W czasach niepewności jedno jest pewne – skala wpływu pandemii COVID-19 będzie zależała od tego, jak długo gospodarka będzie wychodziła z recesji. Rynek nieruchomości już w I kwartale odczuł skutki „zamrożenia” gospodarki, choć w niewielkim stopniu. Najbliższe kwartały zweryfikują obraz rynku. W najnowszym raporcie eksperci Knight Frank zastanawiają się jak będzie wyglądał sektor biurowy w epoce post-COVID-19, analizując czynniki wpływające na poszczególne grupy jego uczestników: najemców, właścicieli obiektów biurowych oraz deweloperów.

Umowy z elastycznymi warunkami na celowniku najemców

Po pierwszym szoku związanym z przestawieniem się z tradycyjnego trybu pracy na pracę zdalną oraz wzrostem niepewności w wielu sektorach gospodarki, najemcy rozpoczęli poszukiwania dogodnych rozwiązań, które wpłynęłyby na zachowanie stabilności finansowej firmy oraz takich, które sprawdzą się w nowej rzeczywistości po pandemii. Redukcja zatrudnienia oraz wprowadzenie na stałe home office w przypadku niektórych pracowników, prawdopodobnie wpłyną w najbliższej przyszłości na zrewidowanie zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Część najemców może w krótkim okresie zdecydować się na podnajem zajmowanej powierzchni lub renegocjacje podpisanej umowy typu prelease (pod kątem wielkości powierzchni najmu, jak i warunków finansowych).

W dłuższej perspektywie zakładamy, że najemcy będą preferowali elastyczne umowy najmu np. pod względem ich długości czy możliwości wprowadzenia „zapasowych” przestrzeni. Możemy również spodziewać się wprowadzenia zmian w aranżacji przestrzeni biurowych poprzez zwiększenie powierzchni przypadającej na pracownika, wstawienia większych biurek czy podwyższenia przegród biurkowych. Prawdopodobnie wielu najemców rozważy wprowadzenie modelu typu activity-based workplaces, zakładającego podział przestrzeni biurowej na kilka obszarów, z których pracownicy wybierają najbardziej odpowiadający ich potrzebom, np. praca zespołowa, praca indywidualna, tele- i wideokonferencje.

Dylemat właścicieli – balans pomiędzy utrzymaniem płynności i najemców

W krótkiej perspektywie wielu właścicieli budynków biurowych odczuje negatywne skutki pandemii. Wielu najemców powierzchni biurowych zaczyna zwracać się do wynajmujących z prośbą o obniżenie zobowiązań czynszowych lub o udzielenie okresów bezczynszowych w związku z ograniczeniem działalności.

Można oczekiwać, że obecna sytuacja na rynku wymusi na właścicielach budynków konieczność uelastycznienia swojej postawy w zakresie długości trwania umów, zachęt w postaci dopłaty do kosztów aranżacji czy okresów bezczynszowych, zarówno w przypadku negocjacji nowych umów, jak i renegocjacji

istniejących. Zapewne rozszerzone i doprecyzowane zostaną ustalenia dotyczące np. skutków działania tzw. siły wyższej (force majeure) czy aspektów związanych z ewentualnym wystąpieniem nagłych przerw w działaniu firmy wynikłych ze zdarzeń losowych, czyli warunków, które do tej pory uważano za czysto teoretyczne.

W najbliższej przyszłości niewykluczone również jest wprowadzenie kultury miejsca pracy, która ogranicza, a docelowo eliminuje tzw. prezenteizm pracowników, polegający na obecności w pracy mimo choroby z obawy przed negatywnymi konsekwencjami wyciąganymi przez pracodawcę w przypadku niestawienia się w biurze. Po doświadczeniach związanych z pandemią, dużą wagę będzie się przywiązywać do jakości powietrza w budynkach, której zagwarantowanie wiązać się będzie z poniesieniem dodatkowych kosztów, aby zapewnić wydajność systemu wentylacji czy klimatyzacji na najwyższym poziomie. Niewykluczone, że w przyszłości właściciele będą zmuszeni do posiadania np. certyfikatów czystości.

Bolączki deweloperów – opóźnienia dostaw i niedobór rąk do pracy

Sektor budowlany nie został dotychczas objęty restrykcyjnymi obostrzeniami, dlatego większość budów jest kontynuowana. Niemniej jednak w związku ze spowolnieniem wydawania pozwoleń opóźnić się może realizacja niektórych projektów. Ponadto, w najbliższym czasie deweloperzy mogą się mierzyć z problemami związanymi z dostępnością materiałów budowlanych, spowodowanych naruszeniem płynności łańcucha dostaw z zagranicy. W związku z powrotem do domu części ukraińskich pracowników i absencjami pracowników, pozostającymi w domach, aby opiekować się dziećmi w czasie zamknięcia szkół, odczuwane są również braki kadrowe. Gdyby ten scenariusz się nasilił, można oczekiwać opóźnień w terminach rozpoczęcia budów.

Źródło: Knight Frank.

W ostatnim czasie znacząco wzrosło zainteresowanie e-arbitrażem. Z powodu pandemii i odroczenia rozpraw w sądach powszechnych, coraz więcej firm decyduje się na korzystanie z innych możliwości rozpatrywania spraw spornych. Firmy wnoszą o rozstrzygnięcie konfliktów z kontrahentami na kilkaset złotych, ale także na ponad 100 tys. złotych. Wyroki zapadają w 3 tygodnie, a zaległa płatność trafia od dłużnika na konto firmy. O tym, jakie korzyści niesie e-arbitraż opowiada Robert Szczepanek, współtwórca Ultima Ratio, Pierwszego Elektronicznego Sądu Polubownego przy Stowarzyszeniu Notariuszy RP.

Firmy z branży transportowej, budowalnej, nieruchomości czy usługowej z powodu pandemii koronawirusa coraz częściej mają trudności z utrzymaniem płynności finansowej. Co gorsza, w związku z wprowadzonymi obostrzeniami sądy powszechne zawiesiły rozpatrywanie spraw, a co za tym idzie przedsiębiorcom ciężko jest obecnie dochodzić swoich praw, a to dopiero początek potencjalnego paraliżu. W optymistycznym scenariuszu, gdy opadnie kurz, na wokandzie zrobi się spory korek, w pesymistycznym, nasz wymiar sprawiedliwości będzie przypominał brazylijski, gdzie na załatwienie czeka blisko 100 milionów spraw. Ratunkiem może okazać się elektroniczny arbitraż. Dlaczego? Jest kilka powodów.

Skuteczność

„Elektroniczne sądy arbitrażowe, w tym także Ultima Ratio, działają na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o sądach polubownych. Są więc alternatywnym wobec sądów państwowych sposobem rozpoznawania sporów. Rozstrzygnięcie sądu arbitrażowego ma taką samą moc prawną, jak decyzja sądu powszechnego. Jeśli dłużnik nie wykona wyroku, wystarczy wnieść orzeczenie do sądu apelacyjnego o nadanie mu klauzuli wykonalności. Takie wnioski rozpoznawane są zwykle na posiedzeniach niejawnych, a średni czas ich załatwienia to około półtora miesiąca.” – komentuje Robert Szczepanek, współtwórca Ultima Ratio, Pierwszego Elektronicznego Sądu Polubownego przy Stowarzyszeniu Notariuszy RP.

Szybkość, wyrok po 14 dniach w e-sądach arbitrażowych

Elektroniczne sądy arbitrażowe działają znacznie szybciej niż sądy powszechne, którym wydanie wyroku w sprawach gospodarczych zajmuje od kilkunastu do kilkudziesięciu miesięcy! W przypadku Ultima Ratio arbitrzy – notariusze przeszkoleni przez Stowarzyszenie Notariuszy RP – mają, zgodnie z regulaminem, 3 tygodnie na wydanie wyroku. Warto jednak zaznaczyć, że jak pokazuje praktyka, średni czas trwania sprawy to aktualnie 14 dni. Oznacza to, że – doliczając, czas potrzebny na nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności przez sąd apelacyjny, jeśli dłużnik nie wykona od razu wyroku, czyli około półtora miesiąca – pozwany już po dwóch miesiącach od złożenia pozwu może odzyskać dług od niesolidnego kontrahenta. Po potwierdzeniu wyroku przez sąd apelacyjny, do akcji wkraczają komornicy, a oni działają efektywnie i co ważne szybko. Zgodnie z różnymi statystykami po roku od zaistnienia opóźnienia w płatności jest tylko 10% szans na odzyskanie długu.

Dłużnik nie opóźni celowo postępowania  

„W sądach powszechnych dłużnicy celowo wnoszą sprzeciwy do nakazów zapłaty czy odpowiedzi na pozwy. Można to zrobić za darmo, a zdecydowanie opóźnia to wydanie wyroku. W Ultima Ratio od momentu doręczenia pozwu za pośrednictwem poczty elektronicznej pozwany ma siedem dni na sformułowanie swojej odpowiedzi. Aby ukrócić celowe opóźnianie postępowania, za przedstawienie przez pozwanego kontrargumentów elektroniczne sądy arbitrażowe pobierają opłatę w takiej samej wysokości, jak opłata od pozwu. Dzięki temu istnieje mniejsze ryzyko gry na czas – wniesienie odpowiedzi na pozew zależy bowiem od tego, na ile pozwany jest przekonany co do siły swoich argumentów.- dodaje Robert Szczepanek, współtwórca Ultima Ratio, Pierwszego Elektronicznego Sądu Polubownego przy Stowarzyszeniu Notariuszy RP.

Niższe koszty e-arbitrażu nawet o 70%

Pobierane opłaty związane z prowadzeniem sprawy są niższe niż w sądach powszechnych, szczególnie dla spraw dotyczących zaległych płatności na sumę powyżej 100 tys. złotych. W Ultima Ratio arbitrzy rozstrzygają konflikty dotyczące płatności o wartości zarówno 500 złotych jak i 150 tys. złotych. Dodatkowo nie ma wydatków związanych z koniecznością stawienia się w sądzie – koszty delegacji – a co za tym idzie nieobecnością osób decyzyjnych w pracy. Nie ma też kosztów druku i wysyłki pism ani zaliczek na świadków. To pozwala znacznie ulżyć kieszeni przedsiębiorców – według różnych wyliczeń elektroniczny sąd arbitrażowy może być nawet do 70% tańszy niż sąd powszechny.

Cały proces zdalnie i online

Elektroniczne sądy arbitrażowe, takie jak Ultima Ratio, z definicji działają jedynie w sposób zdalny. Sprawy rozpoznawane są wyłącznie przez internet – nie ma budynku, w którym trzeba się stawić, ani rozpraw, na które trzeba dojechać. Całe postępowanie toczy się online, a wszystkie czynności można załatwić bez wychodzenia z biura, a nawet z domu. To duże ułatwienie w obecnej sytuacji – panującej epidemii koronawirusa – gdy priorytetem jest ograniczenie kontaktów z innymi. – dodaje Robert Szczepanek, współtwórca Ultima Ratio, Pierwszego Elektronicznego Sądu Polubownego przy Stowarzyszeniu Notariuszy RP.

Zwyczajowo w elektronicznych sądach arbitrażowych wszystkie czynności, od złożenia pozwu, przez przedstawienie materiału dowodowego, po wydanie wyroku wykonywane są za pośrednictwem specjalnej platformy cyfrowej, której zabezpieczenia są porównywalne do tych, stosowanych w systemach bankowości elektronicznej. Dzięki porozumieniu z Ministerstwem Cyfryzacji, w Ultima Ratio strony potwierdzają swoją tożsamość poprzez Profil Zaufany, podpis kwalifikowany oraz e-dowód. Cały materiał dowodowy jest przesyłany za pośrednictwem bezpiecznych łącz, a arbitrzy mogą kontaktować się ze stronami korzystając ze specjalnie dedykowanego czatu.

Nieodwołalność zapisu arbitrażowego

Po podpisaniu umowy w której zawarto tzw. klauzulę arbitrażową, strona nie może się już później z arbitrażu ani wycofać, ani zmienić zdania, chyba, że za zgodą drugiej strony. Zapis arbitrażowy jest przez prawo traktowany tak samo, jak inne istotne zapisy kontraktu, na przykład ilość towaru, cena czy gwarancja jakości. Sprawa z zapisem na Ultima Ratio może więc toczyć się tylko w Ultima Ratio. Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, gdyby trafiła ona do sądu powszechnego, sąd ten musiałby ją na wstępie odrzucić, na zarzut drugiej strony.

Źródło: Ultima Ratio.

Drugie z badań ankietowych dotyczących wpływu pandemii Covid-19 na globalny rynek nieruchomości, przeprowadzone przez firmę doradczą Savills wśród dyrektorów działów badań i analiz Savills, wskazuje na nieznaczną poprawę nastrojów.

Udział respondentów oceniających wpływ pandemii na rynek nieruchomości jako bardzo negatywny spadł z 29% (zgodnie z badaniem przeprowadzonym na koniec marca br.). do 19%, natomiast udział respondentów oceniających wpływ pandemii na poziomie umiarkowanie negatywnym wzrósł z 67% do 74%.

Nastroje w Chinach nieznacznie się poprawiły. W pierwszej połowie kwietnia, wraz ze spadkiem wskaźnika nowych zakażeń, wzrosła aktywność na rynku najmu nieruchomości handlowych i biurowych. Wskaźniki wykorzystania powierzchni również wzrosły dzięki otwarciu większej liczby biur i sklepów, ale nadal utrzymują się poniżej normalnych poziomów wskutek obowiązującego nakazu zachowania dystansu społecznego. Szybki spadek zakażeń wpływa pozytywnie także na nastroje rynkowe w Korei Południowej i Wietnamie, gdzie określane są już jako neutralne.

Celem najnowszego badania jest przegląd nastrojów na 31 rynkach świata* na podstawie oceny sytuacji w poszczególnych regionach przez dyrektorów działów badań i analiz Savills. Prezentowane wyniki dotyczą badania przeprowadzonego 15 kwietnia 2020 roku.

Czynsze

Stawki czynszu utrzymują się na stabilnym poziomie w 60% sektorów i krajów biorących udział w badaniu, przy czym w sektorze biurowym czynsze pozostają na stabilnym poziomie w 71% krajów w przypadku budynków biurowych. Największymi beneficjentami są najemcy powierzchni handlowych, którzy mogą liczyć na różne formy zwolnienia z płatności czynszu w 80% krajów. Kolejnym popularnym rozwiązaniem jest odroczenie płatności kosztów eksploatacyjnych i zmiana struktury płatności – korzystają z niego właściciele nieruchomości handlowych w 40% krajów.

Popyt na rynkach najmu

Dynamika popytu uległa zmianie na wielu rynkach praktycznie z dnia na dzień. Jednak wraz z pierwszymi sygnałami wskazującymi na szczyt epidemii w wielu krajach, obserwujemy oznaki stabilizacji w niektórych sektorach. Popyt wśród najemców na powierzchnie biurowe utrzymuje się na stabilnym poziomie w 42% krajów, natomiast umiarkowane spadki dotyczą 55% rynków. Wyniki te świadczą o znacznej poprawie w porównaniu z końcem marca, gdy na umiarkowane spadki wskazało 70% respondentów.

Aktywność inwestycyjna

Z przeprowadzonego badania wynika, że wolumeny transakcji inwestycyjnych są niższe, ale nie spadają już tak gwałtownie jak w marcu. W pierwszej połowie kwietnia nie odnotowano zmian w aktywności inwestycyjnej w 44% krajów. Wolumeny transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości biurowych nie uległy zmianie od końca marca w niemal połowie krajów uwzględnionych w badaniu – wcześniej na umiarkowane lub duże spadki aktywności inwestycyjnej wskazywali respondenci z 73% krajów.

Ceny nieruchomości

Pandemia zasadniczo nie wpłynęła dotychczas na wartości nieruchomości – w 63% krajów uwzględnionych w badaniu nie zmieniły się, aczkolwiek wolumeny transakcyjne były niewielkie. W obecnej sytuacji nie dziwi to, że ceny nieruchomości logistycznych i obiektów z sektora opieki zdrowotnej utrzymały się na dotychczasowym poziomie bądź wzrosły odpowiednio w 87% i 95% analizowanych krajów. Popyt na nieruchomości w obu sektorach utrzyma się na wysokim poziomie w dającej się przewidzieć przyszłości, wpływając pozytywnie na ich wartość. Ceny nieruchomości biurowych i mieszkaniowych nie uległy zmianie w ponad dwóch trzecich krajów.

Wsparcie państwa

Na działania ze strony państwa w postaci obniżki podatków od nieruchomości lub tymczasowy zakaz eksmisji wskazują respondenci z 59% krajów uwzględnionych w badaniu.

Sophie Chick, dyrektor działu badań globalnych w Savills, powiedziała: „Od czasu naszego poprzedniego badania przeprowadzonego pod koniec marca liczba zachorowań na Covid-19 na całym świecie wzrosła ponad dwukrotnie, ale wraz osiągnięciem szczytu nowych zakażeń w wielu krajach, zaczynamy mieć większą jasność. Obecnie coraz częściej myślimy o przyszłości – w kilku krajach otwarte zostały sektory gospodarki, które nie są uważane za niezbędne.

W wielu krajach nadal obowiązuje izolacja, ale dopiero przyszłość pokaże, jakie będą długofalowe skutki pandemii Covid-19. Zdaniem wielu komentatorów świat będzie zupełnie inny. Przymusowa izolacja przyspieszyła upowszechnienie technologii komunikacyjnych i elastycznego modelu pracy z domu. Łańcuchy dostaw poddawane są analizie, czego efektem może być intensyfikacja działań zmierzających do lokowania działalności we własnym kraju lub w krajach sąsiednich przez producentów zainteresowanych dywersyfikacją sieci dostaw; niemniej jednak tempo zmian może spowolnić ze względu na konsumentów, dla których cena jest istotnym czynnikiem. Docenia się obecnie znaczenie dostępu do prywatnej przestrzeni zewnętrznej lub dużej przestrzeni ogólnodostępnej, a także do Wi-Fi i możliwości pracy z domu. Zdrowie i dobre samopoczucie, które już przed pandemią były w centrum naszych zainteresowań, mają teraz priorytetowe znaczenie dla nas wszystkich. Zmiany sposobu, w jaki pracujemy i spędzamy wolny czas, będą miały wpływ na rynki nieruchomości na całym świecie”.

Mat Oakley, dyrektor działu badań rynków nieruchomości komercyjnych w Savills w Wielkiej Brytanii i Europie, dodaje: „Niektóre kraje europejskie stopniowo łagodzą obostrzenia, co daje podstawy do optymizmu w dłuższej perspektywie, ale mimo to obserwujemy bardzo dużą ostrożność. Sytuacja na europejskich rynkach biurowych jest w dużym stopniu stabilna i odzwierciedla globalne trendy wśród najemców. Branże logistyczna i opieki zdrowotnej odnotowują zasadniczo wzrosty, a skutki pandemii Covid-19 są najbardziej dotkliwe dla sektorów handlowego i rozrywkowego, które stają się beneficjentami pomocy państwa.

Aktywność inwestycyjna w dużym stopniu sprowadza się do transakcji dotyczących najlepszych aktywów zawieranych przez inwestorów krajowych na rodzimych rynkach. Inwestorzy oportunistyczni szukają obniżek, ale wielu jest rozczarowanych brakiem większych przecen na większości rynków”.

Źródło: Savills.

Firma doradcza Cresa przygotowała raport „Retail Occupier Economics 2019”. Jest to kompendium wiedzy na temat ostatnich lat rynku handlowego w Polsce. Najemcy i inni gracze branżowi mogą w nim znaleźć informacje na temat zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce, nasycenia i potencjału handlowego największych aglomeracji, a także dane dotyczące planowanej podaży, liczby nowych marek oraz listę obiektów i rozbudów ukończonych w ubiegłym roku.

– Raport jest naszą cykliczną publikacją. Z perspektywy aktualnej sytuacji ubiegły rok był stabilnym okresem dla rynku handlowego i – mimo zakazu handlu w niedziele – odnotował dobre wyniki. Znalezienie obecnie rozwiązania zabezpieczającego interesy najemców i wynajmujących, przywrócenie płynności finansowej, zachowanie miejsc pracy oraz większe wsparcie ze strony ustawodawcy będą kluczowymi kwestiami w najbliższych dniach i tygodniach. Coraz częściej podnoszonym tematem przez branżę jest także umożliwienie czasowego przywrócenia handlowych niedziel, aby złagodzić skutki obecnego kryzysu – mówi Szymon Łukasik, Dyrektor działu reprezentacji najemców handlowych w firmie Cresa Polska.

– Plany najemców i deweloperów z pewnością zostaną zweryfikowane z powodu wyhamowania gospodarczego spowodowanego epidemią COVID-19. Spowolni się proces dostarczania nowej powierzchni na rynek oraz jej komercjalizacji. Z pewnością wzrośnie wartość rynku e-commerce. Jednak wszyscy gracze rynku handlowego będą chcieli szybko, oczywiście w miarę możliwości, powrócić na tory normalnego funkcjonowania i stabilnego rozwoju – mówi Magdalena Sadal, Dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa branży handlowej w firmie Cresa Polska, autorka raportu.

W 2019 roku przybyło w Polsce 28 nowych obiektów handlowych o łącznej powierzchni 406 tys. mkw. GLA. Tym samym łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej przekroczyły 15 mln mkw. GLA. Największym obiektem handlowym otwartym w 2019 roku była Galeria Młociny (76 tys. mkw. GLA), a największą rozbudową było powiększenie Morskiego Parku Handlowego o 16,5 tys. mkw. (do 58 tys. mkw. GLA) i powiększenie Centrum Janki o 11,9 tys. mkw. GLA (do 94 tys. mkw. GLA).

– W każdej kategorii przybyło nowej powierzchni handlowej – dzięki otwarciu nowych galerii, parków i centrów wyprzedażowych oraz rozbudowaniu istniejących obiektów. Warto zauważyć, że niemal jedną trzecią ubiegłorocznej podaży stanowiła powierzchnia nowo otwartych hipermarketów budowlanych i meblowych – mówi Magdalena Sadal.

– Mimo największej dynamiki przyrostu powierzchni handlowej miasta poniżej 100 tys. mieszkańców dalej notują zdecydowanie niższe wskaźniki nasycenia. W najbliższych dwóch latach ok. 33% planowanej podaży przypadnie na miasta poniżej 50 tys. mieszkańców. Plany te mogą zostać zweryfikowane lub opóźnione w związku z obecną sytuacją spowodowaną wyhamowaniem gospodarczym – komentuje Magdalena Sadal.

Popyt na powierzchnię handlową utrzymał się na stabilnym poziomie. W 2019 roku odnotowano 31 nowych marek i konceptów handlowo-usługowych. W sumie w ostatnich 5 latach do Polski weszło niemal 150 nowych marek, podczas gdy wycofało się 29. Świadczy to o atrakcyjności polskiego rynku handlowego, który wciąż charakteryzuje się dużym potencjałem, zwłaszcza w branży modowej.

– W 2019 roku umocnił się trend polaryzacji na rynku najmu w centrach handlowych. Najlepsze obiekty utrzymały swoje pozycje, podczas gdy słabsze obiekty były zmuszone do większej elastyczności, zwłaszcza w kwestiach strategii najmu i oferowanych stawek. Warszawski rynek handlowy coraz bardziej dystansuje pozostałe rynki największych aglomeracji pod względem stawek czynszów prime. Stawki są stabilne, ale różnica powiększa się. Jeszcze w latach 2011-2012 stawki warszawskie były dwukrotnie wyższe niż w pozostałych aglomeracjach. Natomiast w ostatnich trzech latach różnica ta powiększyła się do niemal trzykrotności – mówi Szymon Łukasik.

Średni wskaźnik poziomu pustostanów był stabilny, na koniec 2019 r. wynosił 3,9% (PRRF, badanie centrów handlowych w 18 największych miastach, które stanowią 60% rynku powierzchni handlowej w Polsce). Wzrost wolnej powierzchni w centrach handlowych o 0,3 punktu procentowego w drugiej połowie 2019 roku spowodowany był głównie zmniejszaniem powierzchni hipermarketów Tesco oraz zamknięciem hipermarketu tej sieci w centrum handlowym Europa Centralna. Wpływ na poziom pustostanów miało także wyjście Leroy Merlin z Bonarka City Center w Krakowie oraz utrzymujący się wakat po sklepie Praktiker w Częstochowie.

Źródło: Cresa Polska.

Wyniki najnowszego badania RICS, Poland Commercial Property Monitor, za I kw. 2020 r. pokazują, zgodnie z przewidywaniami, wyraźne osłabienie oczekiwań wobec rynku w związku z trwającą pandemią.

Wskaźnik sentymentu najemców spadł do -15 w pierwszym kwartale roku, w porównaniu do +1 w ostatnich 3 miesiącach 2019 i jest to najniższy wskaźnik od 2015 r. Mimo to odnotowany został wzrost popytu ze strony najemców zarówno w sektorze przemysłowym, jak i biurowym, w całym badanym okresie, należy jednak zauważyć, że był to czas, w którym następowała intesyfikacja środków podejmowanych przez poszczególne rządy w całej Europie w kierunku ograniczenia funkcjonowania gospodarki.

Znacząco ucierpiały również długofalowe prognozy na przyszłość; uczestnicy badania RICS ograniczyli dwunastomiesięczne oczekiwania wzrostu czynszów we wszystkich obszarach rynku. Oczekuje się, że sektor handlu detalicznego w największym stopniu zostanie dotknięty skutkami pandemii; respondenci przewidują spadek wartości czynszów w tym sektorze o nieco ponad -9% w lokalizacjach drugorzędnych i o -5,5% w lokalizacjach typu prime. Równolegle odnotowany został spadek wartości czynszów biurowych i przemysłowych o ponad 3%, choć oczekuje się, że czynsze dla najlepszych lokalizacji w obu sektorach (przynajmniej na razie) wykażą raczej tendencję w kierunku stagnacji niż spadku.

Wskaźnik sentymentu inwestorów spadł do -5 w pierwszym kwartale, w porównaniu do +14 w czwartym kwartale minionego roku. Także tu, w całościowym ujęciu, wskaźniki odzwierciedlające popyt inwestycyjny w minionych miesiącach sygnalizują niewielki wzrost, chociaż zapytania ze strony kupujących spadły w sektorze detalicznym.

Biorąc pod uwagę obecne obawy dotyczące wpływu pandemii Covid-19 na gospodarkę, nie dziwi fakt, że oczekiwania dotyczące wartości kapitałowych nieruchomości komercyjnych na nadchodzący rok uległy obniżeniu w ciągu kwartału. Uczestnicy badania RICS przewidują, że w nadchodzącym roku spadek wartości będzie miał miejsce na wszystkich drugorzędnych rynkach, szczególnie w sektorze sprzedaży detalicznej. Oczekiwania wobec wartości kapitałowych nieruchomości przemysłowych oraz biurowych są bardziej odporne na kryzys, pozostając w badanym okresie na nieznacznie dodatnim poziomie.

„Polski rynek nieruchomości komercyjnych ma mocne podstawy, co z pewnością pomoże mu w walce z zawirowaniami związanymi z epidemią. Dotychczasowe dane za I kwartał 2020 r. pokazują, że zarówno deweloperzy, jak i najemcy, w wielu obszarach są bardzo aktywni.

Sytuacja na rynku biurowym w Polsce cały czas utrzymuje się na dobrym poziomie. W stolicy ilość wynajętej powierzchni była podobna do tej z zeszłego roku, a w miastach regionalnych było to ponad 220 tys. mkw. powierzchni, co jest drugim najlepszym w historii kwartalnym wynikiem. Sektor logistyczno-przemysłowy, poprzez rozwój branży e-commerce nawet zyskał w obecnej sytuacji. Największe skutki pandemii odczuwalne są oczywiście w obszarze handlu tradycyjnego. Dlatego należy się spodziewać dalszego rozwoju usług online i ich znaczenia dla gospodarki. 

Pomimo spowolnienia na rynku przewidywanego w drugim i trzecim kwartale tego roku, spodziewamy się, że w dłuższej perspektywie zainteresowanie inwestorów Polską się nie zmieni” – Daniel Bienias MRICS, Dyrektor Zarządzający CBRE.

„W ramach przygotowań do ponownego otwarcia gospodarki, spodziewany jest proces stopniowego przejścia do „nowej normalności”, uwzględniający w najbliższych miesiącach jeszcze wiele restrykcji nałożonych w związku z pandemią COVID-19.

W sektorze biurowym już widać, że w II kwartale tego roku najemcy będą przenosić swoich pracowników z powrotem do biur, zachowując odpowiednie środki ostrożności. Docierają do nas wyraźne sygnały, że najemcy zweryfikują swoje zapotrzebowania odnośnie do wielkości powierzchni biurowej oraz jej wykorzystania pod kątem kosztów najmu, wpływu środowiska pracy na zdrowie i dystansu społecznego, które stają się priorytetami. W ostatnim czasie widoczna jest zdecydowana presja na czynsze, ponieważ najemcy biurowi oczekują obniżek w okresie obowiązywania pandemii. W ciągu najbliższych kilku miesięcy popyt na biura może być ograniczony, przy czym już obserwujemy większy nacisk na przedłużenia i renegocjacje umów najmu. Niemniej jednak nowe umowy najmu nadal są zawierane, choć ich wolumen jest mniejszy, gdyż najemcy dostosowują skalę swojej działalności do nowej rzeczywistości.

Ze wszystkich sektorów nieruchomości, najbardziej dotknięty jest rynek handlowy, ponieważ zgodnie z obowiązującymi przepisami najemcy w centrach handlowych o powierzchni przekraczającej 2000 m2 GLA są zwolnieni z płacenia czynszów i opłat eksploatacyjnych do końca okresu pandemii. W efekcie zaistniała istotna rozbieżność w podejściu do właścicieli i najemców, co zwiększyło ryzyko biznesowe obu stron. Szanse na otwarcie placówek handlowych, z zachowaniem oczywiście licznych ograniczeń, są jednak coraz większe. Okres rekonwalescencji rynku detalicznego potrwa zapewne dłużej, co może doprowadzić w rezultacie do ukształtowania się nowego modelu biznesowego sektora handlowego.

Najbardziej odpornym segmentem rynku pozostaje sektor magazynowy ze stosunkowo stabilnymi wynikami i perspektywami.

Podczas pandemii aktywność większości inwestorów działających na rynku nieruchomości uległa znacznemu spowolnieniu, choć obserwuje się pewne zainteresowanie sektorem biurowym i magazynowym. Podsumowując nastroje na rynku, oczekiwana jest dekompresja stóp kapitalizacji i korekty cenowe przede wszystkim w najbardziej dotkniętych sektorach nieruchomości” – Monika Dębska-Pastakia FRICS MRTPI, dyplomowany mediator RICS, Partner, Prezes Zarządu Knight Frank.

„W obliczu sytuacji globalnej pandemii Covid–19 rynek nieruchomości komercyjnych w połowie 1 kw. 2020 roku chwilowo spowolnił. Ma to związek głównie z reakcją na obecną sytuację, w jakiej się wszyscy znaleźliśmy. Brak gotowych rozwiązań i mechanizmów działania w przypadku wystąpienia siły wyższej (jaką z pewnością jest pandemia) doprowadziły do zawieszenia działań wielu firm w różnych sektorach naszej gospodarki. Konsekwencją jest również przesunięcie kluczowych decyzji w czasie dla wielu procesów, jakie były aktywne jeszcze w 1 kw. 2020 roku oraz przejście wielu firm na pracę zdalną. Z pewnością w perspektywie najbliższych kilku miesięcy nie będzie łatwo podać konkretnej prognozy, w jakim kierunku rynek nieruchomości komercyjnych będzie dalej zmierzał. Jednak na tym etapie rozwoju sytuacji możemy potwierdzić, że zmiany spowodowane pandemią będą miały duży wpływ na kształtowanie się nowych trendów rynkowych.

W obliczu globalnej pandemii Covid–19 w sektorze nowoczesnych powierzchni biurowych obserwujemy sporą aktywność podjętych rozmów związanych z renegocjacją umów najmu. Najczęściej podejmowane działania zmierzają do uzyskania dodatkowych upustów czynszowych, które mogą zostać wykorzystane przez najemców jeszcze w 2020 roku w zamian za przedłużenie umowy najmu. Trudno mówić tu o standardach rynkowych, bo każdy proces renegocjacji i uzyskane nowe warunki najmu zależą od konkretnej sytuacji. Jednak z własnego doświadczenia, na podstawie rozmów jakie przeprowadziliśmy w ostatnich kilku tygodniach, możemy potwierdzić, że w przypadku krótkoterminowych przedłużeń dodatkowy pakiet zachęt w postaci zwolnienia z czynszu najmu za powierzchnię biurową waha się w przedziale 1–1,5 miesiąca zwolnienia z czynszu najmu za 9–12 miesięcy przedłużenia umowy. W kontekście przedłużeń długoterminowych (powyżej 3 lat) jest możliwość uzyskania dużo większych oszczędności w zamian za dodatkowe kwestie, które mogą zostać ponownie przenegocjowane w umowie przez obie strony.

Z przeprowadzonego przez Colliers badania (ponad 100 ankietowanych firm), wynika że wielu najemców (ponad 55%) uważa, że długofalowo po ustaniu pandemii popyt na powierzchnie biurowe nie ulegnie zmianie. Około 19% ankietowanych wykazało w swoich odpowiedziach, że może dojść do zmniejszenia zajmowanych obecnie przestrzeni biurowych, a około 12% twierdzi, że zapotrzebowanie na powierzchnię biurową wzrośnie w przyszłości. Jedno jest pewne, praca zdalna w trybie ciągłym nie zdaje egzaminu, a powierzchnia biurowa jest niezbędnym narzędziem dla zachowania optymalizacji pracy nad większością prowadzonych procesów. Co więcej, odpowiednie środowisko pracy wpływa pozytywnie na relacje międzyludzkie, co jest podstawą dla dalszego efektywnego rozwoju wielu firm” – Dorota Kościelniak MRICS, Dyrektor regionalnego wrocławskiego oddziału Colliers International.

Źródło: RICS.