Dostępność nowobudowanych projektów wielkopowierzchniowych skłoniła firmy do rewizji strategii najmu powierzchni biurowej, dzięki czemu już w pierwszej połowie roku podpisane zostały umowy na ponad 400 tys. mkw. Na uwagę zasługują zwłaszcza procesy konsolidacji siedzib takich firm jak mBank, Getin Noble Bank i Warta. Dzięki temu rok 2019 możemy nazwać rokiem konsolidacji i rekordów na warszawskim rynku biurowym.

Według raportu „Occupier Economics: Rynek biurowy w Warszawie – pierwsza połowa 2019 roku” firmy doradczej Cresa Polska w drugim kwartale tego roku odnotowano najwyższy w historii kwartalny poziom najmu – 265.800 mkw. Deweloperzy w pierwszym półroczu oddali do użytku projekty o łącznej powierzchni ponad 80 tys. mkw., co jest ponad dwukrotnie mniejszym wynikiem niż przed rokiem. Z racji małej podaży i dużego popytu, poziom pustostanów osiągnął najniższy wynik od około 6 lat – 8,5%. Sytuacja zmieni się w najbliższych latach, gdy wybudowanych zostanie kilka dużych projektów biurowych w centrum Warszawy.

– Po zeszłorocznym boomie na powierzchnie coworkingowe obserwujemy wzrost aktywności największych najemców, którzy zmieniają rynek biurowy w stolicy. Ze względu na dużą liczbę umów najmu na etapie negocjacji, przewidujemy, że do końca bieżącego roku wolumen transakcji najmu osiągnie poziom zbliżony do zeszłorocznego, czyli w granicach 800.000 mkw. – mówi Artur Sutor, Partner, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych w firmie Cresa Polska.

Wolumen transakcji najmu w pierwszej połowie 2019 roku wyniósł ponad 400 tys. mkw., co stanowiło 54,3% łącznego średniego wyniku odnotowanego w latach 2013-2018. W pierwszym półroczu największą umową w Warszawie było wynajęcie 18.500 mkw. w The Warsaw Hub C przez Getin Noble Bank, następną była umowa najmu podpisana przez firmę Warta w The Warsaw Unit (17.600 mkw.). Z kolei w lipcu 2019 roku podpisana została rekordowa na polskim rynku biurowym umowa najmu – mBank wynajął 45.600 mkw. w biurowcu Mennica Legacy Tower.

Zasoby powierzchni biurowej na rynku warszawskim wzrosły w ciągu roku o około 2,5% i aktualnie wynoszą 5,54 mln mkw. Wskaźnik pustostanów na koniec pierwszego półrocza wyniósł 8,5% i był niższy o 2,6 p.p. niż na koniec czerwca 2018 roku. Jest to najniższy poziom pustostanów od około 6 lat.

Na rynku warszawskim w pierwszej połowie roku oddano do użytku 10 nowych obiektów biurowych o łącznej powierzchni 80.544 mkw., w tym między innymi Vector+ (13.700 mkw., Profbud), Spark B (15.700 mkw., Skanska), The Park 6 (11.200 mkw., White Star Real Estate) i Moje Miejsce B1 (18.700 mkw., Echo Investment). Absorpcja powierzchni biurowej w pierwszej połowie 2019 roku wyniosła 86.455 mkw., czyli o połowę mniej niż przed rokiem.

– Pomimo słabszego w pierwszym półroczu wyniku absorpcji, najbliższe kwartały powinny pokazać, że rynek wciąż rozwija się w bardzo dobrym tempie. Prawdziwym testem będą jednak lata 2020 – 2021, kiedy w Warszawie do użytku trafi ok. 800 tys. mkw. nowej powierzchni – mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Cresa Polska.

Aktualne wywoławcze stawki czynszowe wynoszą od 13-14,5 EUR/mkw./miesiąc na Służewcu, przez 13,5-15,5 przy Alejach Jerozolimskich i 15,5-19,5 EUR na Nowej Woli, aż do 16-23,5 EUR/mkw./miesiąc w Centralnym Obszarze Biznesu.

Autor: Cresa Polska.

Tempo zmian na warszawskim rynku biurowym jest niezwykle dynamiczne. Jak wynika z najnowszego raportu Colliers International pt. „Przewodnik po strefach biurowych”, przez ostatnie 2,5 roku do dyspozycji najemców przybyło tu ponad 0,5 mln mkw. powierzchni biurowej, a współczynnik pustostanów spadł z 14% do 8,5%.

W stolicy jest już 5,5 miliona mkw. biur, a rekordowo niskie wskaźniki powierzchni niewynajętych wskazują na wysoką aktywność najemców. Mimo dużej ilości powierzchni w budowie szacowanej na 15% istniejących zasobów, na rynku mamy do czynienia z luką podażową. W minionych 30 miesiącach w strefie centralnej Warszawy przybyło zaledwie
180 000 mkw. nowej powierzchni, a popyt w tym okresie przewyższył podaż ponad pięciokrotnie.

— Wśród trendów wartych odnotowania należy wspomnieć konsolidacje w sektorze finansowym, jak również rosnącą aktywność operatorów coworkingowych. Banki oraz firmy ubezpieczeniowe centralizują swoje siedziby przenosząc się do prestiżowych inwestycji w centrum stolicy – mBank do Mennica Legacy Tower, Getin Noble Bank do The Warsaw HUB C czy Warta do Warsaw Unit — mówi Olga Drela, starszy analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers International.

W ciągu ostatnich 2,5 roku sektor biur serwisowanych i powierzchni coworkingowych w Warszawie rozwijał się wyjątkowo aktywnie. Transakcje zawarte przez operatorów powierzchni elastycznych przekroczyły 100 000 mkw. Większość z nich ulokowała swoje nowoczesne, designersko urządzone siedziby w Śródmieściu. Malejące wskaźniki pustostanów w centrum Warszawy i elastyczny model wynajmu powierzchni zapewniają rosnące zainteresowanie tego typu wynajmem przez najemców, również korporacyjnych.

Przewodnik po strefach biurowych w Warszawie

Obszarem największej koncentracji biur jest Centralny Obszar Biznesu, gdzie powstaje najwięcej wieżowców, w tym najwyższy biurowiec Unii Europejskiej – Varso Tower oraz kompleks biurowy SKYSAWA. Prestiżowa lokalizacja oraz bardzo dobrze rozwinięta komunikacja miejska rekompensują najwyższy poziom czynszów, które wynoszą ponad 20 euro za mkw. miesięcznie. To także obszar koncentracji biur coworkingowych i serwisowanych.

Zaraz po Śródmieściu, największą koncentracją przestrzeni biurowej cechuje się zachodnia część miasta – okolice Alei Jerozolimskich, ulicy Połczyńskiej oraz Żwirki i Wigury. Ponad 2/3 powierzchni zlokalizowanej przy tych arteriach, stanowią biurowce – przeważnie w formie parków biznesowych. Główne atuty wymienionych lokalizacji to bliskość Dworca Zachodniego, Lotniska Chopina i tras wylotowych z miasta.

Największą podażą przestrzeni biurowej może pochwalić się Mokotów – aż 1 450 400 mkw., z czego 77% skoncentrowane jest na Służewcu. Jest to okolica atrakcyjna ze względu na niższe czynsze (10,5-15 euro za mkw. miesięcznie) oraz korzystne propozycje dodatkowych rozwiązań finansowych dla najemców. Trwająca przebudowa ulicy Marynarskiej daje nadzieję na znaczną poprawę komunikacji, co obecnie jest słabym punktem Służewca.

Północ, podobnie jak południe stolicy, pełni funkcję głównie mieszkalną, za to Warszawa na wschód od Wisły stopniowo zmienia się w przestrzeń otwartą i przyjazną dla biznesu. Powstają tam nowe centra rozwoju przedsiębiorczości, takie jak Google Campus, a rewitalizowane przestrzenie pofabryczne przyciągają nowych najemców. Wartość dodaną stanowi także dobra komunikacja ze Śródmieściem, głównie za sprawą drugiej linii metra. Praga staje się atrakcyjną lokalizacją biznesową, która ma duży potencjał rozwoju zabudowy biurowej.

Autorką raportu jest Olga Drela, Colliers International.

W drugiej połowie roku deweloperzy planują wprowadzić na krakowski rynek 60 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dla najemców oznacza to duży wybór i możliwość wynegocjowania dobrych warunków. Firmy potrzebujące 1 tys. mkw. mają dzisiaj w stolicy Małopolski wiele opcji –  twierdzą Karolina Słysz, doradca w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych oraz Artur Sutor, Partner i dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska.

 Realizacja kilku dużych projektów biurowych w Krakowie przesunęła się, dlatego, zamiast w 2018 roku, trafią na rynek na przełomie lat 2019 i 2020. Czy ta kumulacja utrudni komercjalizację nowych inwestycji?

 Artur Sutor: Zasoby krakowskiego rynku biurowego wzrosły w ciągu roku o ok. 16 proc. i na koniec pierwszego półrocza 2019 r. wynosiły około 1,35 mln mkw. W tym czasie w budowie znajdowało się kolejne 160 tys. mkw., z czego 60 tys. mkw. planowane jest do oddania jeszcze w tym roku. To dużo, jednak trzeba pamiętać, że Kraków od wielu już lat rozwija się dynamicznie i nowa powierzchnia jest bardzo szybko wynajmowana, szczególnie ta w najlepiej zlokalizowanych budynkach. Dużo umów zawieranych jest w formie pre-let, na wczesnych etapach inwestycji. Po pierwszym półroczu br. pustostany w mieście kształtowały się na poziomie 10 proc. i faktycznie, w związku z dużą podażą, w najbliższych miesiącach mogą nieznacznie wzrosnąć, jednak nadal jest to zdrowa sytuacja dla rynku.

Karolina Słysz: To jednocześnie bardzo dobry moment dla najemców, żeby wyjść na rynek i szukać nowego biura. Najemcy w Krakowie są dzisiaj w dość komfortowej sytuacji, bo firmy potrzebujące 1 tys. mkw. mają wiele opcji do wyboru. W związku z dużą podażą dostarczaną w jednym czasie deweloperzy muszą konkurować o najemców, co dla tych ostatnich oznacza możliwość wynegocjowania naprawdę dobrych warunków. Czynsze wywoławcze będą kształtowały się na dotychczasowym stabilnym poziomie – 12 – 15,5 euro/mkw. w centrum i 9,5 – 14 euro/mkw. poza centrum miasta. Przewidujemy jednak, że z powodu licznych zachęt dla najemców czynsze efektywne będą spadać. Już dziś najemcy mogą wynegocjować wyższe, niż do tej pory budżety na wykończenie lokali i kilka miesięcy wakacji czynszowych.

 Czy firmy wykorzystują tę koniunkturę?

 KS: Nie wszystkie firmy są świadome, jakie oszczędności mogą uzyskać podczas renegocjacji albo przeprowadzki do nowego biura. Wielu najemców czeka do ostatniej chwili, do zakończenia umowy najmu. Przedłużenie traktują bardziej jako formalność, w związku z czym zostają w budynku na tych samych warunkach, często dobierając dodatkowe metry. Tymczasem już po trzech latach mogliby renegocjować umowę i zyskać zwolnienia z czynszu oraz dodatkowe bonusy. Renegocjacje to czas nie tylko na to, żeby porozmawiać o wysokości czynszu, ale również przedyskutować i wynegocjować to, czego najemcy w budynku brakuje – np. stacji rowerów miejskich, stołówki czy saloniku prasowego.

 Które lokalizacje biurowe w Krakowie cieszą się największym powodzeniem?

 AS: Zauważalnym trendem jest, że firmy dotychczas zlokalizowane na obrzeżach miasta przenoszą swoje siedziby bliżej centrum, co w połączeniu z łatwiejszym dostępem do komunikacji miejskiej i bogatszą ofertą usługowo-rozrywkową, pozwala im zwiększyć swoją atrakcyjność w oczach obecnych i przyszłych pracowników.

KS: Taką decyzję podjęła między innymi firma Assa Abloy, światowy lider w dziedzinie systemów otwierania drzwi, która już jesienią tego roku swoje globalne centrum IT otworzy w kompleksie Equal Business Park przy ul. Wielickiej.

Jakie budynki, położone blisko centrum Krakowa, pokazaliby Państwo dzisiaj swoim klientom?

KS: Ze względu na zabytkową zabudowę w centrum miasta, znajduje się tutaj bardzo ograniczona podaż powierzchni biurowej klasy A. Doskonałą lokalizacją – w pobliżu Dworca Głównego i Galerii Krakowskiej – może pochwalić się budowany przez Skanska kompleks pięciu budynków – High5ive. Inwestycja w sumie dostarczy na rynek 70 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dwa budynki w ramach pierwszego etapu zostały już oddane do użytku, do dwóch kolejnych najemcy wprowadzą się w przyszłym roku. Budowa piątego biurowca jeszcze się nie rozpoczęła. High5ive cieszy się ogromnym zainteresowaniem firm.

 Cenioną przez najemców lokalizacją są też okolice Ronda Mogilskiego, które jest największym węzłem komunikacyjnym w Krakowie….

 KS: Tak, to bardzo dobrze skomunikowane miejsce, w dodatku w pobliżu znajduje się Uniwersytet Ekonomiczny, który kształci przyszłe kadry. Na miejscu dawnego „szkieletora” powstaje tutaj wielofunkcyjne centrum biznesowe Unity Center. Kompleks będzie się składał z budynków biurowych, hotelu i luksusowych apartamentów. Pierwsza powierzchnia biurowa zostanie udostępniona najemcom w 2020 roku. W pobliżu ronda powstał też kameralny biurowiec Mogilska Office, otoczony kamienicami, który oferuje najemcom 12,5 tys. mkw. Budynek Warimpexu wyróżnia się dużą ilością przeszkleń oraz tarasami i zielonymi balkonami.
AS: Warto wymienić również dwie ciekawe inwestycje, do których pierwsi najemcy wprowadzą się jeszcze tego lata. Pierwszą z nich jest biurowiec Cavatiny – Tischnera Office. Na 10 piętrach znajdzie się 33.600 mkw. powierzchni biurowej. Do dyspozycji pracowników oddany zostanie duży parking na ok. 700 miejsc. Biurowiec został zaprojektowany na planie podkowy, dzięki czemu przed budynkiem powstanie dziedziniec, a na każdej kondygnacji, powyżej trzeciego piętra, znajdą się tarasy. Druga inwestycja to Fabryczna Office Park, przy Alei Pokoju, w dzielnicy Grzegórzki, która zaoferuje 42 tys. mkw. powierzchni biurowej w trzech budynkach.

 Kraków to drugi największy rynek biurowy w kraju. Czy stolicy Małopolski uda się utrzymać status lidera na dłużej? Goni Was Wrocław…

 KS: Ale my się nie damy. Już dzisiaj deweloperzy zapowiadają kolejne inwestycje o imponujących rozmiarach. Cavatina na działce przy ul. Klimeckiego wybuduje kompleks Klimeckiego Office – dwa biurowce o powierzchniach: 7.800 mkw. i 28 tys. mkw. Największą z zapowiadanych będzie inwestycja dewelopera White Star przy ul. Saskiej 25 – The Park. W sumie, w ośmiu budynkach inwestycji powstanie 100 tys. mkw. powierzchni biurowej. Kolejną inwestycję zapowiada również Echo Investment, deweloper nie zdradził jednak jeszcze żadnych szczegółów.

 Skąd pewność, że najemcy nadal będą chcieli wynajmować nowe biura? W jakich sektorach wzrasta zapotrzebowanie na powierzchnię biurową?

KS: Popyt na powierzchnię biurową w Krakowie wynika przede wszystkim z szybkiego rozwoju sektora BPO/SSC oraz IT. Firmy z tego sektora, które mają już swoje centra w Krakowie, zgłaszają zapotrzebowanie na kolejne metry. Nowa podaż powinna cieszyć się dużym zainteresowaniem.  Ponadto Kraków stał się kolebką start-up’ów, dzięki czemu przyciąga inwestorów z branży nowych technologii i zwiększa popyt na tworzenia centrów R&D.

Źródło: Cresa Polska.

Colliers International, wiodąca firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych, opublikowała wyniki Działu Powierzchni Biurowych w pionie Reprezentacji Właściciela.

Polski rynek nieruchomości biurowych obfitował w tym roku w rekordowe transakcje. Eksperci Colliers International reprezentujący właścicieli nieruchomości w ciągu pierwszych niespełna 7 miesięcy 2019 roku wynajęli w sumie 93 129 mkw. powierzchni biurowej. To więcej niż całkowity wolumen transakcji działu w 2018 roku (88 106 mkw.).

Największą transakcją, w której uczestniczyli eksperci Colliers International jest wynajem ponad 46 tys. mkw. powierzchni biurowej firmie mBank w budowanym na warszawskiej Woli wieżowcu Mennica Legacy Tower. Colliers reprezentował w tej transakcji właściciela i dewelopera obiektu – firmę Golub GetHouse. Wśród pozostałych dużych transakcji najmu firmy doradczej znajdują się m.in. 12 780 mkw. powierzchni biurowej dla AXA w wieżowcu Warsaw Trade Tower należącym do Globalworth i 4788 mkw. dla Biura Instytucji Demokratycznych i Praw Człowieka OBWE w Pałacu Młodziejowskiego, którego właścicielem jest Patrizia.

— Pierwsza połowa 2019 roku to dla nas kolejny bardzo pomyślny okres pod względem wynajętej powierzchni. W kolejnych miesiącach nie zamierzamy zwalniać tempa. Planujemy intensywny rozwój działu w Warszawie, zarówno pod względem liczby obsługiwanych projektów jak i zatrudnienia. Chcemy też wzmocnić naszą obecność na rynkach regionalnych. Wierzę, że ta strategia w połączeniu z wiedzą i doświadczeniem naszych ekspertów przełoży się na kolejne, znakomite wyniki — mówi Izabela Kapil, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych – Reprezentacja Właściciela w Colliers International.

— Od początku 2018 r. do teraz uczestniczyliśmy jako reprezentacja właścicieli w transakcjach na ponad 180 tys. mkw. powierzchni biurowych. Jesteśmy bardzo zadowoleni z dotychczasowego rozwoju i wyników naszej linii biznesowej. Jakość naszej pracy potwierdza ponad 40 projektów biurowych, które wspieramy swoim aktywnym i fachowym doradztwem, wśród nich jest m.in. flagowa inwestycja PHN – Skysawa, której proces komercjalizacji właśnie uruchamiany. Dodatkowym potwierdzeniem naszej koncentracji na jakości obsługi klienta oraz dbałości o stały rozwój firmy jest dołączenie do zespołu Izy Kapil — mówi Łukasz Żelezik, partner, dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych w Colliers International.

Colliers International w Polsce reprezentuje właścicieli wielu nowoczesnych budynków biurowych – są to w sumie 43 obiekty o łącznej powierzchni ponad 645 tys. mkw., m.in. Astoria Premium Offices, Koszyki, Ethos, Mennica Legacy Tower, Skysawa, Plac Unii czy Silver Tower Center.

Warszawski rynek biurowy jest daleki od nasycenia. Stosunkowo niewielka nowa podaż w pierwszym półroczu tego roku i wysokie zainteresowanie powierzchnią biurową przekładają się na najniższy od 2012 roku współczynnik pustostanów. Najemców wybierających prestiżowe inwestycje na swoją siedzibę nie odstrasza nawet wzrost stawek czynszów wywoławczych.

 Zasoby biurowe w stolicy Polski na koniec I połowy 2019 roku kształtowały się na poziomie 5,5 mln m kw. W ramach zrealizowanych 10 projektów, nowa podaż wyniosła ponad 80 000 m kw. powierzchni biurowej. Dla porównania w analogicznym okresie ubiegłego roku podaż nowych zasobów biurowych była ponad dwukrotnie większa (174 000 m kw.). Największe oddane do użytku w tym roku projekty powstały na Woli i Mokotowie.

Względnie niewielka podaż nowych zasobów biurowych w I połowie br. nie oznacza spadku aktywności deweloperów. Największe projekty wciąż pozostają w budowie. Zakładając, że deweloperom uda się dotrzymać zakładanych terminów, do końca 2019 roku na rynek biurowy w Warszawie trafi jeszcze ponad 160 000 m kw. powierzchni, a w 2020 roku aż 400 000 m kw. Obecnie trzy największe projekty na etapie budowy zlokalizowane są na terenie Woli oraz Śródmieścia i należą do nich: Varso Place (114 000 m kw.) realizowany przez HB Reavis, The Warsaw Hub (76 000 m kw.) realizowany przez Ghelamco Poland oraz Mennica Legacy Tower (66 000 m kw.), którego inwestorem jest Golub GetHouse.

Nowoczesne powierzchnie biurowe wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem najemców. W II kwartale 2019 roku odnotowano rekordowo wysoki kwartalny popyt na poziomie 266 000 m kw., aczkolwiek całościowe wyniki za pierwsze półrocze (406 000 m kw.) są porównywalne z analogicznym okresem 2018 roku.

„Drugi kwartał 2019 pokazuje, że rośnie liczba umów pre-let. W pierwszym kwartale stanowiły one 17% całkowitego popytu, a w drugim ich udział wzrósł do 32%. Wynika to z faktu, że maleje dostępność powierzchni biurowej do wynajęcia od zaraz, a tym samym wiele projektów już na etapie budowy jest bardzo dobrze skomercjalizowanych.” – mówi Bożena Garbarczyk, Starszy Konsultant z Działu Badań Rynku Knight Frank.

 „Dobrze skomunikowane i zlokalizowane w wyróżniającym się obiekcie nowoczesne biuro to benefit dla pracowników, o których walczą firmy, a jednocześnie jedno z narzędzi kreowania prestiżowego wizerunku organizacji. W dalszym ciągu największym zainteresowaniem wśród najemców cieszyły się strefy Centrum, Centralny Obszar Biznesu i Służewiec.” – dodaje Karol Grejbus, Dyrektor  Działu Reprezentacji Najemcy w firmie Knight Frank.

Zainteresowanie najemców powierzchnią biurową w stolicy potwierdza najniższy od 2012 współczynnik pustostanów, który na koniec czerwca spadł do 8,5%. Dla porównania w analogicznych okresach 2018 i 2017 roku wyniósł odpowiednio 11,1% oraz 13,9%. W połowie tego roku najwięcej wolnej powierzchni biurowej dostępne było na Służewcu – 204 000 m kw. oraz w strefach centralnych – 122 000 m kw.

„Od początku roku obserwujemy nieznaczny wzrost stawek wywoławczych w najlepszych lokalizacjach. Z naszych danych wynika, że czynsze wywoławcze w prestiżowych inwestycjach Centralnego Obszaru Biznesu kształtują się na poziomie 20-25 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W pozostałych lokalizacjach centralnych wahają się od 15 do 22 euro, a w strefach pozacentralnych czynsze wywoławcze kształtują się w widełkach 10-15 euro za metr kwadratowy miesięcznie.” – podsumowuje Bożena Garbarczyk, Starszy Konsultant z Działu Badań Rynku Knight Frank.

Źródło: Knight Frank.