Katowicki rynek nieruchomości komercyjnych rośnie w biznesową siłę. Atrakcyjna lokalizacja na przecięciu transeuropejskich szlaków transportowych, dostępność nowoczesnych powierzchni komercyjnych oraz wysoki profesjonalizm kadry pracowniczej przyciągają do Katowic przedstawicieli biznesu – inwestorów i najemców. Miasto dawniej kojarzone jedynie z przemysłem ciężkim należy dziś do grona najszybciej rozwijających się ośrodków i jest jedną z pięciu lokalizacji w Polsce najchętniej wybieranych przez przedsiębiorstwa z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Raport „Katowice, miasto z pasją!” pokazuje, jaki potencjał biznesowy drzemie w tym regionie, szczególnie w obszarze nieruchomości komercyjnych i związanych z nimi inwestycji.

– O różnych obliczach Katowic można długo rozmawiać. Są też miastem biznesu – światem inwestorów, negocjacji i spotkań biznesowych. Jako miasto tworzymy najlepszy klimat, na jaki nas stać, stwarzamy możliwości i zachęcamy przedsiębiorców do prowadzenia swoich przedsięwzięć w Katowicach. To dla miasta realne zyski, bo powierzchnia biurowa to z jednej strony atrakcyjne miejsca pracy. Wiemy, że dzięki temu mieszkańcy mogą się rozwijać zawodowo. A dla miasta przychody w postaci podatku od nieruchomości, które w przypadku podmiotów gospodarczych tym roku stanowią około 10% budżetu miasta – mówi Marcin Krupa, prezydent Katowic i dodaje, że miasto postawiło na rozwój obszaru nowych technologii. – Mamy specjalne programy wsparcia dla startupów, budujemy „Dzielnicę Nowych Technologii – Katowicki HUB Gamingowo-Technologiczny” – inwestycję, która będzie koncentrować przedsiębiorców z branży gier komputerowych, e-sportu, sektora kreatywnego oraz pokrewnych firm technologicznych – mówi prezydent.

Katowicki rynek biurowy magnesem na centra BPO i SSC

Dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej to jeden z istotniejszych czynników decydujących o lokalizacji inwestycji w danym mieście. Zasoby biurowe na poziomie blisko 726 500 mkw. plasują Katowice na czwartym miejscu wśród ośmiu polskich miast regionalnych (z pominięciem Warszawy) – to awans o dwie pozycje w stosunku do minionego roku. Przy tym pozyskanie deweloperów wznoszących tego typu obiekty i inwestorów jest dla miasta szczególnie istotne – to dlatego najatrakcyjniejsze tereny przeznaczane są właśnie pod budowę biur, hoteli oraz projektów mieszkaniowych. Nieruchomości biurowe w Katowicach są zlokalizowane przeważnie w części śródmiejskiej i okolicy głównych arterii komunikacyjnych: ul. Chorzowskiej, al. Korfantego, ul. Murckowskiej, al. Górnośląskiej, al. Roździeńskiego i ul. Francuskiej. Równocześnie zainteresowanie najemców tego typu obiektami nie słabnie – w 2022 r. popyt brutto na powierzchnię biurową w Katowicach wzrósł o 17% w porównaniu do minionego roku.

– Zauważamy, że w odpowiedzi na rosnące zapotrzebowanie najemców katowickim rynkiem biurowym, deweloperzy przyśpieszyli budowę nowych obiektów. Szczególnie zainteresowane tego typu nieruchomościami są firmy z sektora nowoczesnych usług biznesowych. O lokowaniu centrów usług właśnie w Katowicach decyduje kilka kluczowych czynników, m.in. dostępność wykwalifikowanych pracowników, wsparcie inwestorów przez władze miejskie, konkurencyjność kosztowa miasta – zarówno pod względem cen najmu powierzchni, jak i poziomu wynagrodzeń na tle zachodnioeuropejskich. Dziś Katowice to miasto wspierające przedsiębiorców, inwestorów i najemców, np. poprzez zwolnienia od podatku od nieruchomości na mocy uchwał Rady Miasta, łączenie firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych ze środowiskiem start-upów czy możliwość dostosowania transportu miejskiego do potrzeb przyszłych pracowników. W tym kontekście nie bez znaczenia jest również uruchamianie programów rozwoju edukacyjno-zawodowego we współpracy z przedsiębiorstwami, dzięki którym młodzież już na wczesnych etapach edukacji nabywa umiejętności potrzebne na rynku pracy. Można choćby wspomnieć o programie P-TECH wdrażanym przez potentata usług informatycznych IBM we współpracy z samorządem Katowic oraz Fujitsu Technology Solutions i Instytutem Badań Edukacyjnych – wyjaśnia Barbara Pryszcz, Dyrektorka Regionalna Colliers w Katowicach.

W ciągu ostatnich kilku lat Katowice i Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia stały się ważnym ośrodkiem centrów usług wspólnych. W regionie zatrudnionych jest 7,4% osób pracujących w tym sektorze w całej Polsce. Przy tym najpopularniejszymi usługami świadczonymi przez centra są usługi IT. Wśród przedsiębiorstw międzynarodowych najprężniej działają te z USA, Niemiec, Francji, Wielkiej Brytanii i Holandii. Polscy inwestorzy są obecnie właścicielami 35 centrów (spośród 126 zlokalizowanych w Metropolii).

Epoka Przemysłu 4.0 na Górnym Śląsku

Województwo śląskie jest drugim największym rynkiem powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce – na koniec 2022 r. całkowite zasoby rynku wyniosły niemal 4,7 mln mkw., co stanowi ponad 17% zasobów magazynowych całego kraju1. Przy tym największa koncentracja nowoczesnej powierzchni występuje w okolicach Gliwic, Sosnowca, Tych oraz Bielska-Białej. W tego rodzaju obiektach działalność logistyczną oraz produkcję przemysłową prowadzi wiele rozpoznawalnych międzynarodowych firm, np. Amazon, Carrefour, Henkel, Inter Cars, Raben, FM Logistic czy Johnson Electric.

– Nie od dziś Śląsk – z Górnośląskim Okręgiem Przemysłowym na czele – zalicza się do najbardziej uprzemysłowionych i rozwiniętych logistycznie terenów Polski. Jednak po przemianach gospodarczych w tym regionie nastąpiła znacząca zmiana – nastała tzw. epoka Przemysłu 4.0, opierającego się na wykwalifikowanych pracownikach, automatyzacji i cyfryzacji procesów oraz zastosowaniu najnowszych technologii. Rozwinięta infrastruktura transportu drogowego, najbardziej rozbudowaną sieć kolejową w Polsce i lotniczy terminal cargo zlokalizowany w pobliżu Katowic to kolejne atuty regionu, które przyciągają inwestorów i najemców na lokalny rynek magazynowy. Wiele zresztą wskazuje na to, że w 2022 r. przez terminal cargo przetransportowanych zostanie rekordowe ok. 45 tys. ton frachtu, co pokazuje trend wzrostowy na katowickim rynku przemysłowym – twierdzi Łukasz Ciepły, Senior Associate w dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Poza nieruchomościami na wynajem rynek województwa śląskiego jest zasobny w nowoczesne powierzchnie przemysłowe i logistyczne, w których działalność prowadzą ich właściciele. Obiekty własnościowe są zlokalizowane przeważnie w granicach Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, oferującej m.in. pomoc publiczną w formie ulg od podatku CIT. Dominującym sektorem działalności w tego rodzaju obiektach jest produkcja, szczególnie branża motoryzacyjna.

– Rynek przemysłowo-logistyczny w kolejnych kwartałach będzie wciąż dynamicznie się rozwijał. Na jeszcze większym znaczeniu zyskają obiekty związane z logistyką ostatniej mili, które będą budowane w niewielkiej odległości od miast województwa śląskiego lub nawet w ich granicach. Wzrośnie również popularność rozwiązań ekologicznych w magazynach i fabrykach, np. fotowoltaiki czy pomp ciepła, którymi już dziś zainteresowani są inwestorzy i najemcy. To nie tylko sposób na optymalizowanie kosztów w obecnych warunkach makroekonomicznych, ale również sygnał świadczący o dojrzewaniu rynku do proekologicznych decyzji. Warto w tym kontekście zauważyć, że same Katowice to pierwsze miasto w Polsce, które wprowadziło „Plan Gospodarki Niskoemisyjnej” mający na celu budowanie zrównoważonej, niskoemisyjnej gospodarki energetycznej – dodaje Łukasz Ciepły.

Handel w nowej odsłonie

Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, obejmująca swoim zasięgiem 41 miast i gmin, to jedna z najgęściej zaludnionych stref miejskich w Unii Europejskiej, zamieszkiwana przez blisko 2,3 mln potencjalnych konsumentów, dysponujących roczną siłą nabywczą na poziomie 95 mld PLN. Rynek handlowy metropolii plasuje się zatem na drugim miejscu w Polsce (po aglomeracji warszawskiej) pod względem wielkości i siły nabywczej. Funkcjonuje tu 51 nowoczesnych centrów handlowych o łącznej powierzchni 1,2 mln mkw. GLA oraz wiele wolnostojących spożywczych i niespożywczych sklepów wielkoformatowych, hal hurtowych, domów towarowych, pawilonów, pasaży i obiektów wielofunkcyjnych. Wraz z dojrzewaniem rynku, wzrostem konkurencji oraz zmianą trybu życia mieszkańców Górnego Śląska i ich zwyczajów zakupowych rynek handlowy również ewoluuje.

– W mniejszych ośrodkach miejskich Górnego Śląska realizowane są głównie niewielkie obiekty o profilu „zakupy codzienne”, które wychodzą naprzeciw potrzebom mieszkańców. Również przyszłość handlu w Katowicach jest ściśle związana z rozwojem małych konceptów handlowo-usługowych lub supermarketów ulokowanych w dużych osiedlach mieszkaniowych. Barierą dla rozwoju tego typu nieruchomości jest niska dostępność i wysokie ceny gruntów. Jednocześnie część pełnoformatowych centrów handlowych będzie ulegać przekształceniom – od modernizacji, poprzez częściową zmianę funkcji aż do wyburzenia i odzyskania terenu pod nową inwestycję. Dobrym przykładem jest przebudowa katowickiego Supersamu, gdzie docelowo pozostanie ok. 10 tys. mkw. powierzchni handlowej i ok. 14 tys. mkw. biurowej. Obserwujemy też powstawanie projektów wielofunkcyjnych, zarówno nowych, jak i budowanych na bazie obiektów zabytkowych, których niezbędnymi elementami będą handel, usługi i gastronomia. W bieżącym roku oddano do użytku odrestaurowany kompleks pięciu zabytkowych budynków Starego Dworca, oferujący lokale na potrzeby biur, handlu, usług i gastronomii – mówi Karol Milczarski, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers.