Całkowity wolumen transakcji najmu na polskim rynku magazynowym w I poł. 2024 r. wyniósł 2,7 mln mkw. Uzyskany wynik opierał się w dużej części na przedłużeniach, które stanowiły ok. 40% zawieranych kontraktów. Przy wysokim popycie na delikatnie zaciągniętym hamulcu ręcznym pozostaje podaż. W okresie od stycznia do końca czerwca br. deweloperzy utrzymali dotychczasową dynamikę rozwoju rynku na poziomie ok. +10% r/r (33,5 mln mkw.), co odpowiadało dostarczeniu ok. 1,6 mln mkw. nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i logistycznej. Umiarkowana nowa podaż wraz z odbiciem w popycie pozwoliły na stabilizację po stronie pustostanów oraz w wyjściowych stawkach czynszu. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje najnowszy raport „Polski rynek magazynowy I połowa 2024 r.”.
Inwestycje: Rynek wraca do życia
Na koniec czerwca 2024 r. na rynku inwestycyjnym w Polsce udział sektora magazynowego wyniósł 294 mln euro (17% całości), co oznacza spadek w stosunku do I połowy 2023 r. o 33%. Wśród 11 transakcji zawartych w I poł. br. największą było przejęcie parku Panattoni Park Poznań XI przez EQT Exeter (129 400 mkw.) w II kw. br. z kolei drugą był zakup dwóch sąsiadujących parków West Park Pruszków i West Park Ożarów (łącznie 81 900 mkw.) przez firmę Hillwood od DWS/RREEF w I kw. 2024 r.
Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO komentuje: „Aktywa produkcyjne i logistyczne nadal znajdują się sferze zainteresowania inwestorów, zwłaszcza w kontekście inwestycji big box typu multi-tenant. Obserwujemy sytuacje, w której deweloperzy zdecydowanie częściej preferują kupno istniejących budynków ze względu na wysokie koszty budowy i trudności z finansowaniem nowych projektów. Pomimo niskiej aktywności inwestycyjnej w porównaniu do poprzednich lat, rynek stopniowo się odradza. Spadek presji inflacyjnej i obniżka stóp procentowych przez EBC mogą ożywić transakcje, co może przyczynić się do wejścia nowych graczy na polski rynek. Inwestorzy zachowują jednak ostrożność, selektywnie wybierając projekty i przygotowując się na większe zakupy w kolejnym roku”.
Spadki stawek efektywnych w wybranych regionach
Na koniec czerwca 2024 r. w większości lokalizacji średnie stawki czynszów bazowych utrzymywały się na stabilnym poziomie. Oczekiwania właścicieli w inwestycjach typu big-box oscylują w granicach od 3,6 do 5,5 EUR / mkw. / m-c. Najbardziej atrakcyjne stawki czynszów bazowych, poniżej 4,0 EUR / mkw. / m-c, możliwe są do uzyskania w wybranych projektach w Piotrkowie Trybunalskim, Strykowie, okolicach Poznania i Warszawy. Najwyższe stawki czynszów bazowych dotyczą projektów na terenie miast Warszawy i Krakowa, powyżej 5,0 – 6,0 EUR / mkw. / m-c. Na wybranych rynkach o dużej konkurencyjności widoczny jest delikatny trend spadkowy w stawkach efektywnych od 15% do 25%. Z kolei w projektach w budowie i planowanych inwestycjach oczekiwania właścicieli są średnio wyższe o 10-15% od oferty dostępnej w starszych obiektach.
Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, podsumowuje: „W II połowie 2024 roku rynek magazynowy w Polsce będzie rozwijał się stabilnie, pomimo słabszego ożywienia konsumenckiego i spadku produkcji. Kontynuowany będzie trend przedłużania umów najmu w dotychczasowych lokalizacjach, a rozwój klientów będzie selektywny. Oczekujemy, że koniec 2024 r. przyniesie jeszcze więcej optymizmu po stronie popytu. Po stronie podaży spodziewamy się, że deweloperzy skupią się na projektach z umowami przednajmu, z mniejszym udziałem powierzchni spekulacyjnej. Z kolei na rynku inwestycyjnym trwające obecnie procesy due diligence sugerują większą liczbę transakcji w nadchodzących kwartałach”.
Źródło: AXI IMMO [fragment raportu] / materiał prasowy
