W magazynach na poważnie zaczynają myśleć o komforcie pracy zatrudnionych.

• Boiska do siatkówki czy koszykówki, strefy relaksu jak w nowoczesnych biurach, a nawet przedszkole – to obecnie oczekiwane i już spotykane „wyposażenie” parków magazynowych.
• Zarządzający przestrzeniami magazynowymi robią bardzo wiele, aby komfort pracy był tam wysoki, coraz częściej to standardy znane do tej pory z biur.
• Czynnikiem decydującym o lokalizacji parku magazynowego nie jest już infrastruktura i dobre drogi, a dostępność ludzi, którzy będą chcieli w obiekcie pracować.

W magazynie jak w biurze

Najemcy we współpracy z właścicielami obiektów magazynowych bardzo wiele robią, żeby ludzie chcieli u nich pracować i nie dali się skaptować konkurencyjnej firmie. W większości dużych parków magazynowych normą jest już darmowy dowóz do pracy i do domu, podobnie jak bezpłatne lub mocno dofinansowane posiłki. To jednak dopiero początek listy pozapłacowych profitów oferowanych chętnym do pracy w magazynach.

– Obsługujemy w Polsce prawie 5 miliomów m² powierzchni parków logistycznych i coraz częściej spotykamy się z oczekiwaniami, aby warunki zapewniane pracownikom najemców były jak najwyższe. Realizujemy coraz więcej zamówień związanych z usługami tzw. hospitality. Jest ogromny nacisk na różne udogodnienia. Chodzi tu np. o modernizację sposobu ogrzewania, poprawę komfortu cieplnego, montaż klimatyzacji, nawilżania, stworzenie przyjemnych kantyn czy dobrze wyposażonych stref relaksu i wypoczynku. Wszystko po to, żeby skusić pracownika i stworzyć warunki, w których będzie się czuł dobrze. Centra logistyczne doganiają biura, jeśli chodzi o standard i warunki pracy. Obiekty są wyposażane w zielone dachy ze strefami chillout, boiska do siatkówki czy koszykówki, pracującym oferowane są nawet przerwy grupowe po to, żeby mogli wspólnie rozegrać mecz. W jednym z parków, który będziemy obsługiwać, równocześnie z magazynem powstaje przedszkole dla dzieci pracujących tam rodziców – mówi Marta Zgnilec Kierownik Grupy Projektowej w SPIE Building Solutions.

 Już nie drogi, a ludzie

Do niedawna czynnikami decydującymi o lokalizacji nowego magazynu była bliskość autostrady, przecięcia ważnych szlaków komunikacyjnych, dobry poziom infrastruktury, ew. przychylność samorządów. Teraz decydują ludzie, a dokładnie dostępność siły roboczej. Parki magazynowe powstają tam, gdzie są możliwości pozyskania pracowników.

 Wg eksperta SPIE dawniej niemal w ogóle nie zwracano uwagi na komfort pracy w magazynie. Normą była niska temperatura, słabe ogrzewanie, brak wydajnej wentylacji czy miejsc wypoczynku. Obecnie przeprowadzane są liczne modernizacje istniejących obiektów magazynowych mające na celu zwiększenie komfortu pracy czy bezpieczeństwa. Trendem, który wiąże się z tym jest także stawianie na proekologiczne rozwiązania. Wiele z nich ma na celu obniżanie kosztów, ale coraz częściej chodzi też o budowanie wizerunku nowoczesnego, przyjaznego środowisku miejsca. To także ma zachęcić ludzi do pracy w takim miejscu.

– Właściciele centrów logistycznych zlecają nam wprowadzenie szeregu rozwiązań mających za zadanie wygenerowanie w perspektywie oszczędności np. wymianę oświetlenia na ledowe, montaż instalacji solarnych, instalację automatycznych odczytów zużycia mediów czy stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Pojazdy elektryczne są pożądane, bo zapewniają pracującym wygodne i komfortowe poruszanie się po parku logistycznym nie zanieczyszczając przy tym środowiska – w przypadku obiektów, które mają 100 tys. m2 to bardzo ważne – mówi Marta Zgnilec ze SPIE Building Solutions.

Czas zawsze był najważniejszy. Teraz presja jeszcze wzrosła.

Posiadanie odpowiednio zmotywowanej i zadowolonej z pracy załogi warunkuje sukces obiektu magazynowego. W czasach, kiedy kupujący przez internet chcą dostawy jak najszybciej, najlepiej następnego dnia po zakupie, odpowiednio duża i „zaopiekowana” załoga jest kluczowa dla powodzenia biznesu. Bardzo wysokie są też wymagania od ludzi odpowiadających za serwis awaryjny.

 – W przypadku dużych parków magazynowych są oczekiwania, żeby w przypadku awarii poza godzinami obecności personelu w obiekcie ekipa serwisowa pojawiała się w jak najkrótszym czasie. 30 minut staje się standardem. Jeszcze ważniejsza jest jednak prewencja i kontrola instalacji pozwalająca uniknąć awarii. Wszystko po to, żeby wyeliminować przestoje, uniknąć nieprzewidzialnych zdarzeń. Oczywiście do tego potrzeba wieloletniego doświadczenia i elastyczności. Dla przykładu, wszelkie przeglądy, w których konieczne jest wyłączenie mediów, wykonywane są w tym samym czasie, są skomasowane, po to, żeby obiekt miał jak najmniej przestojów w pracy. W magazynach zawsze czas był priorytetem, ale teraz presja jeszcze wzrosła. Obsługujemy firmy, które dostarczają towar do klienta w dniu zakupu – tam przestój w pracy magazynu jest nieakceptowalny – Marta Zgnilec ze SPIE Building Solutions.

Powierzchnia magazynowa w Polsce w tym roku przekroczy liczbę 20 mln m² – takie szacunki pojawiły się w raporcie „Market Outlook” przygotowanym przez monitorującą rynek firmę CBRE. Tylko w tym roku przybędzie ponad 1,8 mln m² powierzchni magazynowej. Wzrost jest napędzany przez rozwój rynku e-commerce, który jest wynikiem zmiany przyzwyczajeń zakupowych Polaków coraz chętniej zaopatrujących się w internecie. Nie bez znaczenia jest też legislacja (rozszerzany zakaz handlu w niedziele), czy też po prostu rosnąca konsumpcja. To wszystko powoduje dynamiczny wzrost zapotrzebowania na powierzchnię magazynową. Nie brakuje inwestorów umiejących szybko budować nowoczesne przestrzenie logistyczne, są za to poważne obawy, czy będzie w nich miał kto pracować.

Źródło: SPIE Building Solutions.

Eden Retail Park (GLA – 10 000 mkw.) w Zgorzelcu (Polska) pokazał doskonałe wyniki w pierwszych dwóch miesiącach po przebudowie. Według wyników z 2019 r. najemcy, którzy kontynuowali pracę podczas przebudowy parku handlowego, wykazali wzrost obrotów w porównaniu z rokiem poprzednim. Zatem początek 2020 r. pokazał jeszcze bardziej imponujące wyniki. Ogólnie obroty parku handlowego w styczniu 2020 r. wzrosły o 24,4% w porównaniu do stycznia 2019 r.

Udane było również otwarcie nowego sklepu Decathlon (1900 mkw.) w połowie grudnia ubiegłego roku. Jest jednym z największych detalistów i producentów artykułów sportowych na świecie. „Tylko w pierwszy weekend około 6 000 klientów odwiedziło sklep”, skomentował Mirosław Żurawski, Kierownik ds. Rozwoju Decathlon Sp. z o.o.
Zgodnie z informacjami przekazanymi przez Action „umowa najmu została podpisana dla obszaru zlokalizowanego w odnowionym Eden Park. Koniec ubiegłego roku był dla nich udany. Ten sklep jest jedną z 63 lokalizacji handlowych Action w Polsce i zgodnie z grudniowymi wynikami średnia kontrola zakupów znacznie przekroczyła ich oczekiwania”.

„Sukces komercyjny tego projektu został z góry określony przez korzystne położenie nieruchomości, w pobliżu granicy niemieckiej i miasta Görlitz, co zapewniło stały napływ nabywców z sąsiedniego kraju. Dalsza przebudowa galerii na park handlowy niewątpliwie ożywiła obiekt. Zwiększona powierzchnia i nowe popularne marki wraz z ulepszoną nawigacją i wizualizacją sprawiły, że park handlowy jest bardziej przyjazny dla klientów. Wszystko to stało się możliwe dzięki efektywnej współpracy z naszymi najemcami. Tak więc ostatecznie dochodzimy do sytuacji, w której wygrywają wygrani, ponieważ park handlowy zapewnia naszym kupującym najlepszą i najszerszą ofertę w okolicy, podczas gdy działalność najemców rośnie”, powiedział Maxim Shkolnick, Partner funduszu inwestycyjnego Focus Estate Fund.

Warto przypomnieć, że przebudowa parku handlowego została zakończona w połowie grudnia 2019 r., Najemcami są znane międzynarodowe i lokalne marki, takie jak: Decathlon (1900 mkw.), Jysk (1026 mkw.), Action (867 mkw.), Chiński Market (1,344 mkw.), Dyskont Meblowy Lord (874 mkw.), Komfort (565 mkw.).

W Słubicach rozpoczęła się budowa nowego centrum magazynowo-produkcyjnego Hillwood Polska. Hala o powierzchni ok. 21,5 tys. mkw. zostanie oddana do użytku w trzecim kwartale tego roku. Jest to w ciągu ostatnich kilku lat już kolejna inwestycja realizowana przez Hillwood w Lubuskiem.

Hillwood Słubice to budynek magazynowy klasy A o powierzchni 21 467 mkw. Obiekt powstanie bezpośrednio przy drodze krajowej nr 29, tylko 2 km od węzła „Świecko” na autostradzie A2. Centrum Słubic oddalone jest od terenu inwestycji o 4,5 km, natomiast przejście graniczne Słubice – Frankfurt o 5 km.

Nowa hala będzie w pełni dostosowana do potrzeb magazynowych i produkcyjnych zarówno dużych jak i małych firm. Powierzchnia minimalnego modułu do wynajęcia wynosi 2 200 mkw.

„Słubice korzystają ze swojego strategicznego położenia w Europie oraz dostępności komunikacyjnej. Są ważnym ośrodkiem spedycyjnym i logistycznym. Działalność firm wspierana jest także przez Kostrzyńsko-Słubicką Specjalną Strefę Ekonomiczną. Miasto należy również do Euroregionu Pro Europa Viadrina, który za jeden głównych celów stawia sobie rozwój aglomeracji Frankfurtu nad Odrą i Słubic. Poza tym gmina chce wspierać konkurencyjne i innowacyjne firmy. W tym celu m.in. rozwija infrastrukturę techniczną oraz dba o wysoki standard techniczny ulic i dróg. Jednym ze strategicznych celów samorządu jest też rozwój kapitału ludzkiego, co dodatkowo podnosi atrakcyjność Słubic jako miejsca prowadzenia działalności gospodarczej” – mówi Hubert Michalak, Prezes Zarządu Hillwood Polska.

Centrum w Słubicach nie będzie pierwszym wybudowanym przez Hillwood w Lubuskiem. W 2019 roku firma wybudowała w Świebodzinie nowoczesny magazyn dla firmy Moto-Profil. Wcześniej powstały również obiekty magazynowo-produkcyjne wybudowane przez Hillwood w Krośnie Odrzańskim oraz Świecku.

Inwestowanie kapitału w nieruchomości jest rozsądnym wyborem. To lokata, która będzie procentować na długie lata i – o ile odpowiednio zarządzana – będzie przynosić właścicielowi stały, comiesięczny dochód.

Dysponując odpowiednim budżetem możemy pokusić się o jego zainwestowanie w zakup mieszkania lub lokalu użytkowego pod wynajem. Niemniej należy przemyśleć, czy lepszą inwestycją będzie zakup mieszkania czy lokalu. Obie opcje mają swoje zalety i wady, zatem warto mieć świadomość, która będzie dla nas bardziej odpowiednia.

Mieszkanie na wynajem
Na zakup mieszkania z myślą o późniejszym wynajmie decyduje się coraz większa liczba osób dysponująca odpowiednim budżetem. Jakie mieszkanie sprawdzi się najlepiej? To zależy, czy ma to być mieszkanie stricte na wynajem, czy może ma ono być wynajmowane wyłącznie przez kilka lat, do zwrotu z inwestycji, a później przekazane np. dzieciom. Jeśli w przyszłości chcemy korzystać w zakupionego mieszkania lub udostępnić je członkom rodziny, warto pokusić się o zakup rozkładowego, co najmniej dwupokojowego mieszkania z dostępem do windy i parkingu. Lokalizacja powinna odpowiadać naszym indywidualnym preferencjom.
Jeśli natomiast mieszkanie ma przynosić wyłącznie zyski, warto wybrać taką lokalizację, która będzie atrakcyjna dla większej ilości osób poszukujących M do wynajęcia. Z pewnością najłatwiej można wynająć mieszkanie zlokalizowane w ścisłym centrum miasta, blisko rynku lub punktów handlowo-usługowych oraz dużych galerii handlowych. Takie lokalizacje często przyciągają młode osoby, które prowadzą aktywne życie towarzyskie oraz pracujące, dla których istotny jest szybki dostęp do centrum miasta.
Bardzo dobrze sprawdzają się także mieszkania usytuowane blisko uczelni wyższych. Takie lokalizacje są szczególnie atrakcyjne dla studentów, którzy często chcą mieszkać blisko swojej uczelni.
Opłacalne jest zakupienie mieszkania do remontu, które można dostosować do współczesnych standardów. Zdecydowanie najlepiej poszukiwać mieszkań rozkładowych, gdzie wejście do każdego pokoju możliwe jest bezpośrednio z korytarza. Dzięki takiemu rozwiązaniu mieszkanie będzie mogło zostać wynajęte większej liczbie osób. Jeśli mieszkanie jest nierozkładowe, najpewniej na jego wynajem zdecydują się raczej pary.
Osobna kuchnia może w tym przypadku stanowić dodatkowy atut, gdyż w sytuacji, gdy mieszkanie będą zamieszkiwać dwie lub trzy osoby, będą mogły one niezależnie od siebie przygotować dla siebie posiłek i udać się do swojego pokoju.
Istotne, aby mieszkanie było usytuowane w okolicy o bogatej infrastrukturze. Bliskość sklepów, lokali usługowych, aptek, przychodni itp. z pewnością będzie stanowiło duży atut. Bardzo istotną kwestią jest także bliskość komunikacji miejskiej, natomiast w przypadku osób zmotoryzowanych – dostęp do nieodpłatnego parkingu w pobliżu bloku.
Winda w budynku będzie z pewnością udogodnieniem, na które wielu najemców zwróci uwagę.

Inwestowanie w mieszkania do wynajęcia niewątpliwie zyskało na popularności. Przyczyniło się to do większej dostępności lokali mieszkalnych na rynku. Najemcy mogą wybierać spośród licznych ofert, co z punktu widzenia najemcy jest oczywiście atrakcyjne, jednak dla wynajmujących stanowi to konkurencję. Często aby wyróżnić swoje mieszkanie i przyciągnąć najemców, właściciele mieszkań na wynajem decydują się na obniżenie ceny wynajmu, pobieranie niższej kaucji lub zachęcają wyższym standardem.

Lokal użytkowy na wynajem
Inną opcją inwestycji kapitału jest zakup lokalu użytkowego z myślą o późniejszym wynajmie. Jest to oczywiście również bardzo atrakcyjna i procentująca w dłuższej perspektywie lat inwestycja. Oferta lokali użytkowych do wynajęcia jest przy tym zdecydowanie bardziej uboga, niż oferta mieszkań na wynajem. Oznacza to, że konkurencja na rynku nie jest tak duża, jak w przypadku segmentu mieszkaniowego. Niemniej jednak decydując się na zakup lokalu użytkowego, należy wziąć pod uwagę kilka bardzo ważnych czynników.
Kluczowa w przypadku lokali użytkowych wydaje się być lokalizacja. Nie zawsze ścisłe centrum miasta będzie najlepszym wyborem. Z racji tego, że coraz większa liczba Polaków jako środka komunikacji używa własnego samochodu, ścisłe centrum miasta, często mocno zakorkowane, nie zachęca do odwiedzin. Osoby zmotoryzowane coraz chętniej wybierają lokale, które posiadają własny parking (lub nieodpłatny parking położony w pobliżu lokalu użytkowego) oraz dojazd do nich nie wiąże się z koniecznością stania w długiej kolejce samochodów.
Oczywiście ścisłe centrum broni się swoją atrakcyjnością – w zależności od miasta, na przykład w przypadku Wrocławia  w ścisłym centrum doskonale sprawdzają się kawiarnie, restauracje oraz inne lokale gastronomiczne czy kluby.
Kolejną ważną rzeczą jest wspomniany wyżej parking. Zdecydowanie lepszym wyborem będzie zakup lokalu, który posiada choćby jedno lub dwa miejsca parkingowe, które najemca mógłby przeznaczyć na potrzeby klientów. Zadowalająca będzie także lokalizacja, gdzie w niewielkiej odległości od lokalu istnieje możliwość zaparkowania pojazdu bez przeszkód.
Opłaty w przypadku lokali użytkowych także stanowią fundamentalne kryterium wyboru. Najemcy poza lokalizacją zwrócą uwagę na to, z jakimi comiesięcznymi opłatami będą musieli się liczyć. Istotny jest zarówno czynsz, jak również opłaty za media oraz kaucja.
Nie należy zapominać o rozkładzie samego lokalu. Najlepiej sprawdzi się lokal o otwartej przestrzeni, co da najemcy możliwość samodzielnej aranżacji i ewentualnego postawienia ścianek działowych (o ile istnieje taka możliwość). Najemcy zwrócą również uwagę na to, czy lokal posiada duże, przeszklone witryny. W wielu branżach jest to istotna kwestia, która daje możliwość dodatkowego zareklamowania swojej oferty w witrynie lokalu.
Dość istotną chociaż często zapominaną kwestią jest umowa. O ile w przypadku mieszkań umowy często są dość proste, zawierają jedynie informację o wysokości czynszu i opłat za media, okresu wypowiedzenia itp., o tyle w przypadku umów z firmami (a to nimi będą najemcy lokalu użytkowego), umowy są najczęściej dużo bardziej skomplikowane i zawierają szczegółowe informacje oraz zapisy prawne. Konieczne jest także sporządzenie protokołu na temat stanu lokalu. Niejednokrotnie potrzebna może okazać się pomoc prawna lub notarialna, co stanowi dla właściciela lokalu na wynajem dodatkowy koszt, z którym musi się liczyć.

Wybór odnośnie tego, czy lepiej zainwestować w lokal użytkowy czy może mieszkanie do wynajęcia, nie jest wcale prosty. Należy wciąż pod uwagę, jaka grupa odbiorcza byłaby dla nas bardziej odpowiednia – osoby prywatne, czy może firmy poszukujące lokalu pod swoją działalność. Dodatkowo ważny jest kapitał, jaki dysponujemy. Oferta w segmencie mieszkaniowym jest obecnie zdecydowanie bardziej bogata, a co za tym idzie, możemy zakupić mieszkanie na możliwości naszego portfela. W przypadku lokali użytkowych wybór jest mniejszy i obecni właściciele, którzy nie posiadają aż tak dużej konkurencji na rynku, mogą dyktować wyższe ceny sprzedaży.
Przemyślana inwestycja – zarówno w przypadku mieszkania jak i lokalu użytkowego – może stanowić bardzo atrakcyjne źródło comiesięcznego dochodu, która w dalszej perspektywie czasu będzie procentować.

Redakcja
komercja24.pl