Rynek najmu magazynów cechuje duża różnorodność cenowa i ofertowa nawet w przypadku podobnych lokalizacji. Rok 2013 na razie ubiega pod znakiem zmniejszonej podaży nowych obiektów, w porównaniu do lat ubiegłych, przy ciągle sporym popycie.

Wg części analiz – liczba nowo oddanych obiektów zmniejszyła się o połowę. Jak kształtują się ceny? Sprawdziliśmy to na przykładzie ofert z województw: mazowieckiego, dolnośląskiego, śląskiego i pomorskiego.

Średnie ceny najmu metra kwadratowego powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą około 12 – 15 zł, przy czym są ceny transakcyjne mogą się bardzo od siebie różnić, nawet w podobnych lokalizacjach. Wiele zależy bowiem od standardu wynajmowanej powierzchni, oczywiście liczy się też dobre położenie. Dlatego wyższe ceny uzyskują magazyny przy węzłach autostradowych, jak również niedaleko dużych miast.
Obecnie w Polsce jest ponad 7 mln metrów kwadratowych powierzchni magazynowych. W ciągu 6 miesięcy tego roku deweloperzy oddali około 150 tys. metrów kwadratowych nowej powierzchni – to o około 50 proc. mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego.
Z dużych inwestycji na rynku magazynowym należy wymienić budynek BTS w Legnicy (32 000 mkw.), SEGRO Industrial Park Tychy (18 000 mkw.) oraz nowy budynek w SEGRO Logistics Park Stryków (15 000 mkw.). Pod względem oddanych obiektów oraz tych, które aktualnie są w budowie na czoło wysuwa się, ważny na tym rynku, Dolny Śląski i rejon Wrocławia. Tutaj oddano ponad 70 tys. mkw. nowych powierzchni i drugie tyle jest aktualnie w budowie.

Jak kształtują się ceny? W Warszawie magazyny są do wynajęcia po stawkach rynkowych – czyli 14, 16 złotych od metra. Za 14 złotych do wynajęcia jest obiekt magazynowy o powierzchni do 7 tys. m kw. na Bielanach. Oferent zachwala lokalizację: „nieopodal końcowej stacji metra-Młociny, świetnie skomunikowana z centrum miasta oraz drogami ekspresowymi. Połączenie poprzez autostradę A2 z autostradą A1 – umożliwi sprawną komunikację w kierunku północnym i południowym. Hala wyposażona w suwnice o nośności od 3 do 8 ton. Bramy wjazdowe z poziomu 0, ogrzewanie gazowe. Wysokość hali 8m. posadzka o nośności 8t/m kw., nie pylna.”
16 zł za metr kosztuje natomiast wynajem hali magazynowej na Targówku. Powierzchnia to 430 m kw. Za magazyny o powierzchni od 250 do 500 m kw. w Starych Babicach (15 km od centrum Warszawy) również należy zapłacić 14 zł od metra kwadratowego. Z kolei 16 zł od metra będzie kosztował wynajem hali w tym samym oddaleniu od stolicy, w miejscowości Wieruchów.
Na Dolnym Śląsku ceny są bardziej zróżnicowane. We Wrocławiu, w dzielnicy Fabryczna za wynajęcie magazynu trzeba zapłacić 14 zł za metr. Tyle kosztuje najem obiektu o powierzchni 1850 m kw. „Dogodny dojazd dla TIR-a. Część magazynowa pow. 1650 m2, część biurowa o wysokim standardzie – pow. 200 m2. W części magazynowej przelotowe bramy wjazdowe (typu TIR), posadzka przystosowana pod duże obciążenia. Wysokość hali – 6,5 m. Obiekt chroniony, monitoring całodobowy.” – zachwala oferent.
Więcej – bo 18 zł za metr kwadratowy będzie kosztował wynajem 3400 metrów także na Fabrycznej, w rejonie ulicy Jerzmanowskiej. Wynajmujący zachwala dobrą lokalizację: autostrada A4 – ok 15 km (bez konieczności jazdy przez centrum miasta), dogodny dojazd do drogi krajowej nr 94 (Kraków – Zgorzelec), ok 5 km od lotniska, ok 2 km od budowanej obwodnicy Wrocławia (A4 – droga krajowa nr 8 wyjazd na Warszawę).
Oferty pokazują jak ważne w przypadku powierzchni magazynowych jest położenie. Hala w Mirosławicach, 27 km od centrum Wrocławia jest do wynajęcia już za 10 zł od metra kwadratowego. Nieco niższe stawki panują na północnych obrzeżach Wrocławia, w rejonie Psiego Pola, czy Długołęki . Tu magazyny można wynająć za 11 zł od metra kwadratowego.
Z kolei zupełnie inne ceny obowiązują poza rejonem dużych metropolii. W Wałbrzychu na Śródmieściu za wynajem hali o powierzchni 400 m kw. trzeba zapłacić nieco ponad 6 zł od metra.
Rynek województwa śląskiego cechuje obfitość ofert dotyczących segmentu magazynowego. Jest ich kilkanaście razy więcej niż w przypadku Mazowsza. Może to oznaczać, że w związku z dużą podażą, również ceny będą mniejsze. Czy tak jest w rzeczywistości?
Stawki są bardzo zróżnicowane. W Będzinie duży obiekt magazynowy można wynająć już za 9 zł za metr kwadratowy. Tyle kosztuje 1200 – metrowa hala z czasów PRL.
Za bliskość autostrady A4 trzeba jednak zapłacić 2 razy tyle. 20 zł za metr będzie kosztować wynajem hali magazynowej o powierzchni 700 m kw. w Bielszowicach. Bardzo dobra lokalizacja 2km do zjazdu na autostradę A-4 i wjazd na średnicówkę – zachwala oferent.
W Dąbrowie Górniczej magazyny do wynajęcia są za 11 zł od metra. Taką stawkę proponuje oferent w przypadku 1300 metrowego obiektu zlokalizowanego około 500m od trasy S1 oraz 94, bezpośrednio przy głównej drodze.
W stolicy regionu, czyli Katowicach, ceny ofertowe wydają się nieco wyższe niż w innych lokalizacjach na Śląsku i również w porównaniu do ofert z innych dużych miast Polski. Wśród ogłoszeń zamieszczonych w ramach WGN przeważają te, ze stawkami powyżej 20 zł za metr kwadratowy.
Tyle kosztuje, dla przykładu, wynajem 230 m kw. hali magazynowej w przemysłowo-usługowej części Katowic (Szopienice). Obiekt położony jest przy DK nr 79, ok. 4km od trasy S86 Warszawa – Bielsko-Biała – Cieszyn. Cena metra kwadratowego to 22 zł.
Jeśli chodzi o Pomorze – tu również, podobnie jak na Śląsku, obserwujemy sporo ofert najmu powierzchni magazynowych. Stawki są bardzo zróżnicowane; od 5 zł do nawet powyżej 25. Najdroższe lokalizacje to oczywiście Gdańsk i Gdynia.
Magazyny do wynajęcia w lokalizacjach oddalonych od głównych miast i węzłów komunikacyjnych są nawet 5 – krotnie tańsze. Dla przykładu, w rejonie Kwidzyna, 100 km od Gdańska dużą halę magazynową o powierzchni 1700 m kw. można wynająć już za 8 zł za metr kwadratowy.
Jeszcze tańszą, zupełnie dumpingową ofertę znajdziemy w okolicach Malborka. Tam dwukondygnacyjny obiekt o powierzchni 2000 m kw. jest do wynajęcia za 2 zł od metra! „Obiekt może być wykorzystany pod magazyn, halę produkcyjną, warsztat samochodowy itp. Nieruchomość znajduje się na utwardzonej działce w metrażu 0,5 ha. Dodatkowym walorem oferty jest lokalizacja. Bezproblemowy dostęp do drogi krajowej numer 22 łączącej Tczew z Malborkiem.” – zachwala inwestor.
W rejonie Gdańska i Gdyni nie ma jednak szans na znalezienie aż tak atrakcyjnych ofert. Cena za wynajęcie magazynów w Nowym Porcie w Gdańsku to 15 zł od metra kwadratowego. Stawki za mniejsze metraże mogą być nawet dwa razy większe. Dla przykładu – 31 zł od metra trzeba zapłacić za wynajem 41 – metrowego obiektu w Gdańsku – Siedlcach.
Po 19 zł od metra do wynajęcie jest natomiast magazyn w dzielnicy Rudniki. 20 zł będzie nas kosztować metr kwadratowy magazynu o powierzchni 190 m kw. w Pruszczu Gdańskim. Za 300 metrów hali na gdańskiej Orunii, trzeba natomiast zapłacić 7500 zł miesięcznie, co daje stawkę 25 zł od metra kwadratowego.
W Gdyni ceny również są nieco wyższe od średnich rynkowych: 96 metrów lokalu biurowo – magazynowego w dzielnicy Oksywie będzie kosztowało 22 zł od metra. 20 zł natomiast za metr trzeba zapłacić w przypadku 100 metrowego magazynu w Gdyni – Dąbrowie.

Podsumowując: analiza ofert z 4 regionów Polski potwierdza zdecydowanie wyższe ceny w aglomeracjach i na ich obrzeżach, przy czym rynki warszawski i wrocławski wydają się ustabilizowane cenowo. Na Pomorzu i Śląsku ofert wynajmu jest zdecydowanie więcej, również stawki cechuje większa rozpiętość, za najlepsze lokalizacje trzeba zapłacić około 20 – 25 zł od metra kwadratowego.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN