Prawie 250 biurowców na pięciu głównych rynkach w Polsce może poszczycić się zielonym certyfikatem BREEAM – pokazują dane REDD, dostawcy danych dotyczących polskiego rynku biurowego. W kraju pojawiają się jednak kolejne inwestycje, pokazujące, że ekologia to już podstawa dla firm dbających o środowisko i swoich pracowników.

– W Krakowie, wśród budynków, których nazwy figurują w bazie firmy REDD 37 proc. posiada międzynarodowy certyfikat ekologiczny BREEAM. W Warszawie 23 proc., Trójmieście 17 proc., we Wrocławiu 14 proc. nieruchomości, a w Poznaniu – 9 proc. nieruchomości biurowych ma certyfikat BREEAM – mówi Judyta Bartnicka, Big Data Analyst w REDD.

Certyfikat BREEAM jest przyznawany od 29 lat. Starać się o niego mogą właściciele budynków, niezależnie od daty ich powstania, muszą jednak spełnić całą listę restrykcyjnych wymagań.

W ramach certyfikacji BREEAM występuje 10 następujących kategorii: zarządzanie, zdrowie i dobre samopoczucie, energia, transport, woda, materiały, odpady, wykorzystanie terenu i ekologia, zanieczyszczenia oraz innowacje.

W każdej kategorii określono konkretną liczbę punktów krytycznych, które trzeba osiągnąć, aby w ogóle móc ubiegać się o certyfikat. Za punktację uzyskaną powyżej 30 proc. przyznawany jest certyfikat na poziomie Pass, za więcej niż 45 proc. – Good, ponad 55 proc. – Very Good, powyżej 70 proc. – Excellent, a najwyższy poziom to Outstanding, ale na niego trzeba „zdać egzamin” na ponad 85 proc.

Najbardziej zielone budynki w Polsce

W marcu tego roku budynek Wronia 31, warszawski biurowiec firmy Ghelamco Poland, zajął pierwsze miejsce w międzynarodowym konkursie BREEAM Awards 2019. Jury uznało, że jest to najbardziej zielona inwestycja Europy Środkowej i Wschodniej. Obiekt otrzymał ekologiczny certyfikat na poziomie Outstanding dla etapu Post Construction.

Budynek Wronia 31 został oddany do użytku jesienią 2017 roku. Piętnastokondygnacyjny biurowiec zlokalizowany jest na warszawskiej Woli i liczy łącznie 16 tys. m kw. powierzchni. Nad projektem pracował zespół architektów z belgijskiej pracowni Jaspers-Eyers Architects. Jest to ta sama firma, która zaprojektowała sąsiedni Warsaw Spire.

We wrześniu z kolei otwarty został obiekt V.Offices przy al. 29 Listopada w Krakowie. W 2018 roku biurowcowi przyznano tytuł najbardziej ekologicznego budynku Europy Środkowo-Wschodniej. Nieruchomość już na etapie projektowym otrzymała certyfikację na poziomie „Outstanding” osiągając dokładnie 90,57 proc. maksymalnej punktacji.

– Projektanci z pracowni Iliard zastosowali w V.Offices między innymi zeroemisyjne systemy dachowe kolektorów słonecznych, zaś źródłem ciepła stała się kotłownia na paliwo gazowe. W obiekcie wprowadzono rozwiązania przyjazne rowerzystom, jak też rozlokowano stacje ładowania samochodów elektrycznych – mówi Piotr Smagała, Dyrektor Zarządzający, REDD.

Ekologia to już standard

Zmieniający się świat, a co za tym idzie, coraz bardziej restrykcyjne przepisy, powodują, że już niedługo zielone biurowce będą standardem. – Ekologiczne podejście to – można powiedzieć – obowiązek. Żaden deweloper wznoszący nowy obiekt biurowy nie mógłby sobie pozwolić na budowę, która nie ma rozwiązań proekologicznych. Wymagają tego klienci – dodaje Piotr Smagała, Dyrektor Zarządzający, REDD.

Dziewięciu na dziesięciu mieszkańców miast żyje w miejscach, gdzie zanieczyszczenie powietrza stanowi niebezpieczeństwo dla stanu zdrowia człowieka. Dane WWF wskazują też, że nie słabnie proces ocieplenia klimatycznego. – Podejście proekologiczne staje się obowiązkiem także ze względu na odpowiedzialność za środowisko i przyszłość następnych pokoleń – podsumowuje Piotr Smagała
z REDD.

Polska na tle innych europejskich państw wypada nieźle. Ponad połowę certyfikacji BREEAM w Europie Środkowo-Wschodniej przyznano właśnie budynkom w Polsce. Nad Wisłą bardzo popularny jest również inny certyfikat ekologiczny – amerykański LEED.

Autor: Piotr Smagała, Managing Director, REDD.

Na stołecznym rynku biurowym w trzecim kwartale 2019 roku obserwujemy wzrost nowej podaży w porówaniu do poprzednich okresów oraz niesłabnącą aktywność deweloperów. Wysoki wolumen transakcji najmu zawartych w analizowanym okresie miał wpływ na spadek współczynnika pustostanów odnotowany na koniec września 2019 roku. Niewielkie wzrosty stawek wywoławczych odnotowano głównie w centrum Warszawy na co wpływa ograniczona dostępność niewynajętej powierzchni biurowej w tej części miasta – wynika z danych firmy doradczej Knight Frank.

Na koniec III kw. 2019 roku całkowite zasoby biurowe w Warszawie wyniosły niemal 5,6 mln m kw. W okresie od stycznia do września na stołeczny rynek dostarczono 15 obiektów o łącznej powierzchni przekraczającej 142 000 m kw., z czego 43% przypadło na trzeci kwartał. Największymi inwestycjami oddanymi do użytku w tym czasie są: Wola Retro (Develia), Moje Miejsce B1 (Echo Investment) oraz dwie inwestycje Skanska Property Poland: Generation Park Z  oraz Spark B. Zdecydowaną większość nowej podaży zrealizowanej w pierwszych trzech kwartałach roku, ponad 100 000 m kw., zrealizowano poza centrum miasta.  Natomiast jeśli terminy oddania do użytku realizowanych inwestycji nie zostaną przesunięte, to w kolejnych miesiącach nową podaż zdominują projekty usytuowane w centrum miasta (planowane jest oddanie do użytku m.in. I etapu Mennica Legacy Tower oraz Chmielna 89).

Pomimo ograniczonej nowej podaży dostarczonej na rynek w okresie I-III kw. 2019 roku, nie można mówić o spadku aktywności po stronie deweloperów, którzy za sprawą kolejnych rozpoczętych inwestycji realizują łącznie ok. 790 000 m kw. biur. Do największych projektów w budowie należą: kompleks biurowy Varso (HB Reavis), The Warsaw HUB (Ghelamco Poland) czy Mennica Legacy Tower (Golub GetHouse). Wszystkie wymienione inwestycje wzbogacą centralną część miasta.

„Rejonem, który obecnie najintensywniej się rozwija pozostaje Rondo Daszyńskiego. To tu w budowie znajduje się siedem wielkoskalowych inwestycji, które w ciągu najbliższych dwóch lat dostarczą łącznie ok. 320 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Rekordowym w historii stołecznego rynku może okazać się rok 2020, w którym powierzchnia oddanych do użytku inwestycji może przekroczyć aż 420 000 m kw., osiągając wynik zbliżony do podaży zrealizowanej w dwóch poprzedzających latach łącznie.” – powiedziała Bożena Garbarczyk, Starszy Konsultant w Dziale Badań Rynku Knight Frank

Kolejny kwartał 2019 roku na warszawskim rynku biurowym przyniósł zauważalny wzrost aktywności najemców. Za sprawą rekordowo wysokiego popytu zarejestrowanego w III kw. (284 000 m kw.) zapotrzebowanie na powierzchnię biurową od początku roku wyniosło 690 000 m kw., osiągając tym samym najwyższy wynik w historii za pierwsze trzy kwartały roku.

„Na wynik ten wpłynęły rekordowe transakcje ostatnich miesięcy, a mowa w tym miejscu o największej historycznie umowie najmu na rynku biurowym zawartej przez mBank w budynku Mennica Legacy Tower (45 600 m kw.) oraz renegocjacji umowy najmu w Miasteczku Orange przez Orange Polska (44 850 m kw.). Warto również podkreślić rosnące zainteresowanie wynajmem nowoczesnych powierzchni biurowych podmiotów z sektora publicznego.” – dodaje Karol Grejbus, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy Knight Frank

Największy udział w strukturze wynajętej powierzchni w okresie I-III kw. 2019 roku miały renegocjacje, które stanowiły 35% wolumenu transakcji. Jest to najwyższy w historii warszawskiego rynku biurowego udział tego typu umów, który zwykle nie przekraczał 30%. Warto podkreślić, że w ostatnich kwartałach zdecydowanie rośnie udział umów pre-let w strukturze popytu. Kontrakty podpisane w budynkach w budowie odpowiadały za 27% wolumenu popytu, co daje jeden z rekordowych wyników. Wynika to z faktu, że na warszawskim rynku biurowym w niektórych lokalizacjach zaczyna brakować powierzchni biurowej dostępnej do wynajęcia od zaraz, w wyniku czego nowoczesna powierzchnia biurowa jeszcze na etapie realizacji coraz częściej zostaje w znacznej części skomercjalizowana.

Wysoka aktywność najemców oraz niewielka nowa podaż przyczyniły się do spadku współczynnika pustostanów w Warszawie, który na koniec września wyniósł 8,2% i był to najniższy poziom od siedmiu lat. Wskaźnik ten był o 0,3 pp. niższy w stosunku do poprzedniego kwartału oraz aż o 1,8 pp. niższy niż odnotowany rok wcześniej. Należy zaznaczyć, że w nadchodzących kwartałach oczekiwany jest dalszy spadek pustostanów, natomiast niewielki wzrost współczynnika możliwy jest w drugiej połowie 2020 roku po oddaniu do użytku rekordowej ilości nowej powierzchni.

Ze względu na rosnące koszty budowy, wysoki popyt oraz niski współczynnik pustostanów od początku 2019 roku obserwowany jest nieznaczny wzrost stawek wywoławczych, zwłaszcza w nowych budynkach usytuowanych w centrum miasta.

„Tak dobre wyniki warszawskiego rynku biurowego przekładają się również na wysoką aktywność inwestorów. Największym zainteresowaniem cieszą się nowe, dobrze wynajęte budynki, zlokalizowane w ścisłym sercu miasta. Obiekty o takiej charakterystyce coraz częściej kupowane są nawet przed zakończeniem budowy (tzw. forward purchase). Niemniej jednak inwestorzy coraz śmielej przyglądają się projektom starszym czy usytuowanym poza centrum miasta, gdzie mogą liczyć na wyższe stopy zwrotu. Od początku 2019 roku, wolumen zainwestowanego kapitału w Warszawie w sektor biurowy osiągnął wartość 1,65 mld euro, co przełożyło się na ponad 40% wzrost w porównaniu z analogicznym okresem 2018 roku. Do największych transakcji trzeciego kwartału możemy zaliczyć m.in. sfinalizowanie umowy przejęcia wieży Warsaw Spire przez Immofinanz oraz budynku Astoria przez Credit Suisse” – komentuje Krzysztof Cipiur, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych Knight Frank.

Autor: Knight Frank.

Z najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Savills wynika, że w pierwszym półroczu 2019 roku inwestorzy południowokoreańscy przeznaczyli na zakup nieruchomości w Europie 6,2 mld euro, czyli najwięcej w historii. Aktywność inwestorów z Korei Południowej rośnie również w Polsce.

Rekordowy wynik oznacza, że udział kapitału południowokoreańskiego w łącznym wolumenie transakcji z udziałem kapitału zagranicznego na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie wzrósł z 3% w roku 2018 do 10%. Największym zainteresowaniem tej grupy inwestorów cieszyły się nieruchomości biurowe (88% wszystkich transakcji), a w dalszej kolejności najwyższej klasy nieruchomości magazynowe (11%).

Na polskim rynku kapitał koreański jest aktywny od 2016 r., w którym GLL RE Partners wraz z Hana Financial Group nabył dwa obiekty Amazon. Na kolejne transakcje przyszedł czas w 2018 i 2019 roku, w tym pierwsze akwizycje w sektorze biurowym. Do dzisiaj Koreańczycy zainwestowali na polskim rynku nieruchomości już ponad 720 mln euro, a kolejne transakcje z ich udziałem są w toku. W posiadaniu Koreańczyków są już cztery obiekty Amazon, centrum dystrybucyjne Zalando, centrum logistyczne Eurocash oraz biurowce Cedet i Lixa A i B (w realizacji).

„Polska, jako wiodący rynek nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej jest jednym z kluczowych rynków europejskich, będących na celowniku koreańskich inwestorów. Według Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu znajdujemy się nawet w pierwszej piątce. Warto zauważyć, że Korea Południowa jest również w czołówce pod względem napływu do Polski bezpośrednich inwestycji zagranicznych spoza Europy. W rankingu PAIH, Korea Południowa zajmuje trzecie miejsce z 53 projektami o łącznej wartości ponad 3 miliardów dolarów, w ramach których powstało ponad 22 tys. miejsc pracy. W Polsce zarejestrowanych jest już około 260 koreańskich przedsiębiorstw. Prym wiodą firmy z sektora produkcyjnego, w szczególności w branży motoryzacyjnej i elektroniki. Znakomitym przykładem jest fabryka firmy SK Innovation. Powstanie ona w Dąbrowie Górniczej, w obrębie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, która z kolei niedawno została wybrana drugą najlepszą strefą ekonomiczną na świecie według rankingu fDi Markets” – mówi Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce.

Toczące się negocjacje w sprawie brexitu zasadniczo nie zniechęcają inwestorów południowokoreańskich, którzy w pierwszym półroczu zainwestowali w Wielkiej Brytanii 1,4 mld euro, ale ich głównym celem w bieżącym roku jest Paryż. Do lipca 2019 roku dokonali zakupu lub prowadzili negocjacje dotyczące nabycia nieruchomości o wartości 4,4 mld euro w stolicy Francji, do czego zachęcają ich przede wszystkim niskie koszty kredytowania oraz opłacalność inwestycji typu positive carry w euro. Inwestorzy z Korei Południowej obecnie zaciągają kredyty we Francji przy oprocentowaniu wynoszącym ok. 100-120 pb w skali roku, natomiast koszty długu w Wielkiej Brytanii wynoszą ok. 250 pb w skali roku. Między innymi z tego względu stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych utrzymują się w paryskim COB na poziomie ok. 3%, natomiast w londyńskim City – ok. 4%.

Według Savills, Paryż cechuje się wysokim poziomem płynności, niskim wskaźnikiem niewynajętej powierzchni biurowej i zróżnicowanym gronem najemców, co przyciąga inwestorów. W pierwszej połowie 2019 roku inwestorzy południowokoreańscy sfinalizowali transakcje zakupu między innymi takich nieruchomości zlokalizowanych we Francji jak Lumière (1,1 mld euro), Tour Europe (280 mln euro) i CBX (450 mln euro), ale pomimo atrakcyjności Paryża zaczęli brać pod uwagę także inne rynki oprócz francuskiego.

„Koreańczycy wykazują chęć inwestowania poza głównymi miastami europejskimi i dywersyfikowania portfeli inwestycyjnych poprzez otwieranie się na nowe sektory, aby skorzystać z bardziej atrakcyjnych stóp kapitalizacji. Niemniej jednak nadal preferują nieruchomości generujące przychody w dłuższej perspektywie i wynajęte najbardziej wiarygodnym i najlepszym najemcom. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów z Korei Południowej cieszy się Europa Środkowo-Wschodnia, gdzie odnotowaliśmy w 2019 roku szereg transakcji, w tym między innymi zakup przez południowokoreański fundusz REIT JR AMC budynku biurowego Nordic Light Trio w Budapeszcie od firmy Skanska za 41 mln euro” – mówi Mike Barnes, Associate, dział badań rynków europejskich w Savills.

„Wysokie oceny wiarygodności kredytowej państw przyczynią się do napływu kapitału do miast nordyckich, co będzie jednak uzależnione od dostępności zabezpieczeń przed zmianami kursu korony szwedzkiej. W najbliższej perspektywie mogą zyskać miasta ze strefy euro takie jak Helsinki i Dublin, a także Kopenhaga ze względu na bliskie powiązanie korony duńskiej z euro” – dodaje Mike Barnes.

„Wobec kompresji stóp kapitalizacji dla najlepszych aktywów w głównych miastach europejskich i coraz silniejszej konkurencji na krajowym rynku inwestycyjnym, inwestorzy południowokoreańscy zaczęli rozważać bardziej kreatywne strategie, które umożliwiłyby uzyskanie oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji. Dywersyfikacja uwzględniająca bardziej peryferyjne rynki i nowe klasy aktywów umożliwi do pewnego stopnia osiągnięcie głównych celów w zakresie oczekiwanego poziomu przychodów, ale Koreańczycy coraz chętniej biorą pod uwagę także bardziej innowacyjne struktury inwestowania, między innymi we współpracy z doświadczonymi zarządcami aktywów w Europie” – mówi Jae Yoon, starszy menadżer, dział doradztwa ds. inwestycji zagranicznych w Savills, Korea.

„Inwestorzy koreańscy oczekują zwrotu z zainwestowanego kapitału w Korei Południowej na poziomie ok. 7.5-8%. To przekłada się na zwrot z kapitału zainwestowanego w Europie wynoszący 6-6,5% przy wykorzystaniu kredytowania na poziomie 60% przed premią z tytułu hedgingu walutowego w wysokości 120 pb pomiędzy euro a koreańskim wonem. W ostatnich miesiącach premia z tytułu hedgingu walutowego nieznacznie się zmniejszyła, co może zahamować apetyt Koreańczyków na nieruchomości w Europie w roku 2020, aczkolwiek wpływ hedgingu łagodzą coraz niższe koszty finansowania w strefie euro” – mówi Tris Larder, współdyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.

„Inwestorzy europejscy również coraz aktywniej rywalizują z inwestorami z Korei Południowej w większości regionów Europy, zwłaszcza w segmencie aktywów o wartości do 200 mln euro” – dodaje Tris Larder.

Źródło: Savills.