Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami wymaga olbrzymiej odpowiedzialności. Sporadycznie zdarza się, że agenci działają w nierzetelny albo nieuczciwy sposób.

Dzisiaj zajmę się negatywnymi przejawami i cechami działalności agentów nieruchomości. Na rynku obrotu nieruchomościami pojawiają się niekiedy niesolidni agenci i nierzetelne biura, których działania kładą się cieniem na profesji pośrednika. Niestety, zdarza się także popełnianie przestępstw.

Trudno więc się dziwić, że jest pewna grupa prywatnych ogłoszeniodawców oferujących nieruchomości na sprzedaż i na wynajem, którzy w pierwszym zdaniu ogłoszenia podkreślają, że nie życzą sobie kontaktu ze strony pośredników.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dbać o należyte wykonywanie zawodu i dobro wizerunku. Czynności pośrednictwa powinny być wykonywane profesjonalnie, ze starannością i znajomością przedmiotu, z troską o klienta i zaufanie społeczne. 

Opiszę w dzisiejszym wpisie praktyki, które z rozmaitych powodów są naganne albo świadczą o nieodpowiedzialności agentów. Będzie też jeden drastyczny przykład przestępstwa.

1. Hotel, który nie powstał

Jedna z najgłośniejszych spraw ostatniego dziesięciolecia z udziałem jednej z największych sieci biur nieruchomości w Polsce. Komunikat dotyczący sprawy opublikowała Polska Agencja Prasowa. Poniżej link do źródła:

http://centrumprasowe.pap.pl/cp/pl/news/info/41688,25,uokik-home-broker-decyzja-(komunikat)

W 2015 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nałożył na jedną z czołowych firm pośredniczących w sprzedaży nieruchomości karę w wysokości 330 tysięcy złotych.

Pośrednik oferował w latach 2010-2013 apartamenty hotelowe w nigdy nieukończonej inwestycji we Władysławowie. Postępowanie przeciwko pośrednikowi zostało wszczęte w grudniu 2014 r., w związku ze skargami od konsumentów, z których wynikało, że zostali wprowadzeni w błąd co do gwarancji zysku z inwestycji. Pośrednik doprowadził do zawarcia aż 400 umów z zainteresowanymi klientami.

Klienci skarżyli się, że nie byli informowali o ryzyku finansowym, a ponadto wywierana była na nich presja, by podpisali umowę.

Okazało się, że, według jednej ze skarg, pracownik pośrednika poinformował, że należy podjąć jak najszybciej decyzję, ponieważ inwestor z Warszawy zdecydował się na zakup 100 apartamentów i zostały ostatnie dostępne lokale w jednym ze skrzydeł projektowanego budynku.

Pośrednik gwarantował też, że nie będzie kłopotów z uzyskaniem finansowania zakupu w postaci kredytu udzielonego na preferencyjnych warunkach. W komunikacie opublikowanym przez PAP szokujący jest fakt wprowadzenia w błąd klientów odnośnie oferty kredytowej. UOKiK po zbadaniu sprawy stwierdził, że informacje udzielane konsumentom o ofercie kredytów na specjalnych warunkach, z oprocentowaniem najniższym na rynku, okazały się nieprawdziwe.

Przypomnę tylko, że agent ma obowiązek informowania o ofercie zgodnie z prawdą i stanem wiedzy. Wszelkie informacje powinny być możliwie rzetelnie sprawdzone lub potwierdzone.

2. Poczucie władzy i presja

Tak, zdarzają się agenci, którzy wywierają presję na klientach. W rozmaity sposób. Trzeba podkreślić, że wywieranie presji jest niedopuszczalne. Niekiedy agent nieruchomości musi uświadomić klienta o presji czasu, ale koniec końców to klient sam musi podjąć decyzję mając możliwie pełny i wiarygodny obraz sytuacji.

Bywa jednak i tak, że agent wywiera presję na klientach nawet na spotkaniu u notariusza. Agresja, złość, szantażowanie, przyjęcie postawy autorytetu, strofowanie – to najczęstsze działania w repertuarze środków nacisku, za pomocą których agenci starają się wywrzeć presję na klientach.

Ofiarami szantażu są najczęściej klienci kupujący, a niekiedy nawet agenci reprezentujący interesy strony kupującej. Już kilka razy słyszałem o sytuacjach, w których agenci krzyczeli na kupującego w trakcie umówionego spotkania w kancelarii notarialnej. W ten sposób agenci chcą zmusić klienta do podpisania umowy mimo brakujących dokumentów potwierdzających stan prawny. „Teraz albo w ogóle!” W takich sytuacjach, jeśli klient ma opiekę dobrego i uczciwego pośrednika, nie dochodzi do zawarcia umowy, a klient kupujący wraz z agentem poszukuje innej nieruchomości.

3. Ukrywanie przychodów

Przykładów transakcji nieprawidłowo rozliczonych albo nierozliczonych w ogóle znajdzie się niestety sporo. W historii profesji pośrednika w Polsce znane są już agencje, które nieprawidłowo wystawiały faktury – czasem z kwotami zaniżonymi względem ustaleń wynikających z umowy pośrednictwa, niekiedy z kwotami zawyżonymi.

Słyszałem niestety nawet o agencji nieruchomości, która nie wystawia faktur, a jedynie dowody wpłaty dla klienta, i przyjmuje płatności tytułem wynagrodzenia tylko gotówką.

Jednym z najbardziej szokujących przykładów nieetycznego działania pośrednika jest domaganie się od klienta pozaumownej zapłaty kwot w wysokości kilku lub nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Przykład, który podam, dotyczy przypadku pośrednika-inwestora.

Słyszałem od jednego z klientów o agentce nieruchomości, która zainwestowała w mieszkanie od renomowanego dewelopera, a w ramach transakcji domagała się od zainteresowanego nabywcy kwoty 30 tysięcy złotych zapłaty „pod stołem”, aby nie musiała płacić podatku dochodowego.

Oburzony klient stanowczo odmówił, ale z pewnością znalazł się ktoś inny, kto był gotów zapłacić kwotę pozaumowną, byle kupić mieszkanie w jednej z bardziej rozpoznawalnych inwestycji za korzystniejszą cenę, niż w danym momencie oferował mieszkania deweloper.

4. Brak dbałości o bezpieczeństwo

Czytałem o przypadku pośrednika, który doprowadził do zawarcia umowy przedwstępnej, której przedmiotem był lokal mieszkalny znajdujący się w… zasobach mieszkań komunalnych gminy.

Pośrednik podpisał umowę pośrednictwa na sprzedaż lokalu z klientem, który reprezentował na podstawie pełnomocnictwa swoją matkę – głównego najemcę mieszkania. W umowie przedwstępnej sprzedający zobowiązywał się, że dokona wykupu lokalu od gminy wraz z przynależnymi udziałami w nieruchomości wspólnej, a następnie zawrze umowę sprzedaży z kupującym, którego skojarzył pośrednik.

Do umowy przedwstępnej załączone zostały podstawowe dokumenty: pełnomocnictwo do czynności cywilno-prawnych w imieniu głównego najemcy (w tym do rozporządzania nieruchomością), dokument przydziału, wniosek do gminy o wykup lokalu i operat szacunkowy.

Okazało się, że klient reprezentujący matkę dopuścił się oszustwa i w rzeczywistości pełnomocnictwo, które posiadał, dotyczyło jedynie wykupu mieszkania od gminy, a nie zbycia na rzecz osoby trzeciej. Był już zresztą osobą karaną za oszustwa.

Ani do wykupu mieszkania od gminy, ani do umowy sprzedaży z udziałem klienta kupującego nie doszło. Kupujący wpłacił zadatek 7 tysięcy złotych, którego nie był w stanie odzyskać od nieuczciwego sprzedającego. Sąd uznał, że w tej sytuacji biuro odpowiada za niedopełnienie obowiązku należytej staranności, ponieważ wobec dokumentów i oświadczeń, które złożył fałszywy sprzedający, nie było pewności co do bezpieczeństwa transakcji.

Pośrednik był zobowiązany do wypłaty klientowi kupującemu odszkodowania w wysokości wpłaconego zadatku, którego domagał się od biura nieruchomości pokrzywdzony klient.

5. Biura, które domagają się zaliczek przed prezentacją

Praktyki mające na celu przetrzymanie wpłat klientów są rozmaite i niezwykle różnorodne. Część biur na rynku żąda od klienta np. opłat za prezentację (50 zł za zaprezentowanie nieruchomości), a niekiedy zaliczek na poczet najmu albo zakupu nieruchomości w kwotach od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Jedna z ofert, które mieliśmy wystawione w naszym biurze, była oferowana przynajmniej przez jeszcze jedną agencję nieruchomości. Klient w pierwszej kolejności skontaktował się telefonicznie z ogłoszeniodawcą z innej agencji. Okazało się, że pośrednik domagał się wpłacenia zaliczki na poczet umowy najmu w wysokości 5000 zł.

O fakcie dość szybko się dowiedzieliśmy, gdy tylko klient zadzwonił do agentki WGN. Klient stwierdził, że jak usłyszał o konieczności zapłaty jeszcze przed prezentacją, zrezygnował z oferty. Ten sam lokal odnalazł w ofercie WGN. I to agentka z naszego biura doprowadziła do transakcji najmu, a nie agencja, która żądała bądź co bądź dość wysokiej przedpłaty.

6. Agent z klientem

Cechą dość często spotykaną w naszym zawodzie jest olbrzymia pewność siebie połączona z przekonaniem o swojej skuteczności. Za pozą agenta, który udaje prawdziwego człowieka biznesu, kryje się często jednak tylko ściema.

Agenci nieruchomości przedstawiają się klientom jako mężowie opatrznościowi, którzy np. mają już klienta, ba!, zdecydowanego klienta, ale należy z nimi podpisać umowę pośrednictwa, ponieważ mają taką zasadę, że nie pobierają wynagrodzenia od kupującego. W takiej sytuacji dobrze sobie zapisać nazwisko agenta i nazwę agencji i sprawdzić na stronach ogłoszeniowych takiego biura, czy faktycznie to, co mówi agent, jest zgodne z prawdą.

I w tym przypadku może nie byłoby nic w tym szczególnego – niestety, zawód pośrednika jest traktowany w Polsce przez właścicieli nieruchomości jak zło konieczne, ale jeśli już współpracować z pośrednikiem, to tylko takim, który oferuje gotowość do przyprowadzenia klienta kupującego. To zatem częściowo także i wina klientów, którzy oczekują, że agent powie wszystko, co zechcą usłyszeć.

Klienci sprzedający i wynajmujący nieruchomości w Polsce wytworzyli sobie wręcz iluzję „agenta z klientem” i dają się niekiedy złapać na ten trik. I nawet jeśli dopytują się: „To ma pan tego klienta, czy nie?”, żaden agent nie odpowie, że nie. Przeciwnie: odpowie, że owszem, ale musi najpierw zaprezentować zdjęcia, dowiedzieć się więcej szczegółów, zobaczyć lokalizację. Można znaleźć dziesiątki powodów, by tylko nakłonić nieprzekonanego klienta do podpisania umowy pośrednictwa.

Często, aby zdobyć klienta kupującego, agenci publikują oferty prywatne kopiując zdjęcia i treści udostępniane przez prywatnych ogłoszeniodawców – klienci sami przyzwyczaili agentów do takiej praktyki. Nie chcąc tracić czasu na spotykanie się z agentami i podpisywanie umów, w rozmowie telefonicznej albo mailowo klienci wyrażają zgodę na przekopiowanie zdjęć i publikację ogłoszeń przez agencję. Niestety, zdarza się także, iż oferty są publikowane bez zgody właścicieli, a agencje usiłują wymusić na klientach podpisanie umowy i zapłatę wynagrodzenia.

Gorzej, jeśli pośrednik wykorzystuje trik z klientem kupującym dla łatwej korzyści majątkowej. Do plotek środowiskowych należy i ta, która mówi o agentach, którzy proponują podpisanie umowy pośrednictwa, przyprowadzenie „zdecydowanego klienta” i pobierają określoną opłatę na poczet przyszłej prowizji. Na pierwszą prezentację przyprowadzają podstawionego klienta, a następnie znikają.

Nie wiem, czy jest to prawdą. Słyszałem natomiast, że faktycznie bywają na rynku agenci, którzy pobierają prowizję jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży. Takie działanie jest niezgodne z prawem.

7. Czworo czarnych agentów

Przykład bardzo drastyczny. Na Białorusi skazano agentów nieruchomości. Sąd uznał ich winnymi zabójstwa sześciu osób.

Agenci, zwani potocznie „czterema czarnymi agentami nieruchomości”, działali według określonego schematu. Odnajdywali osoby ze skłonnością do alkoholu, oferowali rzekomo korzystną sprzedaż mieszkania, a następnie zabijali. Proceder trwał przez sześć lat, od 2009 do 2015 r.

Wyrokiem sądu, dwóch agentów zostało skazanych na karę śmierci (na Białorusi jeszcze legalną), a ich dwóch pomocników – na wysokie wyroki więzienia (22 i 24 lata).

Pozytywne strony współpracy z agencją nieruchomości

Żeby nie kreślić negatywnego wizerunku zawodu agenta nieruchomości, zaznaczę tylko, że całe szczęście wyżej wymienione przypadki należą na ogół do rzadkości. Każdy klient ma prawo otrzymać rzetelną i prawdziwą informację, a na rynku działają agenci i pośrednicy cieszący się zaufaniem i szacunkiem klientów. Bądź co bądź, w biurze WGN dążymy do najwyższych i najbardziej profesjonalnych standardów usług pośrednictwa.

Jeśli agent nieruchomości solidnie i wiarygodnie przedstawia zalety współpracy, dba o odpowiedni obieg dokumentów i informacji, a także bezpieczeństwo obu stron transakcji, możemy mieć pewność, że otrzymamy miarodajną pomoc przy zbyciu albo wynajmie nieruchomości.

Pamiętajcie jednak, żeby dopytywać o każdy szczegół współpracy z biurem. Czytajcie też, co podpisujecie i nie zobowiązujcie się do zapłaty jakichkolwiek kwot przed zawarciem transakcji (za wyjątkiem rachunków depozytowych kancelarii notarialnych i indywidualnych mieszkaniowych rachunków powierniczych).

Wynagrodzenie może się pośrednikowi należeć pod warunkiem wykonania usługi doradczej albo pod warunkiem doprowadzenia do zawarcia umowy między skojarzonymi stronami transakcji.

Jarosław Wójtowicz