Segment nieruchomości komercyjnych rozwija się w naszym kraju coraz prężniej. Inwestorzy nie boją się inwestycyjnych wyzwań, stawiając niejednokrotnie na mało popularne – w skali całego segmentu – nieruchomości.

Klimatyczne dwory, zabytkowe pałace, wytworne zamki – tego rodzaju nieruchomości coraz częściej przyciągają ku sobie wzrok inwestorów. To nieruchomości o ogromnym potencjale inwestycyjnym, jednak należy liczyć się z ryzykiem, jakie niesie ze sobą ich zakup.

Nieruchomości z duszą

Zabytkowe pałace, zamki i dwory to niewątpliwie tzw. „nieruchomości z duszą”. Urzekają niepowtarzalnym, nieco tajemniczym klimatem, który tak bardzo różni się od nowoczesnych, bardziej minimalistycznych inwestycji.
Dzięki temu, że stanowią perłę dawnych czasów, nieruchomości te mogą doskonale sprawdzić się pod kątem komercyjnym. Ich potencjał dostrzega coraz więcej inwestorów, którzy nie boją się wyzwań. Niewątpliwie bowiem inwestowanie w zabytkowe nieruchomości niesie ze sobą ryzyko.

Ryzyko, które może się opłacić

Inwestowanie w zabytkowe zamki, pałace i dwory stale zyskuje na popularności. I chociaż liczba odrestaurowanych, historycznych obiektów rośnie powoli, to jednak zainteresowanie tym segmentem rynku jest widoczne.
Swego czasu zarówno skarb państwa jak i gminy wyprzedawały zabytkowe obiekty, pozbywając się niszczejących ruin. Pojawienie się inwestora oznaczało również dla gmin wizję renowacji obiektu (np. adaptacji pod hotel), a co za tym idzie, zwiększenie popularności regionu pod kątem turystycznym. Z racji tego dwory, pałace i zamki wyprzedawane były często za symboliczne kwoty.
Inwestycja w tego typu nieruchomość powinna zostać jednak dobrze przemyślana. Dobrym pomysłem jest skonsultowanie zakupu z ekspertem, jakim jest agent nieruchomości.

Zakup zamku, pałacu albo dworu wiąże się z koniecznością posiadania zasobnego portfela. Część funduszy pochłonie sam zakup nieruchomości, w dalszej jednak części inwestora czekają inne wydatki, często nieprzewidziane.
Historyczne obiekty wymagają zaangażowania dużej ilości czasu. Proces ich renowacji często nie przebiega w przewidzianym terminie. Winą tego jest często brak odpowiedniej dokumentacji lub wady techniczne samego obiektu, o których istnieniu inwestor nie zdawał sobie sprawy.
Ponadto, jeśli obiekt znajduje się pod ochroną konserwatora zabytków, to inwestor musi mieć na uwadze, że koszty renowacji mogą się zwiększyć. Konserwator zabytków będzie bowiem doglądał, czy do renowacji obiektu używane są odpowiednie materiały, których ceny rynkowe są zazwyczaj dużo wyższe niż w przypadku materiałów stosowanych przy budowie i wykończeniu w obecnych czasach.
Dodatkowo przed zakupem zamku, pałacu albo dworu inwestor powinien sprawdzić, czy istnieje możliwość rozbudowy obiektu. Jeśli jego plany inwestycyjne zostaną przekreślone przez brak takiej możliwości, może to okazać się fatalne w skutkach dla jego portfela i planów.

Bogata oferta na rynku

Biura nieruchomości mają w swoich ofertach coraz większą liczbę historycznych obiektów. Chociaż w porównaniu do innych segmentów rynku, nieruchomości zabytkowych jest w dalszym ciągu mało, to jednak nieruchomości, które trafiają do sprzedaży, przybywa z roku na rok.

Inwestorzy mają do wyboru nieruchomości położone w różnych regionach kraju. Ich różnorodność jest duża ze względu na cenę, powierzchnię oraz lokalizację.

Dla przykładu, w ofercie Wielkiej Giełdy Nieruchomości (WGN) znajdują się tak różnorodne dwory, pałace i zamki, że inwestorzy mają w czym wybierać. Poniżej znajduje się kila przykładowych ofert sprzedaży z biur WGN:

Dwór w Pietrzykowie, 450 000 złotych
W ofercie WGN znajduje się przedwojenny dworek z 1870 roku, położony w woj. wielkopolskim.  W okresie międzywojennym dwór został wyremontowany, jednak po II wojnie światowej został w znacznym stopniu zdewastowany.
W skład dawnej rezydencji wchodzi zespół folwarczny. Na terenie nieruchomości znajduje się również park.
Nieruchomość posiada 9 pokoi , które rozlokowane są na ok. 460 metrach kw. powierzchni użytkowej. Przynależy do niej budynek gospodarczy o powierzchni ok. 80 metrów kw. Dwór posadowiony jest na działce o powierzchni ok. 13 000 metrów kw.
Cena dworu to jedyne 450 000 złotych, jednak należy mieć na uwadze, że inwestycja ta wymaga bardzo dużego wkładu finansowego.

Dworek u podnóża Gotyckiego Zamku Rycerskiego w Mirowie, 1 490 000 złotych
Dworek w Mirowie w woj. śląskim znajduje się u podnóża malowniczego Zamku Rycerskiego.
Na dworek składają się 4 pokoje, salon z kominkiem, 3 łazienki i 2 toalety. Budynek jest podpiwniczony i posiada użytkowe poddasze.
Obiekt mieści się na działce o powierzchni 21 400 metrów kw. Na jej terenie znajduje się murowany grill z wędzarnią.
Dzięki swojej lokalizacji oraz działce z dużym potencjałem inwestycyjnym, nieruchomość można zaadaptować na cele komercyjne, np. ośrodek turystyczny.
Ten niezwykle klimatyczny dworek o dużym potencjale inwestycyjnym został wystawiony na sprzedaż za kwotę rzędu 1 490 000 złotych.

Dwór w Tarnowskich Górach, 4 500 000 złotych
W centrum Tarnowskich Gór w woj. śląskim na sprzedaż wystawiono dochodową nieruchomość, która została zaprojektowana i wykonana według najlepszych wzorców secesyjnej architektury. Budynek o powierzchni 1406 metrów kw. znajduje się na działce o powierzchni 828 metrów kw. Nieruchomość wymaga kapitalnego remontu.
Obiekt sprawdzi się doskonale jako hotel turystyczny lub centrum biznesowe.
Aby stać się właścicielem tej wspaniałej nieruchomości, trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 4 500 000 złotych.

Zamek Rycerski koło Koszalina, 23 000 000 złotych
Imponujący Zamek Rycerski w Krągu, który został wystawiony na sprzedaż, położony jest w woj. zachodniopomorskim, niedaleko Koszalina.
W skład nieruchomości wchodzi zamek z 1494 roku o powierzchni 2 880 metrów kw., oraz folwark i stajnia z 1970 roku, które mają powierzchnię 750 metrów kw. Budynki położone są na działce o powierzchni 26 000 metrów kw. Na terenie nieruchomości znajduje się park oraz jezioro, którego powierzchnia wynosi 18 000 metrów kw.
W chwili obecnej zamek pełni funkcję hotelu, którego komnaty mogą ugościć łącznie 120 osób. Goście mogą wybierać spośród 4 pokoi jednoosobowych, 35 pokoi dwuosobowych oraz 11 komnat apartamentowych. Z pokoi rozpacza się wspaniały widok na pobliski las oraz zamkowe jezioro.
w Zamku Rycerskim znajduje się restauracja, sala koncertowa, sala balowa, sala rycerska oraz biblioteka.
W Folwarku znajduje się kolejnych 10 pokoi dwuosobowych z widokiem na jezioro. Mieści się tu także 6 pokoi służbowych.
Ponadto na terenie nieruchomości znajduje się stadnina koni, plaża z pomostem nad jezioro, wypożyczalnia sprzętu wonnego i rowerów turystycznych, plac zabaw dla dzieci oraz miejsce do grillowania lub rozpalenia ogniska.
Nieruchomość znajduje się w dobrym stanie technicznym. Ostatni generalny remont zamku był przeprowadzony w 2006 roku, natomiast folwarku w 2011 roku.
Cena tej niesamowitej nieruchomości wynosi 23 000 000 złotych. Zamek, który już teraz przynosi dochody, daje możliwość dalszego rozwoju pod kątem komercyjnym.

Magdalena Paluch
Redaktor Naczelna
komercja24.pl

Analitycy międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield wskazują, że na katowickim rynku biurowym znajduje się blisko 70 200 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w budowie. Wśród sześciu realizowanych obecnie projektów największą inwestycją jest Face2Face Business Campus składający się z dwóch faz o łącznej powierzchni 46 800 mkw.  

Oddanie dwóch projektów biurowych o łącznej powierzchni 8 400 mkw. (budynki zlokalizowane przy ul. Brackiej 28 i 28a wybudowane przez firmę Opal), pozwoliło Katowicom utrzymać pozycję szóstego rynku biurowego w Polsce z całkowitymi zasobami na poziomie 527 100 mkw. Analitycy Cushman & Wakefield wskazują, że na zakończenie 2019 roku nowa podaż może osiągnąć wartość 44 100 mkw., po realizacji pięciu zapowiadanych projektów. Optymistyczne sygnały dla rynku wysyłają zarówno lokalni, jak i dobrze rozpoznawalni deweloperzy, którzy planują rozpoczęcie prac nad nowymi inwestycjami biurowymi. Ich oddanie jest przewidziane na przełomie 2021 i 2022 roku.

Popyt na powierzchnie biurowe w Katowicach w pierwszej połowie 2019 roku wyniósł 29 800 mkw. (+24% r/r), a wśród największych transakcji znalazły się renegocjacje Unilever w Nowym Katowickim Centrum Biznesu (7 300 mkw.), przednajem Perform Group w Face2Face Business Campus I (6 400 mkw.) oraz dwie transakcje (renegocjacja i nowa umowa) Capgemini w budynkach Atrium (5 600 mkw.) oraz Brema (2 200 mkw.).

Dość wysoka aktywność najemców na katowickim rynku biurowym znalazła odzwierciedlenie w spadku stopy pustostanów do poziomu 7,4% (- 3,4 pp. r/r), nie miała natomiast wpływu na średnie stawki czynszu, które kształtowały się na poziomie 14,00 EUR/mkw./miesiąc.

– W minionym półroczu na katowickim rynku biurowym obserwowaliśmy dużą aktywność najemców w zakresie renegocjacji i przedłużeń trwających umów najmu. Najemcy, widząc rosnący popyt i niski wskaźnik powierzchni niewynajętej, zabezpieczają swoje dotychczasowe lokalizacje znacznie wcześniej niż miało to miejsce w ostatnich latach. Wielu deweloperów dostrzegło już zbliżającą się lukę podażową i rozpoczęło przygotowania pod nowe inwestycje – podsumowuje Tomasz Dyba, Negocjator w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield.

Autorzy: Katarzyna Lipka- Nawrocka, Associate Director w dziale Badań i Doradztwa, Cushman & Wakefield oraz Jan Szulborski, konsultant w dziale Badań i Doradztwa, Cushman & Wakefield.

Niemal połowa biur wynajmowanych w największych miastach regionalnych w Polsce trafia do najemców w Krakowie.

Z ponad 300 tys. mkw. powierzchni biurowej wynajętej w pierwszej połowie br. w największych ośrodkach biznesowych w kraju, poza Warszawą, aż 140 tys. mkw. biur zakontraktowane zostało w Krakowie. Największy udział w rekordowo wysokim popycie na biura odnotowanym na krakowskim rynku miały firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Coraz większe zapotrzebowanie zgłaszają również najemcy z segmentu powierzchni elastycznych. W pierwszych sześciu miesiącach br. operatorzy flexy podpisali w stolicy Małopolski umowy na około 13 tys. mkw. biur, generując niemal 10 proc. popytu.

Za popytem podąża niespotykana dotąd w aglomeracji nowa podaż. – W pierwszym półroczu tego roku w Krakowie oddanych zostało kilkanaście obiektów, dzięki czemu na rynek trafiło łącznie prawie 100 tys. mkw. powierzchni biurowej. To więcej niż przybyło w tym czasie nawet na największym w kraju rynku warszawskim – podaje Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz.

Kraków buduje potencjał

Do inwestycji ukończonych w tym czasie należały m.in. V.Offices (21,6 tys. mkw.), Mogilska Office (12,5 tys. mkw.), DOT Office F1 (9,8 tys. mkw.), czy budynek B1 w inwestycji Fabryczna Office Park (13,5 tys. mkw.).

Ogromny apetyt inwestorów na krakowskie biura motywuje do intensywnego działania deweloperów. Mateusz Strzelecki informuje, że w inwestycjach prowadzonych aktualnie w Krakowie powstaje około 270 tys. mkw. powierzchni biurowych. – Na tle rynków regionalnych, także pod tym względem Kraków jest absolutnym liderem – przyznaje ekspert.

Według danych Walter Herz, zaplecze biurowe Krakowa liczy dziś około 1,36 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Analitycy tej firmy szacują, że do końca 2019 roku krakowskie zasoby wzrosną o kolejne 75 tys. mkw. powierzchni biurowych. Na ukończeniu jest bowiem m.in. dziesięciopiętrowy biurowiec Tischnera Office firmy Cavatina, który zaoferuje 33,6 tys. mkw. biur.

W trakcie realizacji

Na krakowskim rynku budują największe firmy inwestujące w segmencie biurowym w Polsce. W pobliżu Dworca Głównego i Galerii Krakowskiej Skanska realizuje kompleks High5ive, w skład którego wejdzie pięć budynków. Inwestycja dostarczy 70 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dwa budynki w ramach pierwszego etapu zostały już oddane do użytku. Dwa następne ukończone zostaną w przyszłym roku, a budowa ostatniego jest planowana.

W pobliżu ronda Mogilskiego, największego, krakowskiego węzła komunikacyjnego, w miejscu tzw. szkieletora powstaje zaś multifunkcyjny projekt Unity Center. W kompleksie znajdą się budynki biurowe, hotel i apartamenty. Pierwszy z biurowców, realizowany w tym projekcie ma zostać oddany w przyszłym roku.

Na terenie dawnych zakładów Państwowej Wytwórni Wódek w Krakowie przy ulicy Fabrycznej firma Inter-Bud realizuje z kolei inwestycję Fabryczna City. Plany obejmują budowę obiektów biurowych, a w obrębie części zabytkowej czterogwiazdowego hotelu Mercure Kraków Fabryczna City, fitness, basenu, SPA, muzeum wódki oraz pasażu z restauracjami, a ponadto mieszkań i lokali usługowych. W strefie biurowej kompleksu – Fabryczna Office Park zaplanowane zostały cztery biurowce, z których jeden został już oddany, dwa są w fazie realizacji, a budowa ostatniego jeszcze nie została rozpoczęta.

Szczególnie prężnie rozwijają się południowe i południowo-wschodnie rejony Krakowa, gdzie realizowane są kolejne etapy inwestycji Bonarka for Business, Wadowicka 3, czy Zabłocie Business Park.

Zapowiadane projekty

Na tym obszarze, przy ulicy Klimeckiego również Cavatina zamierza wybudować swój nowy kompleks – Klimeckiego Office. Zaplanowane zostały w nim dwa biurowce, które zaoferują prawie 36 tys. mkw. powierzchni. Deweloper rozpoczyna właśnie realizację kolejnego etapu Equal Business Park przy ulicy Wielickiej i przygotowuje następne inwestycje w Krakowie, w których w ciągu najbliższych trzech lat planuje oddać blisko 78 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Budowę nowych, dużych projektów zapowiadają też w stolicy Małopolski inne wiodące firmy deweloperskie. Największą z inwestycji planuje White Star przy ulicy Saskiej 25. W ośmiu budynkach w kompleksie The Park powstać ma w sumie 100 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Rozbudowywać będzie się również Bonarka for Business, która dysponuje dziś już 75 tys. mkw. biur. Firma TriGranit oddała niedawno w kompleksie biurowiec H o powierzchni 9,8 tys. mkw. i przygotowuje realizację kolejnych dwóch budynków I oraz J. Nowe biurowce mają dostarczyć na rynek po około 10 tys. mkw. Ich budowa ma ruszyć jeszcze w tym roku. O budowie nowego projektu w Krakowie mówi też Echo Investment.

Kraków outsourcingiem stoi

Rekordowo wysoki popyt na powierzchnię biurową w Krakowie związany jest przede wszystkim z tworzeniem nowych i rozwojem istniejących centów świadczących nowoczesne usługi dla biznesu. Kraków jest bowiem nie tylko wiodącą, polską, ale i światową lokalizacją dla firm z sektora BPO/SSC oraz branży nowych technologii.

W ubiegłym roku firmy z tego sektora zakontraktowały w Polsce jedną czwartą wynajętej powierzchni biurowej, tj. ponad 400 tys. mkw. biur. Z danych Walter Herz wynika, że w miastach regionalnych, poza Warszawą centra obsługi biznesu wygenerowały w 2018 roku przeszło połowę całkowitego popytu na powierzchnię biurową. W pierwszym półroczu tego roku do najemców z sektora nowoczesnych usług dla biznesu w największych ośrodkach biznesowych w naszym kraju trafiło natomiast prawie 190 tys. mkw. biur.

Prawie 60 proc. powierzchni z 3 mln mkw. biur zajmowanych obecnie przez sektor BPO/SSC w Polsce przypada na Kraków. Miasto oferuje inwestorom z tej branży dobrze wykwalifikowaną kadrę pracowniczą oraz relatywnie niskie koszty pracy i najmu powierzchni biurowej w porównaniu, zarówno z Warszawą, jak i rynkami Europy Zachodniej.

Coraz popularniejszy pre-let

Doradcy Walter Herz, zaznaczają że obecne w Krakowie firmy chętnie przenoszą dziś swoje siedziby do budynków położonych blisko centrum, gdzie pracownicy mają łatwiejszy dostęp do komunikacji miejskiej i bogatą ofertę usługową. Poza biurowcami w ścisłym centrum miasta, powodzeniem wśród najemców cieszą się też budynki zlokalizowane w okolicy ronda Mogilskiego.

Współczynnik powierzchni niewynajętej sięga aktualnie w Krakowie 10 proc. Ograniczona dostępność gotowych powierzchni powoduje, że znacznie więcej niż wcześniej nowych umów zawieranych jest teraz w formie pre-let, nawet na wczesnych etapach realizacji inwestycji.

Wywoławcze stawki czynszowe w centrum Krakowa kształtują się na poziomie 13,0 – 15,5 euro/mkw./m-c, a poza nim w przedziale 9,5 – 14 euro/mkw. W wielu przypadkach istnieje jednak możliwość wynegocjowania atrakcyjnych budżetów na wykończenie lokali, czy uzyskanie kilkumiesięcznych wakacji czynszowych, w wyniku czego czynsze efektywne są znacznie niższe.

Źródło: Walter Herz.