Dobrze podpisana umowa najmu nie tylko uchroni najemcę przed niespodziewanymi opłatami, ale pozwoli mu uzyskać realne oszczędności. O roli doradców na coraz bardziej zróżnicowanym rynku nieruchomości mówi Karol Wyka, dyrektor zarządzający działu powierzchni biurowych w firmie Newmark Polska.
Jaki wpływ na popyt na biura ma dosyć powszechny trend optymalizowania powierzchni przez najemców?
Karol Wyka, Newmark Polska: Obecnie standardem są trzy dni pracy z biura, a dwa dni z domu. Jednak pracodawcy coraz częściej starają się o powrót pracowników do biur na cztery dni w tygodniu. Podpisując nowe kontrakty najmu, część firm optymalizuje swoje powierzchnie, zmniejszając je średnio o kilkanaście procent. Jednak jest grupa firm, która decyduje się na pozostanie przy niezmienionym metrażu w dotychczasowej lokalizacji. Obserwujemy, że rynek osiągnął pewien poziom stabilizacji. Na koniec roku popyt powinien osiągnąć poziom ok. 1,4 mln mkw., czyli bardzo blisko średniej pięcioletniej wynoszącej 1,39 mln mkw. rocznie. Optymizmem napawa też fakt, że obok firm zmniejszających wynajmowane biura, są też takie sektory rynku – związane głównie z cyberbezpieczeństwem i sztuczną inteligencją, które dynamicznie rosną i potrzebują większych powierzchni.
Zmienia się nie tylko liczba wynajmowanych metrów, ale również samo podejście do najmu i rodzaju umowy.
Najemcy rozwijają się w swoim tempie w zależności od realiów rynkowych. I nie zawsze jest to tempo liczone w pięciolatkach. Dla najemców wielkopowierzchniowych (powyżej 10 tys. mkw.) zasadą jest analiza rynku pod kątem jego możliwości najmu z dużym wyprzedzeniem. Zazwyczaj już na 2-3 lata przed zakończeniem okresu najmu firma przygotowuje się do przynajmniej dwóch scenariuszy – renegocjacji i relokacji. Pozwala to na utrzymanie mocnej pozycji negocjacyjnej, a także wybranie najlepszej opcji dla najemcy.
Dużo mówi się o elastyczności, co – konstruując swoją ofertę – zauważyli również właściciele budynków. Obok typowych umów najmu, oferują również powierzchnie wykończone w jednym standardzie i gotowe do wprowadzenia. Można w ten sposób wynająć już 100-metrowe biuro na minimalny okres sześciu miesięcy. W odróżnieniu od biur serwisowanych, najemca sam musi zadbać o recepcję, jeśli jej potrzebuje, kawę dla pracowników czy sprzęt, typu drukarki.
Prawie połowa firm, w pierwszych dziewięciu miesiącach tego roku, zdecydowała się na przedłużenie umów najmu oraz pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach. Czy powodem niechęci do relokacji jest brak dobrej oferty na rynku czy raczej dalsza niepewność najemców co do przyszłości?
Renegocjacje utrzymują swój wysoki udział w popycie zarówno w stolicy, jak i na rynkach regionalnych. Jednak z zupełnie innych powodów. W Warszawie mała aktywność deweloperów w ostatnich latach spowodowała skurczenie się wolnej, dobrej jakościowo powierzchni biurowej w najlepszych lokalizacjach, do których najemcy mogliby chcieć się relokować. Odsetek wolnych powierzchni w budynkach klasy A w centrum stolicy wynosi obecnie ok. 7 proc.
Zupełnie inną sytuację mamy w miastach regionalnych. Na tych rynkach, w latach 2015 – 2021, deweloperzy dostarczyli dużo nowych budynków, z których do tej pory nie wszystkie się wynajęły, a wakaty w regionach średnio wynoszą ponad 17 proc. Najwięcej wolnej powierzchni jest w Krakowie, we Wrocławiu i Katowicach. To młode rynki, gdzie większość powierzchni klasy A znajduje się w stosunkowo nowych budynkach, dlatego też najemcy zwykle nie mają powodu, żeby się z nich wyprowadzać.
Ciekawą sytuację zaobserwowaliśmy w Warszawie, gdzie w trzecim kwartale zawarto umowy przednajmu na ponad 38 tys. mkw. W efekcie przyczyniło się to do wzrostu udziału nowych umów i umów przednajmu w stolicy do 44 proc. (z 37 proc. w pierwszym półroczu) i spadku odsetka renegocjacji do 42 proc. (z 51 proc. w pierwszym półroczu). Mówimy tu o wynikach za pierwsze trzy kwartały br.
[Fragment wywiadu]
Źródło: Newmark Polska / materiał prasowy
