Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce od wiosny 2020 roku przeszedł długą drogę. Nigdy wcześniej w tak krótkim czasie nie dokonało się na nim tak wiele zmian. Adaptacja do nowych warunków okazała się najtrudniejsza dla hoteli i handlu. Dla rynku magazynowego z kolei przetasowanie sprzedaży i dostaw stało się trampoliną do serii rekordów. Biura odrodziły się w nowej formie. Sektorowi nieruchomości komercyjnych w naszym kraju drogę wyznaczają nowe trendy, które wpływać będą na kształtowanie się rynku w kolejnych latach. O tym, co się zmienia mówią eksperci z firmy doradczej Walter Herz.

Spis treści:
Biura w cenie
Zamrożone projekty
Gorąco w sektorze magazynów
Nowe koncepty
Coraz bardziej zielono

Biura w cenie

– Mimo popularyzacji home office i hybrydowego systemu pracy nie możemy mówić o rewolucji na rynku biur. Sytuacja w sektorze jest dość stabilna. Zmienia się natomiast sposób wykorzystania powierzchni. Najemcy decydują się na przedłużanie umów i zmianę aranżacji przestrzeni, adoptując ją do potrzeb pracowników w nowym otoczeniu rynkowym. Część firm zmniejsza powierzchnię i maksymalizuje jej użytkowanie. Widoczna jest swoista coworkizacja przestrzeni. Firmy tworzą więcej powierzchni do pracy wspólnej, do integracji i spotkań – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz.

Wysypu relokacji do elastycznych biur Mateusz Strzelecki spodziewa się w tym roku. – Ta tendencja była już powszechnie widoczna w minionym roku, ale nasilenia się aktywności firm oczekujemy w roku bieżącym. Wynika to z dłuższego czasu, jaki najemcy potrzebują teraz na podjęcie decyzji, co do wyboru nowego biura, nawet rok czy półtora – przyznaje.

Mateusz Strzelecki wskazuje też na pozytywny symptom widoczny na rynku związany z powrotem zagranicznych firm, które aktywnie poszukują lokalizacji dla swoich siedzib w naszym kraju od jesieni ubiegłego roku. Strzelecki mówi również o świetnej koniunkturze rejestrowanej w segmencie rynku powierzchni flex. – Najemcy preferują teraz krótsze, elastyczne umowy z możliwością wyboru powierzchni. Stąd też coraz większe zapotrzebowanie na biura serwisowane i powierzchnie coworkingowe. Oferują pełen zakres usług i krótkie terminy najmu, co przyciąga najemców. Najczęściej stanowią komplementarne uzupełnienie tradycyjnych powierzchni. Zasoby elastycznych powierzchni szybko rosną, zapewnia je już większość najnowocześniejszych obiektów. W 2022 roku potencjał tego segmentu będzie się zwiększał – przewiduje.

Zamrożone projekty

Z tak dużym optymizmem Mateusz Strzelecki nie mówi już o wzroście zasobów tradycyjnej powierzchni biurowej na rynku. – Ilość powierzchni w budowie, szczególnie na rynku warszawskim jest najniższa od dekady i nic nie zapowiada, żeby w najbliższym czasie miało się to zmienić. Na rynkach regionalnych sytuacja jest lepsza, natomiast w Warszawie większość dużych inwestycji biurowych zostało już oddanych, a pozostałe budowy dobiegają końca. Niemal połowa powierzchni w realizowanych obiektach ma już najemców. Z biegiem czasu wolna powierzchnia będzie topnieć, a oferta rynkowa kurczyć się. Na horyzoncie w perspektywie dwóch lat widoczna jest luka podażowa, bo do realizacji wchodzi śladowa ilość projektów. Niska podaż przy wyższym oczekiwanym popycie może przełożyć się na optymalizację warunków najmu ze strony właścicieli budynków, a nawet wzrost stawek czynszowych w najlepszych budynkach w centralnych lokalizacjach, które cieszą się aktualnie największym powodzeniem. Coraz wyższe ceny mediów wpływać będą z kolei na podwyżki opłat eksploatacyjnych – zauważa Mateusz Strzelecki.

– Rosnące koszty budowy związane z wysoką inflacją i wzrostem stóp procentowych nie zachęcają inwestorów do aktywności. Rosną ceny materiałów budowlanych, usług, gruntów oraz płac. Kontynuacji tego trendu możemy spodziewać się w tym roku. Szacunkowe dane mówią, że koszt dostarczenia budynku biurowego na rynek wzrósł od początku pandemii o ponad 30 proc. Do tego dochodzą trudności związane z terminowymi dostawami materiałów – wylicza Mateusz Strzelecki.

Gorąco w sektorze magazynów

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz zwraca uwagę, że dzięki wielkoskalowym obiektom biurowym, które w zeszłym roku zostały oddane i stanowią atrakcyjne aktywa, tegoroczna wartość transakcji na rynku inwestycyjnym może osiągnąć poziom notowany w Polsce przed pandemią. – W roku 2021 wolumen transakcyjny będzie prawdopodobnie przybliżony do zarejestrowanego rok wcześniej. Prawie połowę udziału w całkowitej wartości będzie miał sektor magazynowo-przemysłowy. Popyt na nieruchomości logistyczne bije rekordy nie tylko na naszym rynku. W Polsce na znaczeniu zyskują także obiekty typu convenience, parki handlowe i lokalne centra codziennych usług, zapewniające dostęp do dóbr codziennej potrzeby. Coraz bardziej doceniane przez inwestorów są również projekty oferujące mieszkania na wynajem instytucjonalny, akademiki, domy seniora i opieki gwarantujące trwałe zabezpieczenie kapitału i atrakcyjny poziom zwrotu – informuje Bartłomiej Zagrodnik.
– Pandemia mocno podbiła tempo rozwoju rynku nieruchomości magazynowych. Na terenie całego kraju w trakcie budowy jest rekordowa ilość powierzchni. Za historycznie wysoką nową podażą podąża równie wysoki popyt, który w trzech pierwszych kwartałach 2021 roku był o jedną trzecią wyższy niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Ta tendencja będzie widoczna również w tym roku ze względu na dalszy rozwój e-commerce i nearshoring’u, lokowania produkcji bliżej strefy zbytu oraz dążenia do skracania łańcucha dostaw – wyjaśnia.

Nowe koncepty

Jak zaznacza Bartłomiej Zagrodnik, na rynek wchodzić będzie coraz więcej magazynów budowanych w nowym standardzie, których wysokość wynosić będzie 12 m. – Deweloperzy zauważają także ogromne zainteresowanie obiektami typu last mile logistics, zlokalizowanymi w rejonie dużych aglomeracji miejskich i będą realizować więcej takich projektów. Tego typu obiekty cieszą się szczególnie dużym powodzeniem wśród dystrybutorów i firm kurierskich, co wiąże się z boomem w sektorze e-commerce. W tym roku spopularyzowany zostanie także w Polsce koncept dark store, który zadebiutował w 2021 roku na naszym rynku. Rozbudowywane będą sieci microcentrów dystrybucyjnych, przypominających sklepy, ale tworzonych wyłącznie do obsługi zamówień składanych on-line z ekspresową dostawą w kilkanaście minut, które funkcjonują już w siedmiu największych miastach w kraju – informuje.

Specjaliści z Walter Herz są zgodni, że inwestycje komercyjne w Polsce obrały kurs na wielofunkcyjność. Wśród projektów przygotowywanych do budowy przeważają kompleksy typu mixed-use, które realizowane będą wieloetapowo. Celem projektowania części inwestycji jest też uzupełnienie zabudowy o dodatkowe funkcje, jak na przykład ma to miejsce w przypadku warszawskiego Służewca biurowego. – Realizację inwestycji z funkcjami mieszkaniowymi, handlowymi, usługowymi, rozrywkowymi i hotelowymi w głównych miastach w kraju mogliśmy obserwować jeszcze przed pandemią. Teraz takie obiekty zdominowały sferę nowych inwestycji. Projekty budowane w myśl zrównoważonego rozwoju wychodzą nie tylko naprzeciw dzisiejszym oczekiwaniom inwestorów, ale także potrzebom użytkowników biur, którzy jeszcze mocniej doceniają zalety lokalności, ale oczekują kompleksowej oferty – mówi Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz. – W Warszawie realizacja nowych, zakrojonych na szeroką skalę inwestycji mixed-use planowana jest między innymi na Bielanach czy Żeraniu. Tego typu kompleksy powstawać będą też na Kabatach i Okęciu – wylicza.

Coraz bardziej zielono

– Nakreślając wybijające się trendy nie sposób nie wspomnieć o standardach ESG (Environmental, Social and Corporate Governance), które stają się coraz bardziej istotnym kryterium w ocenie wartości nieruchomości komercyjnych. Efektywność budynku, emisyjność oraz komfort, jaki zapewnia użytkownikom, potwierdzone certyfikatami, stały się kwestią kluczową dla inwestorów. Aspekt środowiskowy związany z projektami w obliczu zmian klimatycznych jest już równie ważny jak zysk finansowy i w kontekście dyrektyw unijnych w dużym stopniu rzutuje na decyzje biznesowe. Zrównoważone inwestycje osiągają wyższe wyceny rynkowe i są lepiej oceniane przez instytucje finansowe – mówi Piotr Szymoński.

Piotr Szymoński spodziewa się dalszych, coraz bardziej szczegółowych regulacji dotyczących ESG. – Obserwujemy coraz większe dążenie do obniżania kosztów eksploatacyjnych oraz minimalizowania wpływu na planetę, poprzez wykorzystanie energooszczędnych rozwiązań. Obiekty uwzględniające wygodę użytkowników spotykają się też z większym zainteresowaniem najemców. Firmy zwracają uwagę, jak przestrzeń w której pracują oddziałuje na środowisko naturalne. Niektóre organizacje współpracują jedynie z podmiotami, które reprezentują w tej dziedzinie podobne standardy. Można zatem oczekiwać, że z roku na rok na rynku przybywać będzie „zielonych” budynków i wzrastać pod tym względem konkurencyjność rynkowa – dodaje.

Źródło: Walter Herz.

Epidemia i wywołane przez nią reperkusje dla rynku nieruchomości komercyjnych skłoniły właścicieli nieruchomości oraz firm korzystających z powierzchni do zmiany swoich strategii nieruchomościowych.

Spis treści:
Oferta elastycznych przestrzeni gabinetowych
Czy powierzchnie gabinetowe zdominują biura przyszłości?
Rośliny na zewnątrz, wewnętrzne ogrody i zielone strefy relaksu
Gabinety serwisowane nie tylko dla mniejszych firm

Pandemia przyspieszyła cyfryzacja przedsiębiorstw. E-commerce notował wzrosty, jakich nie widziano nigdy wcześniej notując sprzedaż większą o 35% rok do roku, co wpłynęło na strukturę popytu i podaży na rynku powierzchni magazynowych i logistycznych. Rozwinęły się alternatywne aktywa handlowe: parki handlowe, które dzięki swojej otwartej architekturze pozostają cały czas otwarte, a możliwość dokonania wygodnych zakupów w pobliżu swojego miejsca zamieszkania stała się dla konsumentów kluczowa podobnie jak możliwość odebrania w sklepach, mieszczących się w parkach, towarów zamówionych przez Internet. Zauważyły to sieci handlowe i duża część z nich zaczęła rozwijać formaty sklepów dopasowanych do specyfiki parków handlowych. Nie mniejsze zmiany zaszły na rynku biurowych powierzchni serwisowanych: zmieniły się potrzeby i oczekiwania pracowników, którzy z mniejszym entuzjazmem korzystają z otwartych przestrzeni coworkingowych i częściej szukają nowoczesnych, elastycznych przestrzeni gabinetowych z wygodnym dojazdem – bez konieczności pokonywania zatłoczonych ulic czy przepełnionych środków komunikacji miejskiej.
Oferta elastycznych przestrzeni gabinetowych

Oferta elastycznych przestrzeni gabinetowych dla wielu mniejszych i średnich firm jest szansą na optymalizację kosztów nieruchomości oraz wygodne korzystanie z nowoczesnych powierzchni.

„Firmy korzystające z naszej oferty mogą w krótkim czasie w całości wrócić do pracy stacjonarnej, jak również elastycznie dopasowywać niezbędną powierzchnię do aktualnych potrzeb biznesowych i rynkowych warunków w tym epidemicznych ograniczeń” – mówi Edyta Leszczyńska z firmy inwestorskiej i deweloperskiej DL Invest Group odpowiedzialna za rozwój konceptu biur serwisowanych DL Space powstających na powierzchniach należących do firmy nieruchomości certyfikowanych w międzynarodowym systemie certyfikacji ekologicznej BREEAM. „Nasza oferta składa się z wynajmowanych nawet na bardzo krótkie okresy gabinetów, a to znacznie podnosi komfort, ułatwia organizację pracy i minimalizuje czas spędzony w towarzystwie osób z innych firm, co przy odpowiednim zarządzaniu przepływem pracowników znacząco podnosi bezpieczeństwo wszystkich naszych najemców. Dodatkowo, krótkie, nawet miesięczne terminy najmu podnoszą bezpieczeństwo finansowe małych i średnich firm, które są szczególnie wrażliwe na rynkowe zawirowania wywołane przez pandemię” – podkreśla Edyta Leszczyńska.

Wybierając współpracę z DL Space, czyli model, w którym operatorem biur serwisowanych jest deweloper i właściciel biurowca, mniejsze firmy w ramach swojego rozwoju mogą także przenieść się na własne powierzchnie biurowe, znajdujące się w tym samym budynku, decydując się na długoterminowy najem i zaaranżować wynajętą przestrzeń według własnych pomysłów.

Istotnym elementem są również projekty wdrożeniowe dla nowych najemców, czy też projekty, których celem jest wsparcie obecnych najemców w ich bieżącym funkcjonowaniu poprzez proaktywne oferowanie bieżącego wsparcia w działalności operacyjnej oraz reagowania na pojawiające się potrzeby na przykład związane z zajmowanym lokalem lub infrastrukturą wspólną na terenie kompleksów biurowych. W przypadku platformy DL Welcome, którą wdraża firma DL Invest Group, jest to także sprawna, dwukierunkowa wymiana informacji umożliwiająca skuteczną komunikację na przykład swojej oferty do innych najemców w biurowcu.
Czy powierzchnie gabinetowe zdominują biura przyszłości?

Biurowe gabinety i znacznie więcej ożywionej zieleni zarówno wewnątrz budynków, jak i w ich bezpośrednim sąsiedztwie to rozwiązania, które potencjalnie mogą wpływać na zdrowie i komfort użytkowników przestrzeni. „Ciekawym elementem są na przykład uchylne okna, które umożliwiają szybką wymianę powietrza na wybranych przestrzeniach” – zwraca uwagę Edyta Leszczyńska. „Wychodzimy z założenia, że przygotowując przestrzeń, z której korzystanie może być po prostu dla pracowników zdrowsze, sprawimy, że przestrzeń ta, a tym samym nasza oferta będzie dużo bardziej odporna na rynkowe fluktuacje” – mówi Edyta Leszczyńska.

Rośliny na zewnątrz, wewnętrzne ogrody i zielone strefy relaksu

Niedługo po przemysłowej rewolucji z XIX wieku zauważono, że miasta bez ogrodów, powierzchnie bez roślin nie sprzyjają efektywności i negatywnie wpływają na zdrowie i samopoczucie mieszkańców i pracowników nierzadko przyczyniając się do wzrostu zagrożeń epidemicznych. Już na początku XX wieku na terenach wielu zachodnich miast tworzono tzw. green belts, tereny zielone, które miały zapewnić mieszkańcom komfort życia oraz poprawić warunki sanitarne.
„Z naszej perspektywy zieleń zarówno na zewnątrz budynków, jak również na przestrzeniach wewnątrz nieruchomości jest kluczowa, gdyż ciężko przecenić jej znaczenie dla oczyszczania powietrza i poprawy komfortu życia i pracy stąd liczne, ponadnormatywne nasadzenia drzew i innych roślin, które organizujemy. Wewnątrz budynków przygotowujemy zielone strefy, które sprzyjać będą komfortowi pracy i poprawie wewnętrznego środowiska naszych nieruchomości” – dodaje Edyta Leszczyńska. „Na przykład w jednej z lokalizacji DL Space – DL Atrium przy ulicy Korfantego 138 w Katowicach na obszerną wewnętrzną cześć wspólną wstawiliśmy olbrzymią egzotyczną palmę. Jej utrzymanie wymaga wielu zabiegów, ale efekt, który drzewo to wywołuje wśród naszych najemców i ich gości wart jest tego wysiłku” – zauważa Edyta Leszczyńska.

Gabinety serwisowane nie tylko dla mniejszych firm

Bezpieczniejsze przestrzenie gabinetowe są także bardzo dobrym rozwiązaniem dla dużych firm, które tymczasowo muszą powiększyć zajmowaną przez siebie przestrzeń na przykład budując zespoły projektowe w danej lokalizacji. Wynajmując oddzielne powierzchnie, których nie dzielą z innymi podmiotami mogą lepiej kontrolować bezpieczeństwo swoich pracowników oraz optymalizować koszty nieruchomości, a jednocześnie nie dezorganizują pracy swojego stałego biura. Biura serwisowane, jak DL Space umożliwiają także początkowy rozwój oddziału dużej organizacji na danym terenie – międzynarodowe organizacje mogą wykorzystywać biura serwisowane, aby prowadzić rekrutacje na przykład do centr usług typu BPO / SSC.

Odpowiednio zaaranżowane biurowe powierzchnie elastyczne w wygodnych lokalizacjach mogą być odpowiedzią na rynkowe wyzwania, potrzeby i obawy pracowników, którzy nie chcą na co dzień spotykać się z dużą ilością osób, a jednocześnie chcieliby pracować w profesjonalnym środowisku biurowym czego nie zapewnia praca w domu. Na terenach polskich miast jest coraz więcej ofert elastycznego wynajmu biur, a niektóre z nich, jak katowicki DL Space, odpowiadają na potrzeby i obawy pracowników ustanawiając nowe rynkowe standardy.

Źródło: DL Invest Group.