Martwy sezon – tak można określić sytuację na rynku gruntów rolnych po wprowadzeniu nowych przepisów. Z obrotu praktycznie zniknęła ziemia typowo rolnicza. Z kolei jeśli chodzi o działki nie objęte rygorem ustawowym, tu na razie nie widać istotnych zmian cenowych.
Na początek przypomnijmy najważniejsze uregulowania nowej ustawy. Na jej mocy sprzedaż państwowej ziemi została zupełnie zablokowana na okres 5 lat. W grę wchodzi tylko dzierżawa gruntów, natomiast wyłączone z rygoru ustawy są tereny o powierzchni do 2 ha oraz takie, które przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolnicze.
Jeśli chodzi o obrót prywatny, tu ograniczenia są również bardzo daleko idące. Nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. Powinien mieć on odpowiednie wykształcenie rolnicze albo osobiście gospodarować na swojej ziemi przez okres 5 lat i mieszkać w gminie, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z jego działek. Nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest przez co najmniej 10 lat prowadzić na niej gospodarstwo. Z ustawy są wyłączone grunty o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, takie, które przed wejściem w życie przepisów miały nie więcej niż 0,5 ha i były zabudowane nieruchomością mieszkaniową lub innymi budynkami nierolniczymi. Przepisów nie stosuje się także w przypadku jeśli teren jest przeznaczony na inne cele niż rolnicze.
Jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów najczęściej prognozowano dwa skutki dla rynku ziemi: przede wszystkim spadek cen typowych gruntów rolnych nie dających możliwości zabudowy i po drugie – wzrostu cen tych gruntów, które są wyłączone z rygorów ustawowych, a więc o powierzchni do 0,3 ha i przeznaczonych na cele nierolnicze. Miało być to spowodowane brakiem dostępnych terenów inwestycyjnych pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną.
Od wejścia w życie nowych przepisów minęły trzy miesiące, ale analitycy i pośrednicy WGN na razie nie zaobserwowali istotnych zmian cenowych. Wyraźnie natomiast można zaobserwować prawie zupełny brak ofert i transakcji ziemią typowo rolną. Na rynku dominują zdecydowanie działki małe i takie, które mają warunki zabudowy bądź są objęte korzystnymi zapisami planu miejscowego.
Ich ceny jednak wyraźnie nie wzrosły. Nadal najdroższa pozostaje ziemia rolna z potencjałem inwestycyjnym w miastach. Stawki za atrakcyjnie położone grunty w wiodących aglomeracjach wynoszą nawet po kilkaset złotych za metr. Im dale od miast, tym ceny spadają.
Pośrednicy WGN zauważają też dużą podaż gruntów w rejonach atrakcyjnych przyrodniczo i turystycznie. Chodzi głównie o Mazury czy też wybrzeże Bałtyckie. Na mazurach działkę z własną linią brzegową można mieć już za 50 – 70 zł/mkw. Ceny istotnie się nie zmieniły od okresu przed wejściem ustawy.
Czy więc obawy w tym zakresie są przesadzone?
Prawdopodobnie minęło jeszcze za mało czasu, by zdiagnozować skutki wprowadzenia nowych przepisów. Rolnicy na razie wstrzymują się ze sprzedażą, być może licząc na nowelizację ustawy, zwłaszcza, że rekordową liczbę transakcji notowano tuż przed wejściem jej w życie. Krótko mówiąc: kto miał kupić ziemię, ten już ją kupił.
Jeśli natomiast chodzi o ziemię pod inwestycje komercyjne i mieszkaniowe – tu również minęło zbyt mało czasu, by wskazać efekt. Deweloperzy w dużych miastach dysponują pokaźnymi bankami ziemi, więc w pierwszym okresie gruntów może nie brakować. Ponadto należy pamiętać, że z rygorów ustawowych są wyłączone działki małe i te przeznaczone na cele nierolnicze, co może nieco łagodzić ewentualne negatywne skutki nowego prawa.
Grunty rolne z możliwością zabudowy komercyjnej i mieszkaniowej, przykładowe ceny mkw. na podstawie ofert w WGN:
– Warmia, 1 ha, z własną linią brzegową – 468 tys. (45 zł/mkw.)
– 0,3 ha, Mazury niedaleko Ełku – 100 tys.
– Pomorze, Sztutowo, 1600 mkw. – 130 tys.
– Kraków, Wola Justowska – 500 zł/ mkw.
– Gdańsk, Orunia – 2,5 ha – 4,4 mln zł (200 zł/mkw.)
Marcin Moneta – komercja 24
