Wrocław plasuje się w ścisłej czołówce najdynamiczniej rosnących rynków biurowych w Polsce

W głównych ośrodkach biznesowych, poza Warszawą, powstaje teraz łącznie około 900 tys. mkw. powierzchni biurowych. Z tego we Wrocławiu, który obok Krakowa wiedzie prym w regionach, w budowie jest około 210 tys. mkw. biur. Według danych Walter Herz, zasoby stolicy Dolnego Śląska liczą dziś przeszło 1,1 mln mkw. powierzchni, co stanowi ponad 10 proc. zaplecza biurowego, jakim dysponują największe ośrodki miejskie w kraju. Wrocław należy do wąskiego grona najszybciej rozwijających się rynków biurowych w Polsce. Co roku zwiększa swoją ofertę średnio o kilkanaście procent.

Wysoka chłonność rynku

W pierwszym półroczu bieżącego roku trzy miasta: Kraków, Wrocław i Trójmiasto wygenerowały ponad 70 proc. całkowitego popytu na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych, poza Warszawą. Wolumen transakcji najmu w aglomeracji wrocławskiej był jednak w tym okresie niższy od odnotowanego rok wcześniej w tym samym czasie. – W pierwszej połowie 2019 roku na wrocławskim rynku w większości zawierane były umowy typu pre-let. Przyczyną tego jest brak wolnych biur w gotowych budynkach. Współczynnik powierzchni niewynajętej w mieście obniżył się do poziomu 9 proc. Firmy, które poszukują przestrzeni kilku tysięcy metrów kw. mają trudności ze znalezieniem biura w oddanych biurowcach – informuje Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz.

– Popyt na wrocławskie biura od dwóch lat plasuje się na rekordowo wysokim poziomie. Choć w początkowych miesiącach bieżącego roku zapotrzebowanie na powierzchnię nadal było bardzo duże, kolejne miesiące okazały się słabsze,  co nie oznacza jeszcze, że tegoroczna chłonność rynku okaże się niższa od notowanych w ostatnich latach. Tym bardziej, że oferta rynku biurowego we Wrocławiu stale się zwiększa. Kilka inwestycji, będących w końcowej fazie realizacji, ma zostać oddanych jeszcze w tym roku. A do końca 2021 roku rynek wrocławski wzrośnie o około 250 tys. mkw. biur. Duże firmy deweloperskie szykują już następne projekty we Wrocławiu, które dostarczą na rynek kolejne 100 tys. mkw. – dodaje Mateusz Strzelecki.

Nowe biurowce

Na wrocławski rynek weszły w tym roku m.in. takie budynki jak City One, Żmigrodzka 83, STReet Point, SQ Business Center Wrocław, czy ostatnio ukończony przez Cavatinę Holding kompleks Carbon Tower, oferujący ponad 19 tys. mkw. powierzchni.

Pierwsi najemcy wprowadzają się też już do biurowca Nowy Targ firmy Skanska. Inwestycja, która usytuowana jest między placami Nowy Targ i Dominikańskim w południowej części Wrocławia, przyniosła ponad 21 tys. mkw. powierzchni.

Przy ulicy Powstańców Śląskich i Szczęśliwej we Wrocławiu Skanska prowadzi również budowę projektu Centrum Południe, w którym docelowo znajdzie się około 85 tys. mkw. powierzchni. W pierwszym etapie budowy powstają dwa budynki, które przyniosą ponad 26 tys. mkw. biur. Ich realizacja ma się zakończyć w drugim kwartale 2020 roku.

Kompleksy w trakcie realizacji

W stolicy Dolnego Śląska powstają najwyższej klasy obiekty biurowe, które są jednymi z największych kompleksów w Polsce. Nowe projekty oparte są na najnowszych rozwiązaniach technologicznych oraz ekologicznych i coraz częściej budowane w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Jednym z nich jest inwestycja firmy Vastint, budowa której ma zakończyć się w grudniu br. Realizacja drugiej fazy projektu Business Garden Wrocław, położonego przy ulicy Legnickiej, przyniesie 79 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. To największa inwestycja, która realizowana jest aktualnie w miastach regionalnych, poza Warszawą. Kompleks zaoferuje łącznie 117 tys. mkw. powierzchni.

Echo Investment realizuje zaś przy ulicy Na Ostatnim Groszu inwestycję West 4 Business Hub. Obiekt, który dostarczy przeszło 80 tys. mkw. powierzchni biurowej, stanowi kontynuację inwestycji, w której powstały budynki West Gate i West Link. W pierwszym biurowcu West 4 Business Hub, który ma zostać oddany w trzecim kwartale 2020 roku, znajdzie się ponad 15,5 tys. mkw. powierzchni.  Deweloper zapowiedział już rozpoczęcie jeszcze w tym roku budowy swojej następnej inwestycji we Wrocławiu.

Przed końcem 2019 roku Grupa Buma planuje natomiast zakończyć budowę drugiego biurowca we wrocławskim kompleksie Cu Office, położonym przy ulicy Jaworskiej. W czwartym kwartale br. budynek dostarczy 10,6 tys. mkw. powierzchni biurowej. W centrum Wrocławia trakcie budowy jest również biurowiec City 2 firmy Archicom, który w drugim kwartale 2020 roku przyniesie miastu kolejne 12 tys. mkw. biur.

Planowane obiekty

W planach są też następne, duże projekty. Firma i2 Development przygotowuje do budowy wielofunkcyjny obiekt, w którym powstaną lokale biurowe, mieszkaniowe i usługowe.

Do startu przygotowywane są też inwestycje w Porcie Popowice, który jest jednym z największych obszarów inwestycyjnych we Wrocławiu, obejmującym 14 ha. Plany zakładają, że na tym terenie powstanie ponad 2,5 tysiąca mieszkań, przestrzenie komercyjne oraz rekreacyjne. W tej lokalizacji wkrótce rozpocząć się ma budowa pierwszego budynku biurowego o powierzchni 13 tys. mkw. powierzchni użytkowej. 7-kondygnacyjny obiekt wyróżniać ma przeszklona elewacja z układem pionowych oraz poziomych przesłon, przypominających żyletki, tworzących naprzemienny rytm architektoniczny. Firma Vantage Development planuje zakończyć realizację biurowca do połowy 2021 roku.

Swoją kolejną, wrocławską realizacje szykuje również firma Develia. Na 5,5 ha działce przy ulicy Kolejowej deweloper zamierza wybudować nowoczesny obiekt biurowy.

Usługi dla biznesu najsilniejszą grupą najemców

Największe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe we Wrocławiu zgłaszają firmy z branży IT. Wśród  najemców wybija się sektor BPO/SSC, który nie tylko w stolicy Dolnego Śląska jest głównym najemcą nowoczesnych powierzchni biurowych. Branża zatrudnia w aglomeracji wrocławskiej 48 tys. osób, co stanowi około 15 proc. zatrudnienia w sektorze w Polsce i zajmuje w mieście około połowę dostępnej powierzchni biurowej. W pierwszym półroczu 2019 roku najemcy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu wynajęli w największych ośrodkach w kraju około 190 tys. mkw. biur, generując w tym czasie 25 proc. całkowitego popytu na powierzchnie biurowe. W tym wolumenie najmu największy udział miał Kraków i Wrocław, jako główne ośrodki sektora BPO/SSC w Polsce.

Szerokie plany firm sektorowych świadczą o wysokiej ocenie naszego rynku pod względem inwestycyjnym. Przekłada się to także bezpośrednio na decyzje inwestorów, którzy na naszym rynku realizują projekty biurowe i rozbudowują portfolio posiadanych nieruchomości.

Największe transakcje inwestycyjne

Potwierdzeniem dużego zaangażowania inwestorów we Wrocławiu była m.in. największa transakcja odnotowana w regionach w pierwszej połowie br. Filipiński holding ISOC za prawie 190 mln euro zakupił trzy biurowce wchodzące w skład kompleksu Business Garden we Wrocławiu oraz gdański Argon usytuowany w kompleksie biurowym Alchemia.

Podobnie, jak na wszystkich największych rynkach regionalnych w Polsce, we Wrocławiu dynamicznie rozwija się także zasób powierzchni flexi. Międzynarodowi operatorzy elastycznych biur zwiększają w mieście swój potencjał. W drugim kwartale br. m.in. Spaces, coworkingowy dostawca kreatywnej przestrzeni do pracy wynajął w wielofunkcyjnym centrum Wroclavia 2,7 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Źródło: Walter Herz.

Co dalej z rynkiem nieruchomości biurowych? Czego chcą najemcy i w jaki sposób spowolnienie gospodarcze mogłoby wpłynąć na deweloperów? O możliwościach i zagrożeniach dla biznesu oraz niepewnej sytuacji politycznej na świecie – rozmawiali szefowie europejskich oddziałów firmy doradczej na rynku nieruchomości Cresa, którzy na swoim dorocznym zjeździe spotkali się w Warszawie.

Spowolnienie, nie załamanie rynku
W Europie widać już symptomy spowolnienia gospodarczego, które przekłada się, choć na razie w niewielkim stopniu, na rynek powierzchni biurowej – takie obserwacje w swoich krajach poczyniło kilku przedstawicieli europejskich oddziałów Cresy. Po Niemczech, tendencja najwyraźniej widoczna jest w Holandii. – Niektóre firmy, zwłaszcza z branży motoryzacyjnej i dostawcy w branży nowych technologii zaczynają odczuwać spadek zamówień. Z tego względu część naszych klientów przygotowuje się na pogorszenie koniunktury na rynku – mówi Johan Martens, Dyrektor firmy Cresa z Holandii. – W minionym roku odnotowaliśmy na rynku biurowym dynamiczny wzrost, który jednak spowolnił w niektórych regionach kraju wskutek ograniczonej podaży nowych obiektów. Rynek rozwija się głównie na terenie Randstadu, który obejmuje aglomeracje Amsterdamu, Rotterdamu, Hagi i Utrechtu. Rozwijają się także miasta średniej wielkości poza Randstadem.

Najlepiej sytuacja zdaje się wyglądać w Polsce i w Hiszpanii, których rynki biurowe nie odczuły, jak do tej pory, żadnego spowolnienia gospodarczego. Popyt we Francji utrzymuje się na wysokim poziomie. – 2018 rok był bardzo dobry pod względem popytu, który wyniósł ok. 2,5 mln mkw. i był wyższy od średniej dziesięcioletniej o 230 tys. mkw. Odnotowaliśmy w tym czasie aż 81 dużych, na ponad 5 tys. mkw., transakcji najmu. Wskaźnik pustostanów na największym rynku, tj. w regionie Île-de-France wynosi obecnie 5,3 proc., a w Paryżu – 1,8 proc. i jest najniższy od 10 lat. Niemniej jednak wolumen transakcji najmu zmniejszył się w pierwszej połowie 2019 roku o 15 proc., głównie z powodu niewystarczającej podaży powierzchni biurowej – mówi Thibault De Gueltzl, Dyrektor Zarządzający firmy Cresa z Francji.

Rynek wynajmującego
Szefowie oddziałów Cresy w Europie Środkowej i Zachodniej nadal dostrzegają duży potencjał rynku biurowego w regionie. Większość z nich mówi o rynku wynajmującego lub o rynku w równowadze. Dotyczy to w szczególności rynku biurowego na Węgrzech, gdzie średni wskaźnik pustostanów wynosi tylko 6,5 proc., a stawki czynszu gwałtownie rosną, przy jednoczesnym ograniczaniu przez wynajmujących pakietów zachęt. – Powstaje wiele nowych inwestycji i zawierane są umowy przednajmu na znaczne powierzchnie. Więksi najemcy, chcąc zagwarantować sobie pożądaną powierzchnię w wybranym budynku, zaczynają rozglądać się po rynku już dwa albo trzy lata przed wygaśnięciem obecnej umowy najmu. Dzisiaj najważniejsze nie jest uzyskanie dla klienta tylko najlepszych możliwych warunków, ale w ogóle pozyskanie dla niego powierzchni, której poszukuje – mówi Valter Kalaus, Partner Zarządzający firmy Cresa z Węgier.

Tymczasem Hiszpanie preferują przede wszystkim biura o wysokim standardzie, zlokalizowane w centrach miast. – Dlatego w Madrycie obserwujemy obecnie brak równowagi pomiędzy podażą a popytem. Najemcy poszukują obiektów o wysokim standardzie w najbardziej atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach, ale ich podaż jest niewystarczająca w stosunku do popytu. To samo dotyczy Barcelony. Dlatego, chcąc zaspokoić oczekiwania najemców, właściciele budynków są zmuszeni do ich modernizacji – mówi Cruz Guijosa, Dyrektor firmy Cresa z Hiszpanii. – W centrum Madrytu brakuje już wolnych gruntów inwestycyjnych, dlatego nowe inwestycje zaczynają powstawać w dalszych lokalizacjach. Oddanie do użytku tych budynków powinno przywrócić równowagę pomiędzy popytem a podażą, mimo iż nowe obiekty będą powstawały poza centrum miast – dodaje.

Szybka reakcja na potrzeby najemców
Nieco inaczej wygląda sytuacja na rynku biurowym w Belgii, gdzie mamy do czynienia z dominującą pozycją najemcy oraz nadpodażą niewynajętych starszych budynków w niektórych lokalizacjach. Dodatkowo firmy ograniczają ilość zajmowanej powierzchni. – Najemcy powierzchni biurowych nadal dążą do redukcji kosztów, a jednocześnie do zapewnienia elastycznego środowiska pracy, które umożliwiłoby im pozyskanie nowych pracowników i zatrzymanie dotychczasowych. Chcąc pozyskać i zatrzymać najemców, wynajmujący starają się poszerzać ofertę usług w parkach biznesowych, zapewniając między innymi elastyczne biurka, strefy spotkań, punkty gastronomiczne itp. Najemcy będą mogli w ten sposób zmniejszyć metraż zajmowanej powierzchni i uzyskać oszczędności, a jednocześnie skorzystać z oferowanych usług lub powierzchni stosownie do potrzeb – wyjaśnia Anthony Huygen, Partner firmy Cresa z Belgii.

Biuro w Unii
Wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej nadal może być szansą na pozyskanie nowych najemców biurowych dla europejskich miast. Jest wiele firm działających w sektorze finansowym, które muszą mieć biuro na terenie UE, aby prowadzić określoną działalność – dla innych może to być po prostu rozwiązanie bardziej korzystne biznesowo. Jednym z beneficjentów tych zmian jest Holandia, gdzie w związku ze zbliżającym się brexitem swoje oddziały otworzyło już około 100 firm. Niewielki wpływ brexitu na rynek biurowy widoczny jest już również w Polsce i we Francji. Pomimo niepewności związanej z brexitem, rynki biurowe w całej Wielkiej Brytanii, a zwłaszcza w Londynie, odnotowują duże zainteresowanie najemców powierzchnią biurową.

W stronę najmu elastycznego
Jednym z driverów rynku nowoczesnej powierzchni biurowej w Europie jest sektor IT i nowych technologii, który już od dłuższego czasu zwiększa zatrudnienie. Na tę branżę, jako jedną z wiodących w kraju, wskazali przedstawiciele Francji, Węgier, Polski i Wielkiej Brytanii. Przy czym w dwóch ostatnich krajach wśród najemców bardzo aktywne są również instytucje finansowe. We Francji popyt na powierzchnię biurową nadal generują start-upy, a w Belgii – sektor publiczny. Popyt utrzymuje się na wysokim poziomie w całej Europie, ale modele wykorzystywania i wynajmowania powierzchni ulegają zmianie, a firmy oczekują większej elastyczności w zakresie nieruchomości.

Stosunkowo nowym, ale bardzo dynamicznie rozwijającym się trendem w niektórych krajach Europy jest powstawanie powierzchni współdzielonych i coworkingowych. W pierwszej połowie 2019 roku operatorzy coworkingowi odpowiadali za ok. 8 proc. absorpcji na rynku biurowym Hiszpanii. W Europie wśród liderów coworkingu wymienia się Londyn, Paryż i Warszawę. W pierwszej połowie 2019 roku udział powierzchni coworkingowej w wolumenie najmu obejmującym największe transakcje w regionie Île-de-France wyniósł 62 proc.

– Na brytyjskim rynku obserwujemy nie tylko bardzo szybki wzrost popularności coworkingu, ale także różnego rodzaju elastycznych form najmu. W samym Londynie jest już ponad 600 operatorów oferujących elastyczną powierzchnię. Obecnie koncentrują się na innych miastach w Wielkiej Brytanii i zwiększeniu w nich swojej obecności. Popyt wśród najemców na tego typu powierzchnie utrzymuje się na wysokim poziomie, o czym świadczą wskaźniki wynajętej powierzchni w centrach coworkingowych wynoszące ok. 80-90 proc. – mówi Shaun Dawson, Dyrektor Działu Badań i Analiz w firmie DeVono Cresa z Wielkiej Brytanii.

Co dalej?
Jak w obecnej sytuacji makroekonomicznej odnajdzie się Polska? Czy spowolnienie gospodarcze dotrze również nad Wisłę? – Mamy pełną świadomość wpływu światowej polityki i gospodarki na nasz kraj. Pozostaje jednak wiele pytań i niepewności – co dalej z brexitem czy toczącymi się wojnami handlowymi? Jak konflikt gospodarczy między USA i Chinami wpłynie na naszego największego partnera, czyli Niemcy, a pośrednio również na Polskę? – zastanawia się Piotr Kaszyński, Partner Zarządzający w Cresa Polska. – Dzisiaj trudno odpowiedzieć na te pytania, dlatego skupiamy się na obecnej sytuacji, a ta jest bardzo dobra. W Polsce nie widać żadnych oznak spowolnienia. Rynek powierzchni biurowej odnotowuje kolejne rekordy. W drugim kwartale tego roku w Warszawie odnotowaliśmy najwyższy w historii kwartalny najem na poziomie ponad 265 tys. mkw. Obserwujemy dynamiczny wzrost sektora usług dla biznesu zarówno w stolicy, jak i na rynkach regionalnych. Wzrasta liczba projektów mixed-use, a duże zainteresowanie inwestorów kapitałowych stymuluje deweloperów do większej aktywności – podsumowuje szef Cresa Polska.

Autorami raportu są eksperci z Cresa Polska.

Autor: Raport JLL, Urzędu Miasta Łodzi i HAYS Poland.