wizualizacja: biurowiec TWELVE Wrocław
Poszukiwanie dobrych terenów inwestycyjnych i lokalizacji w centrach dużych miast pcha deweloperów nie tylko do inwestycji w zabytkowe obiekty przemysłowe, ale także do realizacji projektów mniejszych, kameralnych biurowców w atrakcyjnych kamienicach.
Choć podaż nowoczesnej powierzchni biurowej rośnie, dzięki utrzymującemu się stabilnemu popytowi inwestorzy są otwarci na kolejne projekty. Wśród deweloperów toczy się ostra rywalizacja o atrakcyjne lokalizacje wielkomiejskie, o które jest coraz trudniej. Z tego powodu na rynku biurowców w największych miastach widać kilka zasadniczych tendencji – po pierwsze – wykorzystanie starszych obiektów poprzez ich kupno i bądź to rewitalizację, bądź wyburzenie i postawienie nowej nieruchomości komercyjnej. Po drugie – inwestorzy chętniej spoglądają na dawne obiekty przemysłowe, zwłaszcza o ile są one świetnie zlokalizowane. Jeśli przedstawiają wartość zabytkową są coraz częściej rewitalizowane i dostosowywane do nowych funkcji. Trzecia tendencja to właśnie – wymuszona deficytem atrakcyjnych terenów inwestycyjnych w centrach miast, realizacja mniejszych kameralnych projektów biurowych, poprzez bądź to dostawianie plomb, które uzupełniają zwartą wielkomiejską zabudowę, bądź również rewitalizacje i wejście do lokalizacji np. w atrakcyjnych kamienicach.
Inwestorzy wykorzystują nawet skrawki atrakcyjnej przestrzeni w miastach. Przykład warszawski to projekt biurowca kameralnego na działce o rozmiarach 10 na 20 metrów u zbiegu ulic Kopernika i Ordynackiej na warszawskim Śródmieściu. Projekt Kopernika 21 to sześciokondygnacyjny biurowiec o powierzchni użytkowej 610 mkw. Projekt przygotowała architektoniczna Grupa 5. Zakłada on stworzenie narożnika ulic Kopernika i Ordynackiej nawiązującego do przedwojennej zabudowy i budynku narożnikowego, który stał w tym miejscu przed 1939 r.
We Wrocławiu trend wykorzystania ostatnich wolnych przestrzeni w centrum dobrze pokazuje inwestycja TWELVE przy ul. Oławskiej, a więc tuż obok Rynku. Biurowiec, który tam wyrośnie będzie miał 7 kondygnacji i około 2 tys. mkw. Ten sam deweloper kilkanaście metrów dalej zrealizował już inwestycję Oławska Prestige w odnowionej kamienicy, gdzie na powierzchni użytkowej 1200 mkw. znajdują się biura, lokale handlowe a wyżej apartamenty.
W Krakowie jedną z najnowszych kameralnych inwestycji biurowych jest TOPOS – obiekt komercyjny, który wyrośnie przy ulicy Pawiej 24. Nowa nieruchomość komercyjna o atrakcyjnej ceramicznej elewacji zaoferuje 560 mkw. powierzchni biurowo – usługowej na pięciu kondygnacjach. Inny projekt krakowski to kameralny biurowiec K28 z ulicy Kobierzyńskiej, który zaoferuje w sumie 2,1 tys. mkw.
Przy ulicy Cichej w Poznaniu, gdzie inwestor zagospodaruje teren przy ul. Cichej, wyrośnie sześciokondygnacyjny biurowiec o powierzchni około 500 mkw. Kartuska Office House to z kolei nowa nieruchomość komercyjna, która będzie zrealizowana w Gdańsku. W tym celu inwestor wykorzysta zielony skwer u zbiegu ulic Kartuskiej i Zakopiańskiej. Nowy budynek ma być przedłużeniem zabudowy pierzei ulicy Kartuskiej i wpisywać się w nią architektonicznie, z nowoczesnymi akcentami. Powstanie więc biurowiec o czterech kondygnacjach naziemnych i jednej podziemnej, o powierzchni użytkowej 750 mkw. i pięciu miejscach postojowych na kondygnacji – 1 oraz kolejnych sześciu na zewnątrz.
Podobne przykłady kameralnych realizacji można mnożyć, także w innych miastach wojewódzkich. Przykład z Katowic to biurowiec w kamienicach na rogu ulic Młyńskiej i Placu Szewczyka.
Rynek biurowy w największych miastach kraju powoli się nasyca. Proces ten jest nasilony zwłaszcza w Warszawie. Wg różnych szacunków do końca 2016 roku przybędzie na stołecznym rynku około 700 tys. mkw. nowych biur. Na razie co prawda utrzymuje się wysoki popyt (wg JLL w I kw. 2015 o 30 proc. wyższy niż rok wcześniej) ale wraz z oddawaniem nowych nieruchomości rósł będzie poziom pustostanów do 20 proc. w 2016 roku a to może przełożyć się na wyraźną presję na obniżki czynszów. Obecnie całkowity zasób nowoczesnych biur w stolicy to około 4,5 mln mkw. ale tylko w tym roku przybędzie kolejnych około 350 tys. metrów.
Wizja nadpodaży oraz deficyt dobrych centralnych lokalizacji z pewnością zarówno w Warszawie, jak i na największych rynkach regionalnych poza stolicą, będą pchać inwestorów do realizacji mniejszych projektów zarówno biurowych jak i handlowych oraz mieszkaniowych, wypełniania dziur w zabudowie, bądź rewitalizacji i dostosowania komercyjnego dobrze położonych nieruchomości w centrach miast – zwłaszcza kamienic.
Marcin Moneta – komercja 24
