Bocznice kolejowe to specyficzny segment rynku nieruchomości, stosunkowo rzadko będący przedmiotem obrotu. Zdarzają się jednak sytuacje, w których taką infrastrukturę należy wycenić – czy to na potrzeby sprzedaży, czy do aktualizacji wartości majątku. Jak oszacować bocznice kolejowe i jakie problemy towarzyszą ich obrotem – tłumaczy ekspertka z firmy doradczej Lege Advisors.
Bocznice kolejowe to obiekty, które służą potrzebom wewnętrznym firmy związanym z przygotowaniem i odbiorem transportu, a do ich wyceny można podejść na wiele sposobów. Na pewno jako obiekt trwale związany z gruntem bocznica kolejowa musi zostać ujęta w wycenie nieruchomości. Może stanowić tylko jeden z obiektów szacowanych w ramach nieruchomości przemysłowej czy logistycznej lub stanowić osobny przedmiot wyceny (np. w sytuacji, gdy bocznica stanowi pozostałość po nieistniejącym już zakładzie, a cała zabudowa towarzysząca została już rozebrana).
– Rozpatrując bocznicę jako element wyposażenia nieruchomości przemysłowej, warto zwrócić uwagę na jej możliwości przeładunkowe i sposób wykorzystywania. Czy jest użytkowana tylko przez właściciela, czy udostępniana odpłatnie także innym podmiotom? Głównym źródłem informacji na temat możliwości przeładunkowych jest regulamin bocznicy kolejowej, który zawiera szereg informacji technicznych związanych między innymi z długością czy nośnością torów kolejowych. – tłumaczy z Magdalena Pudło z firmy doradczej Lege Advisors.
Podobne transakcje i możliwe dochody
Dokonując oszacowania nieruchomości wyposażonej w bocznicę kolejową optymalnym scenariuszem jest znalezienie podobnej transakcji. I tu pojawia się pierwszy problem. Nieruchomości o takim przeznaczeniu stosunkowo rzadko bywają przedmiotem obrotu. Trudno się spodziewać dużej bazy transakcji na lokalnym rynku, dlatego w tym przypadku potrzebne będzie rozszerzenie analizy na obszar regionalny, a czasami nawet krajowy.
Innym sposobem podejścia do wyceny bocznicy kolejowej są możliwe do osiągnięcia dochody. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy bocznicy kolejowej nie towarzyszy dodatkowa zabudowa magazynowa czy biurowa. Udostępnianie bocznicy kolejowej innym podmiotom jest dla ich posiadaczy źródłem dodatkowego przychodu, a także odciążeniem w kosztach ponoszonych na jej utrzymanie. Dzieje się tak w sytuacjach, w których właściciel bocznicy nie wykorzystuje w pełni jej możliwości przeładunkowej na potrzeby własnej działalności.
– Ze względu na duże koszty budowy, a następnie utrzymania i ewentualnych modernizacji bocznic, nie powinno się ich traktować jako typowego obiektu budowanego z myślą o czerpaniu dochodów. O ile utrzymanie niewielkiej bocznicy „przy życiu” wiąże się z wydatkiem kilkudziesięciu tysięcy złotych rocznie, to cena kapitalnego remontu zaniedbanego toru bez trudu może przekroczyć 1–2 mln zł za każde 1000 metrów. – wyjaśnia Magdalena Pudło z firmy doradczej Lege Advisors.
Odpłatne udostępnianie bocznic kolejowych może odbywać się na różne sposoby. Bocznice mogą być przedmiotem dzierżawy, podobnie jak np. grunt przeznaczony pod składowanie. Podstawą naliczenia stawki czynszu jest w tym przypadku 1 m2 gruntu zabudowanego bocznicą kolejową. Istnieją także inne możliwości rozliczania udostępnienia bocznicy kolejowej, np. w stawkach za przeładunek 1 tony towarów. W tym przypadku warto dokładnie przeanalizować możliwości przeładunkowe bocznicy.
A co ze sprzedażą bocznicy kolejowej? Problemem jest tutaj prawidłowa ocena czy transakcja została zawarta na warunkach rynkowych. Obrót gruntami kolejowymi odbywa się nierzadko pomiędzy podmiotami powiązanymi, czy jednostkami samorządu terytorialnego. W takich przypadkach cena transakcyjna może znacznie odstawać od wartości rynkowej nieruchomości.
Rozbiórka bocznicy? Prawie niemożliwa
– Warto rozważyć także sytuację, w której bocznica kolejowa znajduje się na terenie o atrakcyjnym przeznaczeniu, na przykład usługowym. Może wówczas pojawić się u właściciela pomysł jej rozbiórki. Przesłanką do tego może być przypuszczenie, że wartość gruntu pod bocznicą kolejową przewyższa wartość gruntu w ten sposób zagospodarowanego. Tu jednak należałoby jeszcze uwzględnić koszty rozbiórki bocznicy, które z pewnością byłyby wysokie. Warto zatem zastanowić się nad ekonomiczną zasadnością rozbiórki, która – nawet jeśli nie służy do prowadzenia działalności przez właściciela – może być udostępniona odpłatnie innym podmiotom. – uważa Magdalena Pudło z firmy doradczej Lege Advisors.
Ale to nie wszystko w temacie rozbiórki. Ustawa o transporcie kolejowym zawiera zapis eliminujący niekontrolowaną likwidację infrastruktury kolejowej. A zatem uzyskanie zezwolenia na taką rozbiórkę może być poważnie utrudnione. Co więcej, zgodnie z Rekomendacją wydaną przez Ministerstwo Infrastruktury w 2024 roku, bocznice kolejowe są ważnym elementem z perspektywy rozwoju transportu intermodalnego (przewóz ładunków wykorzystujący więcej niż jeden rodzaj transportu, z wykorzystaniem tylko jednej jednostki ładunkowej) oraz obniżenia poziomu emisji CO2 przez sektor transportowy.
Autorka: Magdalena Pudło z firmy doradczej Lege Advisors
materiał prasowy
