Kraków ma wiele do zaoferowania jako miasto, co w szczególności doceniają inwestorzy. W rankingu BEAS z 2021 roku zajął trzecie miejsce z łączną oceną 6,7 punktów na 10. Co wpływa na wyjątkowość miasta i dlaczego inwestorzy tak chętnie lokują w nim swój kapitał?

Spis treści:
Ceny za mieszkania na sprzedaż w Krakowie
Flipy też mają się dobrze

Bogata historia, dobrze rozwinięta turystyka, potencjał zatrudnienia
Kraków to drugie co do wielkości miasto Polski pod względem liczby ludności. Jest to jedno z najbardziej rozpoznawalnych miast pod względem turystycznym, które każdego roku przyciąga wielu mieszkańców z Europy, a właściwie całego świata. Szereg zabytków i mnóstwo ciekawych atrakcji czynią go obowiązkowym do zwiedzenia punktem na mapie naszego kraju. Jest jednocześnie świetną bazą wypadową w góry – polskie, ale także te w Czechach i na Słowacji.

W Krakowie znajduje się też jeden z najbardziej rozpoznawalnych ośrodków akademickich, który co roku przyciąga studentów z różnych zakątków Polski i świata. Miasto ma duży potencjał zatrudnienia, dobre wsparcie od strony administracji publicznej i ogromny potencjał biznesowy. To wszystko sprawia, że osoby inwestujące w nieruchomości bardzo chętnie wybierają Kraków jako miejsce, w którym lokują swój kapitał.

Ceny za mieszkania na sprzedaż w Krakowie
Ceny mieszkań w Krakowie są zdecydowanie wyższe niż np. mieszkań we Wrocławiu. Można śmiało powiedzieć, że Kraków pod tym względem goni Warszawę. Oczywiście, jeszcze sporo do stolicy Polski mu brakuje, niemniej jednak plasuje się na drugim miejscu, jeśli chodzi o ceny mieszkań. To bezpośrednio wpływa na inne aspekty inwestowania w Krakowie. – Przez to, że ceny mieszkań są wysokie, to również standard i wykończenie często są też wyższe, podobnie jak koszty związane z różnego rodzaju pracami remontowymi. Mimo wszystko inwestorzy chętnie lokują tu swój kapitał. Dla klientów, którzy kupują mieszkania pod wynajem krótkoterminowy i długoterminowy, to bardzo atrakcyjna forma zarabiania. – informuje Marcin Kuryło, ekspert z firmy Horyzont Inwestycji.
Dużym powodzeniem cieszą się mieszkania przeznaczone pod wynajem dla studentów czy też pracowników przyjeżdzających do Krakowa ze wschodu. Zwykle są to pojedyncze pokoje, które wynajmuje się osobno, rzadziej całe mieszkania.

Flipy też mają się dobrze
Fliperzy nie mogą narzekać na słabe stopy zwrotu z inwestycji w stolicy Małopolski. Jest wręcz odwrotnie – mieszkania sprzedają się w zawrotnym tempie i gwarantują bardzo dużą stopę zwrotu z inwestycji. – Flipy w Krakowie, mimo zdecydowanie wyższych cen, wcale nie sprzedają się gorzej niż te, które robimy we Wrocławiu. Okazuje się, że wcale nie przeraża to potencjalnych klientów czy inwestorów, z jakimi mamy przyjemność współpracować. Ufają, że mieszkania w takim mieście jak Kraków, zawsze znajdą nabywcę. Współpracujemy nawet z takimi osobami, które nie chcę inwestować w żadnym innym miejscu. Trzeba też przyznać, że jeśli chodzi o inwestorów, którzy starają się inwestować regionalnie, to najwięcej jest ich właśnie w Krakowie. My sami prowadzimy tam inwestycje deweloperskie, które naprawdę świetnie się sprzedają i przynoszą nam bardzo wysokie stopy zwrotu. – komentuje ekspert.

Powinniśmy też pamiętać, że nieruchomości bardzo mocno trzymają wartość, a dzięki temu stanowią doskonałą ochronę przed szalejącą inflacją. To również jeden z powodów, dla których na rynku nieruchomości tak wiele się dzieje. – Uważam, że kryzys, który obecnie mamy, galopująca inflacja i rozchwianie gospodarki, wcale nie spowoduje zmniejszenia popytu na nieruchomości. A nawet jeśli, to w bardzo niewielkim stopniu. W zdecydowanej większości i tak inwestują te osoby, które miały bardzo dobre scoringi kredytowe, a zakup mieszkania nie stanowi dla nich zbyt dużego obciążenia. Pamiętajmy, że Polacy zarabiają coraz więcej, a to pozwala im na zakup różnego rodzaju dóbr, w tym, oczywiście, także mieszkań. – dodaje Marcin Kuryło.

Źródło: Horyzont Inwestycji.

Nieruchomości komercyjne w Łodzi są na fali wysokiego popytu. Polska Centralna cieszy się wysokim zainteresowaniem najemców i deweloperów powierzchni magazynowych. Dzięki doskonałej lokalizacji region jest atrakcyjny szczególnie dla firm logistycznych, dystrybucyjnych oraz branży e-commerce.

Spis treści:
Boom podażowy na nieruchomości inwestycyjne w okolicach Łodzi
Coraz dalej na zachód
W poszukiwaniu pracowników
Łódź napędzają logistycy oraz e-commerce
Czynsze coraz wyższe

Polska Centralna jest trzecim największym rynkiem magazynowym w kraju. Jej zasoby wynoszą 3,48 mln mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowej i magazynowej, z czego tylko w latach 2018 – 2021 na rynek trafiło ponad 1,7 mln mkw. Największym atutem regionu jest jego centralne położenie, na skrzyżowaniu autostrad A1 i A2 oraz drogi ekspresowej S8, które łączą aglomeracje: wrocławską, łódzką i warszawską. Dzięki lokalizacji i rozbudowanemu systemowi dróg Polska Centralna dla wielu firm stała się punktem przeładunkowym do dystrybucji towarów po Polsce, jak i dalej, za granicę.

Boom podażowy na nieruchomości inwestycyjne w okolicach Łodzi

W grudniu 2021 r. aż 18,3 proc. wszystkich metrów magazynowych powstających w kraju było w budowie w województwie łódzkim. – Na koniec ubiegłego roku tylko 38 proc. z tej powierzchni zabezpieczone było umowami najmu, co oznacza, że pozostałe 62 proc. powstawało spekulacyjnie – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa w Newmark Polska, i wyjaśnia, że powierzchnia w budowie pozwoli w najbliższych kwartałach złagodzić w Polsce Centralnej niedobór magazynów dostępnych od zaraz. A o tym, że tych powierzchni od jakiegoś czasu w regionie brakuje, świadczą rekordowo niskie pustostany, które na koniec ubiegłego roku kształtowały się w województwie łódzkim na poziomie 3,2 proc.

– Na dynamiczny rozwój powierzchni magazynowych w Polsce Centralnej wpłynęła pandemia. Nigdy wcześniej nie notowaliśmy takiego zapotrzebowania na hale, jak w ubiegłych dwóch latach. W 2021 roku popyt kształtował się na poziomie 907 tys. mkw., co jest ponad 26-procentowym wzrostem w porównaniu z wolumenem odnotowanym w roku 2020 – mówi Katarzyna Bojanowicz, Business Development Director w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska. – Tak duży popyt dodał deweloperom odwagi, żeby budować spekulacyjnie. We wcześniejszych latach – w 2018 czy 2019 roku, inwestycje niezabezpieczone umowami były ograniczone. Dlatego, gdy w 2020 roku firmy nagle zaczęły wynajmować, wygranymi okazali się deweloperzy, którzy posiadali wolne powierzchnie.

Według statystyk Newmark Polska, w regionie najwięcej budują: Panattoni, Hillwood i 7R, a największymi powstającymi tam projektami są: Panattoni Park Zgierz, Panattoni Park Pabianice, Hillwood Stryków II (BTS dla Oponeo) oraz Panattoni Park Stryków IV – Beta Wschód i Zachód. Natomiast największe projekty oddane w 2021 roku to: Loogic Park Radomsko, 7R Park Łódź West II oraz 7R Park Łódź East.

Coraz dalej na zachód

Polska Centralna była jedną z pierwszych lokalizacji na rynku nowoczesnej powierzchni przemysłowej i magazynowej, które zaczęły się dynamicznie rozwijać w Polsce na początku pierwszej dekady tego wieku. – Historycznie najwięcej budowało się na Widzewie i w Strykowie. Dzisiaj w tych okolicach coraz trudniej o grunty przygotowane pod infrastrukturę magazynową. Same lokalizacje nie są już też tak atrakcyjne dla najemców, jak jeszcze 10 lat temu, ponieważ duże zagęszczenie parków w tej okolicy powoduje korkowanie się dróg dojazdowych – mówi Agnieszka Marczak, Starszy Doradca w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska. – Jednocześnie otwarcie nowych dróg, między innymi drogi ekspresowej S14, czyli tzw. zachodniej obwodnicy Łodzi i Pabianic, umożliwiło rozwój innych lokalizacji na mapie logistycznej Polski Centralnej. Nowe inwestycje powstają przede wszystkim w Konstantynowie Łódzkim, Pabianicach, Zgierzu oraz w okolicach Aleksandrowa. Nie znaczy to oczywiście, że we wschodnich rejonach nic się już nie buduje. W okolicach autostrady A1 cały czas powstają nowe obiekty.

W poszukiwaniu pracowników

Kolejnym powodem rozwoju nowych lokalizacji w aglomeracji łódzkiej jest poszukiwanie przez deweloperów miejsc z lepszym dostępem do pracowników. Dotychczasowe lokalizacje, które cieszyły się największym zainteresowaniem inwestorów ze względu na nasycenie rynku, nie są już tak atrakcyjne. – Obecni tam pracodawcy z powodzeniem zaangażowali potrzebnych im wykwalifikowanych pracowników, dbając jednocześnie o warunki zatrudnienia. To sprawia, że nowi inwestorzy musieliby się mierzyć z wyzwaniami rekrutacyjnymi, ze względu na deficyt pracowników. Często oznacza to konieczność ciągłego konkurowania poziomem wynagrodzeń, a nie zawsze pozwalają na to budżety inwestorów. Taka sytuacja na rynku pracy sprzyja większemu zainteresowaniu obszarami inwestycyjnymi w regionie, dotychczas rzadziej wybieranymi przez firmy – twierdzi Małgorzata Mudyna, Randstad Professionals Regional Manager, Randstad Polska. Decyzje inwestorów wpływają na sytuację na lokalnym rynku pracy. – Widzimy zwiększone zapotrzebowanie na pracowników magazynowych, zawody techniczne związane z produkcją, w tym elektryków, elektromechaników, elektromonterów, spawaczy, a także budowlańców – murarzy i tynkarzy, operatorów sprzętu budowlanego i monterów instalacji. Poszukiwani są również kierowcy samochodów ciężarowych – dodaje Małgorzata Mudyna.

Łódź napędzają logistycy oraz e-commerce

Ze względu na swoje położenie, Polska Centralna jest lokalizacją typowo przeładunkową z przewagą powierzchni przeznaczonej pod magazynowanie. Najbardziej aktywne w regionie w poprzednim roku były firmy z sektora e-commerce oraz operatorzy logistyczni. Rekordowo wysokie transakcje najmu zawarł w tym okresie Jysk, renegocjując kontrakt na 70 tys. mkw. w Logistic City – Piotrków Distribution Center oraz wynajmując 54 tys. mkw. w Loogic Park Radomsko. W sumie w 2021 roku firmy w województwie łódzkim wynajęły prawie 907 tys. mkw., co jest ponad 26-procentowym wzrostem w porównaniu z wolumenem transakcji odnotowanym w 2020 roku.

Czynsze coraz wyższe

Ostatnie tygodnie to czas zmian i wzrostu stawek czynszu. Czynsze bazowe w Strykowie kształtują się na poziomie 3,00 – 3,40 euro/mkw./miesięcznie. Zdecydowanie drożej jest w Łodzi, gdzie za wynajem hali trzeba zapłacić 3,50 – 4,00 euro/mkw., a za powierzchnie Small Business Units nawet powyżej 4 euro/mkw. Trochę taniej magazyn można wynająć jeszcze w zachodniej części miasta, gdzie stawki zaczynają się od 3,50 euro/mkw. Jednak zdecydowanie najtańszą lokalizacją w regionie zawsze był i jest Piotrków Trybunalski, gdzie czynsze bazowe wahają się w przedziale 2,70 – 3,10 euro/mkw.

– Biorąc pod uwagę fakt, że łódzkie magazyny znajdują się w bliskich centrum częściach miasta, a nie na jego obrzeżach, to stawki czynszu w Łodzi są naprawdę bardzo atrakcyjne i kształtują się na podobnym poziomie, jak np. w drugiej strefie Warszawy. Dużo taniej niż w stolicy województwa magazyny można wynająć w Strykowie i Piotrkowie Trybunalskim, jednak w tych lokalizacjach najemcy muszą liczyć się z większymi trudnościami w znalezieniu pracowników – twierdzi Katarzyna Bojanowicz. – W Strykowie aktualnie powstaje mniej nowych inwestycji, a w ofercie przeważają starsze hale. Jednak właściciele tych parków dostosowują je do obecnych standardów, wymieniając oświetlenie na energooszczędne LED-y i przeprowadzając inne niezbędne prace remontowe. Stryków na pewno wybiorą firmy, dla których istotna jest cena. Również najemcy obecni już w tym rejonie, dalej będą chcieli „rosnąć” w tych samych albo sąsiadujących parkach.

Jak jednak twierdzi Agnieszka Marczak, czynsze w Polsce Centralnej, podobnie, jak w całym kraju, będą wzrastać, przede wszystkim ze względu na rosnące ceny działek oraz koszty wykonawstwa i materiałów budowlanych. – Ubiegły rok w Polsce Centralnej upłynął pod znakiem dużych transakcji i rekordowego wolumenu nowych umów najmu, co przyczyniło się do znacznego spadku wskaźnika pustostanów. Trudno też dzisiaj oceniać, jak na rynek magazynowy w Polsce Centralnej wpłynie sytuacja polityczno-gospodarcza na wschodzie Europy, spodziewamy się wydłużenia procesów budowlanych i zmniejszenia liczby obiektów budowanych spekulacyjnie – podsumowuje Agnieszka Marczak.

Źródło: Newmark Polska.

Według danych PWC, szacuje się, że w 2026 r. wartość brutto rynku e-commerce w Polsce będzie wynosić 162 miliardy złotych. Oznacza to dwucyfrowy wzrost rocznie, bo aż o 12%. Wraz z dynamicznym wzrostem rynku e-commerce, wzrasta konieczność rozwijania poszczególnych elementów całego łańcucha dostaw. Jednymi z najważniejszych etapów procesu logistycznego są jego magazynowanie oraz etap końcowy, czyli dostarczenie do odbiorcy. Magazyny typu cross-dock w procesie dystrybucji są kluczowe, ale z uwagi na złożoność specyfiki ich działania wciąż nie są powszechnym produktem inwestycyjnym.

Spis treści:
Rynek nieruchomości inwestycyjnych
Cross-docki nie jak klasyczne magazyny

Magazyny typu cross-dock to szczególny rodzaj magazynów w ramach logistyki ostatniej mili. Są to obiekty, w których następuje przepakowywanie i konsolidacja zamówień. Zazwyczaj towary są tam składowane bardzo krótko, tylko na czas przepakowania z dużych samochodów ciężarowych do samochodów dostawczych, które rozwożą towar do odbiorców. Zdecydowana większość obiektów cross-dock powstaje jako magazyny BTS dla firm kurierskich, ponieważ specyfika tej branży wymaga rozwiązań usprawniających dystrybucję. Każda z tych firm logistycznych ma swój unikalny system dostaw, często wypracowany latami. Dlatego też cross-dock nie jest produktem spekulacyjnym, który można zbudować i czekać na najemcę. W większości wypadków jest to projekt szyty na miarę, dopracowany do potrzeb konkretnego podmiotu, zarówno pod kątem specyfikacji technicznej jak też lokalizacji.

Rynek nieruchomości inwestycyjnych

Jeszcze około 10 lat temu rynek logistyczny był stosunkowo homogeniczny – w większości mieliśmy do czynienia z wielkimi, standardowymi centrami dystrybucyjnymi – kurierzy, duże sieci handlowe oraz firmy z sektora e-commerce nie były aż pod taką presją jak dziś na zapewnienie bardzo szybkiej dostawy. Klienci, którzy kupowali on-line wiedzieli, że jak się kupuje przez Internet to można liczyć na dobrą cenę, ale na zamówienie trzeba trochę poczekać. Kilka lat temu to się zmieniło – dla klienta czas dostawy jest często równie ważny jak cena, więc dla wielu graczy zapewnienie szybkiego doręczenia przesyłki stanowi olbrzymią przewagę konkurencyjną. Cross-docking umożliwia optymalizację czasu dostawy do odbiorcy końcowego i staje się kluczowym elementem sieci logistycznej u praktycznie każdego kuriera, dlatego najemcy są w stanie zapłacić wyższy czynsz za tego typu obiekty.

Cross-docki nie jak klasyczne magazyny

Cross-docki różnią się od klasycznych magazynów w wielu aspektach. Są przede wszystkim zazwyczaj stosunkowo płytkie i podłużne, a ich cechą charakterystyczną jest duża ilość bram i docków położonych po obu stronach magazynu, To wszystko oznacza, że czynsz w ramach magazynu typu cross-dock musi być stosunkowo wyższy niż w przypadku tradycyjnego magazynu – zazwyczaj czynsze mogą być wyższe o 50-75% w stosunku do typowych stawek. W obecnych warunkach najemcy oczekują, że takie magazyny będą silnie dostosowane do indywidualnych potrzeb danego operatora logistycznego. Ponieważ nie jest to typowy produkt, który łatwo da się wynająć innemu najemcy to deweloperzy oczekują, że umowy najmu będą stosunkowo długie (ponad 10 lat), co z kolei stanowi o ich atrakcyjności dla inwestorów – jest to bezpieczne aktywo z zapewnionym stabilnym, długoterminowym przychodem. W związku z ich atrakcyjnością dla inwestorów i faktem, że tego typu obiekty stają się niezbędnym elementem sieci logistycznych dla podmiotów, które chcą oferować same-day-delivery albo nawet next-day-delivery, zapotrzebowanie na cross-docki będzie dalej dynamicznie rosło.
Autor: Michał Grabara, Director, Capital Markets, Knight Frank.