Koniec kilkunastoprocentowych rocznych wzrostów cen ziemi w Polsce? Wszystko na to wskazuje. Nowa ustawa o gruntach rolnych radykalnie zmieniła sytuację na tym rynku. Wielu posiadaczy, którzy liczyli na sprzedaż z dużym zyskiem dziś zostało z ręką w nocniku.
Przypomnijmy, że na mocy nowej ustawy sprzedaż państwowej ziemi została zupełnie zablokowana na okres 5 lat. W grę wchodzi tylko dzierżawa gruntów, natomiast wyłączone z rygoru ustawy są tereny o powierzchni do 2 ha oraz takie, które przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolnicze.
W obrocie prywatnym nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. Zgodnie z przyjętą definicją jest to osoba fizyczna będąca właścicielem (lub dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym) ziemi o areale nieprzekraczającym 300 ha. Rolnik taki powinien mieć odpowiednie wykształcenie rolnicze albo osobiście gospodarować na swojej ziemi przez okres 5 lat i mieszkać w gminie, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z jego działek. Nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest przez co najmniej 10 lat prowadzić na niej gospodarstwo. Z ustawy są wyłączone grunty o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, takie, które przed wejściem w życie przepisów miały nie więcej niż 0,5 ha i były zabudowane nieruchomością mieszkaniową lub innymi budynkami nierolniczymi. Przepisów nie stosuje się także w przypadku jeśli teren jest przeznaczony na inne cele niż rolnicze.
Takie są – w skrócie – najważniejsze nowe uregulowania. Należy przy tym zaznaczyć, że choć przepisy są bardzo restrykcyjne w porównaniu do dotychczasowych, to nie różnią się w zasadzie od prawa stosowanego w wielu innych krajach europejskich, gdzie często rynek regulowany jest jeszcze bardziej restrykcyjnie. Chodzi m.in. o Francję i Niemcy.
Co oznacza dla rynku wejście w życie nowych przepisów?
Najprawdopodobniej na naszych oczach pęknie bańka cenowa, dmuchana sukcesywnie od czasu wejścia Polski do Unii, choć w rzeczywistości ceny zaczęły rosnąć dużo wcześniej – praktycznie od początku gospodarki wolnorynkowej w naszym kraju.
Obawiając się przeceny wielu posiadaczy gruntów decydowało się szybko sprzedać swoją ziemię, często zmniejszając oczekiwania cenowe, byleby zdążyć przez wejściem w życie ustawy. Nie wszystkim się to oczywiście udało, choćby ze względów proceduralnych. Jedno jest pewne – ziemia rolna w Polsce ma z czego tanieć, bo bańka cenowa na tym rynku została nadmuchana do niebotycznych rozmiarów. Nic dziwnego więc, że wielu inwestorom liczącym na sprzedaż gruntów z zyskiem nowe zmiany się nie podobają.
Od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej ziemia w naszym kraju drożała o kilkanaście procent rocznie. Szacuje się, że ceny poszły do góry nawet o ponad 450 procent. W 2004 roku za hektar w obrocie prywatnym trzeba było płacić 6 – 7 tys. zł. Dziś jest to około 35 tysięcy. Jak już powiedzieliśmy – w rzeczywistości skala wzrostu cen jest większa, bowiem ziemia w Polsce drożeje praktycznie od początku gospodarki wolnorynkowej. W początkach lat 90. ziemię państwową można było kupować nieomal za bezcen – po kilkaset złotych od hektara.
W ostatnim okresie szybko drożała przede wszystkim ziemia rolna w granicach miast lub w bezpośrednim sąsiedztwie, pozostająca na celowniku deweloperów. Największe wzrosty dotyczyły gruntów o najmniejszej przydatności rolniczej, ale od czasu wejścia do Unii, kilkasetprocentowy wzrost zanotowały także i najlepsze ziemie. Mimo gigantycznego nadmuchania bańki cenowej, inwestorzy spodziewali się jednak, że trend wzrostowy jeszcze przez jakiś czas się utrzyma: m.in. ze względu na otwarcie rynku dla obcokrajowców i fakt, że polskie grunty ciągle pozostają znacznie tańsze na tle wielu krajów Zachodu.
Co teraz? Prawdopodobnie czeka nas przecena, jednak nie wszystkie grunty muszą tanieć. Niedobór ziemi pod inwestycje w miastach przełoży się z pewnością na wzrost działek przeznaczonych na inne cele niż rolne, z warunkami zabudowy. Takie grunty na obszarze miast bądź w bezpośrednim sąsiedztwie były na celowniku deweloperów. I tu się należy spodziewać wzrostu cen, zwłaszcza, że zasoby atrakcyjnych terenów inwestycyjnych szybko się kończą. Warto dodać również, że ustawodawca nie wykluczył całkowicie możliwości sprzedaży pod budownictwo. Z rygoru ustawy wyłączone są grunty o powierzchni do 3000 mkw.
Marcin Moneta – komercja24.pl
