W trzecim kwartale roku można już dostrzec wpływ Covid-19 na wyniki rynku biurowego. O ile pierwsza połowa roku napędzona była negocjacjami rozpoczętymi jeszcze przed pandemią, to obecne dane widocznie już pokazują spowolnienie na rynku. Należy przy tym zaznaczyć, że największych zmian w aktywnościach zarówno deweloperów, jak i najemców oczekujemy w kolejnym roku.

Jednym ze wskaźników, który w pewien sposób odzwierciadla obecny nastrój niepewności i oczekiwania jest popyt. Od lipca do września 2020 roku zdecydowanie osłabło zainteresowanie najemców, którzy w ciągu kwartału wynajęli najmniej powierzchni biurowej od dekady – zaledwie 113 000 m kw. (w I połowie roku było to ok. 334 000 m kw.). Dla porównania analogiczny kwartał w ubiegłym roku zanotował rekordowo wysoki popyt na poziomie 284 000 m kw., ale jednocześnie należy tutaj wspomnieć, że część zasług we wspaniałych wynikach najmu za trzy kwartały ub.r. trzeba przypisać kilku dużym transakcjom. Tak niski wskaźnik popytu nie bez przyczyny związany jest z pandemią oraz niepewnością na rynku. Najemcy świadomie wstrzymują podejmowanie długofalowych decyzji, skłaniając się raczej do pozostania w biurze, które do tej pory zajmowali, niż wynajmowanie przestrzeni w nowej lokalizacji czy ekspansja dodatkowej powierzchni.

Interesująca jest również zmiana w strukturze podpisanych umów. Niemal połowa wynajętej w III kwartale powierzchni w Warszawie stanowiły renegocjacji wcześniejszych umów najmu. Tak wysoki wynik dotychczas niespotykany w historii stołecznego rynku biurowego jest potwierdzeniem, że najemcy wybierają bezpieczniejszą opcję i zostają w dotychczasowych lokalizacjach. Dla porównania w okresie I-III kwartał 2019 roku renegocjacje stanowiły 35% wolumeny transakcji, co wówczas było rekordowym wynikiem. Dodatkowym sygnałem płynącym z rynku, a wskazującym na ograniczenie zainteresowania nową powierzchnią jest zdecydowany spadek udziału umów pre-let, które w minionym kwartale wyniosły zaledwie 4% wolumenu popytu (średnia dla pierwszych trzech kwartałów ub.r. to 27%).

Biorąc pod uwagę podaż nowej powierzchni biurowej, to w III kwartale 2020 roku do użytku oddano ponad 131 000 m kw. w ramach sześciu projektów. Zestawiając to z pierwszym półroczem kiedy w ramach 4 inwestycji na rynek warszawski trafiło 107 000 m kw. nowej powierzchni, wynik jest wysoki. Aktualnie w budowie pozostaje ponad 650 000 m kw. Największymi projektami dostarczonymi na stołeczny rynek w ostatnich trzech miesiącach były: kompleks The HUB (dwa budynki) należący do Ghelamco Poland, który łącznie oferuje ok. 89 000 m kw. biur oraz budynek Biura przy Warzelni kompleksu Browary Warszawskie (24 000 m kw.), zrealizowany przez Echo Investment. Mniej optymistyczny wydaje się wskaźnik komercjalizacji nowych budynków. Projekty ukończone w III kwartale w momencie oddania do użytku były zabezpieczone umowami w 66%, podczas gdy budynki ukończone w pierwszej połowie roku były niemal w pełni wynajęte. Za sprawą wysokiej nowej podaży, całkowite istniejące zasoby biurowe w Warszawie na koniec września 2020 roku przekroczyły 5,8 mln m kw.

Spadek aktywności najemców oraz wysoka podaż nowej powierzchni, która nie była w pełni wynajęta, przełożyły się na wzrost współczynnika pustostanów. Z naszych danych wynika, że na koniec września wyniósł on 9,6%, co przekłada się na niemal 560 000 m kw. dostępnej powierzchni od zaraz. Wzrost o 1,7 pp. do poprzedniego kwartału oznacza poziom najwyższy od dwóch lat. Analizując poszczególne obszary koncentracji wzrost współczynnika pustostanów odnotowano niemal w każdej strefie. Wyjątek stanowiła strefa Zachód, a największa zmiana w strefie Centrum, w której ukończono najwięcej nowych inwestycji.
Faktyczna oferta dostępnej od zaraz powierzchni biurowej jest zdecydowanie szersza. Ostatnie miesiące to bliższa analiza rosnącego trendu, którym jest podnajem. Zmiana modelu pracy wymuszona pandemią, przejście na system hybrydowy oraz pogarszająca się sytuacja gospodarcza wymusiła na niektórych firmach oszacowanie swojego zapotrzebowania na powierzchnię biurową od nowa. Co za tym idzie, niektóre organizacje poszukując oszczędności zdecydowały się ograniczyć zajmowaną powierzchnię i podnająć jej część. Na koniec września 2020 roku na stołecznym rynku oferta podnajmu obejmowała już ponad 100 000 m kw. biur gotowych do wynajęcia od zaraz.

Pomimo zmieniającej się sytuacji rynkowej wywoławcze stawki czynszu na stołecznym rynku wciąż utrzymują się na stabilnym poziomie.

Autor: Bożena Garbarczyk, Straszy Konsulatnt w Dziale Badań Rynku Knight Frank.

Do normalności szybko nie wrócimy.  Jesteśmy wszyscy o tym przekonani i jesteśmy tego świadomi.  Będziemy musieli sobie z tym poradzić. Innego wyjścia nie ma – mówi Wirginia Leszczyńska, COO, DL Invest Group.

Spis treści:
W jaki sposób rygory i ograniczenia wpływają na wynajem i zarządzanie powierzchnią biurową?
Jakie oczekiwania mają najemcy?
Logistyka obroniła się przed kryzysem wywołanym pandemią. Jak Pani prognozuje przyszłość tego sektora? 

DL Invest Group inwestuje w nieruchomości oraz jako właściciel zarządza portfelem nieruchomości o wartości ponad miliarda złotych w postaci: parków handlowych, obiektów biurowych oraz obiektów magazynowo- logistycznych. Jak z tej perspektywy ocenia Pani sytuację nieruchomości komercyjnych?

W naszym portfelu nieruchomości znajdują się wszystkie wymienione kategorie nieruchomości. Była to zamierzona dywersyfikacja. Z jednej strony zapewnia ciągły rozwój firmy i różnorodność projektów, a z drugiej strony stanowi pewien bufor bezpieczeństwa na wypadek kryzysu w jednym z tych segmentów nieruchomości. Korzyści takiej strategii widzimy obecnie. Pandemia wpłynęła na wszystkie segmenty nieruchomości. Obserwujemy zmiany w zachowaniach klientów, pracowników i najemców. W najgorszej sytuacji znalazły się obiekty handlowe. Alternatywą dla centrów handlowych stały się parki handlowe. Obiekty te nie mają części wspólnych. Klienci mogą wejść do sklepu, zrobić zakupy i wyjść bez konieczności przemieszczania się wśród dużej grupy ludzi. W czasie pierwszej fali pandemii parki handlowe były otwarte dla większej liczby osób niż centra handlowe. Najemcy rzadko rezygnowali, a wolną powierzchnię szybko zajmowali nowi.

Podobne zjawisko widzimy w obiektach biurowych. Problemy związane z pandemią zgłaszają nam mniejsi najemcy. Oferujemy im elastyczne rozwiązania. Zmieniamy aranżację. Organizujemy relokację. Najemcy w większości wypadków są świadomi rynku oraz swoich oczekiwań. Kształtują je w większym stopniu potrzeby ich pracowników niż oczekiwania i interesy pośredników. Dlatego najemcy preferują partnera zarządzającego własnym obiektem biurowym a nie zarządcę reprezentującego fundusz inwestycyjny, gdzie komunikacja i elastyczność jest ograniczona.
Bardzo dobrze radzą sobie w tej nowej rzeczywistości najemcy w centrach logistycznych. Niektórzy z nich zgłaszają zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnię.
Przed nami kolejna odsłona pandemii…

Ludzie z branży nieruchomości komercyjnych zdają sobie sprawę, że trzeba wrócić do pozornej normalności i starać się prowadzić działalność w warunkach rygoru sanitarnego i ograniczeń. Znajdujemy się w stanie kolejnej fali pandemii. Tym razem jesteśmy lepiej przygotowani. Świadomość społeczeństwa jest na wyższym poziomie, a deweloperzy i właściciele obiektów są wyposażeni w odpowiednie procedury i środki bezpieczeństwa. Myślę, że koniec roku będzie spokojniejszy i wyjdziemy z tej sytuacji obronną ręką. Powrót do stanu sprzed pandemii potrwać może nawet kilka lat. W tym czasie będziemy musieli żyć z obecnością wirusa i obostrzeniami. Z naszej perspektywy to bardzo ważny okres. Nie ukrywamy, że wypracowane kompetencje oraz jakość będzie miała teraz zasadnicze znaczenie oraz dużo większą wartość niż w czasach prosperity. Cały czas realizujemy nowe projekty, podpisujemy umowy – w pierwszym półroczu było to ponad 55 umów. Jest to potwierdzenie kompetencji oraz zasadności budowy wewnętrznych struktur komercjalizacji, zarządzania oraz developmentu.

W jaki sposób rygory i ograniczenia wpływają na wynajem i zarządzanie powierzchnią biurową?
Firmy nie rezygnują z powierzchni biurowych. Pracownicy tęsknią za powrotem do normalności. Część firm chętnie wróci do biur. Home office, który krótkoterminowo wydawał się dobrym rozwiązaniem, w opinii wielu najemców długoterminowo stanowi poważny problem dla pracowników – brakuje im warunków do pracy, tracą równowagę pomiędzy czasem na obowiązki zawodowe i odpoczynek. Wielu pracowników straciło tę równowagę. Dlatego oczekują pracy biurowej z zastrzeżeniem pełnych rygorów bezpieczeństwa w miejscu pracy. Prawdopodobnie tak się stanie, gdy korporacje i duże firmy uznają, że powrót jest bezpieczny i możliwy.

Staramy się zapewnić w naszych obiektach wszystkie funkcje ułatwiające życie pracownikom, a przez to większe bezpieczeństwo. Biurowiec w którym znajduje się nasza siedziba DL Piano, przy ulicy Roździeńskiego / Wrocławskiej  w Katowicach, jest tego najlepszym przykładem. W obiekcie znajdują się sklepy spożywcze, piekarnia, sklepy z  artykułami domowymi, sklepy z odzieżą, siłownia, przedszkole, gabinet dentystyczny. Tworzą one kompleks spełniający podstawowe potrzeby zakupowe i usługowe nie tylko klienta odwiedzającego obiekt, ale przede wszystkim pracowników firm wynajmujących biura.

Tworzymy również powierzchnie na wynajem krótkookresowy dla firm poszukujących większej elastyczności najmu ze względu na niepewność sytuacji gospodarczej lub strategię firmy.

Jakie oczekiwania mają najemcy?
Najemcy oczekują elastyczności oraz właścicielskiego zarządzania nieruchomością. Chcą pewności i szybkiej reakcji na zmianę ich potrzeb. Spełniamy te oczekiwania jako lokalny deweloper i właściciel nieruchomości. Jest to nasza przewaga konkurencyjna. Najemcy pytają często o dostępność terenów zielonych, mediów czy energooszczędne rozwiązania techniczne. Niekiedy warunkiem podpisania umowy jest spełnienie wymogów ekologicznych. Wychodzimy im naprzeciw. Stworzyliśmy tereny rekreacyjne, gdzie można odpocząć, pograć w piłkę czy poćwiczyć. W naszych budynkach instalujemy panele słoneczne, wykorzystujemy wodę szarą. Przygotowaliśmy miejsca do ładowania samochodów elektrycznych. Przeznaczyliśmy miejsca dla rowerów, a dla ich właścicieli prysznice.

Jest to świadectwo świadomości ekologicznej najemców czy decyzji korporacyjnych?
Współpracujemy ze świadomymi najemcami, jak również z najemcami wspieranymi przez doradców i brokerów. Jedni i drudzy korzystają z wewnętrznych procedur oceny i wynajmu powierzchni. Oczekiwania związane z ekologią są coraz powszechniejsze wśród najemców obiektów biurowych, gdzie optymalizacja kosztów połączona z rozwiązaniami ekologicznymi jest standardem. Coraz częściej spotykamy się z potrzebami ekologicznymi w przypadku obiektów logistycznych i magazynowych. Przykładem ekologicznego podejścia jest kampus logistyczny DL Invest Park Psary w województwie śląskim. Realizujemy go jako partner zarządzający wraz z DHL Supply Chain  w ramach Joint Venture DHL-DL. Budynki wyposażymy w rozwiązania zgodne z polityką GoGreen DHL. Oznacza to obniżanie kosztów eksploatacyjnych poprzez ocieplenie ścian, zastosowanie systemu odzyskiwania deszczówki i recyklingu wody szarej, jak również zmniejszenie emisji zanieczyszczeń dzięki odnawialnym źródłom energii, energooszczędnemu oświetleniu, recyklingowi odpadów czy systemowi ekologicznego pakowania przesyłek. Optymalizowanie kosztów działalności takiego obiektu wymaga od nas wdrożenia strategii zrównoważonego rozwoju. Wszystkie te  działania umożliwiają osiąganie ponadprzeciętnych oszczędności w utrzymaniu nieruchomości.

Logistyka obroniła się przed kryzysem wywołanym pandemią. Jak Pani prognozuje przyszłość tego sektora?
Otrzymujemy dużo zapytań o powierzchnie zarówno logistyczne jak i produkcyjne. Zarezerwowaliśmy już tereny pod te projekty. Do 2024 r. planujemy wybudować 416 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Duże zapotrzebowanie na powierzchnie zgłasza branża e-commerce. Dla tych klientów zbudujemy magazyny w ciągu 2-3 lat. Spodziewamy się dalszego wzrostu tej branży. Otrzymujemy również zapytania o projekty z sektora budownictwa ekologicznego i automotive.
Kryzys jest zagrożeniem, ale i okazją do inwestowania. Pojawią się nieruchomości, które sprostają wyzwaniom pandemii. Jakie kryteria musi spełniać obiekt, by DL Invest Group mógł go kupić?

Najważniejsza jest elastyczność i szybkość działania. Do każdej inwestycji podchodzimy indywidualnie, ponieważ docelowo zostaje ona naszą własnością. Strategia ta różni nas od deweloperów sprzedających obiekt jeszcze w trakcie jego budowy i skupionych na szybkiej komercjalizacji. Naszym założeniem jest budowanie relacji z najemcami w perspektywie ponad 10 lat. Dlatego współpracujemy z najemcami. Znamy ich oczekiwania i możemy szybko na nie reagować.  Najemcy cenią nasze podejście do biznesu i zostają z nami na dłużej, jak Hutchinson czy DHL.
W przypadku nieruchomości kluczowa zawsze jest lokalizacja. Trzeba sporo wysiłku, by znaleźć odpowiednią działkę. Dla branży logistycznej ważna jest infrastruktura, nie tylko w dniu przekazania nieruchomości, lecz w perspektywie 5-10 lat. Ważna jest jej efektywność oraz oddziaływanie inwestycji na lokalną społeczność. Wielu deweloperów tego nie docenia a późniejsze problemy społeczne uderzają wprost w najemców. Dlatego dbamy o każdy szczegół, by uniknąć takiego ryzyka.

Jeśli chodzi o biura, to skupiamy się na centrach z dobrym dojazdem i odpowiednią liczbą miejsc parkingowych. Dodatkowym warunkiem jest możliwość rozwoju handlu i usług, co gwarantuje kompleksowość obiektu. W przypadku parków handlowych skupiamy się na mniejszych miejscowościach, gdzie nie ma silnej konkurencji. Projekty magazynowe i logistyczne planujemy w największych aglomeracjach Polski, podobnie jak obiekty biurowe. Jeśli chodzi o oferty kupna, to otrzymujmy propozycje. Analizujemy je, ale nie podjęliśmy decyzji.

Źródło: DL Invest Group.