Analiza dziesięciu ostatnich lat może być bardzo pouczająca. Pokazuje zwycięzców, którzy dzięki zakupowi mieszkania w odpowiednim momencie, sporo zyskali na jego wartości. Natomiast z drugiej strony mamy tych, którzy zrobili błąd i kupili nieruchomość na górce cenowej. Dziś są stratni, bo ich mieszkania teraz są warte mniej nawet o 20 proc.
To właśnie 10 lat temu przeciętne stawki za metr kwadratowy były najniższe w nowym stuleciu. Na początku 2003 roku przeciętne ceny mieszkania w Polsce osiągnęły niespotykany później najniższy poziom, wynosząc średnio 2070 zł za metr kwadratowy.
W Warszawie za metr mieszkania w tamtych czasach przeciętnie płaciło się 3500 zł. Dziś takie stawki można spotkać tylko w małych miasteczkach. W Krakowie z kolei przeciętna cena metra kwadratowego wynosiła około 3000 zł, we Wrocławiu 2800 zł, w Trójmieście 2500 zł, podobnie w Poznaniu. Gdyby nabywca mieszkania próbował je sprzedać obecnie, zarobiłby nominalnie często nawet 100 procent więcej, niż kosztował go zakup. Tym bardziej jest to możliwe, że lokale zbudowane po 2000 roku zyskują wśród mieszkań z drugiej ręki najwyższe wyceny. Natomiast lokując kwotę na zakup mieszkania na lokatach bankowych, przez 10 lat zarobiłby koło połowę tej sumy.
Obecnie we Wrocławiu, za mieszkanie z rynku wtórnego trzeba zapłacić przeciętnie 6100 zł/m kw. W Krakowie średnia z ostatniego półrocza wynosiła około 7000 zł, w Gdańsku około 5800 zł, a w Warszawie około 8000 zł.
Z prostego równania wynika, że osoby, które nabyły nieruchomości w „najtańszym” 2003 roku dziś mogą zarobić drugie tyle, choć był już nawet lepszy czas na sprzedaż mieszkania. Najwyższe średnie stawki nieruchomości uzyskiwały w okresie tzw. górki cenowej, czyli w latach 2007 – 2008. Zgodnie z danymi NBP w czwartym kwartale 2008 roku, ceny ofertowe w Warszawie dla mieszkań używanych wynosiły średnio aż 10 tys. zł od metra, we Wrocławiu w najlepszym okresie było to 6900 zł, w Poznaniu 6400 zł, w Gdańsku 6800 zł, a w Krakowie 8300. Wynika z tego, że na największych rynkach w okresie ostatnich 5 lat mieszkania potaniały o 700 do 2000 zł za metr kwadratowy, czyli przeciętnie o około 10 do 20 proc. Właściciel mieszkania kupionego w 2003 roku sprzedając je w „najgorętszym” cenowo okresie – uzyskałby stawkę o 110 – 120 proc. wyższą od ceny pierwotnej.
Mieliśmy kilka czynników, które wpłynęły na tzw. bańkę na rynku nieruchomości. Między innymi wejście Polski do Unii Europejskiej, ogólny optymizm obywateli wpływający na pozytywną ocenę sytuację gospodarczej w Polsce, dostęp do tanich kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe franka szwajcarskiego), agresywne akcje promocyjne (np. na 130 proc. wartości nieruchomości, na 50 lat). Ponadto giełda warszawska przechodziła kilkuletni okres hossy. Na wartości zyskiwał polski złoty i był rekordowo drogi w stosunku do obcych walut (70 proc. kredytów wówczas przyznawano we franku szwajcarskim). Względem drożejących nieruchomości klienci czuli presję, by kupować jak najszybciej, bo wkrótce będzie jeszcze drożej. Pięć lat temu trend wzrostowy na giełdzie wyhamował, kursy walut wzrosły, a banki poczuły się zaniepokojone o spłaty dotychczasowych kredytów.
Obecnie na rynku dominuje raczej stabilizacja. Wprawdzie spadki cen wyhamowały, ale na pewno nie można jeszcze mówić o zmianie tendencji na zdecydowanie wzrostową. Ponadto w przyszłym roku pojawi się nowy program wsparcia państwowego – Mieszkanie dla Młodych.
Eksperci nie tylko z WGN są zgodni, że program ten obejmując wyłącznie rynek pierwotny, wpłynie na stopniowy wzrost cen nowych mieszkań. A jak będzie wyglądał rynek wtórny? Tu zdania są podzielone, zwłaszcza, że w wielu lokalizacjach obecnie to rynek wtórny jest droższy. Może rzeczywiście, przy wsparciu dla rynku nowych mieszkań, te używane – w związku z odpływem klientów – będą tanieć. Eksperci nie spodziewają się jednak gwałtownych przecen.
Czy szczęśliwy posiadacz mieszkania kupionego 10 lat temu, jeśli chce go korzystnie sprzedać, powinien zrobić to teraz, czy wręcz przeciwnie – raczej poczekać? Niewykluczone, że jeśli nie sprzeda dziś swojego mieszkania z 2003 roku, przyszły rok, a wraz z nim spadki na rynku wtórnym, będzie musiał przeczekać. Oczywiście jeśli będzie chciał je sprzedać po wyższych cenach, od tych jakie są na rynku obecnie.
Monika Prądzyńska / Dział Analiz WGN
