwia wygodny dojazd samochodem. W przypadku polskich lokalizacji high street z tym niestety bywa różnie. Wsparciem dla najemców galerii handlowych jest także marketing prowadzony przez podmiot zarządzający projektem. Z drugiej strony otwarcie butiku przy znanej i często uczęszczanej ulicy tradycyjnie nadaje marce pewnego prestiżu, wyróżniając ją na mapie miasta. Witryna, która w centrum handlowym może zginąć w tłumie, na tętniącej życiem ulicy ma szansę przyciągnąć wzrok i portfel klienta.

Właśnie – jak na decyzje najemców wpływa ewentualna konkurencja ze strony innych marek? Czym różni się umowa najmu i relacje z zarządcą galerii i ulicy handlowej?

Monika Hryniewicz: Konkurencja to kwestia, do której marki modowe podchodzą w dość indywidualny sposób – jedne na niej korzystają, drugie unikają, co w dużym stopniu zależy od specyfiki oferowanego produktu. Ze względu na dominację innych branż, w tym wspomnianej gastronomii, brak konkurencji może stanowić pewną przewagę ulicy handlowej, zwłaszcza dla marek z półki premium. Zaletą jest tu też większa swoboda w kwestii godzin otwarcia, a często też podziału powierzchni oraz możliwych do zrealizowania prac wykończeniowych. Z drugiej strony galerią zarządza jedna firma, z którą najemca może ustalić kwestie sąsiedztwa i potwierdzić je odpowiednimi zapisami w umowie.
Częstą bolączką lokalizacji high street jest właśnie brak takiej kontroli w postaci przemyślanej strategii komercjalizacji większych fragmentów miast czy reprezentacyjnych ulic, która z jednej strony tworzyłaby warunki dla integracji prywatnych właścicieli lokali, a z drugiej – odpowiadała potrzebom operatorów z bardziej prestiżowych i dochodowych sektorów handlu.

Czy ulice handlowe w Polsce mają jeszcze szansę powalczyć o prestiżowych najemców z branży modowej?

Michał Styś: Rynek powierzchni komercyjnych w obrębie lokalizacji high street w Polsce jest jeszcze stosunkowo młody, dlatego podlega dość dynamicznym przemianom. Nadziei należałoby upatrywać w przestrzeniach typu mixed-use, które przeżywają obecnie prawdziwy rozkwit. Poprzez świetne położenie przy lub nieopodal ulic handlowych oraz przemyślaną strategię zarządzania, projekty te są w stanie skupić wokół siebie najemców o konkretnym profilu, a dzięki integracji z żyjącą tkanką miasta, stanowią atrakcyjne miejsce do spędzania wolnego czasu. To udało się już na zarządzanym przez nas OFF Piotrkowska Center przy najbardziej znanej ulicy handlowej w Łodzi, czy przy Półwiejskiej w Poznaniu, gdzie sukces odniósł Stary Browar. Oba miejsca mocno pozycjonują się na branżę modową, choć o ich sile tak naprawdę decyduje suma wielu innych czynników.

W czym tkwi sekret?

Michał Styś: Ulice handlowe potrzebują magnesów, które przyciągną nowe pokolenie klientów. Wraz z rosnącą siłą nabywczą generacji Y i Z, potrzeby zakupowe Polaków coraz silniej ewoluują w stronę unikatowego doświadczenia. A o to łatwiej w miejscu z przeszłością, niż w przeszklonej galerii. Weźmy na przykład Piotrkowską, która była kiedyś najważniejszą ulicą handlową w Polsce. Chcemy przyłożyć rękę do przywrócenia jej dawnego blasku i choć zadanie to jawi się jako niesamowicie złożone, to pamiętajmy, że jako jedna z pierwszych firm zarządzających projektami przeszczepiliśmy na polski grunt ideę placemakingu. Wiedzieliśmy, że inwestycja w kameralny charakter przestrzeni, wyjątkowy „genius loci”, atmosferę dawnej fabryki Ramischa w końcu się opłaci. Modne sklepy specjalistyczne z dużymi witrynami oraz showroomy polskich i zagranicznych projektantów chcemy przeplatać klimatycznymi knajpkami, klubokawiarniami, ogródkami restauracyjnymi, a wszystko to przy akompaniamencie wydarzeń kulturalnych, takich jak Łódź Design Festival czy Fotofestiwal.

Czyli z punktu widzenia biznesu, projekty mixed-use tak naprawdę łączą to, co najlepsze z dwóch światów: ulic i galerii handlowych?

Monika Hryniewicz: Tak, pod warunkiem że właściciel lub dysponent ma pewną wizję komercjalizacji, potrafi ją wdrożyć i się jej konsekwentnie trzyma. Oprócz oczywistego prestiżu, operatorzy modowi z jednej strony zyskują na towarzystwie innych biznesów, które zwiększają szansę spontanicznego zakupu, z drugiej – mają wiele do powiedzenia w kwestii sąsiedztwa innych marek lub mogą wręcz uzależnić swoje przyjście od pozyskania anchor tenanta. Ich ubrania i akcesoria widać z witryn sklepowych w ruchliwej części miasta, a często – tak jak w przypadku Starego Browaru czy wkrótce naszego OFFa – ich klienci mogą przyjechać samochodem, bo czeka na nich miejsce parkingowe. Dla najemców gastronomicznych niezwykle istotnym atutem lokalizacji jest możliwość otwarcia ogródka przy lokalu, co wpisuje się w widoczną już od kilku dobrych lat tendencję do spędzania wolnego czasu na zewnątrz. Będąc częścią modnego miejsca, restauracje, bary i kawiarnie często wzmacniają też swój wizerunek na kulinarnej mapie miasta.

Co takie projekty mogą zaoferować klientom, czego nie mają inne lokalizacje?

Michał Styś: Oryginalność i autentyczność. Dziś na OFF Piotrkowska Center swój sklep ma m.in. łódzka marka Pan Tu Nie Stał, która odniosła wielki sukces w Polsce. Choć nie znajduje się na parterze, świetnie radzi sobie również Animal Kingdom – rodzinna firma jubilerska łącząca współczesny design i tradycyjne technologie tworzenia biżuterii. Ciekawym miejscem jest także Brush Barber Shop: za dnia męski salon fryzjerski i golibroda, a wieczorem cocktail bar, gdzie często gra muzyka na żywo.  W meblotece YELLOW, która łączy funkcje kawiarni, lunch baru, galerii sztuki i butiku, oprócz pysznego deseru kupimy pamiątki z Łodzi lub upcyklingowane przedmioty użytku domowego, a w salonie NAP – utrzymane w skandynawskiej stylistyce, unikatowe meble, lampy i dodatki z najwyższej półki. Tego typu koncepty nie byłyby w stanie funkcjonować w tradycyjnej galerii handlowej. W ramach kolejnego etapu rozwoju przestrzeni, na dachu budynku FERN OFFICE, który uzupełni przestrzeń dawnej fabryki Ramischa, powstanie z kolei pierwszy publicznie dostępny w centrum Łodzi rooftop. Znajdzie się tam miejsce na klub muzyczny lub restaurację i strefę relaksu z tarasem widokowym, leżakami i kinem plenerowym, dobrze znanym tutejszym bywalcom. Mamy nadzieję, że dzięki realizacji tego projektu kolejny najemcy, którzy zamieszkają na OFFie, uruchomią efekt domina i napędzą dalsze ożywienie ulicy Piotrkowskiej.

Autor: OPG Property Professionals.

Trójmiasto jest dzisiaj jednym z najszybciej rozwijających się rynków biurowych w kraju. W trakcie realizacji znajduje się ponad 230 tys. mkw. powierzchni. Swoje pierwsze inwestycje rozpoczęli tutaj tacy deweloperzy, jak Skanska czy Polski Holding Nieruchomości – mówi Michał Rafałowicz, dyrektor Regionu Pomorskiego w Cresa Polska.

W pierwszym kwartale tego roku poziom pustostanów w Trójmieście wynosił 5,4 proc., czyli najmniej, biorąc pod uwagę osiem największych rynków regionalnych. Co było powodem tak niskiego wakatu?

Poziom pustostanów w Trójmieście spada systematycznie od początku 2016 roku. Mała dostępność powierzchni biurowej spowodowana jest przede wszystkim dużym zainteresowaniem najemców.

Trójmiasto jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków biurowych w kraju, już dzisiaj oferuje w sumie ponad 790 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni (596 tys. mkw. w Gdańsku, 160 tys. mkw. w Gdyni, 32 tys. mkw. w Sopocie). Deweloperzy, widząc rosnący popyt, rozpoczęli prace nad kolejnymi obiektami i w ciągu najbliższych trzech lat dostarczą na rynek ponad 230 tys. mkw. Dzięki tej podaży Trójmiasto przekroczy pierwszy milion mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Kto dzisiaj buduje w Trójmieście?

Do tej pory trójmiejski rynek biurowy zdominowany był przez lokalnych deweloperów, ale to też się zmienia. Jesienią ubiegłego roku budowę swojego pierwszego biurowca w Trójmieście ogłosiła Skanska. Kompleks Wave to dwa 14-kondygnacyjne biurowce zlokalizowane w centrum biznesowym w Gdańsku Oliwie. W pierwszym etapie, na przełomie 2019 i 2020 roku zostanie oddany budynek o powierzchni 24 700 mkw. Inną dużą inwestycją jest Marina Office, którą w Gdyni, wybuduje firma PHN. W trzech pięciokondygnacyjnych budynkach znajdzie się w sumie 27 tys. mkw. Zakończenie inwestycji deweloper zapowiada na pierwszy kwartał 2022 roku.

Nadal bardzo aktywni są też lokalni deweloperzy. Gdyńska firma 3T Office Park Sp. z o.o. rozpoczęła budowę największej inwestycji biurowej w Gdyni. W ramach kompleksu 3T Office Park powstaną trzy wieże o łącznej powierzchni najmu 38 400 mkw. Inwestycja ma być gotowa w pierwszej połowie 2021 roku. W trakcie realizacji jest też kolejny i ostatni już budynek kompleksu Alchemia w Gdańsku Oliwie. Biurowiec Neon będzie miał 33 700 mkw., a deweloper Torus deklaruje, że zostanie oddany jeszcze w tym roku.

Czy duże firmy deweloperskie, debiutujące w Trójmieście, znacząco wpłyną na kształt tego rynku oraz stawki najmu?

Trudno jest dzisiaj spekulować, jak obecność dużych graczy wpłynie na Trójmiasto. Duże firmy mają swoje strategie biznesowe, często inne niż lokalni deweloperzy, którzy inwestują długookresowo. Istnieje prawdopodobieństwo, że chcąc szybciej zasiedlić swoje budynki, mogą zaproponować rozbudowane systemy zachęt, co z kolei wpłynie na obniżkę czynszów efektywnych. Mogą to zrobić, ale nie muszą. Myślę, że dwie albo trzy pierwsze duże umowy pokażą nam kierunek zmian. Przede wszystkim jednak, nowi gracze na rynku to nowa jakość i większy wybór dla najemców. Nowe inwestycje dają też szansę na to, że poziom pustostanów wzrośnie przynajmniej do 8 proc., co powinno unormować sytuację i wprowadzić na rynek zdrową równowagę między popytem i podażą.

Firmy z jakiej branży wynajmują najwięcej powierzchni biurowej w Trójmieście?

Z danych za ubiegły rok wynika, że najwięcej metrów wynajmowały firmy z sektorów: IT i telekomunikacji, handlowego oraz finansowego. Branża informatyczna zawsze była mocna w Trójmieście. Swoją siedzibę w Gdańsku od wielu lat posiada światowy lider branży nowoczesnych technologii – firma Intel, która przyciągała i dalej przyciąga inne firmy z tego sektora takie jak Nordea czy Arrow. Co więcej, swoje jedyne w Polsce centrum badań i rozwoju w Gdańsku od lat rozwija Amazon. Na rynku biurowym rośnie też znaczenie firm logistycznych oraz związanych z handlem morskim i szeroko pojętym przemysłem portowym. Swoje przedstawicielstwa w Trójmieście otwierają także chętnie firmy skandynawskie, jak Arla Foods czy Danfoss.

Dynamiczny rozwój gospodarczy Trójmiasta, jak i warunki do życia dla pracowników sprawiają, że jest to jedna z lokalizacji najczęściej rozważanych przez firmy, które chcą ulokować swoją siedzibę w Polsce, ale z różnych powodów – nie wybierają Warszawy.

Autorem jest Michał Rafałowicz, dyrektor Regionu Pomorskiego w Cresa Polska.

Trzeci co do wielkości w kraju, wrocławski rynek biurowy oferuje ponad 10 proc. nowoczesnej powierzchni biurowej dostępnej w całej Polsce. W ciągu najbliższych dwóch lat oferta biurowa Wrocławia wzrośnie o 30 proc.

W Polsce mamy już przeszło 10,7 mln mkw. nowoczesnych biur. Ponad 10 proc. tej powierzchni znajduje się we Wrocławiu. W ciągu ostatniego roku zasoby wrocławskiego rynku biurowego zwiększyły się o ponad 12 proc., obliczają specjaliści Walter Herz.

– W stolicy Dolnego Śląska w budowie pozostaje ponad 220 tys. mkw. powierzchni. Prawie połowa z powstających biur ma zostać oddana do użytkowania jeszcze przed końcem bieżącego roku. Wrocławski rynek dysponuje dziś 1,1 mln mkw. powierzchni. Za dwa lata zasoby biurowe w aglomeracji mają szansę zwiększyć się o jedną trzecią. Do wprowadzania nowych projektów w tej lokalizacji  zachęca inwestorów wyjątkowo duży popyt na biura i atrakcyjna stopa kapitalizacji, która w najlepszych budynkach biurowych w mieście wynosi co najmniej 6 proc. – informuje Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz.

Szybko przybywa nowych biur

Szczególnie udany pod względem przyrostu podaży był dla Wrocławia ubiegły rok. W 2018 deweloperzy oddali rekordową ilość – 150 tys. mkw. powierzchni biurowych. Na rynek weszły m.in. takie obiekty jak Sagittarius Business House, Retro Office House, West Link, Cu Office A i biurowiec BZ WBK, obecnie Santander Banku.

Większość nowoczesnych budynków biurowych we Wrocławiu zlokalizowanych jest w ścisłym centrum i jego otoczeniu. Drugim obszarem, w którym koncentruje się biznes jest linia wzdłuż ulicy Legnickiej i Strzegomskiej, w zachodnim rejonie miasta.

Część aktualnie realizowanych we Wrocławiu inwestycji skupiona jest w południowej części miasta, graniczącej z obszarem okołocentralnym. Liczne nowe obiekty powstają również w zachodniej strefie Wrocławia. W trzecim kwartale br. firma Skanska planuje na przykład oddanie na tym obszarze biurowca Nowy Targ z około 21. tys. mkw. powierzchni, w którym wszystkie biura zostały już wynajęte.

Powstają jedne z największych kompleksów biurowych w Polsce

Echo Investment przy ulicy Na Ostatnim Groszu rozpoczęło zaś budowę projektu West 4 Business Hub. Inwestycja jest kontynuacją West Gate i West Link, które firma już wynajęła i sprzedała. West 4 zaoferuje ponad 80 tys. mkw. powierzchni biurowej. Pierwszy budynek, który powstaje w kompleksie w trzecim kwartale 2020 roku dostarczy na rynek wrocławski ponad 15,5 tys. mkw. powierzchni.  Deweloper jeszcze przed końcem tego roku planuje również rozpoczęcie swojej kolejnej inwestycji we Wrocławiu.

W zachodniej części Wrocławia, przy ulicy Legnickiej firma Vastint prowadzi też budowę projektu Business Garden, który jest największym obiektem biurowym realizowanym aktualnie poza Warszawą. W skład inwestycji, zajmującej obszar 7 ha wraz z ogrodem, wejdzie dziewięć budynków, w których będzie łącznie 117 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i usługowej.

W Zachodnim Obszarze Biznesu kompleks Cu Office buduje również Grupa Buma. Inwestycja obejmuje realizację dwóch budynków biurowych, z których pierwszy z blisko 13 tys. mkw. powierzchni został już oddany do użytku, a zakończenie budowy drugiego planowane jest jeszcze w tym roku. Dzięki Cu Office zasoby wrocławskiego rynku wzrosną o 23,5 tys. mkw.  nowoczesnej powierzchni biurowej.

Zachodni i południowy rejon miasta w rozbudowie

W zachodniej części miasta niedawno oddany został także budynek SQ Business Center Wrocław firmy FB Antczak. Butikowy biurowiec w kształcie ekierki, położony przy skrzyżowaniu ulic Stacyjnej i Legnickiej, dostarczył 5,5 tys. mkw. powierzchni, którą można kupić na własność.

W centrum Wrocławia z kolei firma Archicom rozpoczęła budowę biurowca City 2, po oddaniu budynku City One. W drugim kwartale 2020 roku obiekt  przyniesie Wrocławiowi kolejne 12 tys. mkw. biur. Kompleks City Forum dostarczy łącznie 24 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej i handlowo-usługowej.

U zbiegu ulic Powstańców Śląskich i Szczęśliwej firma Skanska prowadzi także budowę projektu Centrum Południe. Cały kompleks ma składać się z pięciu budynków o łącznej powierzchni około 85 tys. mkw. Realizacja pierwszego etapu projektu obejmuje budowę dwóch biurowców, które dadzą miastu łącznie ponad 26 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni.

Rekordowa chłonność rynku biurowego

Wielofunkcyjny obiekt we Wrocławiu planuje wybudować również firma i2 Development. Deweloper otrzymał właśnie pozwolenie na budowę 11-kondygnacyjnego budynku, w którym znajdzie się 196 lokali, w tym 9 lokali usługowych, 82 lokale mieszkalne i 105 lokali biurowych o metrażu od 40 mkw. do 84 mkw.

Inwestorzy chętnie lokują swoje nowe projekty na wrocławskim rynku, gdzie od ponad dwóch lat zapotrzebowanie na biura utrzymuje się na historycznie najwyższym poziomie. – W minionym roku popyt na powierzchnię biurową we Wrocławiu wyniósł 165 tys. mkw. W 2017 roku chłonność rynku również była rekordowa. Ta tendencja widoczna jest także w tym roku. Odnotowany w pierwszym kwartale br. wolumen transakcji sięgnął 32 tys. mkw. powierzchni. To znacznie lepszy wynik od rezultatu uzyskanego w tym samym okresie rok wcześniej – zauważa Mateusz Strzelecki.

Współczynnik pustostanów na wrocławskim rynku biurowym spadł poniżej poziomu 9 proc. Stawki czynszowe pozostają na stabilnym poziomie. Jedynie w przypadku najlepszych obiektów wykazują niewielką tendencję wzrostową. Czynsze w budynkach o najwyższym standardzie wahają się między 13,00 – 15,5 EUR/mkw./m-c. Biura niższej klasy można wynająć we Wrocławiu w cenie 8,50 – 12,5 EUR/mkw./mc.

Rośnie rynek usług dla biznesu 

Największym odbiorcą powierzchni biurowych w stolicy Dolnego Śląska są firmy z sektora usług dla biznesu. Jak wskazują dane zawarte w raporcie ABSL – Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2019, we Wrocławiu funkcjonuje 169 centrów BPO, SSC/GBS, IT, R&D, z których 8 powstało między I kwartałem 2018 roku a I kwartałem 2019 roku.  We wrocławskich centrach usług pracuje 47,5 tys. osób. Miasto odpowiada za ponad 15 proc. zatrudnienia w sektorze w Polsce. Roczny wzrost zatrudnienia odnotowany w latach 2016-2019 w tym segmencie wrocławskiego rynku wynosi 11 proc. Szacunkowe dane mówią, że do końca I kw. 2020 roku zatrudnienie w centrach usług znajdujących się w aglomeracji wrocławskiej wzrośnie do 52 tys. osób.

Wrocław, obok Krakowa, największego ośrodka BPO/SSC w naszym kraju, wyspecjalizował się w usługach dla biznesu. Inwestują w nim głównie firmy z USA, do których należy jedna trzecia rynku. Poza tym, na Wrocław stawiają firmy z krajów nordyckich i Polski. W ostatnim czasie inwestycje sektorowe realizowały w nim m.in. takie firmy jak Align Technology, CD PROJEKT RED, Duco, Majorel, Olympus Business Services, Schaeffler Global Services Europe, Smith&Nephew, czy SoftwareHut.

Autor: Walter Herz.