Pandemia koronawirusa zmieniła wszystkie sektory gospodarki. Nie inaczej było w sektorze nieruchomości, bo COVID-19 z pewnością wpłynął na zachowania konsumenckie i trendy biznesowe. Warszawski rynek nieruchomości jest niewątpliwie największy w naszym kraju, a wzrost cen za metr kwadratowy stale napędza nieustający popyt.

W roku 2020, na rynku obserwujemy dwa główne trendy:

inwestycyjne zakupy nieruchomości związane z relokacją oszczędności Polaków i zabezpieczeniem ich przed inflacją oraz niskim oprocentowaniem lokat bankowych. Szczególnie popularne są tu lokale premium i apartamenty inwestycyjne w lokalizacjach z potencjałem dużego wzrostu, jak np. warszawska Praga, które można w przyszłości wykorzystać na własne potrzeby, sprzedać lub wynająć,

gigantyczny wzrost zainteresowania mieszkaniami i domami na dobrze skomunikowanych obrzeżach Warszawy, gdzie mamy dobrą infrastrukturę i za cenę ciasnego lokalu w centrum, zakupimy duże komfortowe mieszkanie z balkonem lub ogródkiem.
Jak wyglądały zachowania konsumentów na stołecznym rynku w bieżącym roku?

Przede wszystkim – relokacja oszczędności

Niskie stopy procentowe utrudniły instytucjom finansowym oferowanie atrakcyjnych produktów depozytowych. Tylko od lutego Polacy wycofali z banków ponad 64 mld zł, a to – jak podaje NBP – więcej niż 1 /5 wszystkich zgromadzonych na depozytach terminowych środków. Wszystko przez pogarszające się na lokatach warunki. Utrata 3 proc. wartości kapitału rocznie przy procencie składanym oznaczała, że nasze oszczędności stopnieją o połowę w zaledwie 15 lat. Dlatego bieżący rok jest rekordowym dla lokowania kapitału w nieruchomości.Eksperci finansowi uważają, że nieruchomości to nadal dobra lokata kapitału. Za ponad połowę majątków światowych milionerów odpowiadają nieruchomości – wynika z raportu Knight Frank.

– Co więcej, udział nieruchomości w portfelach rósł w ostatnim roku najmocniej, bo ludzie zamożni szykowali się na mające nadejść gospodarcze zawirowania, mimo że nikt nie mógł spodziewać się wybuchu pandemii – podkreśla Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

Zainteresowanie dotyczy głównie mieszkań jeszcze w budowie, które będą gotowe w 2022 r. Ze względu na to, że ceny mieszkań nie spadają – tym bardziej w otoczeniu rosnącej inflacji oraz przy niskich stopach procentowych – zawsze będzie można sprzedać je drożej, wynająć lub wykorzystać do zamieszkania. Co ciekawe, równie dużym sukcesem okazały się emitowane w 2020 r. przez firmy deweloperskie obligacje, których publiczne emisje biją rekordy sprzedażowe.

W samym III kw. br. w ten sposób pozyskano ok. pół miliarda złotych na przyszłe inwestycje. W przyszłym roku również nie należy spodziewać się wzrostu oprocentowania lokat bankowych, bo stopy procentowe powinny utrzymać się na dotychczasowym, rekordowo niskim poziomie.

Jak szacuje JLL Polska, do 2018 r. co roku zakupy mieszkań przez fundusze nie przekraczały kwoty 150 mln EUR, by w 2019 przekroczyć pułap 250 mln EUR, a licząc razem z transakcjami na rynku domów studenckich – ponad 350 mln EUR.
Sprzedaż mieszkań

Jak podają analitycy JLL – między lipcem a wrześniem deweloperzy sprzedali na nich w sumie 13,3 tys. lokali, co było liczbą niemal dwukrotnie wyższą niż we wcześniejszym kwartale obejmującym lockdown. Stabilizację w branży potwierdzają opublikowane już wcześniej przez wiodących deweloperów dane sprzedażowe za III kwartał. 16 firm deweloperskich notowanych na GPW sprzedali wespół niemal 6 tys. mieszkań, co stanowi wynik zaledwie o 2,4% gorszy niż rok temu. Doskonale radzili sobie także gracze spoza warszawskiego parkietu. Niektórzy po zsumowaniu wyników z 9 miesięcy są na plusie w porównaniu z rokiem ubiegłym. Chociażby Grupa Murapol, która podbiła ubiegłoroczny rezultat o 12,5%.

Natomiast z ankiety przeprowadzonej wśród użytkowników serwisu Morizon.pl wynika, że wciąż przybywa osób, które dopiero zaczynają poszukiwania nieruchomości. Odsetek osób, które zainicjowały ten proces w październiku wynosił aż 57%. To o 3 punkty procentowe więcej niż w marcu – czasie nadejścia pierwszej fali koronawirusa. W tym samym okresie wzrósł odsetek osób, które szukają najlepszej dla siebie nieruchomości dłużej niż pół roku – w marcu było to 24% ogółu poszukujących, a w październiku już 27%.

Covid-19 nie spowodował też obniżek cen na rynku pierwotnym, wręcz przeciwnie spodziewane są dalsze ich wzrosty. Jak podaje Emmerson Evaluation, w samej Warszawie w ciągu ostatnich dwóch lat mieszkania podrożały o 15,7% i nic nie zapowiada zmiany. Przeciętna cena mkw. lokali na stołecznym rynku pierwotnym w I półroczu osiągnęła rekordowe 10,7 tys. zł, a to o 5,6 proc. więcej niż pod koniec 2019 r.

Inwestycje w centrum miasta

Stabilizację w branży potwierdzają opublikowane już wcześniej przez wiodących deweloperów dane sprzedażowe za III kwartał. 16 firm deweloperskich notowanych na GPW sprzedali wespół niemal 6 tys. mieszkań, co stanowi wynik zaledwie o 2,4% gorszy niż rok temu. Doskonale radzili sobie także gracze spoza warszawskiego parkietu. Niektórzy po zsumowaniu wyników z 9 miesięcy są na plusie w porównaniu z rokiem ubiegłym. Chociażby Grupa Murapol, która podbiła ubiegłoroczny rezultat o 12,5%.

Jednak najatrakcyjniejsze w tym segmencie inwestycyjnym są grunty, obiekty klasy premium i małe apartamenty w przyszłościowych rozwojowych lokalizacjach, jak np. warszawska Praga czy Powiśle. Potwierdzają to sukcesy sprzedażowe inwestycji takich firm, jak: Atal, Mostostal, Marvipol, Skanska,Kreator Dom Invest czy Nexity Polska.

– Notujemy dobrą sprzedaż i duże zainteresowanie inwestycją Bliska Residence na warszawskiej Pradze, która posiada 196 klimatyzowanych apartamentów o metrażach 20 i 35 m2. To tylko potwierdza, jak dobrze sprzedają się przemyślane inwestycje w dobrej okolicy i jak duże jest zainteresowanie przez inwestorów poszukujących atrakcyjnej formy lokowania kapitału w lokale na wynajem. Druga połowa nabywców szuka bardziej atrakcyjnych mieszkań, aby wykorzystać pod własne potrzeby np. przekazać dzieciom lub w przyszłości odsprzedać, chroniąc swoje oszczędności przed inflacją – mówi Klaudia Siarkiewicz, Prezes Kreator Dom Invest.

Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, największym, pozytywnym zaskoczeniem w danych za 2020 jest fakt, iż deweloperzy rozpoczęli budowę właściwie takiej samej liczby mieszkań jak w 2019 roku (wzrost o 1,3%). Większość transakcji w tym, segmencie realizowana jest za tzw “gotówkę” gdzie klienci nie wymagają wsparcia kredytowego banków. Wyraźnie widać tu inwestorów szukających bezpiecznej alternatywy dla lokaty oszczędności.

Boom na mieszkania na obrzeżach Warszawy
Wskaźniki zakupowe pokazują również kolejną bardzo ważną tendencję – coraz więcej rodzin poszukuje dla siebie większych metraży w zielonej przestrzeni z ogródkiem lub balkonem, za cenę ciasnego mieszkania w centrum. Pandemia zmieniła preferencje mieszkaniowe, a wyspecjalizowani deweloperzy wiedzą, jak najlepiej wykorzystać atuty lokalizacji, pozostawiając do dyspozycji większą i bardziej zaciszną przestrzeń, która daje poczucie prywatności.
W dobie pandemii dom stał się nie tylko schronieniem, ale też często biurem, szkołą, placem zabaw, restauracją czy też miejscem do uprawiania sportu i relaksu. Spędzamy w mieszkaniach więcej czasu, dlatego ich stan i dopasowanie do potrzeb stały się niezwykle ważne – potwierdza najnowszy raport „Mieszkania pod ścianą” przygotowany przez Grupa Kingfisher oraz Castorama Polska.
Pandemia Covid-19 zdecydowanie zaostrzyła subiektywną ocenę warunków mieszkaniowych przez Polaków – obecnie 32% respondentów twierdzi, że stało się to dla nich jeszcze ważniejsze. Respondenci wymienili jako najczęściej spotykany problem, który „pogorszyła” epidemia koronawirusa: zbyt zatłoczone mieszkania (58% respondentów).
– Lockdown unaocznił nam, jak to, co w zasadzie akceptujemy na co dzień, może stać się poważnym problemem podczas przymusowego zamknięcia w domu – informuje Paweł Świętochowski, prezes Fundacji Castorama.
Natomiast z analizy serwisu Morizon.pl wynika, że w III kwartale roku klienci zakupowi zintensyfikowali poszukiwania, dążąc do nadrobienia straconego czasu przez wprowadzony w Polsce lockdown. We wrześniu łączna liczba zapytań o oferty sprzedaży mieszkań, domów i działek była tylko o 2% niższa niż w bardzo dobrym wrześniu ub. roku
Oprócz lokalizacji, równie ważna jest zabudowa. Obecnie popularnością cieszą się kameralne osiedla z kilkupiętrową nowoczesną zabudową z naturalnymi surowcami na elewacjach, zawierające zadbaną i uporządkowaną zieleń na patio. Przestrzeń wspólna jest bardzo ważnym elementem, gdyż zapewnia możliwość rekreacji zarówno dla dorosłych, jak i dla dzieci, zwiększając jednocześnie bezpieczeństwo. Niezwykle doceniane przez klientów stały się przydomowe ogródki i balkony. W zasadzie każdy metr kwadratowy, z którego możemy swobodnie korzystać na zewnątrz, pozostając jednak w domu coraz bardziej zyskuje na znaczeniu.
-Taką inwestycją jest chociażby osiedle Garden Park, rewelacyjne sprzedaliśmy III i IV etap, a lada moment rozpoczniemy sprzedaż V etapu inwestycji. Odnotowaliśmy również dobre wyniki dla Zielonek Residence oraz Osiedla Legendy. To dobra lokata na przyszłość, bowiem ceny nieruchomości są odporne na inflację, a rosnący popyt na takie lokalizacje podnosi wartość lokali, szczególnie w rozwijającej się infrastrukturalnie gminie. Wyraźnie widzimy wzrost zainteresowania tego typem mieszkań – wyjaśnia Klaudia Siarkiewicz, Prezes Kreator Dom Invest, który jest liderem inwestycji w zachodniej części Warszawy. Znany z dobrej jakości deweloper wybudował już ponad 93 tysiące m.kw i sprzedał ok. 800 mieszkań i segmentów w Warszawie.
Teraz, kiedy w zasadzie każda rodzina jest zmotoryzowana, nie musi się już martwić się o to, by nowy dom był w centrum miasta. „Zielone kolonie” mają bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturę komunikacyjną, handlowo-usługową, a także dostęp do przedszkoli, szkół oraz żłobków, zapewniając tym samym pełen komfort nowym mieszkańcom, jak np. w przypadku inwestycji realizowanych na terenie Warszawy Zachodniej.
Potwierdzają to także badania HRE Investment – od początku kwietnia do 5 maja bieżącego roku zainteresowanie mieszkaniami z balkonem na podstawie danych pochodzących z jednego z popularnych serwisów wzrosło o 19 proc., z ogrodem o 60 proc., a z tarasem aż o 63 proc. względem marca tego samego roku. Znaczenie ma również powierzchnia lokalu – podczas pandemii spędzamy w nim znacznie więcej czasu, zależy nam więc na tym, by był bardziej przestronny.
Bezpieczeństwo podczas Covid-19

Równie istotna w ostatnich miesiącach okazała się kwestia bezpieczeństwa podczas przeprowadzania transakcji zakupowych. Głównym celem deweloperów było wprowadzenie odpowiednich procedur zarówno dla klientów, jak i pracowników, aby zapewnić ciągłość usług z pełnym zachowaniem środków ostrożności. Bezpieczne transakcje nieruchomości stały się priorytetem dla wszystkich firm, których znaczna część stała się sygnatariuszami Karty Bezpieczeństwa COVID-19.

materiał prasowy

Większa aktywność inwestorów indywidualnych i stabilność cen, skutki epidemii odczuwalne, ale w zasadzie tylko przez pierwsze miesiące. To główne wnioski płynące z analizy sytuacji na wciąż rosnącym i atrakcyjnym rynku mikroapartamentów w upływającym roku. Jak będzie w przyszłym?

Spis treści:
Rynek mikroapartametów wciąż atrakcyjny
W przyszłym roku sytuacja będzie stabilna

Lokale inwestycyjne w Polsce kupują przede wszystkim inwestorzy indywidualni, ale od kilku lat coraz większą rolę na rynku odgrywają inwestorzy instytucjonalni, zwłaszcza fundusze, które kupują od razu całe kondygnacje, a nawet budynki. W kończącym się 2020 roku aktywność inwestorów instytucjonalnych była jednak mniejsza, niż mógł wskazywać dotychczasowy trend. Widać to było wyraźnie w segmencie mikroapartamentów, który w Polsce rośnie z roku na rok. – Główna zmiana polega na tym, że w tym roku mamy znacznie większą liczbę klientów indywidualnych niż pakietowych. Aktualnie obserwujemy większą aktywność inwestorów, którzy nabywają po kilka mikroapartamentów – informuje Konstantyn Fedyna, ekspert inwestycyjny z grupy BY MADE, która we Wrocławiu buduje 129 lokali inwestycyjnych w budynku Legnicka 60C.

Rynek mikroapartametów wciąż atrakcyjny
Według analizy BY MADE na rynku mikroapartamentów nie było większych zmian względem roku 2019, pomimo tego, że skutki pandemii były na początku odczuwalne. Ostatecznie ceny utrzymały się na tym samym poziomie, a wahania sprzedaży wystąpiły wyłącznie ze względu na pandemię i związane z nią obostrzenia. Po wybuchu epidemii inwestorzy wstrzymywali decyzje nie tylko na rynku nieruchomości, jednak po pierwszych miesiącach sytuacja zaczęła się powoli stabilizować.

Zdaniem eksperta, inwestorzy zaakceptowali nowe okoliczności, dlatego, mimo utrzymującej się niepewności, wciąż wybierają lokale jako formę zainwestowania oszczędności. – Sytuacja związana z koronawirusem, spadek stóp procentowych i wartości pieniądza, a także zerowe odsetki od lokat bankowych spowodowały, że większa grupa klientów wciąż jest zainteresowana rynkiem nieruchomości – wyjaśnia Konstantyn Fedyna.

Ekspert zauważa, że rynek nieruchomości jest zdecydowanie bardziej stabilny, czego nie można powiedzieć o innych rynkach np. giełdowym czy papierów wartościowych, które dodatkowo są bardziej wymagające pod względem czasu potrzebnego na analizy oraz śledzenie trendów. To dlatego Polacy coraz chętniej inwestują w alternatywne produkty takie jak mikroapartamenty. – Traktują je jako bezpieczną i rentowną lokatę kapitału oraz są świadomi dużej szansy na wzrost ich wartości w czasie, jeśli wybiorą inwestycję zlokalizowaną w centrum dużych polskich miast jak Wrocław, Warszawa czy Katowice – tłumaczy Konstantyn Fedyna.

W przyszłym roku sytuacja będzie stabilna
Czego można się spodziewać na rynku lokali inwestycyjnych w 2021 roku? Konstantyn Fedyna przewiduje, że sytuacja będzie stabilna. Inwestorzy będą poszukiwać mikroapartamentów, zachęceni przede wszystkim rentownością tej formy inwestowania oscylującą w granicach 7% netto rocznie (to stały zysk w przypadku podpisania umowy z operatorem, który w imieniu inwestora zarządza wynajmem). Konstantyn Fedyna prognozuje, że trend wzrostu popularności mikroapartamentów utrzyma się długo: – Stały, stabilny zysk i wzrost wartości w czasie będą skłaniały do zakupów także w kolejnych latach. Produkty takie jak mikroaparamenty są przyszłościowe. To idealne miejsce do pracy w centrum miasta, wygodne mieszkanie dla młodej osoby lub osób albo pokój w budynku o standardzie hotelowym, zlokalizowanym blisko centrów biznesowych i najważniejszych punktów w mieście.

Dużą korzyścią dla inwestorów jest także możliwość odzyskania 23% podatku VAT po zakupie mikroapartamentu zarówno dla osób prowadzących działalność gospodarczą, jak i dla osób fizycznych. Kolejne duże atuty to niski próg wejścia, wykończenie pod klucz w wysokim standardzie oraz niskie koszty utrzymania lokalu. Dodatkowym udogodnieniem jest możliwość skorzystania z usług doradców podatkowych i księgowych, którzy pomogą załatwić formalności lub całkowicie je przejmą.
Na podstawie planów BY MADE, które uwzględniają premierę nowego budynku z mikroapartamentami, można przypuszczać, że w 2021 roku i kolejnych latach ten segment rynku nieruchomości będzie rozwijał się tak samo prężnie jak w ostatnich latach.

Pierwszy budynek BY MADE – Legnicka 60C – jest już w stanie surowym otwartym. Oprócz 129 mikroaparatamentów zaplanowano w nim strefę do pracy zdalnej, taras widokowy na dachu i lokal gastronomiczny. Miejsca parkingowe znajdą się przed budynkiem. Budowa Legnickiej 60C powinna zakończyć się w czwartym kwartale przyszłego roku.

Źródło: Grupa BY MADE.