W sejmie trwają prace nad ustawą o kredycie hipotecznym. Obecny projekt zmian legislacyjnych, które mają w założeniu chronić konsumenta, może jednak w praktyce utrudnić mu dostęp do finansowania nieruchomości. Chodzi o art.16., zakazujący wypłaty przez banki prowizji za sprzedaż kredytów hipotecznych dla pośredników finansowych. Tymczasem, jak wynika z najnowszego raportu PwC, obecny system prowizyjny z założenia nie generuje sytuacji niekorzystnych dla kredytobiorcy. Według opracowania, kwota prowizji nie różni się znacząco w poszczególnych instytucjach bankowych, a w większości pośrednicy otrzymują wynagrodzenie niższe niż średnia. Co więcej, eksperci wskazują, że przyjęcie art. 16. znacząco ograniczy dostęp do oferty finansowania. Konsekwencje odczuje cała gospodarka, a Skarb Państwa może zanotować straty w wysokości nawet 130 mln. zł.
Prowizja a wybór oferty przez doradcę
Artykuł 16. dot. zakazu pobierania prowizji został wpisany do projektu ustawy na wniosek Komisji Nadzoru Finansowego. Intencją tej inicjatywy było zapobiegnięcie działaniom pośredników niezgodnym z interesem klienta – tzn. proponowaniu oferty kredytu gwarantującej najwyższą prowizję, a nie najkorzystniejsze warunki dla klienta. Jednak dane z opracowania PwC pokazują, że system prowizyjny sam w sobie nie stawia konsumenta w niekorzystnej sytuacji.
– Obecnie stawki prowizji wypłacanych przez poszczególne banki są wyrównane, dlatego pośrednicy nie mają powodu aby faworyzować oferty konkretnych instytucji. Średnia stawka prowizji to według raportu 2,3 proc. wartości kredytu i jest porównywalna do prowizji banku. W zbadanych firmach, tylko niewielki odsetek kredytów był obciążony prowizją wyższą niż wartość średnia. Kredyt udzielony za pośrednictwem doradcy finansowego nie jest dla klienta droższy niż ten udzielony bezpośrednio w banku – mówi Mateusz Walewski, starszy ekonomista PwC.
Przebadane na potrzeby opracowania firmy deklarują, że w większości pośrednicy otrzymują prowizję niższą niż średnia, a sama wysokość wynagrodzenia w ostatnich latach systematycznie spada.
– Wynagrodzenie płacone przez bank to nie bonus za sprzedaż. Banki outsourcują do pośredników znaczną część procesów formalnych związaną z przyznaniem kredytu. Rynek pośrednictwa finansowego funkcjonuje na zasadzie rekomendacji, które są kluczowym źródłem pozyskiwania nowych klientów. Pośrednik w ciągu roku bierze udział w zawarciu ok. 7 transakcji sprzedaży kredytów hipotecznych, więc ważniejsza dla niego jest wysoka jakość usług, gwarantująca, że klient zdecyduje się na zawarcie transakcji właśnie u niego niż wysokość prowizji jaką otrzyma z tego tytułu – dodaje Mateusz Walewski, PwC.
Dane zawarte w raporcie potwierdzają sprawne funkcjonowanie dotychczasowego modelu. Na każde 10 tys, kredytów udzielonych z udziałem pośredników odnotowuje się 12 reklamacji, co oznacza odsetek na poziomie 0,12 proc. Z kolei na 341 skarg wniesionych do Rzecznika Finansowego w 2015 r. tylko 5 dotyczyło pośredników finansowych. Co istotne, już wcześniejszy kształt ustawy gwarantuje konsumentom dodatkową ochronę. Nakłada on obowiązek ujawnienia wysokości pobieranej prowizji dla każdej z przedstawianych ofert, dzięki czemu klient będzie mógł się przekonać czy pośrednik działa w jego interesie, czy motywuje go prowizja wypłacana przez bank.
O krok dalej niż wskazuje dyrektywa
Prace nad ustawą o kredycie hipotecznym prowadzone są w ramach implementacji dyrektywy europejskiej MCD. Jednak sama dyrektywa nie narzuca krajom członkowskim konieczności wprowadzenia zakazu pobierania prowizji. Eksperci PwC odnotowują, że na taki krok nie zdecydowały się kraje z prężnie funkcjonującymi gospodarkami takie jak: Niemcy, Francja, Wielka Brytania, Hiszpania, Norwegia czy Finlandia. Brak obowiązku umieszczenia w prawodawstwie tego rodzaju zapisu Komisja tłumaczy możliwością wywołania przez zakaz negatywnych skutków: zmniejszenie dostępności oferty dla klientów, zagrożenie miejsc pracy, oraz to, że dyrektywa powinna zostać dostosowana do lokalnego prawodawstwa.
Warto zauważyć, że implementacja dyrektywy bez uwzględnienia art. 16. wpłynie w pozytywny sposób na sytuację konsumenta, ponieważ łączy się z nałożeniem na pośredników licznych obowiązków regulujących rynek. Należą do nich m.in. obowiązek uzyskania zezwolenia od regulatora – Komisji Nadzoru Finansowego oraz wpisu do rejestru, dostosowania zasad wynagradzania (brak powiązania wynagrodzenia z tytułu usług doradczych z wynikami w zakresie sprzedaży), a także sformalizowania obowiązków informacyjnych wobec konsumenta oraz kredytodawcy.
Działanie na rzecz czy szkodę konsumenta?
Według badań NBP, przeciętnego kredytobiorcę cechuje niski poziom wiedzy na temat tego produktu finansowego. Połowa badanych ocenia swoją wiedzę na temat korzystania z kredytu jako małą lub bardzo małą, 32 proc. jako średnią, a tylko 12 proc. jako dużą. Przegłosowanie artykułu 16. sprawi, że konsumenci zostaną pozbawieni bezpłatnej dotąd usługi porównania ofert wielu instytucji. Do tej pory korzystała z niej połowa Polaków kupujących kredyt hipoteczny, a trzeba pamiętać że liczba ta nie uwzględnia tych konsumentów, którzy z jakichś powodów nie sfinalizowali transakcji u pośredników.
– Brak możliwość skorzystania z bezpłatnego doradztwa uderzy szczególnie w osoby, które mają skomplikowaną sytuację finansową i nie są w stanie uzyskać finansowania w dowolnej instytucji. Druga grupa, która szczególnie odczuje skutki zmian prawnych to mieszkańcy mniejszych miejscowości, w których fizyczne oddziały posiada niewielka ilość banków – mówi Adrian Jarosz, prezes Związku Firm Doradztwa Finansowego.
Skutki odczuje cały rynek
Warunkiem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków jest dobra dostępność finansowania w formie kredytu hipotecznego.
– W tej chwili co drugi kredyt mieszkaniowy jest zawierany właśnie przy udziale pośrednika. W 2015 roku brali oni udział w zawarciu 85,2 tys. transakcji. Biorąc pod uwagę, że przeciętne gospodarstwo domowe liczy w przybliżeniu 2,7 mieszkańca[1], można przyjąć, że kredyty te sfinansowały lokale dla 230 tys. Polaków. To niewiele mniej niż liczy np. populacja Gdyni i ponad dwukrotność populacji Chorzowa – komentuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Na zmianach prawnych ucierpieć może także budżet państwa. Nawet 130 milionów złotych mogą wynieść bezpośrednie straty Skarbu za sprawą zamknięcia rynku kredytów hipotecznych dla pośredników.
– Zysk netto firm pośrednictwa finansowego wyniósł w 2014 roku ok. 200 milionów złotych. Wykluczenie ich z rynku kredytów hipotecznych zmniejszy przychody o ok. 57%. Może przełożyć się to na stratę ok. 28 milionów złotych z płaconych przez te firmy podatków dochodowych (CIT). Dalsze 21 milionów złotych może wynieść utrata podatków dochodowych (PIT) płaconych przez samych pośredników a składki na ubezpieczenia społeczne mogą spaść o 80 milionów złotych – wylicza Mateusz Walewski, PwC.
Wprowadzenie zakazu to także zagrożenie dla miejsc pracy. Kredyty hipoteczne odpowiadają za 57% przychodów całkowitych firm pośrednictwa finansowego – co oznacza, że wprowadzenie przepisów w proponowanym kształcie w istotny sposób wpłynie na kondycję tych podmiotów, które dziś zatrudniają ok. 20 tys. osób. To nie tylko pracownicy dużych sieci. Około połowa to pośrednicy współpracujący, często mieszkańcy mniejszych miejscowości, prowadzący własną działalność gospodarczą.
informacja prasowa Związku Firm Doradztwa Finansowego
[1] Dane GUS
O ZFDF:
Związek Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) to organizacja reprezentująca polski rynek firm doradztwa finansowego. Związek powstał 19 czerwca 2008r. Wśród jego członków znajdują się największe i najbardziej renomowane firmy doradztwa finansowego.
Celem ZFDF jest reprezentowanie interesów gospodarczych i społecznych branży, w szczególności wypracowywanie jednolitych standardów pracy firm doradztwa finansowego. Związek stawia sobie za cel umacnianie właściwego wizerunku doradców oraz edukowanie społeczeństwa w zakresie zarządzania finansami.
