Ile kosztują mieszkania na sprzedaż zlokalizowane w nieruchomościach inwestycyjnych oddalonych od centrów miast?

Czy wysokie ceny mieszkań w centralnych obszarach miast przy ograniczonej dostępności kredytów sprawiają, że nabywcy częściej decydują się na zakup w osiedlach zlokalizowanych na obrzeżach miast i na przedmieściach? W których inwestycjach znajdziemy takie mieszkania? W jakich cenach? O ile są tańsze od podobnych mieszkań sprzedawanych w centralnych dzielnicach miast? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

Nie zaobserwowaliśmy spadku zainteresowania nieruchomościami w centralnych obszarach miast, wręcz przeciwnie. Z naszych danych wynika, że na przedmieściach dominuje klient kredytowy (ok. 80 proc. transakcji w tych lokalizacjach przy średniej dla całego rynku na poziomie 50 proc.). Wysoki poziom stóp procentowych znacznie obniżył zdolność nabywczą tej grupy klientów, przez co trudniej jest im pozyskać finansowanie. W przypadku nieruchomości w centralnych dzielnicach miast ten problem jest mniejszy, ponieważ klient z ograniczoną zdolnością kredytową zazwyczaj decyduje się na zakup mniejszego, bardziej kompaktowego mieszkania, ale za to w lokalizacji spełniającej jego kryteria.

Agnieszka Majkusiak, dyrektor sprzedaży Atal

Lokalizacja i standard inwestycji niezmiennie są kluczowymi kryteriami segmentującymi rynek mieszkaniowy. Projekty z segmentu popularnego, położone z dala od śródmieścia z reguły są tańsze. Mimo to, istotnym parametrem jest ich dostępność komunikacyjna oraz sąsiedztwo infrastruktury, na co zwracamy uwagę projektując nasze inwestycje poza centrami dużych miast. Mogą one stanowić atrakcyjną alternatywę zakupową, zwłaszcza dla rodzin poszukujących mieszkań o większym metrażu.

Około 15 – 20 procentowa różnica cenowa wynikająca z lokalizacji na przedmieściach pozwala na zakup dodatkowych metrów kw. mieszkania, a dodatkowym atutem jest bliskość terenów zielonych. Choć można też znaleźć w naszym portfolio inwestycje położone w pobliżu centrów, w przypadku których różnica cenowa nie będzie już na tyle znacząca, aby warto było ponosić przez lata koszty dojazdów. Przykładem może być świetnie zlokalizowane osiedle Francuska Park w Katowicach.

W ofercie Atal są również projekty spoza centrum, które ze względu na dobrą komunikację i  nasycenie infrastrukturą znajdują licznych nabywców. To np. inwestycje Atal Apollina w Kowalach k. Gdańska, Żerniki na Novo we Wrocławiu, czy Skwer Harmonia w Krakowie.

Shraga Weisman, CEO Aurec Home

Z pewnością wysokie ceny nieruchomości i niekorzystna polityka kredytowa utrudniają nabywcom zakup mieszkań, szczególnie w centrach dużych miast, gdzie cena za 1 mkw. jest zawsze wyższa. Dla przykładu, w stolicy na rynku pierwotnym średnia cena w październiku 2024 roku wyniosła 17 795 zł za mkw. Dlatego wielu nabywców szuka nowoczesnych lokali w zielonych dzielnicach, nieco oddalonych od centrum, jednak z bardzo dobrą komunikacją.

Realizujemy inwestycje w duchu idei 15-minutowego miasta, oferując mieszkania w wielofunkcyjnych dzielnicach, gdzie do pracy, sklepu, parku czy urzędu można dotrzeć w 15 minut. Fabrica Ursus, nasza inwestycja, której kolejny etap właśnie wprowadziliśmy do sprzedaży, powstaje w dynamicznie rozwijającej się dzielnicy Warszawy – Ursusie. Bliskość centrum miasta, bardzo dobre połączenia kolejowe (SKM, KM) i łatwy wyjazd z miasta drogą A2, czynią tę lokalizację wyjątkowo dogodną. Oferujemy nabywcom przestronne i kompaktowe wnętrza, duże balkony, wysokie okna i industrialny design, a wszystko to w przystępnych cenach.

Małgorzata Mellem, członek zarządu Budlex

Rzeczywiście obserwujemy zmianę preferencji wielu klientów, którzy w obliczu wysokich cen nieruchomości w centrach miast oraz trudniejszej dostępności kredytów hipotecznych, coraz częściej rozważają zakup mieszkań na przedmieściach. Tego typu lokalizacje stają się atrakcyjne nie tylko ze względu na niższe ceny, ale także dzięki coraz lepszej infrastrukturze oraz większemu komfortowi życia, który oferują spokojniejsze okolice.

Dostosowujemy ofertę do różnych potrzeb klientów. Przykładem może być inwestycja  Enklawa w Bydgoszczy, zlokalizowana w dobrze skomunikowanej, ale niecentralnej części miasta. Średnie ceny za metr kwadratowy w tej inwestycji są o około 20 proc. niższe w porównaniu z nieruchomościami w centralnych dzielnicach o podobnym standardzie. Podobnie w projekcie Winnica Apartamenty w Toruniu, oferujemy bardziej przystępne cenowo mieszkania.

Rosnąca popularność lokalizacji oddalonych od centrów miast wynika z ich atrakcyjności cenowej, a także możliwości stworzenia przestrzeni dostosowanej do potrzeb mieszkańców. W naszych inwestycjach staramy się łączyć przystępną cenę z wysokim standardem i dbałością o lokalizację, która zapewni wygodę i dostęp do infrastruktury.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Od wielu lat widoczne jest tzw. rozlewanie miast. Rozbudowują się dalsze dzielnice miast i miejscowości sąsiednie. Tutaj warunkiem jest dobra komunikacja, drogi szybkiego ruchu i koleje. Możemy potwierdzić większe zainteresowanie bardziej odległymi, ale tańszymi inwestycjami.

Oferujemy mieszkania w dwóch inwestycjach z segmentu popularnego, najtańsze mieszkania w inwestycji Moja Północna w Warszawie kosztują 10 890 za mkw., a w inwestycji Wolne Miasto w Gdańsku można je kupić w cenie 10 570 za mkw.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper

Taka sytuacja mogłaby mieć miejsce w warunkach zrównoważonego rynku kredytowego. Wówczas, klienci dysponujący ograniczoną zdolnością kredytową, stawaliby przed wyborem – mniejszy metraż w centrum lub większy w atrakcyjnej lokalizacji, ale oddalonej od centrum. Aktualnie jednak, z powodu braku jakiejkolwiek polityki wsparcia kredytobiorców oraz rekordowo wysokich stóp procentowych bez jasnym perspektyw ich zmiany, na zakup mieszkania mogą pozwolić sobie jedynie najzamożniejsi klienci. Jeśli potrzebują podeprzeć zakup kredytem, to w niewielkim stopniu, do tego dysponują wysokim dochodem, pozwalającym na zaciągnięcie takiego zobowiązania.

W efekcie, obecnie największym zainteresowaniem w naszej ofercie cieszą się duże mieszkania w centralnie położonej we Wrocławiu inwestycji Lokum Porto. Są one o około 20 proc. droższe niż lokale dostępne na osiedlu Lokum Verde, mieszczącym się w malowniczej, zielonej dzielnicy Wrocławia, leżącej dalej od centrum.

Barbara Marona, Sales Office Manager, Matexi Polska 

Lokalizacja od zawsze miała i nadal ma kluczowy wpływ na ceny nieruchomości, ponieważ to ona w dużej mierze determinuje cenę gruntu, co z kolei przekłada się na ostateczną cenę nabywanego mieszkania. Bliskość centrum, dostępność komunikacyjna, jakość sąsiedztwa oraz infrastruktura to podstawowe czynniki, które wpływają na wartość mieszkań. Dodatkowo, czynniki zewnętrzne, takie jak wysokość stóp procentowych i dostępność kredytu, mają duży wpływ na możliwości nabywcze klientów, co może skłaniać ich do rozważenia zakupu mieszkań w różnych lokalizacjach. Na decyzję klientów wpływ mają również zmiany w stylu życia, takie jak rosnąca popularność pracy zdalnej. Coraz więcej osób, nie mając potrzeby codziennego dojazdu do pracy, decyduje się na mieszkania w lokalizacjach oddalonych od centrum, szukając większej przestrzeni oraz spokojniejszego otoczenia.

W odpowiedzi na te zmieniające się potrzeby, oferujemy mieszkania w zróżnicowanych lokalizacjach – zarówno w centrum miasta, jak i na jego obrzeżach. Dzięki temu możemy zaspokoić preferencje różnych grup klientów. Dbamy o to, aby wszystkie nasze inwestycje, niezależnie od lokalizacji, były dobrze skomunikowane i zapewniały pełną infrastrukturę niezbędną do komfortowego codziennego życia.

W Krakowie posiadamy cztery inwestycje o zróżnicowanym standardzie i cenach. Ceny mieszkań w lokalizacjach oddalonych od centrum są średnio o 30 proc. niższe niż w inwestycjach zlokalizowanych w centralnych częściach miasta. Dla przykładu cena mieszkania trzypokojowego z naszej inwestycji Kameralny Prokocim, położonej na obrzeżach miasta wynosi około 13 000zł/mkw., podczas gdy w inwestycji Apartamenty Portowa położonej w centralnej dzielnicy Zabłocie ceny mieszkań w podobnym metrażu zaczynają się od około 18 000zł/mkw.

Łukasz Šedovič, Sales Director w Trust Investment S.A.

Na podstawie naszych obserwacji nie zauważamy zmiany trendów w postaci zwiększonego zainteresowania inwestycjami zlokalizowanymi dalej od centrum. Większość naszych klientów nadal preferuje nieruchomości w dogodnych lokalizacjach miejskich, które zapewniają łatwy dostęp do infrastruktury, komunikacji i udogodnień. Niemniej jednak, dokładamy wszelkich starań, aby nasze projekty, niezależnie od lokalizacji, spełniały oczekiwania zarówno pod względem komfortu, jak i funkcjonalności. Jeśli weźmiemy pod uwagę dwie nasze inwestycje Sky Trust i Rezydencja Sikorskiego to różnice cen mogą sięgać nawet 20 proc. wartości nieruchomości.

Adrian Sączek, dyrektor Działu Sprzedaży Produktów Deweloperskich w Mennicy Polskiej – inwestycja Bulwary Praskie

Niektórzy klienci nie mają wyjścia, bo przy określonej zdolności kredytowej nie będą w stanie nabyć mieszkania w wymarzonym miejscu. Wówczas decydują się na dalsze lokalizacje, które są tańsze średnio o ok. 20 proc., a nawet 30 proc., oczywiście kosztem dłuższych dojazdów. Przykładem mogą być mieszkania na warszawskiej Pradze Północ czy Targówku w porównaniu z Białołęką czy Markami. Inną opcją jest zmniejszenie metrażu. Nabywca pierwotnie planuje zakup dwupokojowego mieszkania, a ostatecznie decyduje się na kawalerkę. Sytuacja każdego klienta jest inna, dlatego też podejmowane są różne decyzje zakupowe.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Z naszej perspektywy jako dewelopera gruntowego, popyt na rynku nieruchomości oceniamy obecnie jako stabilny. Nasze zróżnicowane portfolio lokalizacyjne i cenowe pozwala nam elastycznie odpowiadać na zmienne potrzeby rynku, gdzie poszczególne segmenty wykazują różny poziom zainteresowania. W ostatnich miesiącach obserwujemy wzrost popytu na nieruchomości dobrze skomunikowane, choć niekoniecznie położone w samych centrach miast. Dodatkowo, zauważamy poprawę zainteresowania domami położonymi na przedmieściach, gdzie w poprzednim roku popyt był mocno osłabiony. Ta zmiana może wynikać z wysokich cen nieruchomości w centralnych obszarach oraz ograniczonej dostępności kredytów, które skłaniają kupujących do poszukiwania alternatyw.

Marcin Michalec, Dyrektor Zarządzający, Okam Capital

Stawiamy na top lokalizacje w najbardziej pożądanych adresach. Rynki, na których jesteśmy aktywni, różnią się między sobą dynamiką, zapotrzebowaniem, i tak – Warszawa jest zdecydowanie bardziej chłonnym rynkiem niż Łódź czy Katowice. Warto analizować ofertę, bo na przykład nasza inwestycja Cityflow na warszawskiej Woli cieszy się dużym zainteresowaniem, nie tylko z uwagi na świetną lokalizację, ale też wyróżniki i udogodnienia, jakie oferujemy.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Nie widzimy trendu zmiany preferencji klientów z powodu ceny pod względem lokalizacji ani poszukiwania mieszkań oddalonych od centrów miast. Przeciwnie, dobre położenie osiedli jest jednym z głównych czynników decyzyjnych, a bliskość do centrum i dobra komunikacja są kluczowym elementem, na jaki klienci zwracają uwagę. Dlatego uruchamiamy nowe etapy takich warszawskich inwestycji, jak Sady Ursynów, w pobliżu Toru Wyścigów Konnych na Służewcu. To doskonała lokalizacja w dzielnicy z rozwiniętą infrastrukturą i świetną komunikacją ze wszystkimi częściami miasta.

Drugą naszą nową, świetnie zlokalizowaną inwestycją jest Rytm Mokotowa. Dolny Mokotów to kolejna warszawska dzielnica po Ursusie, której możliwości dostrzegliśmy jako pierwsi i rozpoczęliśmy pionierskie inwestycje, odkrywając piękno i zmieniając oblicze tego terenu. Znajdują się tu ogromne przestrzenie otoczone zielenią w pobliżu Jeziorka Czerniakowskiego i Zakola Wisły. Naszą flagową inwestycją w pobliżu centrum Warszawy jest też prestiżowe osiedle Royal Residence w Wilanowie, gdzie w sprzedaży mamy już ostatni etap. W pełni zagospodarowany rejon Wilanowa jest ostatnią szansą na zamieszkanie w unikalnym miejscu z pełnym dostępem do wszelkich udogodnień.

Andrzej Gutowski, Dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Mimo wysokich cen nieruchomości w centralnych obszarach miast oraz ograniczonej dostępności kredytów, kupujący raczej nie zmieniają swoich preferencji na rzecz inwestycji oddalonych od centrów lub zlokalizowanych na przedmieściach. Przywiązanie lokalizacyjne jest spore, wiele osób decyduje się dopłacić, aby zamieszkać w preferowanej dzielnicy, nawet kosztem mniejszego metrażu.

Zmiany lokalizacji mają miejsce głównie wtedy, gdy ceny za metr kwadratowy w poszczególnych dzielnicach się wyrównują, co sprzyja transferom, np. z Białołęki na Ursus. Jeśli natomiast kupujący, którzy przyzwyczaili się do mieszkania w centralnych dzielnicach decydują się na lokum dalej od centrum, to zazwyczaj wybierają budowę domu. Co wskazuje na poprawę sytuacji finansowej danego klienta.

Jakub Sobczyński, Dyrektor Zarządzający Megapolis

W obliczu rosnących cen nieruchomości w centralnych obszarach miast oraz trudniejszego dostępu do kredytów hipotecznych, obserwujemy zmianę preferencji nabywców, którzy coraz częściej decydują się na inwestycje zlokalizowane na obrzeżach miast, gdzie mogą liczyć na bardziej przystępne ceny oraz dodatkowe udogodnienia.

Przykładem takiej inwestycji jest nasze Osiedle Ozon, zlokalizowane na Prądniku Białym w Krakowie. Dzięki linii szybkiego tramwaju oraz rozbudowie al. 29 Listopada oraz prawie zakończonej budowie obwodnicy miasta, osiedle to oferuje doskonałą komunikację z centrum. Dodatkowo, w pobliżu znajdują się żłobki, przedszkola, szkoły, sklepy i punkty gastronomiczne, co sprawia, że miejsce to oferuje mieszkańcom zarówno wygodę codziennego życia, jak i łatwy dostęp do najważniejszych punktów miasta. To wszystko sprawia, że osiedle, choć zlokalizowane na obrzeżach, jednak pozostające w zakresie tkanki miejskiej. Charakteryzuje się większą dynamiką sprzedaży i zainteresowaniem od mieszkań w dzielnicach wewnętrznych.

Innym przykładem jest inwestycja Link Bunscha na krakowskim Ruczaju. Ta dzielnica stała się swoistym „miastem w mieście”, oferując mieszkańcom kompletną infrastrukturę handlowo-usługową, edukacyjną oraz świetne połączenia komunikacyjne. Bliskość Kampusu UJ, Krakowskiego Parku Technologicznego oraz łatwy dostęp do autostrady i lotniska czynią tę lokalizację niezwykle atrakcyjną.

Warto podkreślić, że ceny mieszkań w tych lokalizacjach są bardziej przystępne w porównaniu z centralnymi dzielnicami, co w połączeniu z rozwiniętą infrastrukturą i udogodnieniami przyciąga wielu nabywców.

Monika Kudełko, dyrektor ds. Strategii i Komunikacji Marketingowej w Activ Investment

Nie realizujemy inwestycji na przedmieściach, ponieważ nasza strategia zakłada skupienie się na lokalizacjach w niedalekiej odległości od centrum miast. Oferujemy mieszkania w miejscach, które łączą wygodę życia w dobrze skomunikowanych dzielnicach z dostępem do miejskiej infrastruktury i atrakcyjnego otoczenia.

Źródło: dompress.pl
materiał prasowy