Czym kierują się inwestorzy wybierając atrakcyjne tereny inwestycyjne? Komentarza w tej sprawie udzielił Wojciech Kwiatkowski z Neocity Polska:
Przy zakupie terenu inwestycyjnego deweloper kieruje się relacją kwoty zakupu do potencjalnej ceny sprzedaży mieszkań, która w różnych rejonach miasta kształtuje się inaczej. Przykładowo, Warszawa podzielona jest na obszary o określonym standardzie, a co za tym idzie możliwej do osiągnięcia cenie sprzedaży. Sektor najtańszych mieszkań w kwocie od 4.900 zł/m2 do 6.500 zł/m2 lokowany jest w dzielnicach peryferyjnych, takich jak Ursus czy Białołęka, dla mieszkań ze średniej półki (6.500 – 8.500 zł/m2) wybierane są dzielnice w okolicach centrum, np. Wola, Bielany i Powiśle, natomiast segment Premium (8.500 – 12.500 zł/m2) lokowany jest w ścisłym centrum bądź w wybranych lokalizacjach, takich jak Górny Mokotów czy Saska Kępa.
Osobno traktować należy Ursynów, gdzie z uwagi na dobrą komunikację metrem ceny sprzedaży są wyższe niż w innych obszarach o podobnej lokalizacji. Szukając terenów pod inwestycję bardziej koncentrujemy się na łącznych kosztach inwestycji, która pozwoli na sprzedaż mieszkań w pułapie cenowym dla danego regionu, niż na określonej lokalizacji. W ten sposób udaje się nam uzyskać przedział 6 – 8 tys./ m2.
Należy też brać również pod uwagę takie aspekty jak zezwolenia, sytuacja techniczna czy stan prawny nieruchomości. Wiele gruntów leży bowiem poza infrastrukturą techniczną i niezbędne są dodatkowe nakłady na jej wybudowanie. Każdorazowo przeprowadzana jest analiza opłacalności doprowadzenia mediów do inwestycji przy zachowaniu zasady, że im działka większa, tym koszty infrastrukturalne rozkładane są na większą liczbę sprzedanych mieszkań.
Podobny problem dotyczy dróg dojazdowych. O ile działka nie ma bezpośredniego dostępu do istniejącej infrastruktury drogowej, koszt budowy drogi obciąża dewelopera. Istnieją również ograniczenia wynikające z przepisów budowlanych, takie jak to, że budynki nie mogą się nawzajem zaciemniać. W przypadku planowania inwestycji w sąsiedztwie istniejącej zabudowy, szczególnie tej wysokiej, konieczność zapewnienia dostępu światła słonecznego może bardzo ograniczyć możliwości. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie wykonywana jest koncepcja architektoniczna, która dokładnie określa możliwą do osiągnięcia wielkość PUMu, czyli łącznej powierzchni mieszkań. Należy również sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Decyzję o Warunkach Zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę, na podstawie których wydawane jest pozwolenie na budowę. Profesjonalny deweloper stara się unikać działek, które nie posiadają któregoś z tych dokumentów.
Jeszcze przed rozpoczęciem projektowania budynku należy wykonać badania geodezyjne terenu, określające skład gleby i poziom wód gruntowych W sytuacjach, gdy mogą występować wyjątkowo niekorzystne warunki wodne, taką ekspertyzę wykonuje się przed zakupem działki.
Kolejnym etapem przygotowującym do inwestycji jest wystąpienie do gestorów mediów o wydanie warunków przyłączenia. W świetle nowelizacji przepisów nie jest to już dokument wymagany, jednak urzędy nadal żądają zapewnień dostaw mediów.
Lokalizacja nowej inwestycji mieszkaniowej powinna spełniać nie tylko kryteria biznesowe, prawne i techniczne. Przykładowo, dla nas atrakcyjne są zabytkowe budynki mające uprawnienia budowalne, nawet jeśli ich pozyskanie jest skomplikowanym i długotrwałym procesem. Ważne jest, by nie wykluczać na wstępnym etapie żadnej oferty. Umożliwia to realizację inwestycji w lokalizacji, której potencjału nie rozpoznała konkurencja.
Wojciech Kwiatkowski Neocity Polska.
