Rozbieżność między ogromnym popytem na mieszkania a ograniczoną podażą napędza wzrost inwestycji w sektorze mieszkaniowym w Europie. Według najnowszego raportu „European Living Snapshot” firmy Colliers, niepewność geopolityczna i gospodarcza nie osłabi tego trendu.

Spis treści:
Najważniejsze wnioski z raportu
W Polsce rozwój trendu na PRS-y
Niemcy liderem
We Francji niska podaż ogranicza apetyt inwestorów
Irlandia zmaga się ze znaczącym niedoborem mieszkań
Rynek włoski skupia się młodych
Wielka Brytania: rynek inwestycji budowanych pod wynajem rośnie w siłę

Jak wynika z raportu Colliers, w 2021 r. wolumen inwestycji mieszkaniowych w Europie wzrósł o 89 proc. i po raz pierwszy przekroczył granicę 30 proc. wszystkich inwestycji w nieruchomości w tym regionie. U podstaw tego wzrostu leży poziom podaży niewystarczający do zaspokojenia potrzeb rynku wynikających ze wzrostu liczby gospodarstw domowych w miastach.

– W dobie przedłużającej się niestabilności gospodarczej sektor mieszkaniowy jest atrakcyjny dla kapitału poszukującego inwestycji bezpiecznych, odpornych na cykle ekonomiczne, z wieloma możliwościami wejścia na rynek. Ze względu na ograniczoną dostępność istniejących zasobów na rynku mieszkaniowym, na popularności zyskuje np. budownictwo na wynajem (BtR – Build to Rent), , a także inwestycje w mieszkania socjalne i przystępne cenowo (tzw. „affordable” housing) – komentuje Luke Dawson, Dyrektor ds. Transgranicznych Rynków Kapitałowych w regionie EMEA w Colliers.

Innym wartym uwagi trendem w dużej części Europy są inwestycje w sektorze prywatnych akademików (PBSA – purpose buits student accomodation), szczególnie w miastach uniwersyteckich z uczelniami o międzynarodowej renomie, przyciągających studentów zarówno z kraju, jak i z zagranicy.

– Coraz więcej inwestorów koncentruje swoją aktywność na obszarach niszowych, związanych z określonymi czynnikami demograficznymi, czyli np. ofercie mieszkaniowej skierowanej do studentów. Sektor student housing cieszy się dużym zainteresowaniem na rynkach takich, jak Włochy, Hiszpania czy Europa Środkowo-Wschodnia – mówi Damian Harrington, Dyrektor Działu Badań Rynków Kapitałowych Colliers oraz Dyrektor Działu Badań w regionie EMEA.

Jednym z zauważalnych trendów jest rozszerzenie zainteresowania inwestorów – z największych i najbardziej znanych miast Europy na mniejsze, lokalne rynki, na których w 2021 r. odnotowano znaczny wzrost aktywności. Pod tym względem rynek europejski zaczyna przypominać rynek amerykański, gdzie inwestycje mieszkaniowe coraz częściej koncentrują się w mniejszych miastach takich, jak Charleston, Tucson czy San Antonio.

Najważniejsze wnioski z raportu

Zakres, skala i strategie inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe wykazują znaczące zróżnicowanie w zależności od regionu świata. W Europie do najszybciej rozwijających się rynków należą te, które jednocześnie charakteryzują się znacznym udziałem inwestycji mieszkaniowych. Pod tym względem wśród europejskich miast przoduje Berlin. Coraz lepsze wyniki odnotowuje również Barcelona, gdzie rynek inwestycyjny rośnie dzięki dynamicznemu rozwojowi sektora mieszkaniowego. Podobnie kształtuje się sytuacja na rynkach w Madrycie, Manchesterze i Dublinie a także w miastach skandynawskich, takich jak Sztokholm, Helsinki, Malmo, Göteborg czy Kopenhaga.

W Polsce rozwój trendu na PRS-y

Chociaż polski rynek najmu opiera się na mieszkaniach będących w posiadaniu osób prywatnych (ok. 1,2 mln lokali), zauważalny jest wzrost aktywności w sektorze najmu instytucjonalnego. Obecna podaż inwestycji typu BtR obejmuje 7,5 tys. mieszkań, natomiast w budowie lub na etapie uzyskiwania pozwoleń znajduje się kolejnych 23 tys. lokali.

– Widzimy rosnące zaangażowanie inwestorów w realizację inwestycji mieszkaniowych na wynajem, które w 2021 r. odpowiadały za 0,6 mld euro, z czego 75% stanowiły transakcje typu „forward purchase” i joint venture. Transakcje w sektorze mieszkaniowym, w tym PRS, były w ubiegłym roku jednymi z największych w Polsce i w całym regionie CEE spośród wszystkich sektorów. Koronnym przykładem jest nabycie przez joint venture Cornerstone Partners & Crestyl Budimex Nieruchomości za 1,51 mld zł. W ramach tej transakcji, Heimstaden Bostad zobowiązał się do nabycia 2,5 tys. mieszkań na wynajem w ciągu najbliższych 5 lat. Do największych transakcji 2021 r. należy również przejęcie Archicom przez Echo Investment, a także zakup spółki Robyg przez Tag Immobilien – jednego z kluczowych graczy na rynku PRS. To zwiastun dynamicznego rozwoju rynku, który nastąpi w najbliższych latach – mówi Dorota Wysokińska-Kuzdra, Dyrektor Działu Corporate Finance i Living Services na region Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

Wraz z rosnącymi stopami procentowymi i inflacją oraz coraz wyższymi kosztami budowy – zarówno cenami materiałów, jak i robocizny – coraz więcej osób będzie rezygnowało z zakupu mieszkania na rzecz najmu. Pierwszym zwiastunem tego nadchodzącego trendu jest znaczny spadek liczby wniosków o kredyt hipoteczny – o 20% w okresie od grudnia 2021 r. do stycznia 2022 r.

– Stopy kapitalizacji dla lokali typu PRS/BtR w Polsce są wyższe niż na bardziej dojrzałych europejskich rynkach. Wyzwaniem dla inwestorów jest jednak niedosyt wybudowanych już aktywów dostępnych do zakupu. Oczekujemy, że wraz z rozwojem istniejących i powstaniem nowych platform w sektorze BtR, w nadchodzących latach rozwinie się również rynek sprzedaży aktywów już operujących – dodaje Dorota Wysokińska-Kuzdra.

Niemcy liderem

Dzięki transakcji przejęcia Deutsche Wohnen przez Vonovię pod koniec 2021 r., w wyniku której firma stała się gigantem mieszkaniowym z portfelem ok. 568 tys. mieszkań, Berlin umocnił swoją pozycję najszybciej rozwijającego się rynku inwestycji mieszkaniowych w Europie. Przyczynił się do tego niezwykle wysoki stosunek liczby najemców do liczby właścicieli mieszkań w Niemczech, który jeszcze może potencjalnie wzrosnąć wraz z napływem uchodźców z Ukrainy szukujących lokali do zatrzymania. Największe wyzwania czekające niemiecki rynek inwestycji mieszkaniowych w bliskiej przyszłości obejmują wymóg zastosowania się do surowszych przepisów dotyczących efektywności energetycznej, a także rosnące koszty budowy.

We Francji niska podaż ogranicza apetyt inwestorów

Wartość transakcji mieszkaniowych na francuskim rynku nieruchomości wyniosła w 2021 r. 7,4 mld euro, co stanowi 7-proc. wzrost w porównaniu z 2020 r. i dwukrotny wzrost w porównaniu z 2019 r. Pomimo dużego zainteresowania inwestorów, bardzo niski wskaźnik rotacji aktywów wpływa na ograniczenie ich aktywności. Zauważalnym trendem jest wejście na rynek byłych operatorów budownictwa socjalnego, którzy przejmują znaczne udziały w nowo powstających portfelach mieszkaniowych.

Irlandia zmaga się ze znaczącym niedoborem mieszkań

Irlandia stoi w obliczu kryzysu mieszkaniowego — podaż domów na sprzedaż lub wynajem kształtuje się na rekordowo niskim poziomie, a inflacja sprawiła, że w 2021 r. ceny domów gwałtownie wzrosły. Spowodowało to wzrost liczby nowych inwestycji typu BtR, wspieranych przez finansowanie terminowe lub transakcje sprzedaży typu forward inwestorom krajowym i międzynarodowym. Nowe bloki budowane pod wynajem są zwolnione z wyższej stawki opłaty skarbowej od zakupu 10 lub więcej mieszkań, wynoszącej do 10%. Świadczy to o istotości tego typu inwestycji dla rozwiązania problemu kryzysu mieszkaniowego.

Rynek włoski skupia się młodych

We Włoszech zauważalny jest wzrost liczby inwestycji mieszkaniowych w miastach uniwersyteckich, takich jak Bolonia, a także w ośrodkach o dużej populacji wykształconych młodych specjalistów i z wysokim poziomem zatrudnienia, jak np. Mediolan. Inwestorzy wchodzą na rynek, który tradycyjnie był zdominowany przez właścicieli mieszkań zamieszkujących posiadane lokale oraz tych, którzy decydowali się na ich wynajem. Budowanie lepszej jakości zasobów mieszkaniowych stanowi szansę na rozwój rynku, który może być jednak ograniczony przez gwałtownie rosnące koszty budowy.

Wielka Brytania: rynek inwestycji budowanych pod wynajem rośnie w siłę

W 2021 r. w Wielkiej Brytanii oddano do użytku ponad 14 500 lokali typu BtR (zbudowanych pod wynajem), co stanowi wzrost o 24-proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Wartość inwestycji wzrosła natomiast o 33-proc. i osiągnęła rekordowy poziom 5,6 mld euro. Wzrost ten wywołał obawy o możliwość wystąpienia nadpodaży, jednak dane z Manchesteru, najbardziej dojrzałego rynku BtR w Wielkiej Brytanii, wskazują na coś innego — wskaźniki inflacji czynszów należą tam do najwyższych w kraju. Mieszkania budowane pod wynajem stanowią obecnie jedynie 9% całkowitego wolumenu inwestycji w nieruchomości w Wielkiej Brytanii, w porównaniu z 35% w USA, co oznacza, że nasycenie rynku jest w najbliższym czasie mało prawdopodobne.

Źródło: Colliers.

Wchodzimy w kolejny etap cyfryzacji procesów administracyjnych w budownictwie. 20 kwietnia br. rząd przyjął projekt nowelizacji Prawa budowlanego. Jakie są jego najważniejsze rozwiązania?

Architekt Maciej Zuber, właściciel pracowni Archas Design, prezes bielskiego oddziału SARP: – Przede wszystkim możliwe będzie prowadzenie dziennika budowy w postaci elektronicznej. To ogromne ułatwienie, głównie dla inwestora, który otrzyma do niego wgląd bez konieczności przebywania na budowie. Jest to także ważne narzędzie dla kierownika budowy i projektanta. Przy składaniu dokumentów o użytkowanie budynku nie będzie już potrzeby jego dosyłania w wersji papierowej. Na podobnej zasadzie działać będzie on-line książka obiektu budowlanego. Dostęp do jej zapisów otrzyma – na podstawie nadanego indywidualnego numeru – każda z zainteresowanych stron: właściciel, nadzór budowlany czy chociażby zaangażowany w sprawę podmiot lub obywatel.
Funkcjonować ma też elektroniczny centralny rejestr osób z uprawnieniami budowlanymi w systemie e‑CRUB. Dzięki niemu nie będzie się już załączać do projektu budowlanego dokumentów uprawnień budowlanych.

Już w lipcu 2021 roku wprowadzone w przepisach zmiany miały uprościć czynności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Co zmieniło się przez ten czas?

– Najważniejszą zmianą było umożliwienie składania wniosku drogą elektroniczną. Odbywa się to za pomocą serwisu e‑Budownictwo. Samo ominięcie korespondencji listownej z urzędem pozwoliło na znaczne usprawnienie całego procesu. Z chwilą złożenia dokumentów, znajdują się one w urzędzie i od tego czasu mogą być przez obie strony na bieżąco uzupełniane.

Nadal jednak nowe procedury, tak bardzo oczekiwane przez środowisko architektów, inwestorów i wykonawców, nie są powszechnie stosowane. Dlaczego?

– Dlatego, że wiele urzędów, pomimo kolejnych nowelizacji przepisów, wciąż nie jest gotowa do przyjęcia wniosku on-line. Administracja w niektórych miejscowościach nie spełnia wymogów technicznych, na przykład poprzez brak odpowiedniego oprogramowania lub sprzętu. Projektanci wciąż otrzymują powiadomienia o konieczności wypełnienia wniosku o pozwolenie na budowę w formie papierowej i przesłanie go tradycyjną drogą. Szkoda, że tak wolno się to zmienia. Niedawno nasza pracowania z powodzeniem uzyskała pozwolenie na budowę w Wodzisławiu Śląskim, Rudzie Śląskiej oraz w Rzeszowie przeprowadzając całą procedurę elektronicznie. Obie strony zaoszczędziły czas i pieniądze. Nadal jednak za wprowadzonymi przepisami nie idą w parze zmiany w urzędach, nie domaga edukacja pracowników gminnych wydziałów architektury. Jedynie co możemy zrobić – a mam tu na myśli środowisko architektów oraz działające oddolnie stowarzyszenia i organizacje – to dbanie o to, żeby wprowadzane przepisy nie pozostały martwe.

Zamiast tego mamy przepisy pozwalające na budowę domów jednorodzinnych do 70 m kw. bez uzyskania pozwolenia na budowę, ustanowienia kierownika budowy i konieczności prowadzenia dziennika budowy.

– W mojej ocenie ustawodawca skazał tymi przepisami zawód architekta na infamię i zrobił to kosztem inwestora. Żeby było jasne – nie mam nic przeciwko tzw. domom do 70 m kw. Takie budynki też mogą być dobrze zaprojektowane i wykonane. Problemem jest brak odpowiedzialności za to co powstanie i przerzucenie związanego z tym ryzyka na właściciela budynku.

W normalnym procesie architekt odpowiada za projektowanie budynku w sposób zgodny zarówno z ustaleniami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub w planie miejscowym jak i z Prawem budowlanym, warunkami technicznymi i szeregiem przepisów odrębnych. Kontroluje też przebieg procesu budowlanego. Z kolei kierownik budowy poświadcza m.in., że dom został wykonany zgodnie ze sztuką budowlaną i przepisami oraz że nadaje się do zamieszkania. Tymczasem przysłowiowy Kowalski nie ma żadnego zaplecza i sam będzie ponosił konsekwencje ewentualnych uchybień. Ustawodawca czyni go odpowiedzialnym za cały proces inwestycyjny, co jest niedopuszczalne.

Ministerstwo rozwoju i technologii zapowiada, że bezpłatne projekty domów do 70 m kw. dostępne będą za kilka tygodni. Czy pokusiłby się Pan o ocenę konkursu architektonicznego, w którym je wyłoniono?

– Wolałbym się nie wypowiadać na temat jego poziomu. Szkoda tylko, że część architektów, wbrew opinii naszego środowiska, wzięła udział w tym konkursie. Nawet, gdyby te kilkadziesiąt wyłonionych projektów było wyjątkowych, to i tak cała idea jest nieporozumieniem. Na szczęście zainteresowanie budową domów do 70 m kw. jest znikome. W urzędach nie ustawiają się kolejki. Brakuje chętnych, mimo że zgłoszenie budowy można otrzymać poza kolejnością, w terminie nie przekraczającym trzech tygodni.

Wynik naszej społecznej dojrzałości?

– Raczej obawa przed konsekwencjami, w tym odpowiedzialnością karną. Istnieje bowiem szereg ograniczeń dotyczących dysponowania inwestycją. Budynku takiego nie można wynająć, ani sprzedać. Nie wiadomo też czy prawo własności nieruchomości można będzie przenieść na dzieci, bo w przepisach nie ma o tym ani słowa. W miejscowościach wypoczynkowych nie można będzie wynajmować pokoi. Jeśli inwestor nie zamieszka w domu wybudowanym w oparciu o zgłoszenie, będzie mu grozić nawet więzienie! Liczne obostrzenia, które miały ograniczyć korzystanie z nowego prawa przez deweloperów, uderzyły rykoszetem w Kowalskiego.

Czy przepisy te są również zagrożeniem dla ładu przestrzennego?

– Jest to oczywiste zagrożenie. W Polsce brakuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, więc buduje się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. W zgłoszeniu budowy domu do 70 m kw. wymaga się wyłącznie oświadczenia właściciela, że inwestycja będzie przeprowadzona zgodnie ze sztuką budowlaną. Ograniczeniu uległa także liczba stron biorących udział w postępowaniu, m.in. sąsiedzi, którzy o budowie dowiedzą się dopiero w chwili jej rozpoczęcia. Jeśli pojawi się zastrzeżenie, że inwestycja może oddziaływać niekorzystnie na ich nieruchomość, nie będą mieli możliwości wniesienia zastrzeżeń przed rozpoczęciem inwestycji.
Wyobraźmy sobie osiedle domków jednorodzinnych, na którym budynki mają tę samą wysokość, dwuspadowe dachy i spójną kolorystykę. A ich usytuowanie na działkach nie oddziałuje na sąsiednie domy. I w ich sąsiedztwie pojawia się budynek, który na przykład zostaje wybudowany w granicy działki lub pod kątem do pozostałych. Taki budynek zaburza nie tylko dotychczasowy układ, ale też zacienia sąsiednią działkę; może być wyższy od pozostałych, mieć płaski dach i zupełnie inną, na przykład jaskrawą kolorystykę. Takie mogą być skutki oddania decyzji o budowie wyłącznie w ręce jego właściciela.

Uda się nam zapanować nad kiczem i chaosem przestrzennym?

– W debacie publicznej toczy się od lat dyskusja, w której próbuje się odpowiedzieć na pytanie do kogo należy architektura. Czy tylko do właściciela obiektu, czy także osób go obserwujących? A przecież ład przestrzenny należy do wszystkich. Dlatego w najbliższym czasie czeka Polaków ważny test. Jeśli zabraknie nam rozsądku, czeka nas urbanistyczny nieład. Natomiast wprowadzenie bardziej liberalnych przepisów w przestrzeni publicznej śladem na przykład Wielkiej Brytanii, będzie miało sens jedynie wtedy, gdy wzrośnie nasza wrażliwość na otoczenie i odpowiedzialność za dobro wspólne.

materiał prasowy